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| TL;DR 2026年韩国5个宜居城市包括首尔、釜山、仁川、大田与世宗：首尔登顶QS全球最佳留学城市，租赁紧俏，全租转月租转换率约4.25%、公寓租金收益约4.3%；釜山由海港与文旅带动，办公室酒店（officetel）平均收益约5.67%；仁川经历疲软后企稳反弹，通勤与机场产业链支撑稳定租需；大田依托科创与高校形成稳固租客池，办公室酒店收益约7.83%；世宗受行政机构迁入与智慧城市建设加速，拍卖成交价率升至约97.7%、价格与全租指数连周上扬，适合自住与稳健收租的中长期布局。 |
自K-pop文化的崛起，韩国就成为旅游或生活的热门国家，尤其许多年轻人都喜欢到那里旅行、留学或工作，甚至在那里定居生活。
当然，韩国完善的城市基建、便捷的公共交通、高水平的教育与医疗体系，加上丰富的文化与生活资源，也使其各个城市在全球宜居评比中一直表现亮眼。
韩国各个城市都凭借自己的独特特色，而吸引着不同的人群，对于想要在韩国落脚、工作、留学或投资房地产的你，不妨关注以下5个在2026年具有极高宜居性的韩国城市吧！
关键要点：
- 市场脉络：2026 年楼市以“月租化上升＋政策稳价”为主基调。首尔带动首都圈修复，地方城市分化扩大；首尔全租转月租转换率约 4.25，租赁现金流改善。
- 租赁回报：首尔公寓月租转换率约4.3%；釜山办公室酒店平均收益率约5.67%；大田办公室酒店则约7.83%，现金流友好且波动较小。
- 价格动能：首尔与世宗连续数周上行，世宗拍卖成交价率约97.7%，反映了买方信心回升；仁川在疲软后企稳并现板块性反弹。
- 落地策略：自住优先首尔核心通勤圈，预算友好可选仁川；收租聚焦釜山与大田的中小户型与轨交学区盘，目标租金回报率4%至6%。
2026年5个韩国宜居城市
1. 首尔
全球学术与就业中枢，强势租赁市场
作为韩国的首都，首尔既是政治、文化、教育与科技的中心，也是国际交流的枢纽。
在2026年QS《全球最佳留学城市》中，首尔从去年的第三名跃升至榜首，成为全球最具吸引力的留学与宜居城市之一。
首尔之所以具有强吸引力，不仅在于它集中了全国最优质的高校和企业总部，更在于交通网络发达，使得通勤与生活都较为便利。
首尔全租房供不应求
根据韩国《每日经济新闻》的报道，首尔公寓价格在2025年9月第4周（截至9月22日）连续第三周上涨，涨幅分别为0.09%、0.12%以及0.19%。
据该报道，房价上涨趋势已扩散至首尔25个自治区中的22区，其中城东区、麻浦区等区域涨幅明显。
至于租赁方面，根据《朝鲜日报》的数据，2025年8月首尔的全房租供需指数从145.0上升至152.0，是自2021年10月以来的最高纪录。这意味着租赁需求显著超过供应，市场竞争趋于激烈。
| 韩国的租房制度主要分为： i. 全租（Jeonse）：即租客一次性支付大额押金，租期内无需支付月租； ii. 月租（Wolse）：租客支付较少押金，但每月支付租金。 |
同时，全租转月租比率也维持高位。韩国房地产院的数据显示，首尔的月租转换率达到4.25%，环比上升0.02个百分点。
所谓的“月租转换率”，是韩国房地产中反映全租押金与月租金关系的指标。一般来说，转换率越低，从全租改成月租时，月租就越少；但相反地，从月租改成全租时，押金就会更高。
举个例子，如果押金是一亿韩元，年租金大约是425万韩元，平均每月要付35万韩元左右。这说明月租价格比以前更高了。
从投资收益角度来看，首尔公寓租金收益率在2025年也颇具竞争力。根据Global Property Guide的数据，首尔的公寓租金收益率约为4.3%左右。
2. 釜山
海港生活方式 × 电影文化品牌
釜山是韩国第二大城市，也是一个兼具海滨风光与文化底蕴的国际港口城市。
它是联合国教科文组织（UNESCO）创意城市网络成员、被誉为“电影之都”，每年举办釜山国际电影节（BIFF），吸引全球电影人目光。
作为沿海城市，釜山拥有悠美海景和丰富海产之余，也是韩国的重要港口，兼具产业基础与城市活力。
釜山办公型酒店更受租户欢迎
釜山市长朴亨埈近期表示，预计釜山的滞销房产数量将逐渐减少。随着滞销房源减少，市场上“房屋库存”下降，显示购房者信心正在回升。
釜山市政府在2025年1月发布的官方《个别住宅评估价格》中，显示出全市16个区县的住宅价格平均上涨1.47%，其中机张郡涨幅最高，达2.15%，所有区县均录得正涨幅。
值得一提的是，比起普通住宅，釜山的办公型酒店（Officetel）在租赁市场更受欢迎。自2024年2月以来，办公型住宅已经连续16个月呈现上涨趋势，直至2025年6月的平均租赁收益率达到约为5.67%。
此外，房产研究网站Bamboo Routes的报告指出，在2025年釜山的长期租赁投资总租金回报率，通常落在1.5%至2%之间。
相反，短期租赁投资如度假租赁、Airbnb，尤其是旅游热门区的海滨区域，租金回报率可能将达到3%至5%。
从公开资料中可看出，海云台、Centum City、西面和南浦洞的租金相对较高、租赁需求强劲，尤其是在短租或高端市场中较为活跃。
3. 仁川
空港门户与产业带，通勤友好
仁川位于首尔以西，是首都圈中最具战略意义的城市之一。这里不仅有韩国最大的国际机场——仁川国际机场，还因松岛、永宗等新城区的规划与发展而持续受到关注。
凭借便捷的交通与现代化的城市，仁川吸引了不少外籍人士、跨国公司和新兴产业前来落户。
对于想在首尔工作、又希望享受更实惠房价的人来说，仁川可以说是兼顾生活与通勤的理想选择。
仁川房价疲软后出现反弹
根据韩国房地产委员会发布的《全国住宅价格动向调查》，仁川在2024年1月时曾录得月度房价下降约0.04%，此后房价下跌趋势在约1年3个月后逐步企稳。
直至2025年5月第二周，月度涨幅回升至0%，标志着下降趋势暂时停止。
在韩国房地产经纪公司RE/MAX所发布的月度地产报告中提及，仁川在近期房价上升区中，包括中区（0.47%）、富平区（0.12%）、桂阳区（0.12%）均有不错的表现。
这些数据显示，在整体房价疲软周期之后，仁川部分区域出现反弹迹象。
在租金方面，根据Numbeo的数据显示，仁川市中心一室公寓的月租约76万韩元（约为RM2,259）；市区以外的一室公寓月租则约为53万韩元（约为RM1,575）。
相比首尔，仁川的房价整体要低许多，购房门槛也相对来得低，加上机场、新城与首尔通勤带的加持，仁川租赁需求相对稳定。
4. 大田
科研与高校生态，拥有稳定租客池
大田位于韩国中部，是韩国重要的科研与教育中心。
凭借活跃的国际专利（PCT）申请量与高水平的产学研合作，大田WIPO 2025《全球科学与技术集群报告》中位列韩国第二名，仅次于首尔，展现出强劲的创新能力与科研实力。
由于聚集了多所大学、国家研究机构与科技园区，大田形成了稳定的科研与高校生态圈。
这不仅带来持续的创新就业机会，也创造了庞大而稳定的租客群，使当地的租赁市场长期保持活跃与稳健。
大田房价5年间增长55.9%，儒城区和西区表现最佳
根据Bamboo Routes的大田市场趋势报告，该市的房价在过去5年呈现显著增长，自2021年以来上涨了55.9%。
这也意味着，大田的房价从2021年每坪（3.3平方米）1,305万韩元，上涨至2024/2025年的每坪2,035万韩元，4年间每坪价格大约上涨了730万韩元。
尤其新建公寓的涨幅更为强劲，房价在过去4年上涨了35%，而目前的年增长率为10.67%，显示出市场继续保持增长势头。
若单看2025年的房价情况，截至2025年9月，大田公寓的平均价格已经达到每平方米520万至620万韩元，主要由儒城区与西区带动。
凭借完善的基础设施、靠近科技公司，以及现代化的便利设施的优势，这两个地区的新公寓价格高达每平方米750万韩元。
相反地，大田的独立式住宅和别墅价格则相对实惠，就像是东区和中区等老城区，价格介于每平方米30万至400万韩元之间。
以整体市场来看，由于大田正转型成重要科技中心，加上政府致力于发展基建，因此吸引年轻专业人士迁入，强劲的房产需求为该市房地产升值创造了有利条件。
大田办公型酒店需求、租金收益强劲
由于大田吸引众多科技工作者和大学生，因此该市的租赁需求同样非常强劲。
尤其公寓与办公型酒店需求最为强劲，其中办公型酒店的租金回报率高达7.83%，为全国最高水准之一。
此外， Bamboo Routes的《大田平均租金报告》也显示，大田的整体租金约有3%的上升幅度，其中市中心的一房月租大约落在50万至70万韩元之间。
但若以租赁期限来看，大田的长期租金收益率约2.5%至3.5%，尤其儒城区和屯山洞靠近主要大学和研究中心，因此收益率相对更高。
至于短期租赁，其平均年收益率更高达6%至7%，特别是靠近主要景点的房地产表现强劲，年预订量达到223晚，入住率中位数达到61%。
同时，报告还指出，随着未来城市基础设施升级，例如预计于2028年启用的大田轻轨路2号线，多个行政区的房价有望继续稳步上涨。
5. 世宗
行政新都与韩国最智慧城市
作为韩国行政首都计划的核心城市之一，世宗市近年来多次获得亚太地区智慧城市与交通创新相关奖项，被誉为“韩国最智慧的城市”。
这使得世宗不仅在科技治理上领先全国，也因高效的行政体系与家庭友好的生活环境，而深受公务员与专业人士青睐。
由于政府机关与公务人员聚集，形成稳定的租赁需求，特别适合公务、教育、研究类人群定居。
世宗行政区扩大刺激公寓价格
尽管世宗是科技与行政体系的聚集地，但相较于首尔与首都圈等主要城市，该市的房地产价格更为亲民，因此备受公务员与教育从业者的青睐。
根据《每日经济新闻》的报道，世宗市公寓市场近期表现活跃，拍卖成交价率从82.3%跃升至97.7%，显示买方信心回升，市场交易热度增加。
同时，根据韩国房地产委员会的每周公寓价格动向，公寓销售价格连续数周上涨，特别是2025年4月第四周，公寓交易价格比第三周上涨0.49%，是自2020年8月第五周（0.51%）以来最大的上升值。
随后，世宗的公寓价格在5月第二周的涨幅位居全国首位，达到0.48%，主要涨幅集中在精明洞、高云洞，以及和睦洞等热门地区。
世宗租赁物业供不应求
除了公寓价格上涨，世宗的租赁市场也有不俗的表现，租赁物业甚至供不应求。
根据韩国房地产委员会的每周租赁供需趋势数据，世宗截至5月的租赁供需指数录得102.1，自2021年11月第二周以来，供需指数突破100。
*租赁供应指数超过100表示租赁物业短缺，低于100则表示租赁物业供应过剩。
同时，韩国房地产厅的全租价格指数也呈现上涨的趋势，自4月第2周至5月第1周，租金指数陆续上涨了0.05%、0.03%、0.12%和0.14%。
尤其是基础设施完善的社区，如高云洞和精明洞，其租金涨幅最为明显。
对于世宗的房市表现，主要是因为国会等行政机构进一步往该市迁移，让该市行政区不断扩大，加上便利的交通、完善的教育资源和完善的生活设施，进而成为买卖与租赁的热点区域。
韩国落地建议
虽然韩国政府对外国买家实施更严格的买房政策，但就以上5个城市的市场分析，韩国房子依旧深受许多人的欢迎，具备升值的潜力。
当然，韩国这5个宜居城市都有自己的特点，自然也会吸引不同的人群、买家或投资者的偏好。
如果你打算在韩国买房，无论是自住或投资，不妨参考以下落地建议，以帮助你更好地做出韩国置业的决策：
- 自住：建议选择首尔，优先考虑距离地铁10至30分钟范围的房子，若预算优先可考虑仁川或金浦通勤圈。
- 投资出租：建议考虑租金回报率达到4%的城市，如釜山或大田的中小户型、靠近校区和交通便利的地区。
常见问题（FAQ）：
1. 外国人可以在韩国买房吗？
外国人可以在韩国买房，但是根据韩国政府在8月推出的新规，外国买家只允许在首尔市全域、京畿道23个市郡、仁川7个自治区的“外国人土地交易许可区”购买6平方米以上的住宅，同时必须事先获得当地政府的批准，并在获准后的4个月内入住，且购房后需要实际居住至少2年。
2. 外国人在韩国买房值得吗？
在韩国买房是否值得，这要取决于外国人的买房目的、投资策略和风险承受能力。从价值来看，韩国的房产是一个有吸引力的选择，就像是首尔、釜山、仁川、大田和世宗，这些城市不仅拥有极高的宜居性，房产和租金也稳步上涨。
3. 韩国首尔的平均房价？
根据《每日经济》的报道，以韩国房地产院的统计为准， 韩国首都圈在8月的平均房价约为6亿1,311万韩元，其中首尔以9亿2,645万韩元位居首位，接着是京畿道的4亿7,489万韩元，以及仁川3亿1,259万韩元。
4. 外国人要怎样买韩国房子？
对外国人而言，韩国买房的整个流程可能较为复杂，首先要做好市场调研，确保自己选择的房子是位于“外国人土地交易许可区”内，以及是否让你符合条件申请某些签证，以获取长期的合法居留权。接着寻找持牌的房地产中介为你筛选合适的房源、处理相关手续与融资，然后做好尽职调查，确保房产没有任何法律问题后，就能签订预售协议和买卖合约，最后向当地政府报备。
随着韩国在城市规划、科技创新与生活品质上的持续提升，这5个城市正展现出强劲的发展潜力与宜居优势。
如果你已经准备好在韩国买房，但是仍需要专业的置业与投资建议，不妨寻求IQI房地产中介的帮助！
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