Know more about buying guide for Australian property in the English version of this article.
在进行海外房地产投资前，清楚了解当地投资程序是很重要的。毕竟，不同的国家都有着不同的法律和置产条规。买卖双方都必须了解买卖房流程，以避免买房过程中出现不必要的争议。
本篇文章，将以新手的角度，带你从头到尾了解澳洲房地产投资的流程。
1.组队：寻求以下专家协助买房的流程
- Conveyancer
寻求一名Conveyancer或Solicitor的协助，帮你处理法律上的事务。他们主要的工作是对房产进行完整调查、负责所有权转让，和过目合约（在你签署前！）。
需注意：你委任的Conveyancer必须和你购置的房产位于同一州属，或他们必须获得该州的执照。
在西澳，这个职务被称为Settlement agents。
- Mortgage Broker
一个好的Mortgage Broker，特别是曾有协助外国投资者申请房贷经验的房贷经纪人，是购买澳洲房产时的一个关键角色。
目前，澳洲当局对国外 买 房 者 实施限贷令。在4年前，澳洲银行已停止发放贷款给外国人。
因此海外投资者欲获得房贷的选项，只有透过私人贷款机构，或某些马来西亚银行，比如Maybank, CIMB and OCBC 或 UOB Singapore。若你是 “HSBC premier customer”，澳洲的HSBC也会提供贷款服务。
- Tax Accountant
即使是外国投资者，妥善处理税务文件也很重要！
因此，你需要委任一名税务顾问或税务会计师处理房地产投资。由于房地产购置是在澳洲税务法令下进行，他们的职责是协助你构建财务状况并节省税务。
在涉及抵消租金收入或出售澳洲房产时，他们能针对你的情况，提出适当的税务减免建议。
倘若你计划设置一家澳洲公司或信托公司来持有相关房产，就更需要一名会计师的协助。
- Property agent/Buyer’s agent
若你身在国外且对澳洲购房一知半解，那么买方中介将帮你处理买房的流程中会遇到的各种难题。
他们将协助你根据本身需求，找到最适合的房产投资；也能代表你与各造协商最优交易，确定你购下的房产是最佳选择。
另外，若在你无法亲身考察，也无需担心，专业的中介将从头到尾协助你进行交易，并提供一站式方案，让你无所烦忧！
2.了解当地购房贷款
为了获得抵押贷款的资格，在开始寻找投资房产前，你需要获得预先批准（pre-approval）。非当地公民的贷款标准可能会非常复杂，如同上文，只有少数银行提供借贷。
你需要准备所有 的 贷款 文件，包括薪水单、税务单，也可能需要提供公司的雇佣信件（appointment letter）作为 收入 的 证明。
以下群体也会需符合具体贷款准则：
- 你是希望在澳洲投资房产的海外公民
- 你持有暂时签证和居住在澳洲，比如工作签证（work visa） 或是配偶签证（spouse visa
- 你是澳洲公民并希望在澳洲购置房地产
3. 获取贷款的 pre-approved
上文提及，我们必须先获得预先批准（mortgage pre-approved ）。
这能协助你了解自己是否符合借贷资格，和借贷数额上限。透过这种方式，就能避免在花费大量时间搜寻合适 的 房 子后，才发现自己无法获得贷款申请的失望。
而且，好 的 房地产 不会在市场上出现太长时间！
因此拥有Pre-approval的 买 家 ，能在其他人还在整理抵押贷款文件时，就已经更快抢下超值的房产投资。
4.确定自己符合FIRB资格
如果 你 是非澳洲公民，或仅持有Visa证件，你需要获得当地部门——外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board, FIRB) 的许可，才可以在当地购置房产。
澳洲居民、澳洲永久居民和新西兰（NZ）居民，则无需获得FIRB的许可。
获得FIRB许可的程序十分简单，通常需要约2周时间（从提交申请日期开始计算）。
至于申请费用，则视乎你购置的住宅房产或住宅用地。附上2022 年 的 指南（每年可能有变动）：
- $1 million 或以下: $6,350
- $2 million 或以下: $12,700
- $3 million 或以下: $25,400
- $4 million 或以下: $38,100
- $5 million 或以下: $50,800
- $6 million 或以下: $63,500
- $7 million 或以下: $76,200
- $8 million 或以下: $88,900
- $9 million 或以下: $101,600
- $10 million 或以下: $114,300
一般上，你确认了属意的房产才需要向FIRB提交申请。通常若没有犯罪记录或被列入澳洲政府的黑名单，基本都会获得许可。
当然，你需要确保自己购置的房地产是符合当局的条规。
5. 房产搜寻
看中了心仪 的 房屋 后，切记要 和 其他 房子做比较，以便对 房子 的 价格 有更准确的了解。
通常上，每 个 贷款 经纪人所选的银行会进行房产估价。若 你 购买 的 房屋 位于银行认定的高风险邮编地址，那么估价有可能减低。在澳洲，房屋 贷款 数额将取决于估价，即房产准备结算时的估值；而不是根据签署合约上的购买价格。
记得，在 买 房 的 时候 选择当地需求高的区域。由于仅能出售给当地人或永久居民，在未来若你打算出售房屋 ，将较易脱手。
“选择当地人想要，而非你喜欢。”对于纯投资而言， 这 是 不败的定律。
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6. 签署合约
在签署合约前，你有权力要求合约全本，并请求你的solicitor 或 conveyancer 过目，看看是否需要加入任何附加条款。
通常最常见的条款是，注明交易取决于FIRB批准（“subject to FIRB approval” ），这保障你能在澳洲政府不批准 的 情况 下，取消该笔交易。
由于澳洲各州有 自己 的 房地产法律，因此需确保你的solicitor 或 conveyancer能提供专业的协助。
若是卖家允许“冷却期 Cooling off period”，你也可以缴纳定金和签署合约。因此，谨记随时寻求你的solicitor 或 conveyancer的协助，他们会让你知道购房前应该进行什么检查，和什么时候能安全地签署合约。
7. 交换合约和支付定金
当你的贷款正式批准了之后，你的solicitor 或 conveyancer会让你知道什么时候能够交换合约。
而定金部分，通常为10%。
需注意的是，一旦你承诺购买，你将不能反悔。因此在签署合同和支付定金前，务必寻求法律建议。
8.获得FIRB的许可
上文提及，合约中注明取决于FIRB批准（“subject to FIRB approval” ）的条款，且必须有30天让当局进行决策。
务必向你的法律咨询 conveyancer 或 solicitor确认合约上的条款，这样一来若是申请FIRB被拒 ，你也不会损失定金。
另外，在申请贷款时，你可能需要附上FIRB的批准许可。
9. 最终安排
在交换合约后，你可在本身conveyancer 或 solicitor的协助下，将副本发送给FIRB。
在贷款方面，你需要签署贷款提议文件的相关部分，并且寄回给银行。
在结算当天，也可对房产进行最终检查；若你无法亲身检查，可委任你的房产中介代劳。
10. 结算
“结算Settlement”是专有名词，指产业一家预备好并准备进行结算程序。
这步骤将由你的conveyancer或solicitor 、银行和贷款经纪人联合处理，无需买家在场也可。
房地产的产权将由你的贷款人保管，而钥匙则可向卖房中介或发展商索取。
上述步骤以新手的角度出发探讨，看起来容易，实际操作仍会依据现实情况而有所不同。
若你想投资澳洲房地产，不妨留下你的联系。
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