最后更新于: 11/03/2026
作为一名房奴，当你的房屋贷款（house loan）被银行批准后，紧接下来要面对的就是巨额的房贷利息（house loan interest）！
想早点还清房贷，借贷者可以通过观察各银行的房贷利率，选择最适合自己财务能力的贷款配套。
现在，就让我们一起来看看马来西亚各大银行2月推行的房屋贷款利率吧！
阅读内容：
房屋贷款利率怎么算？
自2022年8月1日起，马来西亚的房屋贷款利息将依据标准基准利率（Standardised Base Rate, 简称SBR）来调整。
由于标准基准利率（SBR）与国家银行的隔夜政策利率（OPR）紧密相关，因此所有银行都采用相同的利率。这意味着，一旦OPR调整，SBR也会随之调整。
| 标准基准利率（Standardised Base Rate）+ 利差（Spread） = 有效贷款利率（Effective Lending Rate） |
假设你的贷款金额为 RM300,000，贷款期限为 30 年，贷款利率是3.50%，以下则是年利息和月利息的计算方法：
| 年利息金额：RM300,000 x 3.50% = RM10,500 月利息金额：RM10,500 / 12 = RM875 |
因此，每月的还款数额会是本金，并额外加上 RM875 的利息。
其他影响房贷利率的因素
除了国家银行调整OPR将影响各家银行的房贷利率，其实房贷利率还会因以下几个因素而出现变化，包括：
经济状况：通货膨胀与经济的稳定性都将对房贷利率产生影响。
借贷人的信用评分：借贷人的信用评分越高，通常能获得更低的利率。这也意味着，如果两个人获得RM500,000的贷款，但可能借贷人A的信用评分比借贷人B更高，而获得更低的利率。
贷款期限：如果贷款年限越长，银行需要支付更多的时间与成本，从而增加潜在风险（如利率波动、违约风险），因此利率也会相对提高。
2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？
以下是马来西亚各大银行在3月推行的房屋贷款利率：
1. Maybank
Maybank为房屋贷款者提供多种房屋贷款配套选择，让贷款者根据不同的需求，选择合适的配套和房贷利率。
其中最常见的房屋贷款配套包括：
Maybank Islamic HouzKEY
年利率：2.88%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：一年
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 无 |
仅限18至70岁的马来西亚公民，且需为受薪雇员或自雇人士。申请时，不可拥有超过一笔住房贷款，最多允许3名担保人。
用户可浏览 Maybank 网站获取更多详情。
Maybank Maxi Home
年利率：4.35%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：3年
任何国家、年龄介于18至70岁的受薪雇员或自雇人士都可以申请。
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 3 年保留期内为3% |
| 赎回函费用 | 每次请求的费用为RM50 |
| 公积金提款费信函 | 每次请求的费用为RM10 |
保险种类
- MRTA
想获取更多详情，可浏览 Maybank 网站。
2. Bank Islam Baiti Home Financing-i
年利率：3.8%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：无
最低年收入为RM24,000的马来西亚公民，18岁以上，不是破产人士且无任何法律纠纷。申请者至少3年稳定工作或经营盈利业务，并且有至少1年的良好还款记录。
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 无 |
| 赎回函费用 | 每次请求的费用为 RM50 |
| 公积金提款费信函 | 每次请求的费用为 RM20 |
保险种类
- Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT)
- HOT (Houseowner/Householder Takaful Plan)
- Houseowner/Householder Takaful
欲了解更多详情，请浏览 Bank Islam 网站。
3. Standard Chartered MortgageOne
年利率：3.9%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：无
最低月收入为RM4,000，年龄在21至65岁之间，需为马来西亚公民，且为受薪雇员或自雇人士。
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 无 |
| 赎回函费用 | 每次请求的费用为 RM50 |
| 公积金提款费信函 | 每次请求的费用为 RM20 |
| 取消费 | 如果银行承担费用，则为贷款金额的2% |
保险种类
- Fire Insurance
- MRTA
用户可到 Standard Chartered 网站获取更多详情。
4. Bank of China Housing Loan
年利率：3.88%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：3年
最低年收入为RM60,000，年龄在18至70岁之间，马来西亚公民或永久居民、在马来西亚工作的外国人均可申请，需为受薪雇员或自雇人士。
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 预付款或全额还款需支付2.25%费用（自贷款首次发放日起的前3年内） |
保险种类
- Fire Insurance （强制性）
- Houseowner Insurance （可自选）
- MRTA（可自选）
- MLTA（可自选）
想获取更多详情，可浏览 Bank of China 网站。
5. Public Bank 5HOME Plan
年利率：4.22%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：3年
最低年收入为RM24,000，年龄在21至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 提款费 | RM50 |
| 手续费 | RM50 – RM200（取决于受批准贷款额） |
| 提前结算费 | 3 年保留期内为 2% 至 3%，具体取决于贷款规模 |
| 赎回函费用 | 每次请求的费用为 RM50 |
| 公积金提款费信函 | 每次请求的费用为 RM20 |
保险种类
- MRTA
想获取更多详情，可浏览 Public Bank 网站。
6. CIMB HomeFlexi Smart
年利率：4.35%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：无
最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。
所需费用
| 逾期罚款 | 未偿金额的 1% 年利率 |
| 提款费 | 每一次RM25，不限任何金额 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 无 |
| 赎回函费用 | RM50 |
| 公积金提款费信函 | RM20 |
想获取更多详情，可浏览 CIMB 网站。
7. Affin Home Invest-i
年利率：4.36%起
贷款期限：最长可达35年
锁定期：无
最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。
所需费用
| 违约金 | 每年1% |
| 提款费 | RM25，账户内的预付金需达到至少RM5,000 |
| 手续费 | 无 |
| 提前结算费 | 具体条款以银行协议为准 |
| 赎回函费用 | RM50 |
| 公积金提款费信函 | RM20 |
保险种类
- 屋主回教保险（House Owner Takaful）
- MRTT
想获取更多详情，可浏览 Affin 网站。
借贷人应该如何比较各家银行的房贷利率？
就如以上的房屋贷款，各家银行所提供的利率都有所不同。
那作为精明的借贷人，应该如何选择最适合自己的房贷利率，才能进一步降低借贷成本、减少自己的负担呢？
如果你打算向银行申请房屋贷款购买房子，在申请之前不妨先考虑以下3个重点：
- 查看有效借贷利率（ELR）和利差：比较总借贷成本
- 了解附加费用：注意可能产生的额外费用
- 仔细阅读产品披露声明（PDS）：该文件提供有关贷款的关键详细信息
如何规划和比较房贷利率？
在申请房屋贷款之前，单纯比较各家银行的房贷利率是不够的，而是需要做好完整的财务规划，才能确保买房后不会面临财务困难。
第一步：确认你的贷款基本参数
在比较任何银行房贷利率之前，先明确：
- 房产价格
- 贷款金额（Loan Margin）
- 贷款年限（最长35年，或至70岁）
- 每月可负担的贷款比例（建议不超过收入的40%）
此外，建议也使用房屋贷款计算器来预估每月的供款，以了解不同利率的供款。
第二步：系统性地比较各家银行房贷
在比较各家银行的房屋贷款利率时，不要只是看数字的高低，而是要看整体的房贷配套：
- 比较贷款利率类型：浮动利率或固定利率，同时也要查看前几年是否有优惠利率、了解锁定期（Lock-in period）
- 留意提前还款的条款：一般上房屋贷款的锁定期为3至5年，建议先了解提前结清贷款是否有罚款，因为这会影响未来再融资或出售房产的灵活性。
- 了解贷款的灵活性：大马常见的房屋贷款类型包括：
a. 灵活贷款（Flexi Loan）：可随时存入多余资金以减少利息。
b. 半灵活贷款（Semi Flexi Loan）：可额外还款，但提款可能需要申请。
c. 定期贷款（Term Loan）：每个月必须偿还固定的贷款数额，不能额外偿还贷款额，即使支付额外的资金也不能节省利息或提领出来。 - 房贷保险与额外费用：一般上房屋贷款会附上保险，以保障你在发生意外后，帮助你偿还剩下的房贷。房贷保险分为：
a. 递减式房屋贷款保险（MRTA）
b. 抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）
此外，你还需要计算其他费用，包括律师费、文件印花税等，这些都将影响你的贷款成本。
第三步：参考真实经验与专业建议
在决定买房时，建议先参考其他借贷人的经验，从而大约了解买房前期的总费用和买房后的负担，同时也建议咨询贷款专员或财务顾问，以确保贷款结构符合你的财务规划。
由于利息浮动将直接影响未来20年的还款金额，因此在了解各大银行提供的房屋贷款利率及详细信息后，借贷人应根据自身条件选择最合适的贷款方案，以获得最大效益。
当然，还清房贷后，千万别忘了办理后续手续，只有这样房子才真正属于你哦！
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