最后更新于: 18/09/2026

定期存款（fixed deposit，简称FD）是马来西亚最受欢迎的存钱方法之一，因为比起单纯把钱存在银行账户，FD提供更高的年利率。

同时，相较于其他投资产品，如黄金、股票、产业投资信托基金（REITs）或房地产等，定期存款的投资资金更低，安全性和稳定性也更高，适合寻求低风险和资金的投资者。

不过，定期存款的回酬较低，如果想要从FD获得较好的投资回报，除了需要了解它的实际操作方法，以及每个月的优惠利率。

无论你是FD的常客，想要对比各家银行的1月定期存款促销利率，或是刚打算存FD的新用户，这些有关FD的事情一定要知道！

1. 银行定期存款安全吗？

相较股票、基金等投资产品，定期存款的确是更安全和稳定的投资产品。

这是因为马来西亚银行的定存受马来西亚存款保险机构（PIDM）法令所保护，若银行不幸倒闭，PIDM将作出赔偿。

此外，定期存款投资可以确保你的原本资金不会亏损，因此是不少投资小白的入门选择。

2. 定期存款需要存放多久？

当用户在存放定期存款时，就需要决定存放的期限，而这个期限将视每家银行、各个FD配套而有所不同。

一般上，定期存款的期限包括1个月、3个月、6个月或12个月；当然有些配套推出更久的期限，从15个月、24个月、36个月、48个月到60个月。

这也意味着，当用户的FD存放越久，能够获得的利率回酬也会越高。

3. 定期存款期限到了怎么办？

当用户存入定期存款时，一般上都有“是否自动更新”的选项，只要你选择“自动更新”（Auto Renew），在期限到达后会自动继续储蓄FD。

因此建议大家在存FD时，选择“自动更新”，这样就不用担心忘了期限而没有做到储蓄了。

但要注意的是，如果你是因为银行推出促销利率而储蓄FD，那么在期限到达后，利率将自动调回原本的FD利率。

譬如说，Hong Leong Bank普通的FD利率时3%，但这个月推出4%的促销利率，而你也以这个优惠存入FD，期限为一年。

当你的FD一年期限达到后，利率就会自动调回去3%，接下来你的FD回酬也只有3%。

4. 定期存款的钱可以取出吗？

要注意的是，定期存款的储蓄不能随时取出，一旦在特定期限内取出存款，用户将无法获得利率，或是利率减半。

如果在逼不得已的情况下，必须取出存款，用户可能将面临以下情况：

情况1：取出部分存款

当用户取出部分FD存款，定期存款利率不再以RM5,000的存款计算，而是以剩下的RM3,000存款计算利率。

情况2：取出所有FD存款

如果以情况2来看，这就要视银行的规定或储存FD时的条款，有些FD将会取消所有利率，这也意味着用户将无法赚取任何利率，但有些则获得部分利率。

若以获得部分利率计算，用户将获得：

5. 定期存款的利率怎么算？

一般上，我们看到的定期存款利息，如3.4% p.a.，都是年利率（per annum），也就是一年的利率。

如果用户是存FD的期限是一年，那么就可以直接用存款 x 年利率，以计算自己的回酬。

但如果用户是存3个月、6个月或9个月，这时候就需要以天数计算了。

通常银行计算FD的方程式为：

如果用户存入RM5,000定期存款，年利率为3.5% p.a，期限为6个月，计算方式如下：

RM87.74就是6个月的FD回酬。

6. 银行如何派发利息？

一般在储存定期存款时，都会提供你以下2个派息的选项：

7. 2026年9月各家银行定期存款利率

Hong Leong Bank

优惠日期：2026年9月3日 – 2026年9月14日

最低存款额：RM1,000

优惠详情与条件：用户需要使用HLB Connect Online网站或HLB Connect App，通过FPX将其他银行的资金转账过来存放。

Maybank

优惠日期：2026年8月17日 – 9月30日

最低存款额：RM1,000（通过FPX存放），RM10,000（通过银行柜台存放）

优惠详情与条件：用户必须以“Fresh Funds”的方式，通过Maybank2u将钱从其他银行转账至Maybank户口存放，或是前往银行柜台进行存放。

Standard Chartered Bank

优惠日期：2026年7月1日 – 9月30日

最低存款额：RM60,000

优惠详情与条件：想获得3.60%的定存利率，用户需要使用新资金存入12个月定期存款，并且符合其中一个条件：成为Standard Chartered Priority Banking客户，或在Standard Chartered持有至少RM200,000的财富资产（Wealth Assets）。

另一方面，想获得 3.75%的定期存款利率，用户需要使用新资金存入12个月定期存款，并且符合其中一个条件：成为新的Priority Private客户，或向Standard Chartered购买至少RM200,000的新财富产品 (New Wealth Products)。

接着，用户需要通过Standard Chartered网站，以“Fresh Funds”形式将资金存放入活期储蓄账户（CASA）。

CIMB Bank

优惠日期：2026年8月28日 – 2026年9月30日

最低存款额：RM1,000

优惠详情与条件：用户需要使用CIMBClicks网站或CIMB OCTO App来存放。需要留意的是，使用e-FD（非穆斯林网上存款）以及eFD-i（穆斯林网上存款）存在锁定期上的区别，可见上述表格知晓利率差别。

AmBank

优惠日期：2026年9月1日 – 2026年9月30日

最低存款额：RM1,000

优惠详情与条件：用户需要使用AmOnline网站或App，通过FPX将其他银行的资金转账过来存放。

OCBC Bank

优惠日期：2026年6月15日 – 2026年9月30日

最低存款额：RM10,000

优惠详情与条件：这项FD优惠适用于几乎所有客户，包括马来西亚公民、永久居民和非居民（视原籍国而定）。

用户需通过OCBC网上银行或银行柜台，以“Fresh Funds”形式进行存款。

除了定期存款，其实还有很多值得考虑的投资产品供你选择。

留守每个月的定存利率优惠，做个精明的投资者！

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正在寻找保值且回酬高的投资方案？不妨考虑房地产投资！今天就联系IQI，让我们为你找到最佳房地产投资！

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最后更新于: 18/09/2026

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作为一名房奴，当你的房屋贷款（house loan）被银行批准后，紧接下来要面对的就是巨额的房贷利息（house loan interest）！

想早点还清房贷，借贷者可以通过观察各银行的房贷利率，选择最适合自己财务能力的贷款配套。

现在，就让我们一起来看看马来西亚各大银行9月推行的房屋贷款利率吧！ 

房屋贷款利率怎么算？ 

自2022年8月1日起，马来西亚的房屋贷款利息将依据标准基准利率（Standardised Base Rate, 简称SBR）来调整。 

由于标准基准利率（SBR）与国家银行的隔夜政策利率（OPR）紧密相关，因此所有银行都采用相同的利率。这意味着，一旦OPR调整，SBR也会随之调整。

假设你的贷款金额为 RM300,000，贷款期限为 30 年，贷款利率是3.50%，以下则是年利息和月利息的计算方法： 

因此，每月的还款数额会是本金，并额外加上 RM875 的利息。

其他影响房贷利率的因素

除了国家银行调整OPR将影响各家银行的房贷利率，其实房贷利率还会因以下几个因素而出现变化，包括：

经济状况：通货膨胀与经济的稳定性都将对房贷利率产生影响。

借贷人的信用评分：借贷人的信用评分越高，通常能获得更低的利率。这也意味着，如果两个人获得RM500,000的贷款，但可能借贷人A的信用评分比借贷人B更高，而获得更低的利率。

贷款期限：如果贷款年限越长，银行需要支付更多的时间与成本，从而增加潜在风险（如利率波动、违约风险），因此利率也会相对提高。 

2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？ 

以下是马来西亚各大银行在9月推行的房屋贷款利率：

1. Maybank

Maybank为房屋贷款者提供多种房屋贷款配套选择，让贷款者根据不同的需求，选择合适的配套和房贷利率。

其中最常见的房屋贷款配套包括：

Maybank Islamic HouzKEY

年利率：2.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：一年

所需费用

仅限18至70岁的马来西亚公民，且需为受薪雇员或自雇人士。申请时，不可拥有超过一笔住房贷款，最多允许3名担保人。

用户可浏览 Maybank 网站获取更多详情。

Maybank Maxi Home

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

任何国家、年龄介于18至70岁的受薪雇员或自雇人士都可以申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Maybank 网站。

2. Bank Islam Baiti Home Financing-i

年利率：3.55%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000的马来西亚公民，18岁以上，不是破产人士且无任何法律纠纷。申请者至少3年稳定工作或经营盈利业务，并且有至少1年的良好还款记录。

所需费用

保险种类

• Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT) （强制性）
• HOT (Houseowner/Householder Takaful Plan) （可自选）
• Houseowner/Householder Takaful（可自选）

欲了解更多详情，请浏览 Bank Islam 网站。

3. Standard Chartered Saadiq My HomeOne-i

年利率：3.9%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低月收入为RM4,000，年龄在21至70岁之间，需为马来西亚公民，且为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• 火灾回教保险（Fire Takaful）
• MRTT

用户可到 Standard Chartered 网站获取更多详情。

4. Bank of China Housing Loan

年利率：3.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM60,000，年龄在18至70岁之间，马来西亚公民或永久居民、在马来西亚工作的外国人均可申请，需为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• Fire Insurance （强制性）
• Houseowner Insurance （可自选）
• MRTA（可自选）
• MLTA（可自选）

想获取更多详情，可浏览 Bank of China 网站。

5. Public Bank 5HOME Plan

年利率：4.22%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM24,000，年龄在21至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Public Bank 网站。

6. CIMB HomeFlexi Smart

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

想获取更多详情，可浏览 CIMB 网站。

7. Affin Home Invest-i

年利率：4.36%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• 屋主回教保险（House Owner Takaful）
• MRTT

想获取更多详情，可浏览 Affin 网站。

借贷人应该如何比较各家银行的房贷利率？

就如以上的房屋贷款，各家银行所提供的利率都有所不同。

那作为精明的借贷人，应该如何选择最适合自己的房贷利率，才能进一步降低借贷成本、减少自己的负担呢？

如果你打算向银行申请房屋贷款购买房子，在申请之前不妨先考虑以下3个重点：

1. 查看有效借贷利率（ELR）和利差：比较总借贷成本
2. 了解附加费用：注意可能产生的额外费用
3. 仔细阅读产品披露声明（PDS）：该文件提供有关贷款的关键详细信息

如何规划和比较房贷利率？

在申请房屋贷款之前，单纯比较各家银行的房贷利率是不够的，而是需要做好完整的财务规划，才能确保买房后不会面临财务困难。

第一步：确认你的贷款基本参数

在比较任何银行房贷利率之前，先明确：

• 房产价格
• 贷款金额（Loan Margin）
• 贷款年限（最长35年，或至70岁）
• 每月可负担的贷款比例（建议不超过收入的40%）

此外，建议也使用房屋贷款计算器来预估每月的供款，以了解不同利率的供款。

第二步：系统性地比较各家银行房贷

在比较各家银行的房屋贷款利率时，不要只是看数字的高低，而是要看整体的房贷配套：

1. 比较贷款利率类型：浮动利率或固定利率，同时也要查看前几年是否有优惠利率、了解锁定期（Lock-in period）
2. 留意提前还款的条款：一般上房屋贷款的锁定期为3至5年，建议先了解提前结清贷款是否有罚款，因为这会影响未来再融资或出售房产的灵活性。
3. 了解贷款的灵活性：大马常见的房屋贷款类型包括：
   a. 灵活贷款（Flexi Loan）：可随时存入多余资金以减少利息。
   b. 半灵活贷款（Semi Flexi Loan）：可额外还款，但提款可能需要申请。
   c. 定期贷款（Term Loan）：每个月必须偿还固定的贷款数额，不能额外偿还贷款额，即使支付额外的资金也不能节省利息或提领出来。
4. 房贷保险与额外费用：一般上房屋贷款会附上保险，以保障你在发生意外后，帮助你偿还剩下的房贷。房贷保险分为：
   a. 递减式房屋贷款保险（MRTA）
   b. 抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）

此外，你还需要计算其他费用，包括律师费、文件印花税等，这些都将影响你的贷款成本。

第三步：参考真实经验与专业建议

在决定买房时，建议先参考其他借贷人的经验，从而大约了解买房前期的总费用和买房后的负担，同时也建议咨询贷款专员或财务顾问，以确保贷款结构符合你的财务规划。

由于利息浮动将直接影响未来20年的还款金额，因此在了解各大银行提供的房屋贷款利率及详细信息后，借贷人应根据自身条件选择最合适的贷款方案，以获得最大效益。

当然，还清房贷后，千万别忘了办理后续手续，只有这样房子才真正属于你哦！

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你有没有发现，现在越来越多年轻人开始认真规划未来了？ 

从工作、买房、储蓄到退休，我们都难免会思考一个现实的问题：未来的钱，要怎么规划？ 

其中一个很多人都会好奇的问题就是：在大马，到底要存多少钱才够退休？ 

这个问题看似还很遥远，但不少刚踏入社会，甚至还在读大学的年轻人，已经开始关注储蓄、EPF和未来生活开销等金钱问题。 

毕竟生活成本不断地在变化，退休规划越早开始，未来也能多一份准备。 

接下来就让我们一起了解在大马退休到底需要多少钱、有哪些开销需要考虑，以及年轻人可以如何提早做好退休规划！ 

关键摘要： 

1. EPF建议的退休储蓄可作为规划起点 

EPF退休收入充足框架设有基本储蓄RM390,000、充足储蓄RM650,000和强化储蓄RM1.3M三个水平，可根据自己的退休生活目标作参考。  

2. 退休规划不能忽略几十年后的通货膨胀 

今天RM2,690的生活水平，若未来40年平均通胀为2.5%，届时可能需要约RM7,220才能维持相近购买力，因此不能只用今天的物价计算退休需求。  

3. 年轻人除了省钱，也需要想办法提高收入 

提升主业能力、增加副收入或考虑房地产等销售型职业，都可能扩大收入和储蓄空间。重点是收入增加以后，把更多资金转化为退休储蓄和长期资产。  

4. 越早投资，越能利用时间帮助累积退休资产 

退休规划可以结合EPF、储蓄、投资和其他资产，并利用长期复利累积财富。如果目标是提早实现财务自由，也可以进一步参考FIRE和25倍法则规划目标资产。 

1. 在大马退休要用多少钱？ 

“退休到底要存多少钱才够？” 这个问题其实没有一个固定答案。 

这是因为每个人退休后的生活方式、居住地点、医疗需求和家庭负担都不一样。 

不过，我们可以先参考大马雇员公积金局（KWSP/EPF）的标准。 

根据《我的预算 2024/2025》（Belanjawanku 2024/2025），一名独自在巴生谷生活的退休人士，每个月估计需要约 RM2,690，才能维持合理的基本生活水平；退休夫妻则约需要 RM3,390。 

这也是为什么 EPF 在 2026 年推出的退休金充足度框架（Retirement Income Adequacy Framework，简称 RIA） 把退休存款分成三个水平： 

• 基本存款（Basic Savings）：RM390,000  

• 充足存款（Adequate Savings）：RM650,000  

• 强化存款（Enhanced Savings）：RM1,300,000 

其中，RM650,000 的计算方式，其实就是以每月约 RM2,690 的退休生活开销为基础，再按照约 20 年的退休期进行估算。 

至于 RM390,000 的基本储蓄标准，则会分阶段落实，2026 年的 60 岁会员标准为RM270,000，并逐步提高至 2030 年的 RM390,000。 

这样的长期目标旨在帮助会员更清楚判断自己的退休准备是否足够。  

此外，EPF 也不只是退休以后才能用的钱。 

在符合条件的情况下，会员也可以动用EPF第二户口（储蓄账户，简称EPF 2）的部分储蓄来买房、建房，甚至偿还房贷。 

让我们再进一步举个例子去了解退休后每月具体会用多少钱： 

他每个月可能会有这样的开销： 

乍一看，一个月花 RM2,690 好像不算很多，但如果从 60 岁退休，一直计算到 80 岁： 

也就是说，即使林先生已经没有房贷，只维持相对普通的退休生活，20 年下来也可能需要接近 RM650,000。 

需要特别留意的是，这还没有完全计算未来通货膨胀、大型医疗费用、房屋维修或其他突发情况。 

i. 你必须把通货膨胀纳入考量！ 

如果你现在才 20 多岁，距离退休还有大约40年，那么规划退休时，还有一个不能忽略的关键问题，就是通货膨胀。 

根据马来西亚统计局（DOSM）的数据，马来西亚整体消费者物价指数（CPI）从 1985 年的 51.6，上升至2025 年的 134.6。 

换句话说，过去40年整体物价已经累计上涨约161%，平均下来每年约上涨2.4%。 

当然，这不代表未来 40 年一定会重复同样的走势。 

不过，我们可以假设未来长期平均通胀约为 2.5% 一年，简单看看 40 年后生活费可能变成多少。 

以《我的预算 2024/2025》 估算的单身退休人士每月约 RM2,690 生活费为例： 

也就是说，如果你今年25岁，并计划在65岁退休，假设未来40年的平均通胀约2.5%，今天 RM2,690 可以买到的生活水平，到了退休时可能需要约 RM7,220 一个月才能维持。 

这并不是说未来退休人士一定每个月要花 RM7,220，而是提醒我们： 

规划退休不能只看今天的钱够不够，还要考虑几十年后这些钱还可以买到多少东西。 

而且，不同开销的涨幅也不会完全一样。 

医疗、食品、住房或保险费用，都可能比整体通胀上涨得更快。 

因此，越早开始储蓄、投资和规划退休收入，就越有空间应对未来生活成本的变化。 

2. 现在年轻人的“财务规划表”内都包含了什么？ 

刚踏入社会时，所谓的“财务规划”，其实已经不只是每个月存一点钱这么简单。 

对现在的年轻人来说，一份比较完整的财务规划，通常需要同时考虑日常生活费、紧急储备、车贷或其他债务、住房，以及长期退休储蓄。 

为什么年轻时就要开始规划这些钱？因为一旦固定开销越来越高，最容易被我们不断往后推的，往往就是储蓄和退休规划。 

根据雇员公积金（EPF）截至2025年底的数据，在大马活跃的正式部门会员中，只有39.5% 达到按年龄设定的“基本退休储蓄”水平，而达到“充足退休储蓄”水平的更只有28.2%。 

即使是 18 至 30 岁的年轻会员，也只有 39.8% 达到相应年龄的基本储蓄目标。 

这也说明，退休准备不足并不只是快退休时才需要担心的问题。 

如果年轻时大部分收入已经被车贷、房租、房贷和其他固定开销占据，能够留给紧急储备、投资和退休的钱自然会越来越少。 

让我们再举个简单的例子获得更好的理解。 

假设一名刚工作的年轻人，每月毛薪为 RM3,500： 

这里的 RM365 还没有计算SOCSO和EIS等其他法定扣款，以及一些因人而异的开销；而且车贷加房租已经占毛薪约56%。 

换句话说，一旦年轻时过早承担较高的长期贷款，每个月真正可以拿来建立紧急储备、投资或增加退休储蓄的钱，很容易就被压缩。 

因此，比起想着“几岁一定要买车、几岁一定要买房”，年轻人的财务规划表更应该先排好几个优先顺序： 

i. 控制日常与固定开销 

你需要先知道每个月的钱到底花去了哪里，不要让车贷、房贷和其他债务把现金流锁得太紧。 

AKPK指出，债务偿还比率（Debt Service Ratio）低于 35% 一般属于较健康水平，而超过43% 则可能代表债务负担开始偏高。 

ii. 先建立紧急储备金 

你可以逐步以约 3 至 6 个月生活开销作为目标，在失业、生病或突然需要大笔开销时，不必马上依赖信用卡或贷款。 

BNM也强调，紧急储蓄是建立财务韧性的重要一环。 

iii. 再规划买车和买房 

不要只问“银行愿意借我多少”，而是要先问自己：“供了这笔贷款以后，我每个月还剩多少钱？” 

iv. 退休储蓄不能永远排最后 

EPF 目前已经通过退休收入充足框架（RIA），把退休目标分为基本存款（RM390,000）、充足存款（RM650,000）和强化存款（RM1,300,000）三个层级。 

这样的长期目标旨在帮助会员更清楚判断自己的退休准备是否足够。 

简单来说，年轻人的财务规划重点，不是尽快把车、房子和投资全部“集齐”，而是在有限收入下，把现在的生活和未来的需要一起安排好。 

毕竟，退休规划真正怕的并不是起步金额小，而是每个月的钱早已被长期负债占满，最后一直等不到所谓“有多余的钱再开始”。 

3. 我要如何赚更多的钱让退休生活更舒服？ 

说到退休规划，我们经常都会听到老一辈的人说年轻时就要多存一点钱。 

这句话当然没错，但现实是，如果每个月的收入本来就只够应付生活费、车贷、房租和其他固定开销，再怎么省，能够留下来的钱始终有限。 

根据马来西亚统计局（DOSM）最新的正式领域薪资数据，截至 2026 年 3 月，大马正式领域员工的月薪中位数为 RM3,027。 

如果以刚才月薪 RM3,500 的年轻打工族为例，扣掉 EPF、房租、交通、饮食和车贷后，一个月可能只剩下几百块钱。 

这种情况下，与其一直问：“我还能从哪里再省 RM100？” 

有时候更值得思考的问题反而是： “我有什么方法，可以让自己每个月多赚RM500、RM1,000，甚至更多？” 

因为退休规划不只是控制支出——提高收入，同样是非常重要的一部分。 

i. 先想办法提高自己的主业收入 

对于大部分上班族来说，第一步其实不一定要马上辞职创业。 

比较现实的方法，是先让自己的专业能力变得更值钱。 

例如学习新的专业技能、考取相关资格、提升销售能力、数字营销、AI 工具应用、数据分析或管理能力，再争取升职、加薪，或者寻找薪资条件更好的工作机会。 

重点不是为了不断跳槽，而是不要让自己的收入长期停留在同一个水平。 

假设你原本一个月只能留下 RM300，但在提升收入后，每个月可以稳定多留下 RM500 作为退休储蓄。 

如果从 25 岁持续到 60 岁，单单这 RM500： 

这 RM210,000 甚至还没有计算期间可能产生的投资回报。 

如果每个月能够多留下 RM1,000，35 年累积投入的本金就是 RM420,000。 

所以很多时候，退休储蓄真正拉开差距的，并不只是“省得够不够狠”，而是你的收入有没有随着年龄和能力一起提高。 

ii. 在主业之外建立第二份收入 

如果暂时没有办法大幅提高薪资，也可以考虑从自己已经会的事情开始增加收入来源。 

例如： 

• 接自由职业工作，如设计、写作、翻译、剪辑或社交媒体管理 

• 补习、教学或提供专业服务 

• 经营小型线上生意或内容平台 

• 从事合法且符合个人能力的兼职工作 

这种收入一开始可能只有几百块钱，并不一定马上改变生活。 

但如果这笔钱没有全部拿去增加消费，而是固定拨一部分进入紧急储备、退休储蓄或长期投资，它的意义就完全不同了。 

真正需要避免的是：收入增加 RM1,000，生活费也马上跟着增加 RM1,000。 

如果收入提高，却同时不断升级车子、手机、旅游和消费习惯，最后能够留下来的钱还是一样，退休规划自然也不会有太大变化。 

iii. 如果喜欢与人沟通，可以考虑销售型职业 

还有一种提高收入的方法，就是进入收入与个人表现挂钩的销售行业。 

例如房地产、保险与Takaful、单位信托（Unit Trust）或私人退休计划（PRS）顾问等。 

这类工作的特点是，收入通常不像固定薪资职位那样完全由月薪决定，而会受到客户数量、销售表现、市场情况和个人能力影响。 

因此，它们的收入成长空间可能较大，但收入波动也会更明显。 

而且这些都不是“随便开始卖就可以”的工作。 

例如，单位信托和 PRS 顾问必须向马来西亚投资管理联合会（FIMM）注册，并符合相关资格及考试要求；保险和Takaful代理也有各自的考试、注册和行业规范。 

因此，如果你比较喜欢与人沟通、建立客户关系，而且愿意接受收入不完全固定的工作方式，销售确实可以成为突破固定薪资的一条职业路线。 

iv. 房地产中介也是值得考虑的方法之一 

在各种销售型职业当中，房地产中介是年轻人可以考虑的其中一个选择。 

原因很简单。 

房地产交易金额本身比较高，而房地产中介的收入主要与成交表现有关，因此不像一般打工族完全依赖固定月薪和年度加薪。 

根据马来西亚估价师、估价员、房地产代理及物业管理委员会（LPPEH）的收费标准，在一般房地产买卖交易中，注册房地产代理公司可收取的专业费用最高为成交价的 3%。 

举个简单的例子： 

最高 RM15,000 是房地产代理公司的专业费用参考，并不代表负责交易的 REN 个人就会直接获得RM15,000。 

实际能够获得多少，还需要视房地产代理公司的佣金制度、项目、交易安排以及其他相关成本而定。 

这一点很重要，因为成为房地产中介虽然确实拥有比固定薪资更大的收入成长空间，但绝对不是“卖一间房，就直接拿3%进自己的口袋”。 

对房地产中介的佣金还是不清楚，想了解更多？那么这篇文章就是为你准备的！ 

需要注意的是，房地产中介的收入通常不会每个月一样。 

有些月份可能连续成交，有些交易则可能需要跟进几个月，最后甚至没有成交。 

所以这份工作更适合愿意学习销售、客户沟通、市场分析、线上获客、谈判和长期经营人脉的人。 

因此，如果你目前还是普通上班族，千万不要今天看到房地产收入不错，明天就直接辞职。 

你可以做的是———先了解这个行业、评估自己的现金储备和销售能力，再决定自己是否适合转换职业跑道。 

想进一步了解这个行业？不妨和我们业内的专业房地产中介了解更多！ 

无论最后选择加薪、转换工作、发展副收入，还是进入房地产销售行业，真正能够帮助退休规划的，并不是“赚得多”这三个字。 

你需要想的是，赚得更多以后，你有没有把其中一部分留给未来的自己？ 

假设一个人从月薪 RM3,500 提高到 RM5,000，却把多出来的 RM1,500 全部用于提升生活消费，他的退休准备其实并没有明显改善。 

反过来，如果增加收入后，可以固定把其中 RM500、RM800 甚至 RM1,000 用于 EPF、长期储蓄和投资，几十年累积下来的差距就会越来越明显。 

所以，年轻时规划退休，其实不一定要马上拥有几十万存款。 

你真正需要做的是逐步建立一个循环： 

如果现有工作的薪资成长已经很有限，而你本身又喜欢与人沟通、愿意主动寻找客户和接受销售挑战，那么，房地产中介确实可以成为一个值得认真考虑的职业选择。 

它不能保证你一定赚得更多，但相比完全依赖固定薪资，它提供了一个让收入随着个人表现进一步增长的可能性。 

而当你越早把增加的收入转化成储蓄和长期资产，未来距离自己想要的退休生活，也就能更靠近一点。 

4. “钱生钱”的储蓄对退休规划有益！ 

除了努力工作、增加收入和控制开销，退休规划还有一个很重要的部分，就是让已经存下来的钱继续增长。 

简单来说，就是大家常说的“钱生钱”。 

如果你只是把所有钱放在普通储蓄户口里，虽然相对安全、随时可以使用，但长期下来，存款增长速度未必能够跟得上通货膨胀。 

尤其退休规划动辄是20年、30年甚至40年的长期目标，如果钱一直没有增长，未来的购买力就可能慢慢被物价上涨削弱。 

这也是为什么，除了紧急储备金之外，年轻人也可以开始了解长期投资。 

投资并不代表一定要追求高回报，也不是把全部积蓄一次过投入某个产品。 

更实际的做法，是根据自己的收入、风险承受能力和目标，把钱分配到不同用途。 

例如： 

• 储蓄和定期存款：适合存放短期需要使用的钱，以及部分较低风险资金 

• EPF和PRS等退休储蓄工具：主要用于长期退休规划 

• 基金、ETF或单位信托：可以通过不同资产和市场进行投资 

• 股票：可能带来资本增长或股息收入，但价格波动也相对明显 

• 债券或固定收益产品：一般比较偏向稳定收入和资产配置 

• 房地产：可以通过租金和长期资产价值作为退休资产的一部分 

当然，每一种投资都有自己的风险、费用和特点，并不存在一种投资是“稳赚不赔”的。 

这里就带你更好地了解各种常见投资方式的重点与差别！ 

在开始投资之前，最重要的不是问：“哪一个投资最赚钱？” 

而应该先问：“这笔钱什么时候会用到？我能够承受多大的风险？” 

例如，你明年准备拿来买房的首付款，就不适合随便放进价格波动很大的投资里。 

但如果这笔钱本来就是为了30年后的退休准备，那么你可以有更长的时间去面对市场短期的起伏。 

i. 越早开始，“时间”就越有价值 

投资对退休规划最大的优势之一，其实就是复利。 

简单来说，当投资产生回报后，这些回报如果继续留在投资里面，就有机会继续产生新的回报。 

例如，一个人从25岁开始，每个月固定拿出 RM500 作为长期退休投资。 另一个人到了40岁才开始。 

即使两个人后来每个月投入的金额一样，前者因为早了15年开始，就拥有更多时间让资金累积和增长。 

所以退休投资并不一定要等到薪水高一点再开始。 

即使刚开始只能每个月投入 RM100、RM200 或 RM500，只要是在自己的能力范围内，并且能够长期坚持，都比完全没有开始来得更好。 

ii. 不要为了投资，反而把自己的现金流弄得很紧 

不过，投资也需要有顺序。 

如果连基本生活费都不够、信用卡欠款还没有处理，或者完全没有紧急储备，就把大量资金投入长期投资，其实也可能造成压力。 

比较健康的做法通常是先处理： 

之后，再根据收入增加，慢慢提高每个月用于退休投资的比例。 

同时也不要把所有退休资金集中在同一种资产里。 

适当分散投资，可以避免自己的退休计划过度依赖某一个市场、某一家公司或某一种资产的表现。 

说到底，“钱生钱”并不是为了让你快速发财，而是让你现在赚到的钱，有机会在未来继续为你的退休生活发挥作用。 

当你一边提高收入、一边储蓄，再让部分长期资金通过合适的投资逐步累积，退休规划就不再只是单靠每个月辛苦存下来的那一点钱。 

现在就开始让收入、储蓄、时间和投资一起帮你累积退休资产！

5. 年轻人也可以提早退休？ 

我们一直在谈 60 岁后的退休生活，但不少年轻人也会进一步思考： 

如果我提早存够钱，是不是就可以不用等到 60 岁才退休？ 

这也是近年来常听到的 FIRE 概念。 

FIRE是 Financial Independence, Retire Early 的简称，也就是“财务独立、提早退休”。 

它并不一定代表 40 岁以后完全不工作，而是希望通过储蓄、投资和其他收入，逐步降低自己对每个月薪水的依赖，让自己更早拥有选择工作或生活方式的自由。 

FIRE常见的参考方式之一，就是 25 倍法则： 

例如，你预计退休后每个月需要RM5,000，一年就是RM60,000，那么以25倍法则计算，初步目标大约是： 

不过，这只是一个方便估算目标的参考，并不代表存到这个数字就一定可以安心退休。 

毕竟真正需要多少钱，还会受到退休年龄、通货膨胀、医疗开销、投资表现和生活方式等因素影响。 

如果你想进一步了解 FIRE 是什么、25 倍法则怎么算，以及提早退休需要准备多少钱，可以前往这篇文章进一步了解！ 

i. FIRE真正重要的，还是你能留下多少钱 

看到 RM800,000、RM1.5M 甚至 RM2M，很多人的第一反应可能都是“这样我要存到几时？”。

如果单靠每个月省 RM200、RM300，确实会觉得非常遥远。 

所以 FIRE 真正的重点，并不只是“拼命省钱”，而是同时做好几件事情： 

让我们举个例子，假设两个人月薪同样是 RM5,000： 

即使薪资一样，两个人累积退休资产的速度也会完全不同。 

如果未来B再通过升职、转换职业、发展销售事业或其他收入来源提高收入，同时没有让生活开销一起大幅增加，能够用于储蓄和投资的钱自然也会越来越多。 

所以，FIRE真正看的不只是你赚多少钱，而是你能够留下多少，并持续把这些钱变成长期资产。 

ii. 提早退休，也不一定代表完全不工作 

对很多年轻人来说，比起追求“40 岁以后什么都不做”，更实际的目标可能更是先做到财务独立，再决定自己想不想退休。 

例如到了 45 岁，你已经没有太大的债务压力，同时拥有EPF、投资组合、现金储备和其他资产。 

这时候，即使你还是继续工作，选择也会比以前多很多。 

你可以选择压力较低的工作、减少工作时间、创业，甚至暂时休息，而不会因为少了一份薪水就马上影响生活。 

这其实也是FIRE很重要的一点：它追求的不只是早点退休，而是早点拥有选择自己怎样生活的能力。 

当然，FIRE也不需要和EPF的退休目标二选一。 

EPF目前的退休收入充足框架（RIA）可以作为退休规划的基础参考，再根据自己的生活方式、预计退休年龄和其他资产，制定更适合自己的目标。 

说到底，无论你希望60岁正常退休，还是更早实现财务自由，真正重要的还是： 

赚更多、留下更多、让钱继续增长，并避免生活开销永远跟着收入一起上涨。 

越早开始规划，未来可以选择的空间通常也会越大。 

开启你的退休基金规划！ 

退休听起来像是几十年后的事情，但真正决定你未来能不能过得舒服的，往往是从现在开始做的每一个财务决定。 

无论是控制开销、提高收入、减少不必要的长期负担，还是开始储蓄和投资，都不需要一次做到完美，更重要的是越早开始，慢慢建立适合自己的节奏。 

毕竟，退休规划并不是为了让年轻时的生活变得很辛苦，而是希望未来的你，可以拥有更多选择。 

所以，与其一直问“我到底要存多少钱才够退休？”，不如先从今天开始问自己： 

我现在做的决定，有没有让我离想要的未来更近一点？ 

常见问题（FAQ）： 

想知道成为房地产中介，能如何帮助你提高收入，并进一步加快退休基金的累积？ 

欢迎留下联系方式，让我们的专业房地产中介与你联系，带你进一步了解这个行业！ 

延伸阅读： 

1. 月薪RM1700低薪族亲授5个实用买房规划，一步步教你买房圆梦！ 

2. 马来西亚哪里适合退休生活？带你了解5大宜居城市、生活成本与医疗指南！ 

3. LRT3通车带来什么机遇？快速了解沿线房产投资与TOD发展走向！ 

参考文献： 

Athena, M. (2025, July 31). 5 hidden expenses after retirement. Employees Provident Fund. 

Bank Negara Malaysia. (2020). Financial stability review: First half 2020. Bank Negara Malaysia. 

Bank Negara Malaysia. (2026). Quarterly bulletin: Second quarter 2026. Bank Negara Malaysia. 

Bengen, W. P. (1994). Determining withdrawal rates using historical data. Journal of Financial Planning, 7(4), 171–180. 

Benz, C., & Guo, T. (2024, December 11). What’s a safe retirement spending rate for 2025? Morningstar. 

Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia. (2009). Valuers, Appraisers and Estate Agents (Amendment) Rules 2009: Scale of fees. 

Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia. (2013, February 7). Circular 1/2013: Mandatory salary for negotiators. 

Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Malaysia. (2021). Form REN 01: Application for registration as negotiator. 

Department of Statistics Malaysia. (2026a, April 29). Analysis of annual Consumer Price Index, Malaysia, 2025. Department of Statistics Malaysia. 

Department of Statistics Malaysia. (2026b). Annual CPI by division (2-digit) [Data set]. OpenDOSM. 

Department of Statistics Malaysia. (2026c). Annual CPI inflation by division (2-digit) [Data set]. OpenDOSM. 

Department of Statistics Malaysia. (2026d, August). Consumer Price Index, July 2026. Department of Statistics Malaysia. 

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Employees Provident Fund. (2024, December 12). EPF releases Belanjawanku 2024/2025 and Retirement Income Adequacy Framework. Employees Provident Fund. 

Employees Provident Fund. (2026a). Build house withdrawal. Employees Provident Fund. 

Employees Provident Fund. (2026b, February 28). EPF declares 6.15% dividend for Simpanan Konvensional and 6.15% for Simpanan Shariah. Employees Provident Fund. 

Employees Provident Fund. (2026c, June 4). Housing withdrawal. Employees Provident Fund. 

Employees Provident Fund. (2026d, June 12). How to start retirement early in Malaysia. Employees Provident Fund. 

Employees Provident Fund. (2026e). Reduce/redeem housing loan withdrawal. Employees Provident Fund. 

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Financial Education Network. (2025). Financial Capability and Inclusion Demand Side Survey 2024. Financial Education Network. 

Life Insurance Association of Malaysia. (n.d.). Know your agent. Life Insurance Association of Malaysia. 

Securities Commission Malaysia. (n.d.). Investor empowerment. Securities Commission Malaysia. 

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全球房地产科技公司IQI在全球拥有超过65,000名房地产中介，并在35多个国家设有办事处。 

如今，IQI正式进驻印尼两大热门生活度假胜地，在巴厘岛（Bali）和龙目岛（Lombok）设立全新办事处：IQI巴厘岛和IQI龙目岛！ 

IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）指出，IQI很高兴宣布IQI巴厘岛和IQI龙目岛办事处的正式成立。 

这两个目的地正受到越来越多国际市场的关注，但我们的愿景并不只是将外国买家带入当地市场。 

我们希望建立强大的本地业务，与印尼当地发展商和房地产专业人士携手合作，并将我们的国际网络、科技和专业知识带入当地，为房地产行业的持续发展作出贡献。 ”

卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）

与此同时，IQI的新办事处也将成为连接印尼与国际房地产市场的桥梁，协助优质的印尼房地产项目接触全球各地的买家和投资者。 

他也表示，IQI选择Homes in Asia作为本地合作伙伴，是因为其主要负责人，Taco Heidinga，多年来一直是IQI的一分子。 

此外，IQI了解他们拥有丰富的行业经验和本地专业知识，具备取得成功所需的条件。 

那为什么选择巴厘岛和龙目岛？因为这两个市场正在蓬勃发展。 

2025年，巴厘岛迎来近700万名外国游客，而龙目岛的整体游客人数约为这一数字的一半。 

不过，这些岛屿如今已经不再只是旅游热点，也逐渐成为全球外籍人士青睐的长期居住地。 

自新冠疫情以来，外国人士对当地房地产的需求大幅增长。2021年，仅巴厘岛就约有11万名外国居民，而IQI相信，如今这个数字已经增长超过三倍。 

IQI联合创始人兼董事总经理Daniel Ho更是进一步说明IQI国际网络所带来的优势： 

通过结合IQI巴厘岛和IQI龙目岛的本地业务与专业知识，以及IQI全球网络的国际覆盖和科技实力，我们能够在印尼与全球房地产市场之间建立一座更强大的双向桥梁。” 

Daniel Ho

他也表示，IQI同时具备规模优势。凭借IQI的全球网络和科技平台，来自世界各地的买家可以更轻松地发现并购买巴厘岛和龙目岛的房地产。 

同时，IQI房地产中介的专属应用程序将协助旗下中介提高生产力和工作效率。 

Taco Heidinga将升任 Homes in Asia 董事兼IQI巴厘岛和IQI龙目岛负责人，负责两处办事处的业务；而Liv Heidinga-Baggen也将担任两处办事处的董事。 

Heidinga表示： 

在过去两年的独立运营期间，Homes in Asia 已经在巴厘岛和龙目岛房地产市场建立了稳固的市场地位，尤其受到欧洲投资者的关注。”

Taco Heidinga

Heidinga也提到，Homes in Asia已经促成了一些创纪录的房地产交易，但对于IQI巴厘岛和IQI龙目岛的愿景，远远不只是将印尼房地产销售到国际市场。 

“我们正在建立一项长期发展的业务。我们希望在当地创造更多机会，与发展商和房地产专业人士紧密合作，培养本地人才，并将IQI的科技、培训和国际专业知识带入印尼市场。” 

同时，Heidinga表示：“Liv和我合计拥有35年的国际房地产行业经验。Liv过去也曾涉足艺术领域，并与范思哲（Versace）和苏富比（Sotheby’s Auctions）等独特品牌合作。” 

而Liv Heidinga-Baggen也补充表示： 

巴厘岛或龙目岛的发展商，可以通过我们的网络迅速接触多个国际市场的买家。 

我们将与发展商紧密合作，协助他们把项目带给欧洲、亚洲、海湾阿拉伯国家合作委员会（GCC）以及其他国际市场的买家。” 

Liv Heidinga-Baggen

此外，她也提到，IQI让大家能够接触由数以万计房地产专业人士组成的全球网络，同时连接国际买家，并获得科技、营销基础设施和培训方面的支持。 

“作为IQI的一分子，我们能够运用其资源、科技和国际市场覆盖能力，为巴厘岛和龙目岛带来显著价值。” 

“我们的目标，是将这些全球优势与深厚的本地市场知识及人脉关系结合起来，建立一个能够长期为买家、发展商、房地产专业人士以及整体市场创造价值的业务。” 

如果你有意在印尼投资房产，欢迎联系IQI巴厘岛或IQI龙目岛，由专业房地产团队为你全程提供支持，助你稳健开启海外投资之路！

延伸阅读：

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2. IQI携手Mapletree Investments，加速IQI菲律宾战略布局与市场扩张 

3. 印尼巴厘島5個投資和出租良地

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旧巴生路（Old Klang Road）是吉隆坡其中一个人流密集、生活气息浓厚的地区。 

说起这里，不少人的第一印象往往很两极。 

有人喜欢这里美食选择多、生活热闹、交通四通八达，无论前往市中心、八打灵再也还是周边地区都相当方便。 

但也有人一提到旧巴生路，就马上想到工作日的堵车，以及偶尔发生的一些让人哭笑不得的大小事，因此对这里的评价一直有好有坏。 

不过，有一件事倒是很明显：这么多年来，旧巴生路的人气并没有减退。 

随着沿线住宅、高楼和商业发展不断增加，这个老社区也在持续改变自己的面貌。 

那么，旧巴生路到底有什么魅力，让这么多人选择在这里生活？这里又有哪些值得留意的房产与投资机会？ 

关键摘要 ：

1. 旧巴生路生活机能成熟 

旧巴生路连接吉隆坡与八打灵再也，沿线约11公里，周边涵盖士不爹、Taman Desa、OUG、旧古仔等成熟社区，餐饮、购物、学校及医疗设施齐全。  

2. 房价选择跨度大，不只是高价新公寓 

旧巴生路既有较旧公寓，也有新公寓和服务式住宅，参考中位房价约 RM496,500 至 RM600,000，不同项目每平方尺价格差距明显。  

3. 交通选择不少，但堵车与“最后一公里”要考虑 

居民可使用 KTM、LRT、MRT 和 Rapid KL 巴士，不过并非所有项目都能步行到车站，加上上下班高峰期经常堵车，买房前应实际测试通勤路线。  

4. 具备出租需求，但投资表现非常看项目 

旧巴生路拥有稳定的居住及租赁需求，不过不同项目参考租金回报率可从约 2.9% 至接近6%，投资前需要比较买入价、租金、管理费、楼龄、租客群和出租竞争。 

1. 旧巴生路到底包括哪里？ 

很多人一提到旧巴生路，第一印象可能就是车流量大、经常堵车的一条主要道路。 

但如果真的被问到：“旧巴生路到底从哪里开始、到哪里结束？范围又有多大？”  

你可能一时也答不上来。其实，旧巴生路的范围比想象中更广。 

旧巴生路（也有很多人直接以马来文名称 Jalan Klang Lama 来称呼 ），是连接吉隆坡与八打灵再也（Petaling Jaya）之间的一条主要道路。 

简单来说，你可以把旧巴生路理解成： 

整条道路走廊大约11公里长，东边从 Seputeh 一带开始，与赛布特拉路（Jalan Syed Putra）、联邦大道（Federal Highway）等道路衔接；往西南方向一路延伸，最后来到 PJS 8、八打灵再也和 Bandar Sunway 附近。  

沿着这条路及周边，可以看到多个大家熟悉的成熟社区，例如： 

• Seputeh 

• Taman Desa 

• 快乐花园（Taman Gembira） 

• 联营花园（Taman United） 

• 华联花园（Taman OUG） 

• Taman Sri Sentosa 

• 旧古仔（Kuchai Lama）周边 

因此，当大家说 “住在Old Klang Road” 时，通常不只是指住在旧巴生路这条大路旁，也可能包括道路两侧和邻近的住宅社区。 

旧巴生路本身并不是一个拥有明确行政边界的独立城镇，更适合理解成一条约11公里长的住宅、商业和交通走廊。 

2. 为什么旧巴生路会有那么多人住？ 

如果你重视生活便利、社区成熟且交通四通八达的居住环境，旧巴生路是一个值得考虑的地区。 

这里其中一个最大的优势，就是日常生活设施已经非常成熟。 

居民平时可以找到： 

• 超市和杂货店 

• 餐厅和咖啡店 

• 湿巴刹 

• 银行 

• 学校 

• 诊所和医疗设施 

• 商场和日常零售 

附近也有 Pearl Point、The Scott Garden，以及距离不远的 Mid Valley 购物商场，因此平时购物、吃饭和处理日常事务都比较方便。 

住宅选择方面，旧巴生路也比较多元，包括： 

• 较旧的公寓（Apartment） 

• 公寓 

• 服务式公寓（Serviced Residence） 

• 部分传统住宅区 

因此，无论是上班族、小家庭，还是想寻找较成熟社区的买家，都有不同选择。 

不过，凡事都有正反面，这里也有一些需要注意的地方。 

在旧巴生路，最常被提到的问题包括： 

• 上下班高峰期很容易堵车 

• 部分地区住宅密度较高 

• 一些项目距离轨道交通站并不算近 

• 不同楼龄的住宅，管理和维护情况差别可能很大 

所以，如果打算住在这里，除了看房价和项目设施，也建议先了解每天的通勤路线、项目出入口，以及附近交通情况。 

3. 旧巴生路提供哪些公共交通选择？ 

旧巴生路周边也有 KTM、LRT、MRT 和 Rapid KL 巴士可以使用，不过并不是所有住宅都可以直接步行到车站。 

附近可利用的轨道交通包括： 

• KTM Petaling 站 

• KTM Jalan Templer 站 

• KTM Pantai Dalam 站 

• LRT Muhibbah 站 

• LRT Awan Besar 站 

• MRT Kuchai 站 

其中，MRT Kuchai 站也设有 T588 以及 T585 接驳巴士前往旧巴生路，经过 Plaza Prima、Pearl Point 购物中心、Taman United 和 Taman Gembira 等地区。 

Rapid KL 目前也有多条巴士经过旧巴生路，包括： 

• 640路 / 600路：Hab Sri Manja 至 LRT Pasar Seni 站 

• 641路：LRT Subang Jaya 站 至 Pearl Point 

因此，如果你是： 

– 有车人士：旧巴生路整体交通连接不错 

– 主要搭公共交通：建议优先选择靠近 MRT、LRT、KTM 或主要巴士路线的住宅 

– 每天固定时间上班：要特别留意高峰时段的堵车情况 

另外，未来规划中的捷运3号线（MRT3 Circle Line）也包括旧巴生路一带的规划车站。 

不过，由于目前仍属于未来规划，因此现阶段不能把它当成已经存在的交通优势。 

4. 旧巴生路的房价贵吗？ 

随着越来越多住宅高楼陆续落成，也可以看出旧巴生路一直存在一定的居住需求。 

对于想在这里买房自住或投资的人来说，第一个最实际的问题往往就是：这里的房价到底贵不贵？ 

说到旧巴生路的房价，其实很难简单用“贵”或“便宜”来回答，因为这里的住宅类型很多，从旧式公寓、新公寓、服务式住宅到有地住宅都有，价格自然也会有明显差距。 

根据目前 EdgeProp 和 Brickz 的数据，旧巴生路整体住宅成交价格可以参考以下数据： 

虽然两个平台的统计范围和时间不同，但都显示旧巴生路整体成交单价在每平方公尺 RM450 左右。 

不过，这个数字不能代表所有项目。 

不同楼龄、位置和住宅类型的价格差距可以非常明显。 

由于旧巴生路的新和旧住宅很多，单看一个项目很难代表整个地区。 

因此，以下挑选四个不同类型和价位的住宅作为参考，从较早期的传统公寓，到较新的服务式住宅和综合发展项目，让大家更容易看出旧巴生路房价之间的差距。 

因此，与其问“旧巴生路贵不贵”，不如先问：你想买的是哪一种房子？ 

预算比较有限的人，仍然可以找到楼龄较高、入场价格较低的住宅；如果追求较新设计、完整设施和较新的综合发展项目，每平方尺价格自然会明显提高。 

旧巴生路不是一个只有高价住宅的地区，它最大的特点反而是价格选择很广。 

如果你想先从房价入手，先看看自己能承担什么价位，再根据筛选出来的结果，看看还有多少选择空间，方便做后续的整体买房规划——这个思路其实很对。 

不过问题在于，市场选择太多，光靠自己翻来翻去，很容易不知道从哪儿下手。 

这时候，寻找专业的房产人士来帮忙会更高效，例如 IQI 的房地产中介团队; 他们可以根据你的实际条件和需求，帮你缩小范围，找到真正符合你预算和期待的房源！ 

5. 旧巴生路租金大概多少？ 

旧巴生路的租金同样没有一个统一标准，但是主要会受到房型、面积、项目楼龄、家具和所在位置影响。 

根据2026年8月 PropertyGuru 市场的挂牌资料，可以先这样抓租金预算： 

部分项目目前的挂牌租金如下： 

需要注意的是，这些属于市场挂牌价格，并不等于最终实际成交租金。 

单位楼层、装修、家具、停车位和出租时期，都可能影响最终租金。 

如果你想快速估算，可以做这样的简单财务评估： 

一个人在旧巴生路租 Studio，可以先准备约 RM2,000 月租；小家庭租 2 至 3 房，则可以把预算放在约 RM2,000 至 RM3,500。 

这样的租金跨度，也让旧巴生路能够吸引不同类型的租客，包括上班族、小家庭，以及需要往Mid Valley、八打灵再也和吉隆坡其他地区通勤的人。 

6. 旧巴生路适合做房产投资吗？ 

旧巴生路是一个值得考虑的投资选择，但是需要搞清楚的是： 

不是“旧巴生路值不值得投资”，而是哪一个项目值得选择。 

旧巴生路已经是发展多年的成熟社区，本身拥有住宅、商业、餐饮和日常生活设施，同时位于吉隆坡与八打灵再也之间，因此具备一定的实际居住和租赁需求。 

同时，不同项目的租金表现差距可以很明显。 

根据 EdgeProp 过去12个月的挂牌租金，可计算出一个参考性的租金回报率： 

从约 2.9% 到接近 6% 的差距就可以看出，即使大家都位于旧巴生路，实际投资表现也不一定一样。 

因此，如果是以出租为目的，建议至少比较以下几点： 

• 买入价格是否合理 

• 实际市场租金是多少 

• 管理费和其他持有成本 

• 项目楼龄和维护情况 

• 总单位数量和出租竞争 

• 主要租客群是谁 

• 距离工作区和公共交通有多远 

因此，更准确的说法是： 

旧巴生路属于值得研究项目，但不适合只看地区名就决定买入的成熟市场。 

7. 旧巴生路和 OUG、旧古仔有什么不同？ 

这三个地方距离很近，所以第一次在这里看房的人很容易搞混。 

旧巴生路是一条较长的城市生活走廊，而 OUG 和旧古仔则属于比较明确的成熟住宅社区。 

这三者的主要差别可以这样看： 

目前的地区住宅数据也可以作为简单参考： 

*OUG拥有较多有地住宅，因此中位总价自然会被拉高，不适合直接拿RM880,000与旧巴生路的公寓型住宅市场比较。 

另外，Savills 在2025年第4季度追踪的OUG双层排屋价格约为 RM900,000，参考月租约 RM2,100。 

因此，综合整体数据来看，你可以这样简单理解： 

– 想要最多房型和预算选择：旧巴生路 

– 喜欢成熟住宅社区，以家庭自住为主：OUG 

– 重视MRT、餐饮和商业便利：旧古仔 

三者其实没有绝对谁比较好，最主要还是看你的预算、每天通勤地点，以及更喜欢哪一种生活环境。

想在旧巴生路找到适合自己的房子？ 

旧巴生路的优势很明显，生活成熟、交通选择多、住宅类型丰富，但不同路段、项目和价格之间的差距也不小。 

所以，比起单纯问“旧巴生路值不值得买”，更重要的是先看清楚自己的预算、通勤需求和买房目的，再从中筛选真正适合自己的选择。 

如果你也在考虑旧巴生路的房子，不妨联系 IQI 专业房地产中介团队，让他们根据你的需求和预算，协助你更快找到适合自己的理想住宅！ 

常见问题（FAQ）： 

想进一步了解旧巴生路的房产市场找到适合自己的房子？

现在就联系IQI专业的房地产中介，让他们协助你寻得dream home！ 

延伸阅读：

1. 吉隆坡vs新加坡房产投资：为什么越来越多投资者选择吉隆坡？ 

2.  探索吉隆坡6大富人区，发现高端住宅投资潜力！ 

3. 马来西亚最贵公寓盘点：吉隆坡顶级房产TOP7 

参考文献：

Brickz. (n.d.). Old Klang Road, Kuala Lumpur: Residential property transactions. 摘自 https://www.brickz.my/transactions/residential/kuala-lumpur/old-klang-road/

Brickz. (n.d.). Happy Garden, Old Klang Road: Landed residential property transactions. 摘自 https://www.brickz.my/transactions/residential/kuala-lumpur/old-klang-road/happy-garden/landed/

Brickz. (n.d.). Old Klang Road, Kuala Lumpur: Landed residential property transactions. 摘自 https://www.brickz.my/transactions/residential/kuala-lumpur/old-klang-road/landed/

Chew, R. (2021, February 26). Old Klang Road rentals remain intact. EdgeProp Malaysia. https://www.edgeprop.my/content/1803698/old-klang-road-rentals-remain-intact

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. (2026, May 7). Heavy rains in Selangor and KL caused flash floods in many areas, turning Jalan Kuchai Lama into a “waterway” again after four years: Sin Chew Daily. https://www.dbkl.gov.my/keratan-akhbar/heavy-rains-in-selangor-and-kl-caused-flash-floods-in-many-areas-turning-jalan-kuchai-lama-into-a-waterway-again-after-four-years-sin-chew-daily

EdgeProp Malaysia. (n.d.). Citizen 2, Jalan Klang Lama (Old Klang Road) insights. 摘自https://www.edgeprop.my/condo/citizen-2-25003

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EdgeProp Malaysia. (n.d.). Kuchai Lama property insights. 摘自 https://www.edgeprop.my/area-outlook/kuala-lumpur/kuchai-lama

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太阳能配额、回扣和申请条件可能随政府公告调整，正式申请前应以PETRA、能源委员会、SEDA及TNB最新指南为准。  

8月天气越来越热，白天热气逼人，晚上不开空调甚至很难睡得舒服。 

可是空调一开就是好几个小时，到了月底看到电费账单，钱包又开始疼。 

也因为这样，不少人开始考虑安装太阳能板，希望利用大马充足的阳光来发电，长期减少对电网用电的依赖，也有机会降低部分家庭电费开支。 

虽然前期安装太阳能系统需要一笔费用，但从长期使用的角度来看，它不仅能帮助控制用电成本，同时也是相对环保的能源选择。 

不过，真的想装太阳能时，问题也跟着来了：  

安装一套太阳能系统到底要多少钱？可以省多少电费？家里的屋顶适不适合安装？住公寓也可以申请吗？如何申请？有优惠吗？ 

接下来就带你一次了解在大马安装太阳能前，需要知道的费用、效能和重点事项！ 

关键摘要： 

1. 2026年 Solar ATAP 正式取代 NEM 3.0 

Solar ATAP采用“自用优先”模式，多余太阳能电力可输送回TNB电网获得抵扣，但抵扣只能在同一个账单月份使用，不能结转。  

2. 符合条件的家庭最高可获RM3,000 SuRIA Home 回扣 

每安装1kWac可获得RM600回扣，每户最高RM3,000。计划采用先到先得机制，并要求系统在2026年12月31日前完成安装及正式投运。  

3. 家用太阳能安装费用约RM12,000至RM45,000以上 

实际费用取决于系统容量、屋顶情况、设备品牌和用电习惯。文章估算一般家庭的回本期约为5至8年，高用电家庭尤其是白天用电较多者，通常更容易看到节省效果。  

4. 申请 Solar ATAP 主要由注册太阳能服务商协助完成 

屋主需先寻找 SEDA 注册光伏服务商，由服务商进行屋顶评估、系统规划，并通过 eATAP提交申请，再完成安装、测试及并网。公寓住户则通常还需要获得JMB或MC批准。 

1. 2026年大马太阳能有什么新政策？ 

从2026年1月1日起，大马正式推行 Solar ATAP（太阳能加速转型行动计划），取代已于2025年6月30日结束的净计量电价计划（NEM 3.0）。 

新制度最大的变化，就是从过去较强调“一对一电费抵消”，转向“自用优先”的模式。 

也就是说，安装太阳能后，重点不再只是把多余电力输送回电网，而是尽量把自己发出来的太阳能电力先用在家中。 

其中一个需要特别注意的变化是，Solar ATAP 下输送回电网的多余电力所获得的电费抵扣，只能在同一个账单月份内使用，不能累积到下个月。 

换句话说，如果你家白天的用电量比较高，例如经常有人在家、需要长时间开空调，或白天会使用较多电器，那么太阳能发出来的电就能直接被使用，Solar ATAP 对这类家庭来说通常会更有优势。 

以下是 NEM 3.0 与 Solar ATAP 的主要区别： 

这项政策调整，也意味着以后安装太阳能时，不是太阳能板装得越多就一定越划算。 

更重要的是根据家庭实际用电量、白天用电习惯和屋顶条件，设计适合自己的系统容量，才能尽量提高太阳能的使用效率和节省效果。 

2. 大马 SuRIA Home 可以回扣多少钱？ 

为了配合 Solar ATAP 计划的推行，大马能源转型及水务转型部（PETRA）在2026年6月1日正式推出了SuRIA Home（Sustainable Rebate & Incentive Assistance Home）现金回扣计划，希望帮助屋主减轻安装太阳能系统时的前期费用。 

符合资格的 Solar ATAP 住宅用户，每安装 1kWac 的太阳能系统容量，可获得 RM600 回扣，而每户最高可领取 RM3,000。 

简单来说，如果你的系统容量达到 5kWac，就已经可以拿到最高 RM3,000 的回扣。 

回扣获批后，款项将直接汇入申请者向国能（TNB）登记的银行账户。 

这项计划的总预算为 RM1.5亿，并采用“先到先得”的方式发放，直到全国 250MW 的配额用完为止。 

以下可以快速了解不同系统容量大约能获得多少回扣： 

i. SuRIA Home 回扣申请资格 

用户需要了解的是，不是所有安装太阳能的屋主都可以自动获得这笔回扣。 

申请者需要符合以下条件： 

• 申请者必须是大马公民。 

• 必须是国能（TNB）的个人住宅低压用户（Domestic LV Consumer）。 

• 安装的必须是通过 Solar ATAP 计划申请的全新屋顶太阳能系统。 

• 太阳能系统必须在2026年12月31日之前完成安装并正式投运（Commissioned）。 

• 过去未曾获得其他太阳能相关的政府回扣或补贴，例如 SolaRIS。 

• 每位符合资格的用户只可申请一次，即使名下拥有超过一处房产也一样。 

因此，如果你本来就计划在2026年安装太阳能，可以先确认自己是否符合 SuRIA Home 的申请资格，再把最高RM3,000的回扣纳入整体安装预算中。 

3. Solar ATAP 和 SELCO 有什么不同？ 

在了解 Solar ATAP 时，你可能也会看到另一个常见名词，SELCO（Self-Consumption，自发自用）。 

两者最大的区别其实很简单，也就是多余的太阳能电力能不能送回电网。 

在 Solar ATAP 模式下，家中会优先使用太阳能系统所产生的电力。 

如果当下发电量超过实际用电量，多余的电力可以输送回TNB电网，并按照相关机制获得电费抵扣。 

而 SELCO 则属于完全自发自用模式，太阳能产生的电力只能在自己的住宅或物业内使用，不能把多余电力输送回公共电网。 

因此，系统通常需要搭配防逆流装置，避免电力回送至电网。 

对于一般住宅用户来说，Solar ATAP 通常会比较灵活。 

即使白天的用电量不固定，多出来的太阳能电力仍有机会转换成当月的电费抵扣。 

相比之下，SELCO 更适合白天用电量稳定，而且能够即时消耗大部分太阳能发电量的用户。 

以下用表格整合出 Solar ATAP 和 SELCO 的主要区别，方便理解： 

简单来说，Solar ATAP 的重点是“自己先用，多余的再送回电网”；SELCO 则是“自己发、自己用，不能送出去”。 

如果是一般家庭住宅，Solar ATAP通常会是更容易管理、使用弹性也更高的选择。 

4. 使用太阳能可以省多少电费？ 

很多屋主在考虑安装太阳能前，到最后最关心的重点还是：切换成太阳能可以节省多少电费？ 

一般来说，安装太阳能后可以降低家庭对 TNB 电网的用电需求，尤其是白天用电量较高的家庭，节省效果通常会更明显。 

根据不同的系统容量、家庭用电习惯和太阳能发电表现，部分用户的电费节省幅度可达到较高水平，而安装成本通常需要数年时间才能回收。 

不过，每个家庭的实际情况都不同，因此以下数字主要作为简单参考。 

i. 简单算一算，每个月大概可以省多少？ 

假设一个中型家庭安装了一套6 kWp太阳能系统，目前平均每个月的电费为RM500。 

安装太阳能前： 

如果安装后，太阳能系统能够帮助家庭减少约80%的电费，那么： 

假设这套6 kWp太阳能系统的安装费用为 RM25,000，再扣除 RM3,000 SuRIA Home 现金回扣后，实际支出约为： 

也就是说，在这个假设条件下，大约需要4至5年左右才能通过节省下来的电费收回前期安装成本。 

不过，实际回本时间还是会受到家庭白天用电量、太阳能发电量、系统价格、电费结构及天气等因素影响，因此不能只看系统容量来判断。 

ii. 如果使用10年，大约能省多少钱？ 

太阳能系统真正的优势通常不是只看一两个月，而是把时间拉长来看。 

太阳能板的使用寿命普遍可超过25年。如果继续沿用上面的例子，并假设未来10年的电费和用电量没有明显变化，可以进行以下简单估算： 

按照这个简单例子来看，10年内原本可能需要支付约 RM60,000 的电费，安装太阳能后，电费支出可能降低至约 RM12,000。 

即使把 RM22,000 的太阳能安装成本计算进去，10年下来仍可能累计节省约 RM26,000。 

当然，这只是以固定电费、固定发电表现和80%节省幅度进行的模拟计算，并不代表每个家庭都一定可以省到相同金额。 

真正决定太阳能划不划算的关键，还是要看你家的每月电费、白天用电量、屋顶条件、太阳能系统容量，以及实际安装价格。 

如果你家每个月的电费本来就比较高，而且白天也经常使用空调、电热水器或其他电器，那么安装太阳能后，通常会更容易看到明显的电费节省效果。 

5. 2026年大马安装住宅太阳能的费用是多少？ 

决定安装太阳能后，接下来最实际的问题就是：我到底需要准备多少钱安装？ 

2026年大马家用太阳能系统的安装费用，主要取决于系统容量（kWp）。 

一般来说，一套家用太阳能系统的费用大约从 RM12,000 至 RM45,000 以上不等。 

不过，并不是系统越大就一定越适合。 

需要安装多少kWp，通常还要根据你家的每月用电量、白天用电习惯、屋顶面积，以及可以安装多少块太阳能板来决定。 

以下可以参考不同系统容量的大概安装费用和回本时间： 

举个例子，如果你住在一般排屋，家里的用电量不算特别高，可能不需要一开始就安装 8 或 10 kWp的大型系统。 

相反，如果家里白天经常开空调、有多人在家，或本身每个月电费较高，就可能需要容量更大的太阳能系统。 

因此，太阳能安装费用不能只看房屋大小，更重要的是看你实际用了多少电。 

6. 如何申请大马 Solar ATAP 2026？ 

如果你已经决定安装太阳能，其实 Solar ATAP 的申请流程并没有想象中复杂。 

大部分手续通常都会由你委任的太阳能服务商协助处理，不需要屋主自己逐项准备技术文件。 

目前，Solar ATAP 主要通过大马永续能源发展机构（SEDA Malaysia）的线上系统 eATAP 进行申请。 

一般来说，你需要先选择一家 SEDA 注册光伏服务商（RPVSP），之后由服务商代表你提交申请和处理相关技术程序。 

整个流程大致可以分成以下5个步骤： 

a. 选择太阳能服务商 

先寻找并委任一家在大马 SEDA 注册的光伏服务商（RPVSP），确认对方具备相关资格和安装经验。 

b. 进行屋顶评估与系统规划 

服务商会检查屋顶面积、朝向和结构，同时参考你的TNB电费单及日常用电情况，再建议适合的太阳能系统容量。 

c. 通过 eATAP 提交申请 

确认方案后，服务商会准备所需的技术文件，并通过eATAP系统向相关单位提交申请。 

d. 申请获批后安排安装 

获得批准后，服务商就会根据约定时间安排施工，包括安装太阳能板、逆变器和其他相关设备。 

e. 完成测试并正式启用 

安装完成后，还需要进行系统测试和并网程序。TNB也会根据需要更换或调整电表。待所有测试通过后，太阳能系统才算正式投入使用。 

屋主最重要的第一步就是找对有注册资格的太阳能服务商。 

之后从系统设计、申请到安装和并网，大部分流程都可以由服务商协助处理，整个过程会省事很多。 

如果你同时打算申请 SuRIA Home 回扣，也要特别留意系统正式投运的时间，因为这会关系到相关回扣资格和截止日期。 

7. 公寓住户可以申请安装太阳能源吗？ 

其实是可以的。 

不过如果你住的是公寓、共管公寓等分层地契住宅，安装太阳能的方式会和排屋、半独立式或独立式住宅不太一样，申请和安装流程通常也会更复杂。 

最主要的原因是，公寓屋顶一般属于公共财产，并不是任何一名住户可以自行使用的空间。 

因此，如果要在公寓屋顶安装太阳能，通常需要先获得联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的书面批准。 

在公寓安装太阳能时，一般需要考虑以下几个方面： 

i. 屋顶使用权：公寓屋顶属于公共区域，因此不能像有地住宅一样，由个别屋主自行决定安装太阳能，通常需要经过JMB或MC批准。 

ii. 电力使用方式：公寓的太阳能系统一般更适合连接至公共区域的电力账户，用来减少电梯、走廊照明、水泵、保安设施等公共设备的用电开支，而不是直接抵扣个别单位的家庭电费。 

iii. 建筑结构与安全：安装前需要评估屋顶的承重能力、可用面积和安装安全性，并由符合资格的专业人员设计及施工。 

iv. 费用承担问题：由于属于整栋建筑的设施，安装费用、后续维护以及节省下来的电费如何处理，通常需要由JMB、MC或业主大会讨论并作出决定。 

所以，如果你只是其中一户住户，一般不能像有地住宅屋主一样，直接在公寓屋顶安装一套只供自己单位使用的太阳能系统。 

不过，你可以考虑向 JMB 或 MC 提出整栋公寓采用太阳能的建议。  

如果公共区域本身的用电量较高，太阳能系统有机会帮助管理机构降低部分公共电费，从长远来看，也可能减少建筑整体的能源开支。 

准备好安装太阳能电板了吗？

随着2026年 Solar ATAP 计划和 SuRIA Home 回扣推出，大马屋主在安装太阳能方面有了更多选择和支持。 

对家庭来说，太阳能最直接的好处，就是利用白天产生的电力来减少对电网的依赖，从而降低部分长期电费开支。 

同时，使用太阳能也能减少对传统能源的依赖，为更可持续的生活方式出一份力。 

从了解 Solar ATAP 的新规则、SuRIA Home 回扣，到评估安装费用、预计能省多少电费和申请流程，其实安装太阳能并没有想象中那么复杂。 

不过，每个家庭的用电习惯和房屋条件都不一样。在决定安装之前，先算清楚自己需要多大的系统、预算多少，以及大概多久能够回本，才是更实际的做法。 

常见问题（FAQ）： 

想找一间阳光充足、采光良好，也适合规划太阳能安装的房子？ 

欢迎联系我们专业的房地产中介团队，根据你的居住需求、预算和偏好，协助你寻找更合适、更舒适的理想住家！ 

延伸阅读： 

1. 【太阳能懒人包】马来西亚太阳能发电超省钱！4步轻松申请再生能源发电计划！ 

2. 电费涨后房价涨？马来西亚电费上涨对房地产有什么影响? 

3.  电费经常超出预算？罪魁祸首就是这6个家用电器，使用巧妙方法去减少电费！ 

参考文献： 

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3. Biipower Sdn Bhd. (n.d.). 太阳能板晚上会发电吗？马来西亚太阳能系统如何实现24小时供电. 摘自 https://www.biipower.com/latestnews/nid/179549/ 

4. biipower.com. (n.d.). ☀️【太阳能 ATAP 计划｜2026 年 1 月 1 日正式生效】. 摘自 https://www.biipower.com/cn/latestnews/nid/174214/ 

5. biipower.com. (n.d.). SuRIA Home 高达RM3000太阳能回扣计划，让您快速了解所有详情！. 摘自 https://www.biipower.com/cn/latestnews/nid/186819/ 

6. SOLAR100 MARKETING SOLUTIONS. (2026, July 29). 如何通过 eATAP 系统申请？. 摘自 https://www.solar100.com.my/cn/latestnews/nid/194793/ 

7. Solar100. (n.d.). SuRIA Home Solar Rebate 2026 | 马来西亚住宅 Solar ATAP 最高 RM3,000 回扣指南. *SOLAR100 MARKETING SOLUTIONS*. 摘自 https://www.solar100.com.my/cn/latestnews/nid/185804/ 

8. solar100.com.my. (n.d.). Solar ATAP Malaysia 2026｜马来西亚屋主装太阳能前必看的 SEDA 政策整理. 摘自 https://www.solar100.com.my/cn/latestnews/nid/191712/ 

9. solar100.com.my. (n.d.). 公寓或共管公寓可以安装太阳能板吗？. 摘自 https://www.solar100.com.my/cn/latestnews/nid/192542/ 

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12. writer, S. C.. (2026, April 13). Solar Panel Installation Cost Malaysia 2026 | Price Guide, ROI & Savings. *Ray Go Solar*. 摘自 https://raygosolar.com/cn/solar-panel-installation-cost-malaysia/ 

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中东地缘局势持续紧张，迪拜房地产市场的交易活动明显降温，但住宅价格与项目交付仍保持相对稳定，市场也逐渐从短期恐慌转向理性评估。 

根据迪拜土地局（DLD）的数据，2026年第二季度住宅成交量超过3.8万笔，较一年前的历史高点下降近三分之一；销售总额也下降近40%，至1,104亿阿联酋迪拉姆。 

尽管成交量明显收缩，住宅每平方英尺平均价格仍同比增长6.5%，反映市场暂未出现大规模抛售或价格急跌的情况。 

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，地缘冲突发生初期，平台曾接到不少买家的咨询电话，部分买家担心资金和项目安全受到影响。 

然而，随着市场逐渐确认大多数项目仍按计划施工和交付，买家的恐慌情绪迅速减退。 

他指出，居外IQI的客户最终没有任何一人正式落实退房申请，“一旦买家意识到自身的投资安全，并未受到地缘波动的实质影响，恐慌情绪便迅速消退。”

穆迪评级于7月1日发布的报告也显示，绝大多数原定于2026年和2027年交付的阿联酋住宅项目，目前仍在按照计划推进。

市场拥有充足的建材库存，也尚未出现大规模重新谈判建筑合同的情况。 

他解释，阿联酋建筑业对混凝土、钢材、铝材和陶瓷等本地生产材料的依赖度较高，因此核心建筑成本受到的影响相对有限。 电梯、机电组件和室内软装等进口物资的成本则上涨约20%至25%，但现阶段大部分成本压力仍由建筑承包商消化。 

在物流方面，建筑材料也可以通过阿曼、沙特阿拉伯和阿联酋东海岸港口进行陆运和转运，避开霍尔木兹海峡及相关战争保险费用，进一步降低供应链中断对项目交付的影响。 

对于希望退出项目的买家，他提醒，迪拜市场虽然设有合规解约程序，但买家通常需要与开发商达成双边协议，并通过DubaiREST应用程序提出申请。 在开发商配合的情况下，退款一般会在4至8周内从项目第三方托管账户划出。不过，根据项目施工进度，开发商可能依法扣留房价的25%至40%作为违约金。 

他表示，开发商目前在推出新项目和购买土地方面确实有所放缓，但正在建设中的项目并未受到明显影响。 

整体而言，迪拜楼市正在从过去数年的快速扩张，逐渐进入交易更温和、买家更谨慎的发展阶段。市场并非全面转弱，而是在消化短期情绪和过热需求。未来的投资表现也将更加取决于项目地点、开发商品牌、施工进度、供应链能力和物业本身的品质，而不再只是依靠整体市场热度。 

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2026年想买房，或想进一步了解大马房地产市场的最新情况？ 

面对身边各种不同的说法，你可能会越听越迷茫，不知道哪些信息才值得参考。 

与其只听市场传言，不如从马来西亚国家房地产信息中心（NAPIC）发布的官方数据中寻找答案，更客观地了解房价、交易量和市场供需情况。 

而NAPIC已于5月14日发布2026年第一季度房地产市场报告。 

对于准备买房的人来说，这份报告透露了哪些重要信息？现阶段买房又有哪些事项需要特别留意？ 

接下来，我们将为你快速整理报告中的重点，帮助你更清楚地掌握市场情况，并作出更适合自己的买房决定。 

关键摘要： 

1. 房产交易放缓，但整体市场价值仍然稳定 

2026年第一季度，大马录得89,966宗房地产交易，按年减少8%，交易总额则仅下跌0.6%。这反映买家作出决定时更加谨慎，但市场并未出现明显崩盘，条件良好及定价合理的房产仍有稳定需求。 

2. 滞销住宅增加，买家拥有更多选择和议价空间 

大马已建成未售住宅增加至32,801间，总值约RM163.7亿。供应较高可能促使部分发展商提供折扣、家具配套或费用补贴，但买家仍需了解房产滞销的原因，避免只因价格便宜而忽略地点、出租需求及转售潜力。 

3. 全国房价继续温和上涨，有地住宅表现较稳健 

马来西亚房价指数按年上涨1.7%，全国平均住宅价格达到RM507,533。排屋及半独立式住宅均上涨2.2%，高楼住宅上涨1.3%，独立式住宅则微跌0.7%，显示不同房产类型和地区的价格表现存在差异。 

4. 2026年是否适合买房，关键取决于个人准备 

当前市场为买家提供更多比较和谈价时间，但并不代表所有房产都值得购买。买家应结合NAPIC官方数据、贷款资格、每月还款能力、购房目的和长期规划，判断现在是否适合入场，而不是单纯等待房价大跌。 

1. 2026年NAPIC第一季度报告的成交数据说明了什么？ 

NAPIC发布的2026年第一季度报告显示，大马住宅房地产市场整体保持稳定，但交易节奏已经有所放缓。 

在这一年的这一季度里，大马共录得89,966宗房地产交易，总值RM510.9亿。 

与去年同期相比，交易量下跌了8%，但交易总额仅微跌0.6%。 

市场上的成交数量虽然减少了，但房产的整体价值仍然相对稳定。 

房价并没有明显下跌，只是买家在作出决定时变得更加谨慎。 

对买家而言，这并不代表房地产市场正在崩盘，而是市场热度逐渐降温，买卖双方也开始回归理性。 

住宅房地产依然是市场上最大的板块，占整体交易量的58.8%，说明大马人对购买住宅的需求仍然存在。 

不过，现在的市场更考验房产本身的条件。 

价格合理、地点便利、周边需求稳定的房产，依然有机会顺利售出。 

相反，如果房产定价过高、地点不理想，或附近供应过多，就可能需要更长时间才能找到买家。 

因此，与其把目前的市场形容为“疲软”，不如说这是一个买家更加挑剔的市场。 

下表整理了2026年第一季度的主要房地产市场指标，以及这些数据对买家可能带来的影响。 

整体来看，大马房地产市场正在进行自我调整。 

一方面，发展商放慢了推出新项目的速度，避免市场出现更多供应压力；另一方面，现有的已建成未售单位，也为买家提供了更多可以立即入住或出租的选择。 

对准备买房的人来说，这可能是一个更适合慢慢比较、认真议价的市场。 

但在作出决定前，买家仍需要仔细评估房产的价格、地点、周边需求和未来发展潜力。 

2. 大马滞销房产数量增加，对买家有什么影响？ 

2026年第一季度，大马已建成但尚未售出的住宅单位连续第六个季度增加，达到32,801间，总值约RM163.7亿。 

如果把未售出的服务式公寓也计算在内，相关单位总数更超过52,000间。 

当这些单位长期未售出时，发展商仍需要承担管理费、维护费及其他持有成本。 

因此，为了加快销售，部分发展商可能提供价格折扣、家具配套、律师费补贴或其他买房优惠。 

对已经准备好首付款和贷款资格的买家来说，市场上的滞销单位不一定是坏消息，反而可能成为谈价的筹码。 

不过，需要买家特别留意的是，这并不代表所有滞销房产都值得购买。 

买家仍需了解单位卖不出去的原因，例如定价过高、地点不理想、周边供应过多，或当地租赁需求不足。 

如果你对滞销房产还不太了解，这篇文章将带你认识什么是滞销房产，以及面对价格折扣和购房优惠时，应该重点评估哪些因素，帮助你判断这类房产到底值不值得买。 

以下是2026年第一季度住宅滞销单位数量较多的州属： 

这些数据可以帮助买家了解哪些地区的住宅供应较为集中。 

在这些市场看房时，你可能拥有更多选择，也可以尝试争取更好的价格和买房配套。 

不过，再次提醒，在决定购买前，除了比较折扣，也要评估项目地点、出租需求、管理情况、周边发展和未来转售潜力。 

价格便宜只是其中一个条件，房产是否适合长期持有才是更重要的考量。 

3. 2026年大马房价是涨还是下降？ 

大家最关心的问题依旧是：买房更贵了吗？房价上升还是下降了？ 

而根据NAPIC 2026年第一季度报告，大马房价整体仍在上涨，只是涨幅相对温和。 

大马房价指数升至235.2点，按年增长1.7%，全国平均住宅价格达到RM507,533。 

这说明目前的房地产市场并没有出现明显下跌，而是保持缓慢且稳定的增长。 

因此，单纯等待全国房价大幅下跌后再买房，未必是最实际的做法。 

不过，不同类型的住宅，价格表现并不一样。 

有地住宅依然受到不少大马买家的青睐，其中排屋和半独立式住宅的价格涨幅相对较高。 

相比之下，由于高楼住宅的供应较多，价格增长速度较慢，买家在部分地区可能拥有更大的选择和议价空间；独立式住宅则是唯一录得价格微跌的住宅类型。 

不过，这并不代表所有独立式住宅都变得更便宜，买家仍需根据地点、房屋状况和当地需求来判断。 

以下是不同住宅类型在2026年第一季度的价格变化： 

对买家来说，这些数据可以帮助你根据自己的目标选择房产。 

如果你更重视价格和议价空间，可以关注供应较多的高楼住宅市场。 

如果你看重长期自住需求和价格稳定性，有地住宅依然是较稳健的选择。 

不过，房产类型只是其中一个参考。 

真正决定房产是否值得购买的，还是地点、价格、周边需求、个人预算和未来发展潜力。 

4. 如何利用NAPIC数据，做出更明智的买房决定？ 

NAPIC 2026年第一季度报告不只是用来了解市场，也可以帮助你判断哪里有机会、什么房产更值得考虑，以及出价时该怎么谈。 

报告中的一些关键数据，例如32,801间滞销住宅，以及整体交易量按年下跌8%，都能成为买房时的重要参考。 

与其只看房源广告，不如结合官方数据，了解市场供需和价格趋势，让自己的判断更有依据。 

不过，全国数据只能告诉你整体方向。 

真正做决定时，还要把这些数据套用到你想买的州属、地区和房产类型。 

以下是三个比较实用的方法： 

i. 先查看当地的滞销房产情况 

在出价前，可以先了解目标州属或地区有多少已建成但尚未售出的住宅。 

如果当地同类型房产的供应量较高，代表买家有更多选择，发展商或卖家也可能更愿意谈价。 

这时候，你就可以根据市场供应情况，提出更合理的报价，而不是完全跟着开价走。 

你可以通过NAPIC或JPPH发布的季度报告，查询不同州属和房产类型的数据。 

ii. 用市场数据作为谈价依据 

谈价时，你可以用市场数据支持你的报价。 

例如，全国房产交易量按年下跌8%，说明买家的成交速度有所放缓；市场上还有32,801间滞销住宅，也反映部分地区的供应较多。 

这些数据未必代表所有房产都应该降价，但可以帮助你更理性地与卖家或发展商沟通，争取价格折扣、家具配套、律师费补贴或其他优惠。 

iii. 根据价格趋势选择房产类型 

NAPIC数据显示，有地住宅的价格增长较快。排屋和半独立式住宅按年上涨2.2%，高于高楼住宅的1.3%。 

如果你更重视长期升值潜力，可以优先研究地点和需求稳定的有地住宅。 

如果你的目标是以较低价格入场、争取更多优惠，或寻找租金回报机会，那么供应较多的高楼住宅市场可能会提供更多选择。 

还在纠结该买有地住宅还是公寓？不妨阅读这篇文章，进一步帮助你判断哪一种更符合自己的需求。 

整体来说，NAPIC数据不能直接告诉你哪一间房一定值得买，但它能帮助你减少盲目判断。 

其中最实际的做法，是把官方数据、个人预算、贷款能力、地点需求和未来规划放在一起评估。 

这样选出来的房产，才更符合你的实际需要。 

NAPIC 2026年第一季度报告显示，大马房地产市场依然存在不少机会，尤其适合已经做好预算和买房准备的买家。 

虽然部分新闻会把焦点放在交易量下跌，但从整体数据来看，市场并没有崩盘，而是逐渐回到更平衡的状态。 

房价仍然保持稳定，同时市场上有较多未售出的住宅，让买家拥有更多选择，也有更充足的时间比较价格、地点和项目条件，不必像市场快速上涨时那样急着作出决定。 

不过，在2026年的买房市场中，最大的挑战可能不是找不到合适的房产，而是能否顺利获得房贷。 

在正式看房前，先了解自己的贷款资格、可负担预算和每月还款能力，是非常重要的一步。 

不要把报告中的数据当作继续等待的理由，不妨善用这些信息，帮助自己更理性地比较、谈价，并作出更适合长期规划的买房决定！

常见问题（FAQ）： 

官方数据能帮助你掌握市场方向，但还是担心判断不够全面，买房时不小心踩雷？ 

欢迎联系IQI房地产中介，让专业团队将结合最新市场资讯和实际经验，协助你评估房产、规划预算，并找出更符合需求的选择，让你的买房过程更加安心。 

延伸阅读：

1. 从2025年NAPIC第三季度报告看房市：2026年适合买房吗？ 

2. 买房投资前必读：一旦忽略这5个关键考量，后果可能不小！ 

3. 大马印花税豁免再延长至2027年，首购族现在买房更轻松？ 

参考文献： 

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara. (2026). Sorotan pasaran harta tanah Q1 2026. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Kementerian Kewangan Malaysia. https://napic.jpph.gov.my/storage/app/media//3-penerbitan/Shahrul/SnapShot/Q1%202026/Snapshot%20Q1%202026%20BM.pdf

MyRumahBaru. (2026, June 8). NAPIC Q1 2026: What Malaysia’s property data means for buyers. 摘自https://www.myrumahbaru.com/blog/napic-q1-2026-what-malaysia-s-property-data-means-for-buyers 

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara. (2026). Sorotan pasaran harta tanah Q1 2026. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Kementerian Kewangan Malaysia. https://napic.jpph.gov.my/storage/app/media//3-penerbitan/Shahrul/SnapShot/Q1%202026/Snapshot%20Q1%202026%20BM.pdf

rummah.my. (n.d.). NAPIC Q1 2026: MHPI up 1.7% as overhang grows to 32,801 units. 摘自https://rummah.my/news/napic-q1-2026-property-market-overhang-2026-05-18 

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每次穿梭在城市之间，看到不少新建公寓，但到了晚上，真正亮灯的单位却不多。 

有些项目的“出售”广告牌一挂就是几个月，甚至好几年，整体依然冷冷清清，看起来没什么人气。 

看到这种情况，你可能会以为项目已经烂尾，但其实，它更有可能面对的是房产滞销问题。 

什么是房产滞销？它和一般还没卖出的房子、烂尾楼又有什么不同？ 

接下来，让我们快速了解三者之间的区别、大马房产滞销的整体情况，以及身为买家，在选房时需要特别注意哪些问题。 

1. 什么是房产滞销？ 

“房产滞销”是国家房产信息中心（NAPIC）采用的专业术语，指的是已经完工、取得完工与合规证书（CCC），但在推出市场超过九个月后，仍然没有卖出的住宅单位。 

当一个地区出现大量滞销房产，通常代表该地点或价格区间的房屋供应，长期高于市场的实际需求。 

i. 房产滞销 vs 房产未售出 vs 烂尾楼，区别在哪里？ 

让我们通过表格，快速看懂这三者之间的区别： 

2. 2026年大马的房产滞销情况如何？ 

根据国家房产信息中心（NAPIC）发布的2026年第一季度数据，大马共有 32,801个已建成但仍未售出的住宅单位，总值约RM163.7亿。 

与2025年第四季度相比，滞销的住宅单位增加了7.6%，但总值下降了7.7%。 

不过，这组数字还没有包括服务式公寓。 

NAPIC将住宅和服务式公寓分开统计，因此，将两类房产放在一起比较，才能更全面地看清大马目前的房产滞销情况。 

来源：根据NAPIC《2026年第一季度房地产市场概览》中的住宅及服务式公寓数据整理。 

从数据来看，住宅滞销单位的数量较多，但服务式公寓的总值反而略高。 

这意味着，服务式公寓的滞销情况主要集中在价格较高的单位，尤其是售价介于RM50万至RM100万的项目。 

此外，在32,801个滞销住宅单位中，有14,621个属于高楼住宅。 

若再加上19,263个服务式公寓，高楼类型约占两类滞销单位总数的65.1%。 

这也反映出，目前大马的房产滞销压力较集中在公寓和服务式公寓市场。 

3. 为什么大马会出现房产滞销的情况？ 

大马的房产滞销问题，并不只是因为市场上的房子“建得太多”。 

更关键的是，部分发展项目的地点、价格和房屋类型，与买家的实际预算及居住需求对不上。 

市场上有房子，消费者也有买房需求，但现有单位未必建在买家想住的地方，也未必符合他们的生活方式和负担能力。 

在这种供需不对等的情况下，也形成了所谓的 “可负担房屋悖论” 。 

以下是房产滞销问题持续存在的几个主要原因： 

i. 房价可负担，不代表房子适合居住 

根据NAPIC数据，2026年第一季度共有14,201个售价RM30万及以下的住宅单位滞销，占整体滞销住宅的43.3%。 

这也说明，价格便宜并不代表房子一定容易卖。 

如果项目地点偏远、公共交通不足、生活设施不完善，或单位设计和配套不符合需求，买家仍可能选择在工作地点附近租房，而不是购买一套每天需要花费大量时间和交通费通勤的房子。 

ii. 房价与买家的负担能力不匹配 

较高价位的房产同样面对销售压力。 

按照NAPIC的价格区间计算，住宅与服务式公寓中，共有 26,011个滞销房产单位售价超过RM50万，约占两类滞销单位总数的一半。 

即使买家有置业需求，他们仍要考虑首付、每月房贷、管理费和其他买房成本，同时也必须符合银行的贷款条件。 

当房价超出目标客群的实际预算，单位自然需要更长时间才能卖出。 

iii. 高楼房产供应较集中 

2026年第一季度，大马共有 14,621个高楼住宅单位和 19,263个服务式公寓单位滞销。 

两者合计33,884个单位，约占住宅与服务式公寓滞销总数的65.1%。 

当同一区域出现大量类似的公寓和服务式公寓时，买家和租客会有更多选择，项目之间的竞争也会更加激烈。 

对投资者来说，这可能影响单位的出租速度、租金水平和转售表现。 

iv. 买家重视实际生活需求 

如今的买家，尤其是年轻买家，在看房时不只关注价格，也会考虑地点、交通、通勤时间、空间规划、停车位、生活设施和管理费。 

因此，即使一个单位价格看起来不高，只要地点不方便、设计不实用，或周边配套不足，买家也未必愿意承担长达数十年的房贷。 

这说明，房产是否卖得出去，关键不只是“便不便宜”，而是它是否真正符合目标买家的需要。 

而说到住房需求，很多人都会优先考虑靠近公司或日常活动地点的区域。 

不过，在衡量预算、交通和生活需求后，住在距离目的地10公里以外，也未必是坏事。 

为什么有些人愿意住得远一点？这里就带你揭晓答案！ 

4. 滞销房产是一个潜在的买房机会？ 

滞销房产不一定代表是完全不能买的房产，它更像一把双刃剑。 

房子长期卖不出去，可能与地点、入住率、管理质量或市场需求不足有关；但另一方面，发展商可能为了清理库存，提供更大的议价空间和额外优惠。 

千万不要因为大打折扣的房价就做下冲动的决定，而是要先弄清楚单位为什么会滞销。 

这里先简单整理购买滞销房产的机会与风险： 

i. 购买滞销房产时，如何做好“讨价还价”前的功课？ 

a. 先了解当地市场 

查看NAPIC最新报告，了解有关州属、城市和房产类型的滞销情况。 

不过，州属整体数据只能作为参考。真正需要判断的，仍是项目所在的具体地区、周边供应和实际居住需求。 

b. 直接询问发展商或房地产中介 

不要只问价格，可以进一步了解： 

• 项目目前的销售率和入住率是多少？  

• 这一栋楼还有多少单位未售出？  

• 项目是什么时候取得CCC的？  

• 目前有多少单位由发展商持有？  

• 管理费和储备基金是多少？  

• 附近未来是否还有大量新项目完工？  

这些问题可以帮助你判断，单位只是暂时未卖出，还是项目本身存在长期需求不足的问题。 

想找专业可靠的房地产中介，进一步了解你感兴趣的房产和市场资讯？ 

IQI房地产中介可根据你的预算、需求和置业目标，为你提供合适的建议与协助！ 

c. 在不同时段实地考察 

建议在白天、晚上和周末分别到访房产项目。 

晚上亮灯的单位数量，可以作为判断入住情况的初步参考，但不能单靠这一点下结论，因为部分单位可能出租、空置，或业主暂时不在。 

你也应该观察停车场使用率、电梯情况、公共设施维护、保安管理，以及附近商店是否正常营业。 

d. 检查管理和财务情况 

对于公寓和服务式公寓，可以向发展商、联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）了解： 

• 是否有大量拖欠管理费的单位  

• 储备基金是否充足  

• 电梯、泳池和公共区域是否定期维护  

• 是否有重大维修或特别征费计划  

• 管理费未来是否可能上涨  

低入住率本身不一定代表管理出现问题，但如果同时存在欠费严重、设施失修或管理混乱，就需要更加谨慎。 

e. 把市场情况变成谈判筹码 

如果确认项目有不少已完工但长期未售出的单位，你可以尝试争取： 

• 更低的购买价格  

• 更高的房价回扣  

• 由发展商承担部分法律费用  

• 免费冷气、厨柜、家电或家私  

• 更优惠的停车位或管理费配套  

• 延长缺陷责任或维修安排  

不过，所有优惠都必须清楚写入买房相关文件。 

你需要确认回扣和配套不会影响贷款估值及实际融资安排。 

滞销房产≠不能买 

2026年马来西亚的房产滞销情况，反映出部分房屋供应与买家的预算、地点偏好和实际生活需求仍然存在错配。 

虽说如此，这些单位为买家带来了更多选择和议价机会，但“滞销”不等于“值得买”。 

买家真正需要判断的是，这个单位为什么卖不出去、问题是否能够改善，以及它是否符合你的预算、通勤需求和长期规划。 

只要做好市场调查、实地考察和财务评估，滞销房产也可能成为合适的置业机会。 

相反，如果只被折扣和赠品吸引，就可能买下一套便宜却难住、难租、也难卖的房子。 

常见问题（FAQ）： 

不确定自己的判断是否准确？ 

IQI房地产中介可凭借专业经验，协助你评估项目潜力，避开可能长期滞销的房产！ 

延伸阅读： 

1. 从2025年NAPIC第三季度报告看房市：2026年适合买房吗？ 

2. LRT3通车带来什么机遇？快速了解沿线房产投资与TOD发展走向！ 

3. 吉隆坡RM50万以下买房指南：12个适合首购族了解的热门区域！ 

参考文献： 

facebook.com. (n.d.). BFM 財今. 摘自 https://www.facebook.com/caijinbybfm/posts/%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E9%A6%96%E5%AD%A3%E9%80%BE3%E4%B8%87%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%BB%9E%E9%94%80-%E8%BF%91%E5%8D%8A%E6%BB%9E%E9%94%80%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%94%AE%E4%BB%B7%E4%BD%8E%E4%BA%8E30%E4%B8%87%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%8F%8A%E5%9C%B0%E6%96%B9%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%83%A8%E5%89%AF%E9%83%A8%E9%95%BF%E8%89%BE%E6%9B%BC%E9%98%BF%E8%92%82%E6%8B%89%E5%BC%95%E8%BF%B0%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E6%88%BF%E4%BA%A7%E6%95%B0%E6%8D%AE%E4%B8%AD%E5%BF%83%E7%9A%84%E6%95%B0%E6%8D%AE2026%E5%B9%B4%E7%AC%AC%E4%B8%80%E5%AD%A3%E5%85%B1%E6%9C%893%E4%B8%872800%E9%97%B4%E5%B7%B2%E8%90%BD%E6%88%90%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%B1%8B%E9%9D%A2%E4%B8%B4%E6%BB%9E/1301226242169199/ 

Lewis Chong. (2026, June 29). Lewis Chong | Malaysia Property Investment Advisor. 摘自 https://lewischonggg.com/zh/blog/property-overhang-unsold-units-buyer-risk-guide-malaysia/ 

Nanyang. (2026, May 16). 30万以下房子卖不动 大马房市现可负担悖论. KLSE Screener. 摘自 https://www.klsescreener.com/v2/news/view/1722151/30%E4%B8%87%E4%BB%A5%E4%B8%8B%E6%88%BF%E5%AD%90%E5%8D%96%E4%B8%8D%E5%8A%A8-%E5%A4%A7%E9%A9%AC%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%8E%B0%E5%8F%AF%E8%B4%9F%E6%8B%85%E6%82%96%E8%AE%BA 

OrientalDailyNewsMalaysia. (2026, May 14). 大马房价首季升1.7% 哪类住宅滞销最严重？ | 财经. 東方網 馬來西亞東方日報. 摘自 https://www.orientaldaily.com.my/news/business/2026/05/14/818589 

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara. (2026a). Sorotan pasaran harta tanah Q1 2026. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Kementerian Kewangan Malaysia. 

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara. (2026b, May 14). Prestasi pasaran harta tanah sederhana pada suku tahun pertama 2026 [Siaran media]. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Kementerian Kewangan Malaysia. 

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说到在大马投资房产，为什么槟城一直是值得关注的选择？ 

这要先从投资房产的目标说起。 

对大多数投资者而言，买房不只是为了等待房价上涨，更重要的是建立稳定的被动收入，或提前为未来的退休生活做好规划。 

要实现这些目标，关键在于选择一个需求稳定、发展方向明确的市场，而槟城的租赁市场就具备这样的基础。 

槟城的吸引力并不只是来自短期热度，而是建立在持续的产业需求、具竞争力的租金回报，以及清晰的未来发展规划之上。 

接下来，让我们快速了解2026年槟城租赁市场的表现，帮助你掌握当地的投资潜力，并判断现在是否是合适的入场时机。 

想投资房产，却不确定自己是否考虑得够全面？不妨先做好这份投资前自查，看看买房前该注意的重点，你是否都准备好了！ 

关键摘要 

1. 产业与就业持续支撑租赁需求 
槟城拥有成熟的半导体、制造业及科技产业基础，大型企业投资和新增就业机会持续吸引工程师、专业人士及外派人员，为当地租赁市场提供相对稳定的租客来源。  

2. 威省与槟岛适合不同投资目标 
威省房价门槛较低，预计总租金收益率可达5%至7%，较适合追求稳定现金流的投资者；槟岛虽然入场价格较高，但在出租稳定性、资产保值和转售潜力方面通常更有优势。  

3. 基础设施带来机会，但供应过剩风险不可忽视 
槟城轻快铁珍珠线、机场扩建及硅谷岛等发展计划，有望提升沿线地区的连通性和长期租赁需求。不过，截至2025年底仍有超过16,500个未售单位，部分新兴地区可能面对租金竞争和空置风险。  

4. 真正的投资回报必须扣除所有成本 
投资者不能只看广告中的总租金收益率，还需计算管理费、维修基金、税费、房贷利息、装修、中介费及空置期等成本。外国买家还需注意最低购房门槛、州政府审批费及8%房产转让印花税。 

1. 为什么槟城是大马值得关注的出租区域？ 

槟城崛起成为值得关注的租赁市场，其核心在于由实体经济创造的真实就业需求，州政府计划创造5万个新的数字与科技相关就业机会，这将直接转化为稳定的租户基础。 

与许多依赖短期故事或投机资金的市场不同，槟城的租赁市场是由制造业、科技业和专业服务业的稳固就业基础所支撑的。 

这种“就业支撑型市场”的特性意味着投资风险更低，现金流也更具可预测性。 

槟城租赁市场崛起的三大核心驱动力包括： 

i. 强大的产业引擎 

槟城是全球半导体产业的重要枢纽，拥有超过300家科技公司。 

英特尔（Intel）已承诺投入超过USD70亿扩建其槟城设施，而槟城在2025年上半年的制造业批准投资额就高达RM125亿，预计将创造超过11,000个新工作岗位。 

这为市场注入了大量高收入、高素质的租客。 

ii. 显著的“价格 – 租金”优势 

槟城市场最独特的投资机会在于槟岛与威省大陆（简称威省）之间的价格差异。 

大陆房产的入门价格比岛上低40%至60%，但租金仅低20%至30%。 

这种不匹配为投资者在威省区域创造了约1%至1.5%的额外租金收益率溢价。 

iii. 塑造未来的基础设施 

槟城正在进行多项大型基础设施项目，包括槟城轻快铁珍珠线（LRT Mutiara Line）、槟城国际机场扩建和硅谷岛（Silicon Island）计划。 

这些项目不仅将改善连通性，还将创造新的经济走廊，重塑沿线房产的长期租赁价值和投资预期。 

2. 2026年槟城5大租金收益最高的地区 

从整体市场来看，威省部分地区的总租金收益率预计可达到5.0%至7.0%，在槟城市场中相对具有竞争力。 

这是因为威省的房产入门价格普遍低于槟岛，同时峇都加湾、北赖及周边工业区持续带来稳定的租赁需求。 

对于重视每月现金流的投资者来说，这些地区值得优先关注。 

不过，租金收益率并不是选择投资地区的唯一标准。 

槟岛部分地区虽然房价较高，但在租客素质、出租稳定性、资本增值和未来转售方面可能更具优势。 

以下整理了槟城5个主要投资地区的预计租金收益表现，方便你根据自己的预算和投资目标进行比较。 

槟城各区域租金收益对比 (2026)： 

以上收益率属于市场预估范围，实际表现仍会受到房产价格、单位面积、楼龄、装修条件、管理费和空置期等因素影响。 

投资者不应只看最高收益率，还要判断当地是否有稳定的租客来源，以及房产未来是否容易转售。 

a. 威省：适合重视现金流的投资者 

对于希望获得较高租金回报和稳定每月收入的投资者来说，峇都加湾、北海和大山脚都是值得关注的地区。 

这些地区的主要优势，是房产总价相对较低，但租赁需求仍受到工业园、制造业发展和通勤人口的支持。 

以峇都加湾为例，当地部分公寓的价格约为RM200,000至RM350,000。 

不过，这只是尚未扣除管理费、维修费、税费和空置期的总租金收益率。 

投资者仍需要进一步计算净回报，才能判断房产是否真正符合自己的投资目标。 

峇都加湾的租赁需求主要来自峇都加湾工业园及周边商业设施，而北海和大山脚则受惠于北赖工业区、交通连接和本地就业人口。 

因此，这些地区较适合预算有限，并希望通过较低入场价格建立稳定现金流的投资者。 

b. 槟岛核心区：平衡租金收入与长期增值 

如果你的投资目标不只是每月租金收入，也希望房产具备一定的长期增值和转售潜力，那么峇六拜和日落洞会是较平衡的选择。 

峇六拜是槟城重要的工业和科技就业中心，自由工业区聚集了多家跨国企业，为周边住宅市场带来持续的租赁需求。 

当地主要租客包括工程师、专业人士和外派人员。 

这类租客通常收入较稳定，对交通便利、房屋管理和居住环境也有一定要求。 

虽然峇六拜预计4.0%至5.5%的总租金收益率不一定高于威省，但其就业基础、租赁稳定性和转售需求相对较强。 

日落洞则位于乔治市与峇六拜之间，适合需要往返市区和工业区工作的租客。其交通位置和生活便利性，使当地持续受到年轻专业人士和通勤族关注。 

日落洞预计总租金收益率可达到4.5%至6.5%，是槟岛上少数能够同时兼顾现金流与长期发展潜力的地区之一。 

c. 乔治市：更重视资产保值与地点优势 

乔治市的预计总租金收益率约为3.0%至4.0%，虽然低于威省和槟岛部分地区，但它的投资价值主要不在于追求最高现金流。 

作为槟城的商业、文化和旅游中心，乔治市拥有较成熟的生活设施、商业活动和国际知名度。当地房产通常更适合重视地段、资产保值和长期资本增值的投资者。 

不过，乔治市的房产入门价格相对较高，投资者也需要特别注意楼龄、停车位、物业管理、维修成本及短期出租限制。 

因此，乔治市更适合资金较充足，并愿意以较低租金收益换取核心地段和长期持有价值的投资者。 

值得一提的是，乔治市也是槟城较受高净值人士青睐的住宅区之一，不少买家看中这里成熟的生活配套、核心地段和长期保值潜力。 

想了解为什么他们选择在乔治市置业，以及槟城还有哪些值得关注的高端住宅区？这篇槟城富人区指南可以带你了解更多！ 

3. 投资前需要了解哪些核心驱动力与主要风险？ 

除了半导体和制造业的发展，大型基础设施建设也是推动槟城房地产与租赁市场的重要因素。 

其中，槟城珍珠轻快铁线预计将改善沿线地区的交通连接，并进一步带动周边的居住与租赁需求。 

从长期来看，靠近轻快铁站、就业中心和生活设施等的房产，可能拥有更好的出租表现和增值潜力。 

不过，投资者也不能只看到发展机会，还要留意房屋供应过剩的风险。 

截至2025年底，槟城仍有超过16,500个未售单位。 

如果某个地区在短时间内出现大量新项目，房东之间的竞争可能加剧，进而影响租金水平、出租速度和未来的转售表现。 

因此，投资前不能只看地区热度或发展蓝图，还要仔细比较项目位置、周边供应量、目标租客、实际租金、管理费和房产总价，避免买入租赁需求不足或竞争过于激烈的项目。 

在筛选房产时，寻求熟悉当地市场的专业房地产中介协助，也能省下不少前期调查的时间。 

以熟悉槟城市场的IQI房地产中介为例，他们可以根据你的预算、投资目标和实际需求，协助你比较不同地区与项目，筛选更适合的房产，让整个投资过程更省时，也更有方向。 

4. 在槟城投资需要注意哪些成本与法规？ 

在槟城买房投资，不能只看广告上写的“租金回报率”。 

真正决定这项投资是否划算的，是扣除所有费用后的净租金回报率，以及房产是否符合你的身份、融资能力和出租计划。 

简单来说，可以用以下方式计算： 

净租金回报率 =（全年租金收入－全年持有成本）÷ 总投入成本 × 100% 

其中，持有成本通常包括公寓管理费、维修基金、门牌税、地税、保险、维修费、中介费、空置期损失，以及房贷利息等。 

槟岛房产也需要缴付由地方政府征收的门牌税，因此投资者不能只用每月租金乘以12个月来计算回报。 

i. 本地投资者需要注意什么？ 

对于本地投资者来说，买房门槛相对较低，但仍需要重点检查以下事项： 

a. 先确认自己的贷款能力 

在看房之前，可以先向银行申请贷款预审，了解自己大约能借多少、需要准备多少首付，以及每月供款会不会影响日常现金流。 

不要只根据最高贷款额度买房，而是要为利率调整、单位空置和突发维修预留资金。 

如果你不知道自己该申请哪种房贷，那这篇文章正好可以协助你综合自身条件去选出来！ 

b. 核对产权和房产限制 

购买前应让律师确认房产属于永久地契还是租赁地契、剩余租期、土地用途、产权限制，以及转售时是否需要州政府批准。

若是公寓，也要了解管理费、维修基金和管理机构的财务状况。 

c. 把买入和持有成本一起计算 

除了首付，还要把律师费、估价费、贷款文件印花税、产权转让印花税、装修和家具费用算进去。 

持有期间则要预留管理费、门牌税、地税、保险、维修费和空置期成本。 

此外，符合条件的房产买家在2026年有机会享有印花税豁免，部分买房方案也可能提供较低甚至零首付选择，值得进一步了解，并提前调整整体买房预算。 

ii. 不要只追求最高租金回报率 

租金回报较高的地区，不一定代表风险较低。 

投资者还要观察当地的实际租客来源、未来房屋供应、空置率、管理费，以及日后是否容易转售。 

选择地区时，应先确定自己更重视每月现金流，还是资产保值和转售灵活性。 

a. 外国投资者需要注意什么？ 

外国投资者除了需要计算上述成本，还必须遵守槟城州政府针对外国人买房所制定的门槛和审批规定。 

– 确认最低购买价格 

根据槟城土地及矿务局目前公布的指南，外国个人购买分层住宅时，槟岛的最低价格为RM100万，威省则为RM500,000。 

如果购买有地住宅或分层有地住宅，槟岛的最低价格为RM300万，威省则为 RM100万。 

外国人也不能购买廉价、中低价及中价房屋。 

– 预留州政府审批费用 

外国人的房产收购申请必须通过律师提交给槟城土地及矿务局。 

根据现有官方指南，外国个人购买住宅的申请费为每个产权或单位RM10,000。 

此外，还可能需要缴付州政府审批征费，税率一般为房产价值的1.5%或3%，实际税率取决于房产类型、价格和所在地区。 

– 注意外国买家的8%印花税 

从2026年1月1日起，非大马公民、非永久居民及外国公司购买住宅房产时，产权转让文件的印花税为8%，并以购买价格或市场价值中较高者计算。 

这项费用会明显提高外国投资者的前期投入，因此必须在计算总成本时纳入考量。 

– 不要直接假设能够获得固定的贷款比例 

外国买家的贷款条件会根据银行、收入来源、居留身份、信用记录、房产类型和购买价格而有所不同。 

因此，不建议直接假设贷款价值比一定是60%至70%。 

更稳妥的做法是先取得银行的书面贷款预审，并准备较充足的首付、税费和汇率波动缓冲。 

– 长租还是短租，也要在买房前决定 

长期出租通常较容易管理，租金收入也相对稳定，适合希望建立持续现金流的投资者。 

短期出租虽然有机会获得较高的每晚房价，但收入会受到旅游淡旺季影响，同时还涉及清洁、入住安排、住客沟通和平台费用。 

更重要的是，即使房产的土地用途允许商业或住宿活动，公寓的联合管理机构或管理机构仍可能通过附加条例禁止短期出租。 

马来西亚联邦法院过去已确认，管理机构依法通过的短租禁令可以具有约束力。 

因此，在购买任何计划用作Airbnb或短期住宿的单位前，应该先向管理处索取并确认： 

• 公寓管理条例和住户守则  

• JMB或MC会议通过的短租规定  

• 房产的土地用途和批准用途  

• 地方政府是否要求营业执照  

• 管理处是否限制访客登记、门禁卡或行李寄存  

投资前把这些成本和规定了解清楚，才能避免出现“账面回报很好看，实际收入却不理想”的情况。 

无论是本地还是外国投资者，都建议在签署买卖协议前，让熟悉槟城房产的律师、银行和房地产中介再次确认最新规定。 

不知道该找哪位槟城房地产中介协助你的投资计划？

IQI槟城房地产中介团队可以根据你的预算和投资目标，协助你筛选合适的房产。 

槟城在2026年依然是大马最具吸引力的房地产投资市场之一，尤其是对于那些希望通过租金收入来规划退休生活的投资者。 

值得一提的是，槟城也吸引了不少高净值人士置业。

想知道他们更偏爱哪些地区？不妨进一步了解槟城有哪些备受青睐的富人区！

对于槟城的租赁市场来说，其中逻辑也非常清晰：威省提供更高的现金流，而槟岛则提供更强的资本增值潜力和稳定性。  

成功的投资并非盲目追逐最高的收益率数字，而是找到最符合你个人财务目标和风险承受能力的房产。 

通过理解不同区域背后的驱动力、租客群体和潜在风险，你可以做出更明智的决策，让你的房产投资成为实现理想置业目标的坚实基石！ 

常见问题（FAQ） ：

准备好展开你的槟城房产投资计划了吗？ 

现在留下联系方式，让专业房地产中介团队与你联系，协助你规划下一步！ 

延伸阅读： 

1. 2025槟城必看4项房产项目！另加揭密槟城5大重点发展区！ 

2. 外资涌入槟城买房：LRT和土地稀缺推动房价，有望暴涨20%？！ 

3. 马来西亚先租后买计划（RTO）到底好不好？【内附申请指南】

参考文献： 

Federal Court of Malaysia. (2020, October 5). Innab Salil & Ors v. Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation [2020] MLJU 1563. 

enanyang.my. (2026, March 20). 供应激增库存攀升 槟城房市租金料受压 | e南洋. 摘自 https://www.enanyang.my/news/20260320/Finance/1199058 

Majlis Bandaraya Pulau Pinang. (n.d.). Property assessment. 

Malaysia. (2025). Finance Act 2025 (Act 874). 

mm2home. (2026, April 15). 檳城房地產市場分析(2026) – 貳家國際 MM2Home. 貳家國際 MM2Home. 摘自 https://mm2home.org/strategic-analysis-penang/ 

Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Pulau Pinang. (2024, August 1). Garis panduan perolehan hartanah oleh warganegara/syarikat asing bagi Negeri Pulau Pinang. 

rumavi.com. (2026, February 11). 槟城房地产市场 2026：公寓和独栋房屋的价格和趋势. 摘自 https://rumavi.com/zh/property-guides/penang-property-market-2026-prices-and-trends-for-condos-landed-homes 

rumavi.com. (2026, January 27). 槟城与吉隆坡:哪个更适合房地产投资者?. 摘自 https://rumavi.com/zh/property-guides/penang-vs-kuala-lumpur-which-is-better-for-property-investors 

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