投资 房地产 不再是个梦！薪水不高，害怕付不起房子头期或贷款的你，想要投资 房地产 却不敢踏出第一步？
想要低风险、高流动性，还不需要大笔现金作为头期款？
那就试试投资 房地产 信托 基金 (REITs)吧！没听说过 ？别担心，让我来给你详细介绍一下！
阅读内容
1. REIT 是什么？
REITs （Real Estate Investment Trust）也就是 房地产 信托 基金，拥有并管理可产生收入的商业 房地产 物业，其中包括购物中心、办公楼、酒店、医疗、工厂等等物业。
那 房地产 信托 基金 是怎么运作的呢？其实很简单，你只需要动动手，REITs 就会把你投资的钱分散投资在各种商业 房地产 物业，
你也可以理解为当你在投资REITs的时候，同时你也拥有了这些产业，并且有专业的 信托 公司 负责帮你管理这些物业，例如收租金、维修、扩展。
租金是REITs的主要收入来源，在赚取租金后，信托 公司 的 管理者会以分配形式派发给 投资 者。简单来说，你可以直接跳过需要找租客、管理物业、维修等等复杂的过程就可以轻松收到租金啦！
每个 信托 公司 都会有不一样的派息周期，通常会每3个月、季度或每年为周期将收入分给 投资 者。
只要经济在大环境没有太大波动的情况下，投资REITs就可以获得持续性的资金收入。
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2. REITs的管理结构
房地产 信托 基金 主要由管理者、物业管理者和信托人这三组主要角色共同管理REITs。如果你有购买REITs单位，那你就是属于该物业的 投资 者 （Unitholders）。
管理者（Manager)
管理者是日常负责管理REITs的日常运营的团体，主要负责：
- 指定和执行REITs的投资策略
- 管理资产组合
- 进行资产买卖交易
- 处理租赁事务
- 市场表现分析
管理者 可能 会是内部管理团队也有 可能 会 是聘请外部的专业资产管理公司，这需要取决于REITs的安排。
物业管理者（Property Manager）
物业管理者是负责管理和运营所有你所投的REITs的 信托 公司 或团队。这些物业管理公司一般会外包给第三方公司，他们主要负责物业的日常运营：
- 收租金
- 维修保养
- 安全管理
- 缴交杂费
信托人（Trustee）
信托人是一种在法律上受委托管理和监督REITs的独立法律实体，通常是由银行、信托公司或律师事务所担任。信托人的职责是为了确保：
- 管理者不会滥用投资者的资金
- REITs的运作是符合法律法规并维护投资者的权益
打个比喻，如果管理者或物业管理者做出了违约行为，信托人是有权利采取制止措施，并追究违约方的责任。
投资者（Unitholders）
如果你有购买REITs单位，那你就是属于该物业的投资者。
3. REITs的类型
为确保稳定的租金收入，马来西亚证券委员会（Securities Commission Malaysia，简称SC）规定REITs至少须将75%的资产投资于 房地产 ，同时限制现金、投资资金等不得超过资产的25%。
目前，马来西亚有主要的5大类型REITs，涵盖多个领域，其中包括：
- 零售（Retail）
- 办公楼（Office）
- 酒店和旅游业（Hospitality）
- 工业（Industrial）
- 医疗保健（Health Care）
4. 马来西亚10大最佳REITs （排名不分先后）
截至2023年，马来西亚共有18个REITs，以下是选出的马来西亚前十大最佳REITs！
1. Al-Aqar Healtcare REIT
| 股票代码 | 5116 |
| 股息率 | 6.8% |
Al-Aqar Healthcare REIT （ALQA）主要投资于医疗和保健相关业务，在马来西亚半岛拥有20家医院和护理中心。
除了医疗保健业务，ALQA还扩展到教育领域，拥有两处高等教育物业，分别是马来西亚Nilai的KPJ Healthcare University College（KPJUC）和槟城的KPJ International College。
此外，ALQA还在澳大利亚管理着一个退休村，为寻求国际投资机会的投资者提供另一个选择。
2. YTL Hospitality REIT
| 股票代码 | 5109 |
| 股息率 | 5.2% |
YTL Hospitality REIT是以投资酒店和度假村为主的资产组合。它拥有14家酒店或度假村，包括知名的JW Marriott Hotel KL、The Majestic Hotel KL、The Ritz-Carlton KL等大型酒店。
YTL Hospitality REIT的国际业务是其一大亮点。自2012年开始，在澳大利亚拥有三家万豪酒店，分别位于悉尼、布里斯班和墨尔本。2018年，该公司开始进军日本，收购了二世谷绿叶度假村（The Green Leaf Niseko Village）。
尽管前几年的疫情对酒店业造成了一定的挑战，但随着经济和旅游业的复苏，这类REIT仍然是一个具有吸引力的投资方向。
3. Axis REIT
| 股票代码 | 5106 |
| 股息率 | 4.5% |
Axis REITs是马来西亚首个主要专注于工业领域的REITs，其资产组合包括62个庞大的物业，涵盖办公楼、物流仓库、工厂和大型超市等类型。
该REIT管理着超过1,200万平方英尺的空间，其物业遍布马来西亚各地，包括巴生谷、柔佛、槟城、彭亨、森美兰和吉打等地区。
4. UOA REIT
| 股票代码 | 5110 |
| 股息率 | 8.0% |
UOA REIT主要专注于办公大楼 的 投资，共拥有6处物业，主要分布在吉隆坡市中心及周边地区。
截至2023年12月31日，UOA REIT的净利润为RM1,138万，每股基本盈利为1.68仙。
5. CapitaLand Malaysia Mall Trust
| 股票代码 | 5180 |
| 股息率 | 4.8% |
CapitaLand Malaysia Mall Trust 是马来西亚领先的REITs之一，主要投资于购物中心。
相信金河广场（Sungei Wang）是很多70、80、90后的回忆，那你知道Sungei Wang其实是Capitaland Malaysia Mall Trust旗下的购物中心之一吗？
目前，Capitaland Malaysia Mall Trust在全马有5间购物中心，包括：
- Gurney Plaza Mall
- Sungei Wang
- The Mines
- East Coast Mall
- 3 Damansara
值得注意的是，这些购物中心总共容纳了1,146个租凭单位，出租率高达85.1%。
6. IGB REIT
| 股票代码 | 5227 |
| 股息率 | 3.1% |
无论是周末还是平日都人气爆棚的Mid Valley Megamall和The Gardens Mall是IGB REIT旗下唯二的购物中心。
根据IGB REIT的年度报告，Mid Valley Megamall保持着99%的出租率；而The Gardens Mall也有着不凡的成绩，出租率高达92%。在疫情期间，这两大购物中心还能保持着如此高的出租率，实在是令人瞠目的成绩。
7. Sentral REIT
| 股票代码 | 5123 |
| 股息率 | 8.2% |
Sentral REIT主要投资于办公楼，同时还涉足零售和停车场领域，总共管理着210万平方英尺的可出租空间。
截至2023年9月30日，Sentral REIT旗下的物业出租率从上一季度的77%上涨至86%。
8. Pavilion REIT
| 股票代码 | 5212 |
| 股息率 | 3.7% |
Pavilion是一个家喻户晓的品牌，大家对它应该再熟悉不过了。Pavilion主要专注于投资购物中心，其次是办公楼。在巴生谷，Pavilion拥有6个标志性物业，其中5个是购物中心，其余1个是办公楼。
根据2022年的年度报告，大部分Pavilion旗下的购物中心的出租率都超过85%。不过，Damen Mall的出租率略低，只有64.5%；而办公楼Pavilion Tower的出租率为72.8%。
9. KLCC REIT
| 股票代码 | 5235SS |
| 股息率 | 4.0% |
KLCC REIT以仅有的三处资产，成为马来西亚最大且最优秀的REITs之一。其主要投资目标包括办公楼、零售商店和酒店，具体为PETRONAS双子塔、Menara 3 PETRONAS和Menara ExxonMobil。
根据KLCC的2022年度报告，其办公楼的出租率为68%，零售商店为79.9%，而酒店的出租率相对较低，仅为34.3%。
由于持续的股息和高入住率，KLCC REIT的价格相比于其他在马来西亚证券交易所上市的REITs要高得多。
10. Sunway REIT
| 股票代码 | 5176 |
| 股息率 | 4.6% |
Sunway在购物中心、酒店、办公楼、教育机构、酒店等领域遍布巴生谷、霹雳州和槟城。Sunway旗下共有20个物业，是马来西亚最大、最多元化的REITs之一。
其中，Sunway的零售业最为驰名，出租率高达96%。怡宝SunCity Ipoh Hypermarket更是达到了100%的出租率，展现了其出色的经营和管理能力。
5. 为什么你应该投资REITs?
1. 投资门槛低
与购买房产相比，投资REITs的门槛更低。投资REITs的流程比购买房地产更为简单，需要的资金也较少。
在马来西亚，投资REITs的入门门槛通常只需几百块钱（具体数额取决于当时的股价），当然这也不包括RM10的交易费。
2. 风险低
与实体房产不同，投资REITs无需自行处理繁琐的买卖流程或找寻租客，也不必担心出租困难或房贷压力。
REITs会聘请经验丰富的专业人员来管理资产，让你无需过多操心。即使某些资产的出租率较低，REITs也能通过其他资产的租金收入来弥补，不会对整体租金收益表现产生太大影响。
3. 对抗通货膨胀
衣食住行各方面的涨价已经使微薄的工资难以应对通胀的压力。但是，REITs却是一个例外。如果你投资了REITs，就无需担心通货膨胀会损害你 的 资产 价值，相反，你可能会享受到更多的分红收入。
这是因为在通货膨胀期间，不动产的价值和租金通常不会下降，反而 可能 会 上涨。这主要导致了REITs 的 资产 价值增长。
另一方面，尽管通货膨胀 可能 会 增加REITs的运营成本，但通常资产价值的增长可以抵消这些成本上升的影响。
4. 流通性高
相比于购买实体房产，投资REITs具有更高的流通性。在购买或出售实体房产时，若缺乏专业中介的帮助，会增加诸多困难。
举例而言，假如你突然面临经济危机，需要迅速获得大笔现金，你会选择出售房产还是REITs呢？显然，REITs更为便捷！
出售一处实体房产可能需要数周，甚至数月才能完成，而REITs则在股票交易所挂牌交易，仅需短短几分钟便可无缝地买卖，将其转换为现金。
6. 马来西亚REITs的税收优势
马来西亚政府为了促进REITs的市场增长，不断推出税收优惠措施。我们一起来看在马来西亚投资REITs在税收方面有什么优势：
1. 90%的应税收入需分配给投资者
马来西亚的法律规定，REITs必须将其至少90%的应税收入分配给投资者，而且还可以免除25%的所得税负担。简单来说，投资者是可以获得更高的股息收益。
2. 免除房产相关税收
在马来西亚购买房产时是必须缴纳印花税，印花税最高价格为3%。但是，如果你投资的是REITs就无需缴纳此税。
房地产 盈利税（RPGT）也一样可以免除。在扣除者这些税收以后就可以节省了不少的资金。 。
3. 马来西亚REITs的特殊税务待遇
马来西亚REITs的税收待遇取决于分配给股东的收入金额，主要有两个关键条件 ：
- REITs分配至少90%的应税收入，可以免征企业所得税。
- 若未达到90%的分配门槛，REITs则须按24%的现行企业税率纳税。
因此，为了享受免税待遇，普遍上马来西亚的REITs都会坚持将至少90%的应税收入分配为股息。
7. 如何购买REITs？
步骤 1：选择经纪平台
经纪平台那么多？怎么 办？无条件要选择一家拥有马来西亚证券交易所 (Bursa Malaysia Berhad) 的持牌经纪平台，以保障你的资金安全和交易权益。
而且，有Bursa Malaysia Berhad的持牌经纪平台是会受到马来西亚证券监督委员会（SC）的监管，拥有绝对的安全保障。有兴趣投资REITs，可以到以下这些平台进行交易：
- M+ Online
- AmEquities
- HL e-Broking
- Affin Hwang Investment Bank Trading Account (eInvest Go)
如果你和我一样是个新手小白，我会建议你试试M+ Online，非常适合初学者，界面清晰易懂。这个平台还提供实时市场数据，让你在投资前充分了解市场动态。
步骤 2：开设交易户口
选择你想要的经纪平台后，便可以开设交易户口。开设交易户口需要提供的文件有：
- 有效身份证件，如身份证、护照等；
- 申请表，需提供你的个人信息，如名字、身份证号码、联系方式、银行账户信息、签名等。
步骤 3：为你的交易户口注资
没有资金，投资将无从谈起。因此，在开设交易账户后，你需要注资。通常，你可以通过银行转账进行资金存入。
不同的交易平台可能有不同的最低存款要求和交易费用。务必在存入资金之前详细了解这些要求和费用。
步骤 4：研究和选择适合你的REITs
在正式下单之前，你应该先研究不同REITs的表现和风险状况。考虑你的投资目标和风险承受能力，选择符合你需求的REITs。
步骤 5：下单购买REITs
通过你的交易账户，输入你想要购买的REITs股票代码、数量和价格后，下单购买。
总的来说，如果想要投资 房地产 、资金不多、又没有时间管理 房地产 的话，不妨考虑REITs吧！有专业 信托 公司 的 管理会更加放心！
但是，在做出投资选择之前，务必进行全面的研究，或向有经验的金融专家进行咨询。
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