本篇内容由 IQI 房地产中介Wenn提供。
| TL;DR 烂尾楼是买家最担心的买房风险，但马来西亚的HDA法令其实提供了退款、赔偿和房屋发展账户等重要保障。只要在买房前做好功课，包括检查发展商背景、确认项目是否受HDA 监管、以及确保所有款项进入房屋发展账户，就能大幅降低踩雷机会。若项目真的被正式列为烂尾，买家必须立即查证进度、通知银行暂缓付款，并透过法律机制追回已支付的款项。 |
买房本该是人生中的重要里程碑，有的人却因为“烂尾楼”，瞬间从美梦变噩梦。
对于许多买家来说，烂尾楼的出现对财务与生活计划带来巨大冲击——贷款已经批下，利息持续累积，工程却迟迟没有进展。
这是买房者最担心、也最措手不及的局面。但事实上，马来西亚房地产制度并非完全无保护。
只要买家在买房前了解风险、掌握判断指标，并知道在“最坏状况”发生时可以如何应对，烂尾楼并不是无法解决的困境。
接下来，我们将从最基础的“烂尾楼是什么”开始，一步步带你了解法律保障、应对方式，以及如何从源头避免踩雷。
读到最后，你会知道买房该看什么、问什么、查什么，才能真正保护自己。
关键摘要：
1. 烂尾楼是最让买家措手不及的风险，但只要了解判定标准与法律机制，就能在最坏情况下保护自己。
2. 受HDA法令监管的项目提供退款、赔偿和房屋发展账户等保障，是买家面对烂尾风险时最强的法律盾牌。
3. 在项目疑似停工时，买家必须立即查证工程状况、通知银行暂停进度款，并确认项目是否正式列为烂尾。
4. 避免烂尾楼的关键在前期功课：检查发展商背景、确认APDL和HDA保障、确保款项进入房屋发展账户。
1. 什么是烂尾楼？为什么会发生？
一般来说，“烂尾楼”是指发展商在建设途中停止工程，导致项目无法如期完工，也无法交付钥匙。
依照马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）所制定的标准，烂尾楼主要涵盖三类情况：
第一，发展商未能如期交屋；
第二，工程进度相较原定计划延误超过30%；
第三，项目无法在买卖合约（SPA）所规定的期限内完工并交付。
而根据大马房地产发展商商会研究院（REHDA Institute）和国库控股研究机构（Khazanah Research Institute）的房产研究数据显示，烂尾楼通常涉及长期停工、发展商资金链断裂、土地纠纷、没有获得正当执照，或管理不善导致无法继续施工。
对发展商来说，烂尾代表资金周转失败与法律风险；对买家来说，烂尾则意味着贷款照供、房子拿不到、生活全面被拖住，这也是为什么买家必须比发展商更谨慎地评估风险。
2. 买家遇到烂尾楼该怎么办？
a. 房子真的烂尾了吗？
当工程疑似停摆时，第一件事不是上网问，而是查证是否真的“烂尾”。
根据KPKT的规范，只有通过官方认证的废置项目（Abandoned project）才属于真正烂尾。
买家应第一时间查阅KPKT官网的项目信息栏，再联系发展商与律师事务所确认工程状况，看是否尚有复工计划。
有些项目看似停工，但实际只是遇到短期延误，因此确认真实性是关键第一步。
如果项目已正式被列为“烂尾楼”，许多买家最关心的问题是：“我还需要继续供房吗？”
答案是：是的。只要贷款已经发放，银行仍会依据合约继续收取供款。
但根据1966年《房屋发展（控制与执照）法令》（Housing Development Act，HDA）下提供的保障，只要项目受到此法令保护，买家可透过房屋发展账户（Housing Development Account）申请退款、赔偿或补救。
b. 在HDA保障下，买家一定要清楚自己拥有的权利！
受HDA法令保护的买家享有多项法律赋予的权利，而这些权利正是确保买家在面对烂尾风险时仍能有所依靠的关键机制。
i. 退款权（Refund Rights）
首先是退款权（Refund Rights）。如果发展商因种种原因未能按时完成工程或项目被列为烂尾，买家有权向相关单位申请退还部分或全部已支付的款项，具体比例视案件性质与项目状况而定。
ii. 赔偿权（Compensation Rights）
其次是赔偿权（Compensation Rights）。在受此法令监管的买卖合约中，若发展商延迟交屋，买家有权依据合约条款申请赔偿，例如延迟交付的每日赔偿（Liquidated Ascertained Damages，简称 LAD）。
iii. 保障账户/房屋发展账户（Housing Development Account）
第三项是HAD法令最核心的机制——保障账户，或称房屋发展账户（Housing Development Account）。
所有买家支付的购房款项都必须存入这个账户，专门用于保证建屋资金不会被滥用，也能在烂尾时成为买家挽回损失的重要机制。
在法律规定下，发展商不能随意动用这些钱，只能用这些钱支付工程相关的必要费用，例如建材、承包商工资、顾问及建筑师费用等。
意即如果项目出现烂尾的情况，买家可以从这个账户追回已支付的部分款项。
这个机制的存在是为了确保买家所付出的每一分钱都被正确使用，避免发展商挪用资金或用于其他项目，最大程度减少烂尾的风险，并确保工程能持续推进。
越早弄清楚自己的法律权利，就越有机会减少损失、争取复工或赔偿。
3. 如何在买房时避免遇到烂尾楼？
要避免烂尾楼，最有效的方式永远是买房前先做功课。
i. 检查并了解发展商背景
当中最关键的一环是了解发展商的信誉。买家可以检查开发商是否曾被列入黑名单、是否有失败项目、是否在KPKT备案完整。
发展商之所以会被列入黑名单，通常是因为公司在过去的项目中出现过严重延误、工程搁置、缺乏合法许可证，或未遵守HDA资金监管规定等问题。
ii. 检查项目是否受HDA保护
其次是确认项目是否受到HDA监管，包括发展商是否拥有广告准证和发展执照（APDL）。只有受HDA保护的项目，资金才会进入房屋发展账户，避免发展商挪用资金造成烂尾。
iii. 检查付款方式
付款方式也很关键。项目在受到HDA保护的情况下，买家必须确保每一笔付款都进入房屋发展账户，而不是发展商个人账户或第三方公司。
此外，如果买家在买房后发现工程出现严重延误，除了与发展商和律师确认状况，也必须立即通知银行暂停发放工程进度款。
只要买家以书面方式正式通知银行，银行就有责任暂缓继续付款，以避免资金持续流向一个可能无法交付的项目。
结语
简单来说，一个可靠发展商+完整HDA执照+正确付款管道=避开烂尾的三大防火墙。
买房从来不是比价游戏，而是看你能不能把未来10年、20年的生活放心交给一个发展商。
一个值得信赖的发展商不仅能确保工程按时建设、建筑品质合格，也能减少延迟交屋与烂尾风险，让你顺利拿到钥匙、安心入住或出租。
如果你真的不知道从哪里开始，我们也整理了马来西亚12大著名发展商，让你更容易判断哪些发展商值得信任。
总的来说，买房一定要看清“发展商”，不是只看价格和优惠。买得安心，住得安心，投资才会安心！
常见问题（FAQ）：
1. 在马来西亚买到烂尾楼怎么办？
如果项目被正式确认是烂尾楼，买家必须立即与发展商及律师确认最新进展，并通知银行暂停发放进度款。随后就是检查自己购买的项目是否受HDA保障，并着手申请从房屋发展专户（Housing Development Account）取回已缴付的部分款项。
2. 如何检查发展商是否可靠？
买家可上网查询发展商是否在黑名单、是否持有合法执照，并查看其过往与现有项目的施工质量、买家评价及公司背景。一般来说，规模大、信誉好的发展商更可靠，而新成立或资讯有限的公司则需格外谨慎。
3. 如何避免买到烂尾楼？
买家必须在前期做好功课，包括调查发展商背景、确认项目是否受 HDA 保障，并谨慎核对付款渠道。做到这些能大幅降低购买到烂尾楼的风险。
本篇内容由 IQI 房地产中介Wenn提供。
Wenn是 IQI CS CLG 团队的专业房地产中介之一，在为客户寻找理想家园的同时，也积极向大众分享房产知识，协助买家更轻松达成买房目标。
确认了发展商可靠，但在出手买房前仍然需要专业意见？
不妨联系我们专业的房地产中介，他们可以提供更全面的发展商资讯，协助你更安心地实现买房目标！
延伸阅读：
