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本篇部分内容由 IQI 房地产中介Aj Anand提供。
| TL;DR 买下第一间房只是房产投资的开始，真正的考验在于如何理财与维护房产。一个人应该避免陷入装修过度、拖欠费用或冲动买下一间房等陷阱，并且保持良好DSR和信用。同时，别忽视房产保险与应急资金，因为它们是抵御风险的后盾。唯有稳健经营第一间房，才能顺利迈向第二间房，打造健康的长期房产投资之路。 |
买下人生第一间房固然值得庆祝，但真正的长期挑战才刚开始。房贷、税务等都是必须持续管理的“买房后功课”，稍有疏忽就可能影响财务稳定。
许多人在拥有首房后容易放松警惕，常见问题包括过度装修、忽视维护或资金管理不当，这些行为看似小事，却会在不知不觉中削弱你的财务能力。
当债务偿还率（DSR）下降时，银行会将你视为高风险借款人，买第二间房的资格也随之变得困难。
关键摘要：
1. 许多首购族在拿到钥匙后，因情绪与理想驱动，急于进行昂贵装修、购买第二间房，甚至忽略维护费用，导致债务增加、DSR过高、信用受损，从而影响未来贷款资格。
2. 房贷只是开始，购房者需保持理性规划，包括分阶段装修、按时缴交管理费和税款、妥善保存收据，以维持良好财务记录和信用评分，确保下一次房贷顺利获批。
3. 许多屋主低估房产保险的重要性，或未准备足够的紧急储备金。事实上，充足的保险保障与3至6个月的应急资金，能在突发事件时避免财务危机与再贷款压力。
4. 第一间房不仅是居所，更是长期投资的起点。保持稳定的现金流、良好的还款记录与健康DSR，是通往第二间房与扩大房产组合的基础。稳健管理第一间房，才能开启更大的投资机会。
阅读内容：
错误1：超出负担范围的房子装修
人人都想打造梦中情屋，但别让理想的家所需的装修费用超出钱包范围，装修也要量力而为。
很多首购族在搬进新家后会急于将房子进行全面装修，进而通过个人贷款、信用卡或“零利率”分期付款来筹措大笔装修资金。
虽然新厨房或嵌入式家具在装修出来后的效果很棒，但是用来装修的这些贷款会悄悄增加你的每月支出，银行也将其计入你的DSR计算中。
这会导致你拥有较高的DSR（超过70-80%），也表明你的DSR已经达到上限，意味着即使你一直按时还款，你的下一笔房贷也有很高的机率被拒绝。
| 示例 | DSR的影响 | 最后结果 |
| RM30,000贷款 | 每月需偿还大约RM600 | 减低下一间房子大约RM100,000的资金 |
| 现金支付（全款支付） | 无欠款 | 保持财务健康，DSR比率安全以申请下一个房贷 |
这并不代表不能装修，而是要在预算有限的情况下，以存款或现金流分阶段进行装修。
分批装修能避免一次性投入过多资金，也有助于维持健康的财务状况。
毕竟装修本身也是买房后的重要工程，提前做好财务规划，不仅能清楚掌握资金流向，也能在不影响DSR的前提下稳步推进。
这里也为你整理了装修前必须了解的重点与流程，助你更好规划房子装修！
错误2：忽略房子维护事宜
房屋维护是长期投资中最容易被忽视，却也是最关键的一环。若忽略保养，这可能成为你买第二间房时最大的障碍。
马来西亚潮湿炎热的气候容易造成渗水、裂缝与白蚁问题，一旦房况恶化，房产价值会下跌，影响抵押融资与再投资能力。
其中最简单的做法是做定期检查与保养房屋，特别是在雨季时多加留意和检查。
同时，也强烈建议妥善保存维修收据，这样不仅能保障房产价值，也为未来融资提供有力证明。
错误3：忘记缴交管理费、税款或保险费
相信公寓住户对管理费、储备金、税款与保险费并不陌生，因为这些都是维持公寓运作的基本开销。
然而，若长期拖欠或忘记缴交这些费用，不仅会影响信誉，还可能降低你未来申请房贷的成功率。
银行在评估房贷时，往往会要求买家提供由共管机构（JMB）或管理机构（MC）出具的缴费记录。
若记录显示有欠款，银行可能将你视为高风险借款人，从而影响贷款审批。
另一方面，若房屋保险因拖欠而失效，一旦发生水灾或火灾等意外，损失将需自行承担，风险极高。
| 拖款事项 | 为什么重要？ | 长期影响 |
| 储备金/公寓管理费 | 记录汇报至公寓共管机构 | 影响贷款信誉 |
| 门牌税/地税 | 政府会记录欠款记录 | 降低贷款获批率或是相关融资 |
| 房产保险 | 若发生意外事故得不到任何赔偿 | 增加财务危机和欠款 |
为了避免遗漏付款，你可以设定自动扣款以确保按时缴费，并选择涵盖火灾与水灾等附加保障的全面房产保险。
错误4：急于购买第二间房
许多人在买下第一间房后，常会迫不及待地想再购买第二间房，这种情况在房地产市场中相当普遍。
根据资深房地产中介Aj Anand的经验，许多首购族之所以急着入手第二间房，往往是因为看到了新的优惠项目，或想尽早开启房产投资之路。
然而，从银行的角度来看，这并不是一个好信号。
Aj Anand指出：“如果你在购买首间房后的12个月内又申请新的房贷，银行通常会视为冲动消费。”
即使你的收入稳定、信用评分良好，银行也可能将此解读为过度扩张，认为你承担了超出能力范围的财务风险，从而降低贷款获批的几率。
此外，第一间房的财务记录对第二间房的贷款申请极为关键。银行会仔细审查你的还款准时率与拖欠记录，即便只是数次延迟缴款，也可能被视为信用风险，影响你未来的贷款资格。
换言之，第一间房的财务纪律，将决定你能否顺利迈向第二间房。
| 银行主要考虑因素 | 重要性 |
| 第一间房和第二间房的购入时间间隔 | 太快买第二间房（在买了第一间房后的12个月内）会被判断为“冲动消费” |
| 还款记录 | 拖款或不持续的缴交记录会影响信用记录，降低贷款批准机率 |
| DSR和收入稳定性 | 必须出示至少12个月的收入记录 |
错误5：房产保险覆盖不足
很多银行在提供房贷时都会附带基本的房产保险，但许多买家为了节省开销，只保留最基础的保障范围。
事实上，这种做法风险极高。毕竟单一保险往往无法应对火灾、水灾等不可预测的天灾损害。
若房产保险覆盖不足，一旦发生意外，维修费用需自行承担，而当现金流不足以支付修复开销时，就可能被迫向银行申请额外贷款，进而提高DSR并影响未来贷款申请。
为避免这种情况，强烈建议：
- 定期检视保险保障范围
- 确保涵盖火险、建筑结构损坏及水灾等附加项目
- 按时缴交保费
房子是不动产，更是重要的长期资产；保护房子，就是保护你的财富安全。
错误6：没有准备应急资金
许多首购族的最大误区，就是以为拿到钥匙和装修后所有支出就结束了。
事实上，买房只是开始。若没有持续储蓄，一旦发生意外需要维修，就可能因缺乏应急资金而陷入困境。
买房意味着进入房地产的长期赛道，必须对各种变化做好准备，尤其是资金方面。
没有应急资金时，只能依赖信用卡或贷款来应急，进而拉低DSR并损害信用评分。
因此每位购房者，尤其是首购族都强烈建议准备至少3至6个月的应急资金，并定期检视房产相关财务规划。
同时，你也可通过CCRIS报告追踪信用状况，确保财务保持健康与弹性。
为什么许多人都会犯这些错误？
原因其实很简单——情绪主导了决策。
许多人在买下第一间房后，觉得自己已经跨过人生中的重大里程碑，于是开始放松警惕，产生“接下来只是小事”的心态。
这样的心态往往导致生活通胀、冲动装修或拖延缴费，直到问题累积才后悔莫及。
我们常被教导如何购买第一间房，却很少被提醒如何在买房后维持良好的财务纪律。
缺乏规划的屋主往往在事后才发现，自己因忽视管理而破坏了自身的信用记录，让下一次贷款变得更困难。
同时，生活成本上升、利率波动与维护开销增加，也让许多人措手不及。
这也正是为什么买房后的财务规划与应急资金同样重要——没有后盾，再小的意外都可能引发连锁的财务压力。
最需要注意的人是谁？
最容易陷入财务困境的，往往是缺乏经验的职场新人与年轻新婚夫妇。
他们常因兴奋或冲动，在超出自身负担能力的情况下申请房贷，只为追求理想中的第一间房。
同时，分层住宅业主（如公寓屋主、商业套间业主等）也是高风险群体之一。
除了房贷，他们还需承担每月的管理费、储备金与维修开销，这些费用长期累积后容易造成财务压力。
如何确保自己能顺利购买第二间房？
这其中的关键就在于第一间房的财务管理。必须牢记一个核心观念：房子不仅是居所，更是一项需要定期检视与维护的长期资产。
为了避免首房贷款影响第二间房的申请，一个人需要保持良好的还款记录、控制负债比例，并确保贷款额度在可承受范围内。
买房时应以“适合自己”为前提，而非追求完美理想。
你可以每年检视自己的DSR，在不影响贷款资格的情况下规划装修与维护，维持房产价值。
毕竟，银行在审批第二间房的贷款时，考量的不仅是收入，还包括整体财务健康与信用表现。
买下第一间房绝不是终点，你如何管理它，将决定能否顺利迈向第二间房。
房子是一生的重要资产，而你所做的每一个财务决定，都会影响未来扩大房产投资组合的能力。
要像一位精明的投资者那样经营第一间房子，避免过度借贷、忽视维护或冲动升级。
当你以稳健的规划管理好第一间房子时，第二间房子的大门自然会比想象中得更快开启。
毕竟，在房产投资这场长跑中，只要条件允许，谁又想永远停在第一步呢？
常见问题（FAQ）：
1. 买第一间房的多久后才能买第二间房？
在买了第一间房后，等待大约一至两年再申请第二间房贷款会相对更安全。此时，你已累积足够的还款记录，可向银行证明你的财务稳定与信用良好。
2. 装修贷款会影响第二间房子的贷款吗？
会影响。装修或个人贷款会增加每月支出，从而提高DSR并降低申请贷款的资格。
3. 房子维修的贷款会影响房贷的批准吗？
会的。房屋状况不佳会导致资产价值下跌，进而影响你未来的融资或抵押计划，甚至可能造成潜在亏损。
4. 买第一间房后，首购族最常犯什么错误？
很多首购族会在无法承担的财务范围内进行过度装修、不注重房子保养工作，又或是急于投入购买第二间房子。
5. 如何提高第二间房贷的批准机率？
在购入第一间房后，最重要的是建立完善的财务规划。这当中包括：不过度急于购买第二间房、准时缴付各项费用（如房贷、管理费、保险与税务）、为首房预留应急资金，并定期进行房屋维护。只要财务记录稳定、DSR维持在安全水平，第二间房贷的获批机率自然会大大提升。
本篇部分内容由 IQI 房地产中介Aj Anand提供。
Aj Anand 是 IQI 的房地产中介，并担任 IQI Elite 团队领袖（Team Leader）。在与 IQI 并肩的三年里，他积极与团队及公众分享房地产知识与最新市场资讯，同时以专业精神协助客户寻找理想家园，实现购房目标。
展望未来，他也计划继续深耕房地产领域，带领更多人实现属于自己的置业梦想。
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