在马来西亚买房时，一旦成功获得银行的房屋贷款后，申请人都会被要求购买房屋贷款保险，以保障买家在无法偿还房贷时的供款保障。 

一般上，房屋贷款保险分成两种，即递减式房屋贷款保险（MRTA）和抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）。 

但身为首购族，是不是不太了解 MRTA 和 MLTA的区别？究竟哪种保险才适合你？以下为你整理了这两种保险的5个分别，帮助你找到适合你的房贷保险。 

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1. 什么是房屋贷款保险？ 

在了解MRTA和MLTA保险的区别之前，我们先来了解什么是房屋贷款保险。 

因为这是当你成功申请银行房贷后，银行都会要求你购买的一种保险。 

房屋贷款保险就是在你因意外终身残疾或死亡，失去经济能力而无法偿还供款时，保险就会提供你保障，帮助你偿还剩下的房屋贷款。 

这时，你的家人无需为了你剩下的房贷而烦恼，也无需担心会失去住所。 

若你是与另一半联名买房，当你发生不幸时，你的伴侣也只需要偿还一半的房贷，从而减低了经济负担，而另外一半的房贷将由保险负责。 

由此可见，房屋贷款保险的重要性。倘若你没有购买房屋贷款保险，而你的家人或另一半无法偿还剩余的贷款，银行将会收回你的房子并进行拍卖。 

2. 购房者一定要购买房贷保险吗？ 

虽然国家银行（BNM）并没有规定购房者一定要购买房屋贷款保险，但是若你坚持不购买房贷保险，通常银行都不会批准你的房屋贷款申请。 

相反地，如果你愿意购买保险，除了房贷获批的机率较高外，可能还会获得较低的贷款利率。 

3. MRTA VS MLTA有何不同？ 

就如上述所说，马来西亚的房屋贷款保险分成MRTA和MLTA两种： 

递减式房屋贷款保险（MRTA）	抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）
全名为 Mortgage Reducing Term Assurance，顾名思义就是一种递减式的保险，它的保额会随着欠下的贷款额慢慢减少，而你的保障也会减少。  若你发生不幸而死亡或终身残疾，失去经济能力，保险将用于偿还你剩下的贷款余额。	全名为 Mortgage Level Term Assurance ，这款保险的保额不会随着时间有所改变或减少，但有些保险公司会逐年增加保额，同时还有现金价值。  保险的赔偿金额除了偿还剩余的贷款余额，也会分配给受益人。

例子：Winter成功向银行申请RM500,000的房屋贷款，并投保 RM500,000，多年以后房子的贷款余额剩下RM50,000时，却不幸发生意外而终身残疾。 

• MRTA：只赔偿RM50,000以还清剩余的银行贷款。 
• MLTA：赔偿RM50,000+现金值给指定受益人，还清银行房贷之余，剩余的钱都提供给受益人。 

总结以上，MLTA似乎对受保者更有保障，但凡是都不要只看表面，先了解两者的保险再决定购买哪个保险吧！ 

ii. 保费

MLTA和MRTA都是保险的一种，因此与一般保险的保费一样，都是依据你的年龄、投保的房屋贷款金额和贷款偿还期限而定。 

简单而言，若年纪越大、投保的房屋贷款额度越大，所需要支付的保费就越高。 

但一般上，MRTA会比MLTA便宜大约10倍，只因前者只负责偿还你的贷款余额，后者还提供现金值给你的受益人。 

如果你是购买MRTA保险，你可以选择一次性付费，或把费用加入房贷申请中，之后与房贷一并偿还。但要注意的是，MRTA的保费将会随着你的年龄增长而增加。 

要是你选择MLTA保险，你可以选择以月度、季度、半年或年度慢慢偿还，而且保费不会受你的年龄而有所变动。 

ii. 保障 

相比之下，MLTA保费更高，因此保障也会更好？ 

没错！当你的银行贷款随着时间减少，但MLTA给你的保额将维持不变；相反的，MRTA会因为你的银行贷款额减少，保额也会逐步减少直至变零。 

严格来说，MLTA不只是房贷的保障，也是一种储蓄，在贷款偿还期限内有现金价值，这能让你提早领取退保价值，来提早还清房贷。 

若你没有提早还清房贷，而是按照期限慢慢还清贷款，待贷款还完后就能获得现金价值的回报。 

iii. 保额 

MRTA和MLTA的保额，都是为了以防万一需要帮助你还清房贷，让你在发生不幸而失去经济能力时，无需因为房贷而为钱发愁，甚至陷入被银行收回房屋的风险。 

虽然如此，这两款保险的保额都不同，MRTA将根据国家银行的SBR利率上下浮动，而MLTA则是固定不变的。 

MRTA保额特征，对投保人来说没有太好的保障，当国行调高贷款利率，可能会出现房贷未还清，保额已经变零的风险。 

届时，万一投保人发生意外身亡或终身残疾，那么家人就需要忙着筹钱还清贷款，以避免银行收回房子。 

相反，MLTA的保额则不受国行利率调动影响，无论是为房贷供款者或保险受益人，都提供了很好的保障。 

iv. 赔偿方式

总的来说，MRTA和MLTA的赔偿方式主要差别是：MRTA的受益人是银行，MLTA的受益人是房屋供款者和其家人。 

举例来说，Winter每个月准时偿还总值RM500,000的银行房贷，但在10年后发生意外不幸死亡或终身残疾，那么： 

• MRTA：银行将从保险公司获得款项，用来偿还剩余的贷款。 
• MLTA：Winter的保单指定受益人将获得保险公司的赔偿，用来偿还剩余的贷款后，若还有省下的赔偿金，将交给受益人。 

如果Winter在35年偿还期限内平安地还清房贷，那么： 

• MRTA：Winter无法从保单中得到任何好处，保单届满后也没有任何现金值的回报。 
• MLTA：Winter将从保险公司获得一笔款项，即取回已付的保费和额外的现金值。 

v. 产权转让

若经济状况允许让你购买第二套房产，同样的需要向银行申请房贷，那自然也是需要购买房贷保险。 

这种情况下，可能大家都会认为，都是同样的保障，应该可以把现有的保单转让到新的房贷中。 

但是，这个特点只有MLTA才提供，如果你打算买第二间房子或再融资，可以将房贷保险转到第二间房子的贷款。 

相反，MRTA则不可转让到再融资或新房产的贷款，因为当贷款还清后，保单将自动终止。 

vi. MRTA VS MLTA 对比 

MRTA	对比	MLTA
保障（死亡或终身残疾）	目的	– 保障（死亡或终身残疾）  – 有现金价值和储蓄
– 保额逐年递减  – 受SBR影响，当利率提高，保障将不足以偿还贷款余额	保障	– 保额在整个贷款偿还期限保持不变  – 不受SBR影响
保单不能转让到再融资或新房产	转让	保单可自由转让到再融资或新房产
现金价值将逐年减少	现金价值	现金价值在贷款期限内是固定的，并在还清房贷后取回
银行	受益人	任何人
低，随着年龄增长，保费也会增加	保费	高，保费不受年龄影响
一次性或加入房贷内	付费方式	每月、每季、每半年或每年
受保人不会获得任何金额回报	贷款期限结束后	受保人可以取回之前支付的保费，以及现金价值
只还清贷款余额给银行	受保人遭遇不幸	还清贷款余额给银行，受益人将接收房屋和偿还贷款后剩余的钱

4. MRTA 和 MLTA哪个比较好？

这世界上没有完美的事情，至于应该投保MRTA还是MLTA，都取决于你的自身情况。 

如果你不是家里的经济支柱，加上自己的经济能力并不充裕，而你的房子也打算长期居住不转售，那么保费较低的MRTA保险更适合你。 

此外，若你有投保人寿保险和医药保险，也建议你购买MRTA，当你哪天发生不幸的事，即使MRTA没有为你的家人或受益人进行赔偿，人寿保险和医药保险将会进行赔偿。 

但是，如果你是家里经济的顶梁柱，那么建议你投保拥有固定保额、赔偿金额较高的MLTA保险。 

虽然保费较高，但是你可以分期付款，还清房贷后还能取回一笔款项。 

不过，最实际、最真实的建议，还是那句老话：依据自身的经济能力和需求而决定！ 

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