如果你是住在公寓，或是围篱式社区的分层地契物业（Strata Development）中，那么相信你对物业管理，也就是俗称的“Management”应该不陌生。
但是，你知道原来从物业未开发完成，到完全建成后，是由3种不同的管理机构负责的吗？
一般上，你在社区里通告板，电梯和邮箱上看到的关于 物业的通知和最新信息等，都是由联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）、管理机构（Management Corporation，简称MC）和管理 机构支会（Subsidiary Management Corporation简称Sub-MC）所发放的。
那么，你了解这3种管理机构的区别，以及它们所担负的职责和角色吗？
1. JMB 是 什么?
JMB通常是在发展商交屋的 12 个月内，或者业主获得单位的分层地契前所成立的。
它是业主们在成立MC前的一个管理单位，由发展 商 代表和业主所组成。其目的是在等待土地局发出分层地契时，维护和管理分层 物业的临时机构。
JMB主要的职责是维护和管理分层物业的公共财产，并鉴定应该向业主收取多少管理费和储备金。
i. JMB 的职责是什么？
JMB主要的职责是维护和管理分层物业的公共财产，并鉴定应该向业主收取多少管理费和储备金。此外，还包括制定规章制度、处理投诉以及监督维修和改善工程等。管理财务方面，JMB负责收取管理费用、支付维护费用等，确保财务运作顺畅。
维护设施方面，JMB负责保持公寓的公共设施，如电梯、停车场和游泳池的良好状态，以确保居民的安全和舒适。
ii. JMB 由谁任命？
联合管理机构（JMB）的成员通常由共管公寓的业主选举产生。在马来西亚，根据《共管公寓法令》（Strata Management Act），业主在业主大会上选举 JMB 的成员。
联合管理机构 (JMB) 委员会应由至少 3 名、最多 14 名地块所有者组成。该小组应包括一名在年度股东大会 (AGM) 期间选出的开发商代表。
2. MC 是 什么？
一旦获得土地局所颁发的分层地契，且至少25%的业主都注册了分层地契 后，就可以成立MC。
值得注意的是，在正式成立MC前，必须先召开第一次常年股东大会（Annual General Meeting，简称AGM）。而成功召开AGM的条件，是物业业主的出席率必须达到至少25%。
只要满足这些条件，并在AGM上投票选出管理委员会后，MC才能正式实行职务。JMB则会在MC成立日起的三个月内自动解散。
3. JMB和 MC 的 区别
虽然JMB和MC大部分的职务都非常相似，但它们还是有一些本质上的区别。
最明显的区别在于JMB只是一个临时机构，在获得分层地契前的过渡期间，由发展商和业主们一起管理物业的公共财产。并且，JMB不得签订任何为其超过 12 个月的物业管理相关合约。
MC的 管理委员会则是全由业主所组成。根据《2013年 分 层 管理 法令》附表2第6段，MC在合约方面并无任何期限限制，可以无限期地管理该分层 物业 的 账单和费用缴纳、维护 公共 区域 的 整洁，以及适当设下一些家规等。
另一方面，由于MC是该地段的合法所有人，因此可以添购用于分层物业为目的的土地，亦能同意对该地段所施加的地役负担或利益，而JMB反之。
另一个区别在于MC可以以该名义申请贷款，并通过可转让票据和管理账户等作为抵押，来确保其还款能力。
4. Sub-MC是什么？
了解JMB和MC这两个主要的管理机构后，另外要介绍的就是大家比较不熟悉的——Sub-MC。
“Sub-”顾名思义就是支部或分会的意思。多数情况下，Sub-MC会出现于比较大型的项目，像是综合发展项目。
它的职责在于管理特定的设施或区域，尤其是项目内有有限共同财产（Limited Common Property）时。那么，什么是有限共同财产呢？
举个例子，综合发展项目一般由住宅楼、办公楼、商场等多个建筑物所组成。你所居住的住宅楼旁的办公楼有更齐全的健身房，但你和同样居住在这个综合项目的住户，都无法使用这个健身房，这就是所谓的有限共同财产。
这时候，有关的MC就可以把有限共同财产划分出来，并设立不同的Sub-MC来管理，用于代表不同分层区域业主的权益。
5. 物业 管理 公司 的作用
如上所述，MC是由物业业主所组成，代表分层物业中的大小事都由 管理 委员会去管理和执行。
但是，其实许多业主在物业管理上都缺乏经验，时常造成管理不当和维修不及时等问题的出现。
这时候，物业管理公司绝对是最佳的得力帮手。一般上，物业管理公司是由管理委员会通过合约聘请的专业团队。
物业管理公司主要的职责就是协助管理委员会打理分层物业，以确保大大小小的事务都得到妥善的维护和管理。
6. 我需要参加AGM吗？
根据分层管理法令，但凡是隶属于 分 层 地契 下的房产，每年都需要举行AGM。
举办AGM的用意不仅是投诉你对管理层方面的不满，它也是一个很好的机会，让你了解你所缴交管理费的去向，以及管理层在过去一年里所做的管理决策。
而且，出席AGM的业主有绝对投票权来代表所有业主，以选出接下来一年的委员，并决定需要实施的家规。
因此，参加AGM是非常重要的。因为当中所探讨的不仅关系到你的自身利益，它更是牵扯了所有住户们的共同利益。
干净的公共区域、灯火通明的走道和妥善分配的财务绝对要归功于良好的物业管理。除了地点外，好的物业管理也能大大提升物业的价值。所以，无论你是买家或投资者，记得要了解自己的权益，并将这个要素纳入你买房的考量之一吧！
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