花了一笔巨额买下梦想中的房子，虽然实现了多年的心愿，却也意味着背负着数十万的房贷利息。
与其为了还债而精打细算，不如考虑房贷再融资（refinance），通过合理的财务管理来优化现金流，从而减少对金钱的焦虑。
在你正式决定是否要进行房贷再融资前，先来了解它的运作方式吧！
1. 什么是房贷再融资？
简单来说，房贷再融资（Refinance）就是终止目前的银行房贷，并以新的贷款条件向原有银行或其他银行申请一笔新的贷款。
再融资通常用于获得更低的利率、延长或缩短贷款期限，或者将原来的浮动利率转为固定利率。
此外，借贷人也可以通过再融资从房屋的增值部分提取现金，用于其他用途。
这个方法能够帮助借贷人降低每月还款额或加快还清贷款的速度，但也可能涉及额外费用和手续费，因此需谨慎考虑是否适合。
2. 房贷再融资的类型
普遍上，房贷再融资的类型有三种，分别是利率和期限再融资、套现再融资和存现再融资。它们各自满足不同的需求。
- 利率和期限再融资（Rate and Term Refinancing）
使用“利率和期限再融资”方案，可以让你以相同的贷款数额，获得更好的房贷利率。
这种再融资特别适合在房贷利率大幅下降时进行，只要抓准时机，你仍有机会以更低利率还清贷款。
打个比方，马来西亚国家银行在今天将隔夜政策利率（OPR）从3%调整至1.75%。随之而来，与隔夜利率紧密相关的房贷利率也会下降。
尽管当前房贷利率降低了，但这并不意味着你已签订的房贷利率会自动调整。
- 如果你想从中受惠，应该选择“利率和期限再融资”。这样，银行会取消你原有的贷款协议，并使用当前较低利率的新贷款协议来替代。
- 假设你之前申请的房贷固定利率为 6%，而当前利率降至 4%，通过再融资，你每年可以节省 2% 的利息支出。
虽然这类型的再融资方案无法直接套现或整合债务，但是它将通过降低每月还额，减轻你的财务负担！
- 套现再融资（Cash Out Refinancing）
套现再融资，顾名思义，就是完成再融资后还能额外获得现金。因此，有现金支出需求的借贷人都偏好选择这种方案进行再融资。
只要你名下有房地产，通过套现再融资，你就可以向银行借取高达当前房产价值90%的资金。
得到这笔资金后，你可以利用它来还清你剩余的房贷利息。除此之外，你也可以拿来购买新房子或是把高利息的其他债务还清。
例如，10年前你以RM400,000买下一间房子，如今房子价值增至RM900,000。通过套现再融资方案，你最多可以将 RM900,000 的 90% 作为借贷金额，也就是RM810,000。
前提是，这可能会让你付上更多的利息！
- 根据你原先的贷款协议，需要还的利息是RM400,000的90% = RM360,000
- 现在，你的贷款金额是RM900,000的90% = RM810,000
- 假设你的新贷款期限和利率与原先相同，那么由于贷款金额增加，你需要偿还的总利息也会相应增加。
每个月的利息支付也会因此上涨。
毕竟这存在一定的财务风险，建议先咨询你的财务规划师，以避免背负更沉重的经济负担。
- 存现再融资（Cash in Refinancing）
与前两种再融资类型相比，进行存现再融资贷款（Cash-in Refinance）并非为了获得更低的利率或缓解现金流压力。
相反，它适合那些拥有额外储蓄的借贷人，通过增加首付款，提前还贷，缩小贷款规模，以此获得更低的利率或加快房屋贷款的还清进度。
比如说，你的房屋价值是RM400,000，而还未还清的房屋贷款为RM300,000。
- 通过存现再融资，你可以将额外的储蓄（RM50,000）用于增加首付款。
- 新的贷款金额将减少至RM250,000（RM300,000 – RM50,000 = RM250,000）。
- 贷款金额减少后，贷款利息也会相应降低，从而为你节省一笔利息支出。
因此， “存现再融资”和“套现再融资”是两种相反的房贷再融资方式。
套现再融资是借助当前的房屋净值拿出现金，并申请更高的贷款；而存现再融资则是让手头资金充裕的借贷者投入更多现金，申请较小的贷款。
3. 房贷再融资有哪些好处？
相信还是会有人疑问，乖乖地还完房贷不好吗？为什么要费心将房贷再融资呢？
实际上，选择合适的房贷再融资方案和时机，确实可以为屋主带来更多经济上的好处！
- 增加备用金
使用套现再融资取得的现金可以让你在多个方面灵活应用。
无论是偿还子女的教育费、购买新房、装修现有房产，还是作为生意资本，都能为你的财务需求提供更多灵活性。
然而，如果你打算将这笔资金用于购买新房并出租，可能需要再三考虑。
原因在于，如果新房的租赁过程不顺利，导致一段时间内无法获得租金收入，那你可能会面临同时偿还两项贷款的压力。
所以，即便拥有了这笔资金，也并不意味着你可以随意挥霍。找到正确的使用方式，才是实现财务目标的关键！
- 降低贷款利率
房屋贷款的利率可能会随着时间的推移发生变化。如果你在购房时的银行利率高于现在的利率，考虑房贷再融资是明智的选择。
通过再融资，你可以将贷款利率从之前的水平降低到当前的更优惠利率，以减少每月的还款额和总利息支出。
虽然利率的差别可能看起来不大，但即使是0.5%到1%的差距，也会显著影响你需要支付的总利息。
对于将房屋长期出租的屋主而言，更需要关注这一点，因为利息支出减少意味着你能够获得更多的租金净收入。
- 缩短房屋贷款的偿还期限
缩短房屋贷款期限，摆脱债务的束缚，是许多屋主梦寐以求的目标！
当你的财务状况稳定且房贷利率已经降低时，你可以选择通过再融资来提前还清房贷。
在申请房贷再融资时，你可以决定每月的还款额是否与原贷款协议保持一致。只要选择保持不变，你即可提前完成这段“还贷之旅”！
你不仅可以用更短的偿还期限来还清房贷，还可以节省利息支出。
- 申请转换为更具优势的房屋贷款
只需通过房贷再融资，你就可以根据自身的财务状况和需求，选择转换为不同类型的房屋贷款，譬如定期贷款（Term Loan）、半灵活贷款 （Semi Flexi Loan）或灵活贷款（Flexi Loan）。
假设你目前的房贷是采用浮动机制来计算利息，而隔夜政策利率（Overnight Policy Rate）预计上调，那这可能是转换为“定期贷款”的最佳时机。
那么，即使银行调高利率，你的贷款利息和每月还款额也不会同步增加。
- 产权转移/割名
当房子还没供完，但你想增加新屋主或移除现屋主的名字，房贷再融资可以帮助完成产权转移，也就是俗称的“割名”。
根据相关规定，屋主在房贷未清的情况下，无法直接将房屋“割名”给他人。
然而，通过房贷再融资，可以轻松解决这个问题，实现产权的顺利转移。
4. 房贷再融资的坏处
- 贷款锁定期内再融资或被罚款
有些房贷设有锁定期（lock-in period），意味着借贷者在此期间内不可终止贷款，否则将面临罚款。
因此，想要进行房贷再融资的屋主，应先向银行确认提前终止之前签署的房贷是否会收取罚款，避免不必要的损失。
- 转贷费用
为了顺利完成房贷再融资，你需要经历一系列类似于当初买房时的步骤，而这些服务都需要付费，通常必须在你套现房贷之前缴清。
- 房产估值费
- 银行手续费
- 律师费
- 印花税（stamp duty）
- 买卖合约（SPA）费用
- 递减式房贷保险 (MRTA)
需要注意的是，这些费用加总后可能会超过你从再融资中获取的现金。因此，千万不要盲目行动，最好先咨询专业人士，充分评估自己的财务状况。
- 信用评分将受影响
在再融资贷款过程中，银行会详细检查你的信用状况，并开立新的信用账户，这可能会暂时降低你的信用评分。
如果你近期有大额购买计划，如房地产，恐怕不太适合再融资，因为这可能会导致你在未来的贷款申请中面临困难。
- 短期贷款需付更高月供
虽然缩短贷款期限是再融资房贷的一个好处，但如果理财不当或没有稳定的工作收入，这可能会带来更大的财务困扰。
毕竟，缩短贷款期限意味着你需要每月支付更高的月供，所以无疑地会对你的财务状况造成额外的压力。
因此，在考虑缩短贷款期限之前，务必要确保自己的财务状况稳定并能承受较高的月供。
6. 马来西亚最新房屋贷款利率
说到还房贷，银行每个月推出的房屋贷款利率非常关键。这直接影响到你每月的还款额，也决定了是否需要终止当前贷款协议，以获取更优惠的利率。
点这里查看马来西亚各大银行本月推行的房屋贷款利率。
进行房贷再融资有利也有弊，主要还是要根据自身情况来决定是否真的能带来好处。
只要用对方法，它仍然是一个能帮助你节省大量利息的有效途径。
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