本文内容是由IQI旗下房地产中介Kelvin Tan提供。
不喜欢租房，想要买房有自己的家，就只能努力赚更多的钱；除了做副业，当中包括使用各种方式让 “钱生钱”，如定期存款、投资等等。
但除了“钱生钱”，你知道 “房生房” 吗？
我们常常都会认为房子是人生中最大的开销之一，以为房子只是在让我们花钱；但其实很多人都忘了房子也能让我们赚钱，也就是利用买房出租这个方法，让我们 “用房子买房子”。
1. 什么是买房出租？
买房出租，指的是买下房子后将其出租。
一般来说，选择买房出租的人多是中长期投资者。
他们每个月通过出租房产赚取稳定的租金，用来偿还房贷。
同时，他们等待房价上涨，等到价格达到理想水平后，再将房子出售以获取更高的投资回报；又或是将赚到的钱拿去买下一套房子。
这种做法看似两全其美，让你同时体验房主和房东的身份，但也意味着双重压力。
处理完买房手续和房子装修就已经够累了，接下来还要找租客、办理入住手续、请房产中介帮忙出租、打理房屋维护等，工作多得让人“忙上加忙”。
更别说如果遇到不守规矩的租客，更是让人头疼。
所以说，买房出租并不轻松，那到底有哪些事情需要提前考虑呢？
2. 买房出租/ 出租房子的优缺点
那么，要如何开始考虑买房出租这件事呢？
最简单的方式就是先了解其中的利与弊，也就是出租房产的优缺点。
| 优点 | 缺点 |
| 每个月都有一笔固定收入，让你在等待屋子增值的期间，可以用租金收入来偿还房贷。 | 除非聘请委托人代为处理，否则在出租方面房东本身需要操心如何找到租客和处理租客要求和投诉。 |
| 是日常居所，又或是额外的居所，有需要时可入住 | 为了确保房子租金和价值不会随着时间的流逝而下跌，房东需要定期翻新屋内装修和相关设施 |
| 房地产的长期投资风险较低，回报稳定，是个多元化投资的选项 | 旧租客退租后，若是无法立即找到下一位租客，则可能会面临没有租金收入的“空窗期” |
3. 出租房子的步骤
在充分了解买房出租的优缺点后，若你已做好准备并能承担相关风险，就可以开始行动，正式踏入买房出租的投资之路，也就是出租房子的详细步骤。
i. 调查市场行情，设定回报目标
在将房子出租前，可以到相关租房网站了解市场上的租金详情，又或是寻找有经验的房地产中介来询问市场上同类单位的租盘数量、租金结构、室内装潢、是否配备家具等等。
在了解市场上的详情后，你才能更好地制定出租策略，再来定下一个合理的租金，再推算这样的租金数额能否为你带来满意的租金回报率。
值得一提的是，出租的类别不应该局限于长租这一类型的出租模式，而是也可以综合自身情况去纳入其他出租模式如短租、分组、整间出租、分成房间出租等等。
这样的说法在于拓寻更多机会，找出能获得最高回报的方法。
ii. 打扫布置房子，准备带人看房
在带人看房前，一定要确保房子整洁美观，否则只会让租客有更多理由压低租金。
如果打算进行装修或添置家具，也建议尽量在这个阶段完成，避免给潜在租客留下不好的印象。
你可以自己上网选购一些家具来提升整体美感，同时考虑请专业清洁公司将房子打扫得干干净净。
当房子以整洁亮丽的面貌呈现给租客时，不仅能提升吸引力，还能向他们传达一个信息：“这间房子，值得这个租金。”
iii. 寻找房产中介帮你出租房子
如果你喜欢亲力亲为，这时候就可以开始自己寻找租客了。
但如果你没时间处理各种细节，或者对出租流程不熟悉，建议你寻找专业的房产中介帮忙。
房产中介会在马来西亚主要租房网站为你的房子打广告，协助你筛选租客、安排看房、协调租赁要求，以及处理租房合同（Tenancy Agreement）的签署和盖章等事项，大大节省你的时间和精力。
更重要的是，熟悉当地市场的经纪人还能为你的房产提供专业中立的建议，帮助你发现房子需要改进的地方，让房子更快租出去。
iv. 筛选租客和协商租房条件
房产投资能否能带来稳定租金和良好的资产增值，很大程度上取决于租客的素质。
如果遇到准时缴租、爱护房子的好租客，你自然可以高枕无忧。但如果碰上拖欠租金、不爱护打理房子，甚至赖着不搬走的 “恶租客”，不仅损失租金，还会带来不少精神压力。
因此，在出租前仔细筛选租客是非常重要的步骤。
有机会的话，最好在看房时与潜在租客面对面交流，这样你能更了解他们，同时也让他们清楚你的要求。
你还可以通过市场上的信贷机构，调查租客的信用记录，评估他们的财务状况和过往是否有拖欠记录。
此外，房东和租客也应在这阶段协商好各项条件，例如租金、押金、入住日期、是否允许养宠物，以及日后维修的责任归属等。
v. 签署租房献议书（Letter of Offer to Rent）和收取定金
一旦找到理想的租客，双方对租房规则和条件达成共识后，就可以签署租房献议书（Letter of Offer to Rent）。
这份献议书将阐明房东和租客的信息，以及保障双方权益的各项条款。
不过，一旦租客支付定金后，没有在规定的时间内与房东签署租房合同，那房东有权利没收定金。
通常，这笔定金相当于一个月租金，并会在日后签署正式租约后被当作首月租金。
vi. 签署租房合同（Tenancy Agreement）
签署租房献议书后，房东和租客需在规定期限内签署正式租房合同。
你可以自行聘请律师事务所起草租约，或是委托房产中介协助准备合同。
租房合同的内容，主要是保障房东和租客的权益。
由于马来西亚的租房合同目前没有统一规范，因此房东和租客可以随意增设对自己有利的条款。
不过，作为房东，建议你在租房合同中包含以下条款：
- 房东与租客的基本资料
- 租赁期限
- 续租选项
- 押金、水电费保证金与租金条款
- 租金支付方式
- 双方在租赁期间的权利与义务，包括房屋维修责任
- 房屋附带的装潢、家具与电器清单
- 提前终止租约的条件
- 其他特别约定条款
请律师草拟租房合同，自然需要支付律师费。那这笔费用到底怎么算呢？
首先，费用会根据你的租期长短而有所不同。
首 RM10,000 租金：25%
接下来的 RM90,000 租金：20%
超过 RM100,000 的部分：费用可协商
而租期3年及以上的租房合同律师费标准为：
首 RM10,000 租金：50%
接下来的 RM90,000 租金：20%
超过 RM100,000 的部分：费用可协商
至于谁要承担这笔租房合同律师费？目前没有一项法律规定由租客或房东来承担，所以一般上，这笔律师费将由房东和租客共同承担。
vii. 收取租约印花税和租房抵押金
房东和租客签署租房合约后，必须送往马来西亚内陆税收局（LHDN）盖章（Stamping），这样租约才具备法律效力，并需缴付印花税（Stamp Duty）。
签约完成后，房东应向租客收取租房押金（Security Deposit），一般为 2个月的租金，以便用于租客退租时可能产生的维修或清洁费用。
此外，租客还需支付相等于半个月租金的水电费押金（Utility Deposit），以防止离开时遗留未缴清的账单。
你也可以要求租客自行注册电费户口，这样能进一步避免相关麻烦。
viii. 购买房东保险（Landlord Insurance）
如果你想要保障屋内的财产和租金收入，你可以考虑购买一份房东保险。
房东保险主要是可以保障你在应对如租客蓄意破坏屋内家具、毫无预警地搬走，还有要支付律师费以发出索偿信（Letter of Demand）给逾期不肯搬走的租客等情况下，为你提供赔偿。
ix. 租客入住前的准备工作
与此同时，你也应该开始做好租客入住前的准备工作，包括确保房屋符合双方约定的交付状态，例如电器、插座、家具都能正常使用，屋内打扫干净等。
此外，别忘了多配一套房子的钥匙，以备租客日后遗失时使用。
x. 交钥匙，收房租
在交屋当天，房东应陪同租客一起检查房屋，确保一切符合租约中约定的状况。
如果没有问题，就可以把钥匙交给租客，正式开启你的房东生活！
不过，别因此掉以轻心，买房出租是一门需要长期用心经营的 “生意”，过程中难免会遇到各种挑战。
但只要坚持下去，房地产投资最终将带来丰厚且稳定的回报。
综上所述，买房出租是一项需要充分准备的工作。
买房与后续的出租都涉及许多需要考量的事项，尤其是资金投入和潜在风险。
因此，买房出租更适合那些资金预算充足、已决定购房的人士，特别是能在房子空置期间继续承担房贷的人。
这种做法不仅能用租金来还贷，还可能为下一套房产投资打下基础，实现“房生房”。
反之，如果资金不足、工作不稳定，或对是否长期留在当地还未有定案，租房会是更明智的选择。
等资金累积到位后，再进入买房出租的阶段也不迟。
常见问题（FAQ）：
1. 什么是以租养贷？
“以租养贷” 就是 “买房出租” 的结果，也就是买了房子后出租，再将收到的租金用来还买房的每月房贷。
2. 出租屋子需要注意什么？
出租屋子不要只是看租金而已，而最重要的是要查看租房合同内所设立的条件和条款，因为合同最后是会拿去税收局盖章，受到法律保护的，因此任何房东想保护的东西，不管是屋内财产，定金，租赁期限等都需名列于此，让租户也充分了解，在签约后便一切生效。
3. 房东可以提前解约吗？
如果租客已同意固定租期，但中途希望提前搬走，这种情况称为“提前解除租约”。此时，租客可能需向房东支付赔偿金。
提前解约前，建议租客主动与房东协商，争取达成双方一致的协议。
而房东也只能在特定情况下才有权终止租约。
本文内容是由IQI旗下房地产中介Kelvin Tan提供。
Kelvin 是 IQI Elite Team 的资深房地产中介，拥有 4 年在行经验。凭着满满热忱，他不仅帮助无数家庭找到梦想家园，也屡创佳绩，荣获公司多项奖励，包括 Home Bonus 和海外旅游奖励等肯定。
想买房出租？或是想找专业房产中介帮你把房子顺利出租？让我们的专业的房产中介助你寻得理想投资房产和优质租客！
延伸阅读：
