Version: EN  每次穿梭在城市之间，看到不少新建公寓，但到了晚上，真正亮灯的单位却不多。  有些项目的“出售”广告牌一挂就是几个月，甚至好几年，整体依然冷冷清清，看起来没什么人气。  看到这种情况，你可能会以为项目已经烂尾，但其实，它更有可能面对的是房产滞销问题。  什么是房产滞销？它和一般还没卖出的房子、烂尾楼又有什么不同？  接下来，让我们快速了解三者之间的区别、大马房产滞销的整体情况，以及身为买家，在选房时需要特别注意哪些问题。  TL;DR  2026年第一季度，大马住宅与服务式公寓滞销单位合计达52,064个，总值约RM328.9亿。滞销房产并非烂尾楼，也不代表不能购买，但买家应先调查项目的滞销原因、入住率、管理情况和当地需求，避免只因折扣而冲动买房。  2026年大马房产滞销情况如何？  1. 什么是房产滞销？  2. 2026年大马的房产滞销情况如何？  3. 为什么大马会出现房产滞销的情况？  4. 滞销房产是一个潜在的买房机会？  滞销房产≠不能买  常见问题（FAQ）：  1. 什么是房产滞销？  “房产滞销”是国家房产信息中心（NAPIC）采用的专业术语，指的是已经完工、取得完工与合规证书（CCC），但在推出市场超过九个月后，仍然没有卖出的住宅单位。  当一个地区出现大量滞销房产，通常代表该地点或价格区间的房屋供应，长期高于市场的实际需求。  i. 房产滞销 vs 房产未售出 vs 烂尾楼，区别在哪里？  让我们通过表格，快速看懂这三者之间的区别：  术语 简单定义 买家需要注意什么？房产滞销（Property Overhang） 房屋已经建好并取得完工与合规证书（CCC），但推出市场超过9个月后仍未卖出 房屋可以入住，风险相对较低，但要留意当地需求、升值潜力和社区入住率 未售出单位（Unsold Unit） 项目仍在建设中，部分单位暂时还没有卖出 属于正常销售情况，但买家仍需承担期房常见风险，例如工程延误 烂尾楼（Abandoned Project） 项目连续停工超过6个月，或发展商已被宣布无力偿债，导致工程无法完成 风险最高，房屋无法取得CCC，买家也可能面对无法入住或损失资金的问题  2. 2026年大马的房产滞销情况如何？  根据国家房产信息中心（NAPIC）发布的2026年第一季度数据，大马共有 32,801个已建成但仍未售出的住宅单位，总值约RM163.7亿。  截图取自NAPIC官网 与2025年第四季度相比，滞销的住宅单位增加了7.6%，但总值下降了7.7%。  不过，这组数字还没有包括服务式公寓。  NAPIC将住宅和服务式公寓分开统计，因此，将两类房产放在一起比较，才能更全面地看清大马目前的房产滞销情况。  类别 滞销单位 总值 关键情况 住宅房产 32,801 RM163.7亿 14,201个单位的售价为RM30万及以下，占43.3% 服务式公寓 19,263 RM165.2亿 11,274个单位的售价介于RM50万至RM100万，占58.5% 两者合计 52,064 RM328.9亿 这是根据NAPIC两项独立数据加总后的结果，并非NAPIC列出的单一统计类别  来源：根据NAPIC《2026年第一季度房地产市场概览》中的住宅及服务式公寓数据整理。  从数据来看，住宅滞销单位的数量较多，但服务式公寓的总值反而略高。  这意味着，服务式公寓的滞销情况主要集中在价格较高的单位，尤其是售价介于RM50万至RM100万的项目。  此外，在32,801个滞销住宅单位中，有14,621个属于高楼住宅。  若再加上19,263个服务式公寓，高楼类型约占两类滞销单位总数的65.1%。  这也反映出，目前大马的房产滞销压力较集中在公寓和服务式公寓市场。  3. 为什么大马会出现房产滞销的情况？  大马的房产滞销问题，并不只是因为市场上的房子“建得太多”。  更关键的是，部分发展项目的地点、价格和房屋类型，与买家的实际预算及居住需求对不上。  市场上有房子，消费者也有买房需求，但现有单位未必建在买家想住的地方，也未必符合他们的生活方式和负担能力。  在这种供需不对等的情况下，也形成了所谓的 “可负担房屋悖论” 。  “可负担房屋悖论”是指市场上虽然有不少售价低于RM30万、被归类为可负担房屋的单位，但部分中低收入群体依然负担不起，最终造成这些房屋出现滞销情况。  以下是房产滞销问题持续存在的几个主要原因：  i. 房价可负担，不代表房子适合居住  根据NAPIC数据，2026年第一季度共有14,201个售价RM30万及以下的住宅单位滞销，占整体滞销住宅的43.3%。  这也说明，价格便宜并不代表房子一定容易卖。  如果项目地点偏远、公共交通不足、生活设施不完善，或单位设计和配套不符合需求，买家仍可能选择在工作地点附近租房，而不是购买一套每天需要花费大量时间和交通费通勤的房子。  ii. 房价与买家的负担能力不匹配  较高价位的房产同样面对销售压力。  按照NAPIC的价格区间计算，住宅与服务式公寓中，共有 26,011个滞销房产单位售价超过RM50万，约占两类滞销单位总数的一半。  即使买家有置业需求，他们仍要考虑首付、每月房贷、管理费和其他买房成本，同时也必须符合银行的贷款条件。  当房价超出目标客群的实际预算，单位自然需要更长时间才能卖出。  iii. 高楼房产供应较集中  2026年第一季度，大马共有…

Version: EN TL;DR 房贷被拒在马来西亚并不少见，常见原因包括DSR过高、信用记录不佳、收入不稳定、文件不完整、首付和现金储备不足，甚至房产本身不符合银行贷款标准。被拒后，不要急着马上申请下一家银行。先找出真正原因，检查CCRIS/CTOS，改善债务和财务状况，再选择更适合的银行重新申请。房贷被拒不是买房计划的终点。只要方向正确、文件完整、财务准备更稳，下一次房贷获批的机会依然可以提高。 找到梦想家园的兴奋、准备文件的认真、等待银行回复时的紧张……最后却收到一句：“你的房屋贷款申请未获批准。” 这种情况，对很多马来西亚买家来说并不陌生。 其实，房贷被拒不一定代表你“不够资格”。 因为除了收入，银行还会审核你的财务状况、债务结构、信用记录，甚至房产类型。 银行通常不会直接说明真正原因，因此很多人都不知道问题出在哪里。 这篇文章就带你了解马来西亚房贷被拒的常见原因，以及如何提高下一次申请的通过率！ 关键摘要： 1. 房贷被拒不一定代表你买不起房 在马来西亚，房贷被拒很常见，但这并不代表你完全没有资格买房。银行审核的不只是收入，还包括 DSR、信用记录、收入稳定性、文件完整度，以及所购买的房产风险。 2. DSR过高和信用记录问题是常见拒贷原因 如果你的债务太多，银行会担心你未来无法稳定供楼。除此之外，CCRIS/CTOS逾期记录、特别关注账户、债务重组、法律诉讼或长期拖欠账单，都可能影响银行对你的信任。 3. 房产本身也可能导致贷款被拒 有时候问题不在买家，而在房产本身。若发展商或项目风险较高、银行估价低于购买价，或租赁地契剩余年限太短，银行也可能拒绝贷款，或只批准较低贷款额度。 4. 房贷被拒后，关键是先找原因再申请 贷款被拒后，不建议马上重复申请多家银行。更好的做法是先向银行了解原因，检查CCRIS和CTOS，降低债务、改善DSR、整理文件，并在3至6个月后，以更稳妥的条件重新申请。 为什么房贷申请会被拒绝？ 1. 先了解为什么银行会拒绝你的房贷 2. 房贷被拒的常见个人原因 3. 房贷被拒的非个人原因（房产本身有问题） 4. 这些“隐藏坏习惯”也会害你房贷被拒！ 5. 银行方面也可能会有疏忽！ 6. 房贷被拒后，接下来该怎么做？ 7. 如何提高下一次房贷获批的机会？ 8. 房贷被拒，为什么鼓励寻求专业帮助？ 9. 如何避免下次房贷再被拒 房贷被拒不是终点！ 常见问题（FAQ）： 1. 先了解为什么银行会拒绝你的房贷 在马来西亚，了解房屋贷款被拒的原因，其实非常重要。 因为一旦申请被银行拒绝，这项记录通常会留在银行内部系统里，接下来 3 到 6 个月内，再次向同一家银行申请时，难度也可能提高。 很多人以为银行只是看“薪水够不够”，但实际上，银行审核的东西比想象中更多。 除了你提交的文件，他们也会参考你的信用记录、债务情况、还款习惯，以及你在整个金融系统里的财务行为，来判断你是否具备稳定的还款能力。 所以，想提高房贷批准率，第一步就是先了解银行真正的审核逻辑。…