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每次穿梭在城市之间，看到不少新建公寓，但到了晚上，真正亮灯的单位却不多。
有些项目的“出售”广告牌一挂就是几个月，甚至好几年，整体依然冷冷清清，看起来没什么人气。
看到这种情况，你可能会以为项目已经烂尾，但其实，它更有可能面对的是房产滞销问题。
什么是房产滞销？它和一般还没卖出的房子、烂尾楼又有什么不同？
接下来，让我们快速了解三者之间的区别、大马房产滞销的整体情况，以及身为买家，在选房时需要特别注意哪些问题。
| TL;DR 2026年第一季度，大马住宅与服务式公寓滞销单位合计达52,064个，总值约RM328.9亿。滞销房产并非烂尾楼，也不代表不能购买，但买家应先调查项目的滞销原因、入住率、管理情况和当地需求，避免只因折扣而冲动买房。 |
2026年大马房产滞销情况如何？
1. 什么是房产滞销？
“房产滞销”是国家房产信息中心（NAPIC）采用的专业术语，指的是已经完工、取得完工与合规证书（CCC），但在推出市场超过九个月后，仍然没有卖出的住宅单位。
当一个地区出现大量滞销房产，通常代表该地点或价格区间的房屋供应，长期高于市场的实际需求。
i. 房产滞销 vs 房产未售出 vs 烂尾楼，区别在哪里？
让我们通过表格，快速看懂这三者之间的区别：
| 术语 | 简单定义 | 买家需要注意什么？ |
|---|---|---|
| 房产滞销（Property Overhang） | 房屋已经建好并取得完工与合规证书（CCC），但推出市场超过9个月后仍未卖出 | 房屋可以入住，风险相对较低，但要留意当地需求、升值潜力和社区入住率 |
| 未售出单位（Unsold Unit） | 项目仍在建设中，部分单位暂时还没有卖出 | 属于正常销售情况，但买家仍需承担期房常见风险，例如工程延误 |
| 烂尾楼（Abandoned Project） | 项目连续停工超过6个月，或发展商已被宣布无力偿债，导致工程无法完成 | 风险最高，房屋无法取得CCC，买家也可能面对无法入住或损失资金的问题 |
2. 2026年大马的房产滞销情况如何？
根据国家房产信息中心（NAPIC）发布的2026年第一季度数据，大马共有 32,801个已建成但仍未售出的住宅单位，总值约RM163.7亿。
与2025年第四季度相比，滞销的住宅单位增加了7.6%，但总值下降了7.7%。
不过，这组数字还没有包括服务式公寓。
NAPIC将住宅和服务式公寓分开统计，因此，将两类房产放在一起比较，才能更全面地看清大马目前的房产滞销情况。
| 类别 | 滞销单位 | 总值 | 关键情况 |
|---|---|---|---|
| 住宅房产 | 32,801 | RM163.7亿 | 14,201个单位的售价为RM30万及以下，占43.3% |
| 服务式公寓 | 19,263 | RM165.2亿 | 11,274个单位的售价介于RM50万至RM100万，占58.5% |
| 两者合计 | 52,064 | RM328.9亿 | 这是根据NAPIC两项独立数据加总后的结果，并非NAPIC列出的单一统计类别 |
来源：根据NAPIC《2026年第一季度房地产市场概览》中的住宅及服务式公寓数据整理。
从数据来看，住宅滞销单位的数量较多，但服务式公寓的总值反而略高。
这意味着，服务式公寓的滞销情况主要集中在价格较高的单位，尤其是售价介于RM50万至RM100万的项目。
此外，在32,801个滞销住宅单位中，有14,621个属于高楼住宅。
若再加上19,263个服务式公寓，高楼类型约占两类滞销单位总数的65.1%。
这也反映出，目前大马的房产滞销压力较集中在公寓和服务式公寓市场。
3. 为什么大马会出现房产滞销的情况？
大马的房产滞销问题，并不只是因为市场上的房子“建得太多”。
更关键的是，部分发展项目的地点、价格和房屋类型，与买家的实际预算及居住需求对不上。
市场上有房子，消费者也有买房需求，但现有单位未必建在买家想住的地方，也未必符合他们的生活方式和负担能力。
在这种供需不对等的情况下，也形成了所谓的 “可负担房屋悖论” 。
| “可负担房屋悖论”是指市场上虽然有不少售价低于RM30万、被归类为可负担房屋的单位，但部分中低收入群体依然负担不起，最终造成这些房屋出现滞销情况。 |
以下是房产滞销问题持续存在的几个主要原因：
i. 房价可负担，不代表房子适合居住
根据NAPIC数据，2026年第一季度共有14,201个售价RM30万及以下的住宅单位滞销，占整体滞销住宅的43.3%。
这也说明，价格便宜并不代表房子一定容易卖。
如果项目地点偏远、公共交通不足、生活设施不完善，或单位设计和配套不符合需求，买家仍可能选择在工作地点附近租房，而不是购买一套每天需要花费大量时间和交通费通勤的房子。
ii. 房价与买家的负担能力不匹配
较高价位的房产同样面对销售压力。
按照NAPIC的价格区间计算，住宅与服务式公寓中，共有 26,011个滞销房产单位售价超过RM50万，约占两类滞销单位总数的一半。
即使买家有置业需求，他们仍要考虑首付、每月房贷、管理费和其他买房成本，同时也必须符合银行的贷款条件。
当房价超出目标客群的实际预算，单位自然需要更长时间才能卖出。
iii. 高楼房产供应较集中
2026年第一季度，大马共有 14,621个高楼住宅单位和 19,263个服务式公寓单位滞销。
两者合计33,884个单位，约占住宅与服务式公寓滞销总数的65.1%。
当同一区域出现大量类似的公寓和服务式公寓时，买家和租客会有更多选择，项目之间的竞争也会更加激烈。
对投资者来说，这可能影响单位的出租速度、租金水平和转售表现。
iv. 买家重视实际生活需求
如今的买家，尤其是年轻买家，在看房时不只关注价格，也会考虑地点、交通、通勤时间、空间规划、停车位、生活设施和管理费。
因此，即使一个单位价格看起来不高，只要地点不方便、设计不实用，或周边配套不足，买家也未必愿意承担长达数十年的房贷。
这说明，房产是否卖得出去，关键不只是“便不便宜”，而是它是否真正符合目标买家的需要。
而说到住房需求，很多人都会优先考虑靠近公司或日常活动地点的区域。
不过，在衡量预算、交通和生活需求后，住在距离目的地10公里以外，也未必是坏事。
为什么有些人愿意住得远一点？这里就带你揭晓答案！
4. 滞销房产是一个潜在的买房机会？
滞销房产不一定代表是完全不能买的房产，它更像一把双刃剑。
房子长期卖不出去，可能与地点、入住率、管理质量或市场需求不足有关；但另一方面，发展商可能为了清理库存，提供更大的议价空间和额外优惠。
千万不要因为大打折扣的房价就做下冲动的决定，而是要先弄清楚单位为什么会滞销。
这里先简单整理购买滞销房产的机会与风险：
| 买家可能获得的机会 | 需要留意的风险 |
|---|---|
| 议价空间可能更大：如果单位已经完工一段时间，发展商可能更愿意商谈售价或付款条件。 | 入住率可能偏低：如果大部分单位长期空置，社区可能较冷清，部分商店和设施也未必能正常运作。 |
| 可能获得额外优惠：发展商可能提供回扣、承担部分法律费用，或附送冷气、厨柜、家电及家私配套。 | 管理情况需要检查：低入住率不一定代表管理基金不足，但买家仍应查看管理机构的财务、欠费情况及公共设施维护表现。 |
| 可以检查实际单位：房屋已经完工，买家可以亲自检查采光、空间、景观和建筑质量，也不必承担在建项目的工程延误风险。 | 升值和转售速度可能较慢：如果同一区域仍有大量新单位待售，未来出租和转售时可能面对更激烈的竞争。 |
i. 购买滞销房产时，如何做好“讨价还价”前的功课？
a. 先了解当地市场
查看NAPIC最新报告，了解有关州属、城市和房产类型的滞销情况。
不过，州属整体数据只能作为参考。真正需要判断的，仍是项目所在的具体地区、周边供应和实际居住需求。
b. 直接询问发展商或房地产中介
不要只问价格，可以进一步了解：
- 项目目前的销售率和入住率是多少？
- 这一栋楼还有多少单位未售出？
- 项目是什么时候取得CCC的？
- 目前有多少单位由发展商持有？
- 管理费和储备基金是多少？
- 附近未来是否还有大量新项目完工？
这些问题可以帮助你判断，单位只是暂时未卖出，还是项目本身存在长期需求不足的问题。
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c. 在不同时段实地考察
建议在白天、晚上和周末分别到访房产项目。
晚上亮灯的单位数量，可以作为判断入住情况的初步参考，但不能单靠这一点下结论，因为部分单位可能出租、空置，或业主暂时不在。
你也应该观察停车场使用率、电梯情况、公共设施维护、保安管理，以及附近商店是否正常营业。
d. 检查管理和财务情况
对于公寓和服务式公寓，可以向发展商、联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）了解：
- 是否有大量拖欠管理费的单位
- 储备基金是否充足
- 电梯、泳池和公共区域是否定期维护
- 是否有重大维修或特别征费计划
- 管理费未来是否可能上涨
低入住率本身不一定代表管理出现问题，但如果同时存在欠费严重、设施失修或管理混乱，就需要更加谨慎。
e. 把市场情况变成谈判筹码
如果确认项目有不少已完工但长期未售出的单位，你可以尝试争取：
- 更低的购买价格
- 更高的房价回扣
- 由发展商承担部分法律费用
- 免费冷气、厨柜、家电或家私
- 更优惠的停车位或管理费配套
- 延长缺陷责任或维修安排
不过，所有优惠都必须清楚写入买房相关文件。
你需要确认回扣和配套不会影响贷款估值及实际融资安排。
滞销房产≠不能买
2026年马来西亚的房产滞销情况，反映出部分房屋供应与买家的预算、地点偏好和实际生活需求仍然存在错配。
虽说如此，这些单位为买家带来了更多选择和议价机会，但“滞销”不等于“值得买”。
买家真正需要判断的是，这个单位为什么卖不出去、问题是否能够改善，以及它是否符合你的预算、通勤需求和长期规划。
只要做好市场调查、实地考察和财务评估，滞销房产也可能成为合适的置业机会。
相反，如果只被折扣和赠品吸引，就可能买下一套便宜却难住、难租、也难卖的房子。
常见问题（FAQ）：
“未售出房产”是较广泛的说法，可以包括仍在建设中或尚未动工的单位。
根据NAPIC的定义，“房产滞销”则是指已经完工、取得CCC，并在推出市场超过九个月后仍未售出的单位。
根据NAPIC 2026年第一季度数据，住宅滞销单位最多的是霹雳，共4,063个单位；接下来是柔佛的3,852个、雪兰莪的3,745个，以及吉隆坡的3,733个。
服务式公寓方面，柔佛的滞销单位最多，共9,972个，明显高于吉隆坡的4,181个及雪兰莪的2,407个。
买家不需要过度恐慌，但确实应该保持谨慎。房产长期滞销，可能反映当地需求不足、地点不理想、定价过高，或区域内房屋供应过剩等问题。
不一定。大量未售出单位通常会增加发展商之间的竞争，并可能带来更多回扣和优惠，但房价是否下跌，仍取决于地点、土地供应、交通规划和当地需求。
即使发展商没有直接降价，也可能通过家私配套、费用补贴或其他优惠降低买家的实际购房成本。
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延伸阅读：
1. 从2025年NAPIC第三季度报告看房市：2026年适合买房吗？
2. LRT3通车带来什么机遇？快速了解沿线房产投资与TOD发展走向！
3. 吉隆坡RM50万以下买房指南：12个适合首购族了解的热门区域！
参考文献：
facebook.com. (n.d.). BFM 財今. 摘自 https://www.facebook.com/caijinbybfm/posts/%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E9%A6%96%E5%AD%A3%E9%80%BE3%E4%B8%87%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%BB%9E%E9%94%80-%E8%BF%91%E5%8D%8A%E6%BB%9E%E9%94%80%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%94%AE%E4%BB%B7%E4%BD%8E%E4%BA%8E30%E4%B8%87%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%8F%8A%E5%9C%B0%E6%96%B9%E6%94%BF%E5%BA%9C%E9%83%A8%E5%89%AF%E9%83%A8%E9%95%BF%E8%89%BE%E6%9B%BC%E9%98%BF%E8%92%82%E6%8B%89%E5%BC%95%E8%BF%B0%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E6%88%BF%E4%BA%A7%E6%95%B0%E6%8D%AE%E4%B8%AD%E5%BF%83%E7%9A%84%E6%95%B0%E6%8D%AE2026%E5%B9%B4%E7%AC%AC%E4%B8%80%E5%AD%A3%E5%85%B1%E6%9C%893%E4%B8%872800%E9%97%B4%E5%B7%B2%E8%90%BD%E6%88%90%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%B1%8B%E9%9D%A2%E4%B8%B4%E6%BB%9E/1301226242169199/
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