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每次穿梭在城市之间，看到不少新建公寓，但到了晚上，真正亮灯的单位却不多。
有些项目的“出售”广告牌一挂就是几个月，甚至好几年，整体依然冷冷清清，看起来没什么人气。
看到这种情况，你可能会以为项目已经烂尾，但其实，它更有可能面对的是房产滞销问题。
什么是房产滞销？它和一般还没卖出的房子、烂尾楼又有什么不同？
接下来，让我们快速了解三者之间的区别、大马房产滞销的整体情况，以及身为买家，在选房时需要特别注意哪些问题。
TL;DR 2026年第一季度，大马住宅与服务式公寓滞销单位合计达52,064个，总值约RM328.9亿。滞销房产并非烂尾楼，也不代表不能购买，但买家应先调查项目的滞销原因、入住率、管理情况和当地需求，避免只因折扣而冲动买房。
2026年大马房产滞销情况如何？ 1. 什么是房产滞销？ 2. 2026年大马的房产滞销情况如何？ 3. 为什么大马会出现房产滞销的情况？ 4. 滞销房产是一个潜在的买房机会？ 滞销房产≠不能买 常见问题（FAQ）：
1. 什么是房产滞销？
“房产滞销”是国家房产信息中心（NAPIC）采用的专业术语，指的是已经完工、取得完工与合规证书（CCC），但在推出市场超过九个月后，仍然没有卖出的住宅单位。
当一个地区出现大量滞销房产，通常代表该地点或价格区间的房屋供应，长期高于市场的实际需求。
i. 房产滞销 vs 房产未售出 vs 烂尾楼，区别在哪里？
让我们通过表格，快速看懂这三者之间的区别：
术语 简单定义 买家需要注意什么？房产滞销（Property Overhang） 房屋已经建好并取得完工与合规证书（CCC），但推出市场超过9个月后仍未卖出 房屋可以入住，风险相对较低，但要留意当地需求、升值潜力和社区入住率 未售出单位（Unsold Unit） 项目仍在建设中，部分单位暂时还没有卖出 属于正常销售情况，但买家仍需承担期房常见风险，例如工程延误 烂尾楼（Abandoned Project） 项目连续停工超过6个月，或发展商已被宣布无力偿债，导致工程无法完成 风险最高，房屋无法取得CCC，买家也可能面对无法入住或损失资金的问题
2. 2026年大马的房产滞销情况如何？
根据国家房产信息中心（NAPIC）发布的2026年第一季度数据，大马共有 32,801个已建成但仍未售出的住宅单位，总值约RM163.7亿。
截图取自NAPIC官网
与2025年第四季度相比，滞销的住宅单位增加了7.6%，但总值下降了7.7%。
不过，这组数字还没有包括服务式公寓。
NAPIC将住宅和服务式公寓分开统计，因此，将两类房产放在一起比较，才能更全面地看清大马目前的房产滞销情况。
类别 滞销单位 总值 关键情况 住宅房产 32,801 RM163.7亿 14,201个单位的售价为RM30万及以下，占43.3% 服务式公寓 19,263 RM165.2亿 11,274个单位的售价介于RM50万至RM100万，占58.5% 两者合计 52,064 RM328.9亿 这是根据NAPIC两项独立数据加总后的结果，并非NAPIC列出的单一统计类别
来源：根据NAPIC《2026年第一季度房地产市场概览》中的住宅及服务式公寓数据整理。
从数据来看，住宅滞销单位的数量较多，但服务式公寓的总值反而略高。
这意味着，服务式公寓的滞销情况主要集中在价格较高的单位，尤其是售价介于RM50万至RM100万的项目。
此外，在32,801个滞销住宅单位中，有14,621个属于高楼住宅。
若再加上19,263个服务式公寓，高楼类型约占两类滞销单位总数的65.1%。
这也反映出，目前大马的房产滞销压力较集中在公寓和服务式公寓市场。
3. 为什么大马会出现房产滞销的情况？
大马的房产滞销问题，并不只是因为市场上的房子“建得太多”。
更关键的是，部分发展项目的地点、价格和房屋类型，与买家的实际预算及居住需求对不上。
市场上有房子，消费者也有买房需求，但现有单位未必建在买家想住的地方，也未必符合他们的生活方式和负担能力。
在这种供需不对等的情况下，也形成了所谓的 “可负担房屋悖论” 。
“可负担房屋悖论”是指市场上虽然有不少售价低于RM30万、被归类为可负担房屋的单位，但部分中低收入群体依然负担不起，最终造成这些房屋出现滞销情况。
以下是房产滞销问题持续存在的几个主要原因：
i. 房价可负担，不代表房子适合居住
根据NAPIC数据，2026年第一季度共有14,201个售价RM30万及以下的住宅单位滞销，占整体滞销住宅的43.3%。
这也说明，价格便宜并不代表房子一定容易卖。
如果项目地点偏远、公共交通不足、生活设施不完善，或单位设计和配套不符合需求，买家仍可能选择在工作地点附近租房，而不是购买一套每天需要花费大量时间和交通费通勤的房子。
ii. 房价与买家的负担能力不匹配
较高价位的房产同样面对销售压力。
按照NAPIC的价格区间计算，住宅与服务式公寓中，共有 26,011个滞销房产单位售价超过RM50万，约占两类滞销单位总数的一半。
即使买家有置业需求，他们仍要考虑首付、每月房贷、管理费和其他买房成本，同时也必须符合银行的贷款条件。
当房价超出目标客群的实际预算，单位自然需要更长时间才能卖出。
iii. 高楼房产供应较集中
2026年第一季度，大马共有…
