Ada pembeli warga asing yang berminat dengan rumah anda? Jangan terus anggap urusan jual beli boleh berjalan seperti biasa.
Walaupun warga asing boleh membeli hartanah di Malaysia, bukan semua hartanah layak dijual kepada mereka dan bukan pada sebarang harga.
Ada syarat tertentu yang perlu dipenuhi sebelum pindah milik boleh diluluskan.
Artikel ini akan menerangkan syarat utama, perubahan pada 2026, proses yang terlibat dan perkara yang perlu dipertimbangkan sebelum anda membuat keputusan.
Intipati Utama:
- Rakyat Malaysia boleh jual rumah kepada warga asing. Tiga syarat mesti dipenuhi: harga minimum negeri, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan kategori hartanah yang dibenarkan.
- Harga minimum ditetapkan oleh setiap negeri, bukan kerajaan persekutuan. Ia berbeza mengikut negeri, zon, dan sama ada unit anda strata atau bertanah.
- Pemegang visa MM2H tidak dikecualikan daripada ambang negeri. Angka yang lebih tinggi antara dua syarat itu yang terpakai.
- Jualan kepada warga asing mengambil masa lebih lama, biasanya 4 hingga 6 bulan untuk pindah milik sepenuhnya.
- Kemas kini 2026: Mulai 1 Januari 2026, pembeli bukan warganegara membayar duti setem rata 8% ke atas pindah milik hartanah kediaman, naik daripada 4%. Penduduk tetap dikecualikan.
Syarat Dan Harga Minimum 2026
- 1. Apa Syarat Utama Untuk Jual Rumah Kepada Warga Asing?
- 2. Apa Yang Perlu Disemak Pada Hak Milik Sebelum Anda Terima Tawaran?
- 3. Berapa Harga Minimum Rumah Untuk Warga Asing Mengikut Negeri?
- 4. Hartanah Apa Yang Warga Asing Tidak Boleh Beli Di Malaysia?
- 5. Adakah MM2H Mengubah Harga Minimum Negeri?
- 6. Bagaimana Proses Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri Dan Berapa Lama Ia Mengambil Masa?
- 7. Siapa Yang Bayar Duti Setem 8% Dan Berapa Kosnya?
- 8. Bagaimana Pembiayaan Pembeli Asing Mempengaruhi Kepastian Jualan Anda?
- 9. Patutkah Anda Sasarkan Pembeli Asing?
- 10. Apa Cukai Yang Perlu Anda Bayar Bila Jual Kepada Warga Asing?
- Kesimpulan
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa Syarat Utama Untuk Jual Rumah Kepada Warga Asing?
Sebelum masuk kepada angka dan jadual, faham dahulu kerangka besarnya. Undang-undang Malaysia tidak melarang jualan kepada warga asing, tetapi ia meletakkan tiga tapisan yang mesti dilepasi serentak.
Warga asing boleh memiliki hartanah kediaman di Malaysia atas nama sendiri, sama ada secara pegangan bebas atau pegangan pajak. Tiada keperluan untuk rakan kongsi tempatan atau struktur nomini.
Namun, ketiga syarat ini harus dipenuhi.
a) Syarat pertama: harga minimum yang ditetapkan negeri
Di bawah Perlembagaan Persekutuan, tanah merupakan perkara negeri. Setiap kerajaan negeri menetapkan harga lantai sendiri untuk pembeli asing.
Tidak ada satu angka nasional. Angka RM1 juta yang sering disebut adalah kadar Wilayah Persekutuan yang turut diikuti oleh beberapa negeri, bukan undang-undang seragam.
b) Syarat kedua: kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Setiap pindah milik hartanah kepada warga asing memerlukan kebenaran bertulis di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara. Ini bukan formaliti, dan permohonan boleh ditolak.
c) Syarat ketiga: kategori hartanah yang dibenarkan
Ada kategori hartanah yang warga asing tidak boleh beli pada sebarang harga. Kalau unit anda termasuk dalam kategori ini, pembeli asing bukan pilihan langsung.
2. Apa Yang Perlu Disemak Pada Hak Milik Sebelum Anda Terima Tawaran?
Banyak transaksi gagal bukan kerana harga, tetapi kerana sesuatu pada hak milik yang tidak disemak awal. Empat perkara ini patut disahkan sebelum anda menerima sebarang bayaran tempahan.
- Sekatan kepentingan pada hak milik: Sesetengah hak milik mengandungi syarat yang melarang pindah milik kepada bukan warganegara.
- Status kuota unit: Kalau unit anda diperuntukkan di bawah kuota Bumiputera, ia tertutup kepada pembeli asing.
- Kuota pemilikan asing bangunan anda: Sesetengah negeri mengehadkan peratusan unit dalam satu pembangunan yang boleh dimiliki warga asing. Lebih lanjut di Bahagian 4.
- Kategori tanah: Kediaman, komersial atau pertanian, kerana syaratnya berbeza sepenuhnya.
Peguam anda boleh menyemak ketiga-tiga perkara pertama melalui carian rasmi hak milik. Buat semakan sebelum anda menerima wang tempahan, bukan selepas.
3. Berapa Harga Minimum Rumah Untuk Warga Asing Mengikut Negeri?
Inilah bahagian yang paling kerap disalah faham, dan sebabnya mudah. Kebanyakan orang mencari satu angka, sedangkan jawapannya bergantung pada beberapa perkara serentak.
Kenapa angka di internet bercanggah?
Ambang harga bergantung kepada empat pembolehubah, bukan satu.
- Negeri, kerana setiap negeri menetapkan dasar sendiri.
- Jenis hartanah, kerana unit strata biasanya mempunyai ambang lebih rendah berbanding hartanah bertanah.
- Zon dalam negeri, kerana beberapa negeri membahagikan wilayah kepada zon berbeza.
- Status lebihan (overhang), kerana sesetengah negeri menetapkan ambang lebih rendah untuk unit siap yang lama tidak terjual.
Sebab itulah satu laman menyebut Pulau Pinang RM1 juta dan satu lagi menyebut RM3 juta. Kedua-duanya boleh betul, kerana satu merujuk unit strata dan satu lagi merujuk hartanah bertanah.
i. Jadual ambang harga minimum mengikut negeri
| Negeri | Strata / bertingkat | Bertanah | Nota |
|---|---|---|---|
| WP Kuala Lumpur, Putrajaya, Labuan | RM1,000,000 | RM1,000,000 | Kelulusan melibatkan proses peringkat persekutuan |
| Selangor | RM2,000,000 (Zon 1 dan Zon 2) RM1,000,000 (Zon 3) | Zon 1: Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang, Klang. Zon 2: Kuala Selangor, Kuala Langat. Zon 3: Hulu Selangor, Sabak Bernam. Hartanah bertanah sangat terhad | |
| Johor | RM1,000,000 | RM2,000,000 (zon antarabangsa yang ditetapkan) | Forest City dan Medini mempunyai syarat berasingan |
| Pulau Pinang | Pulau: RM1,000,000 Seberang Perai: lebih rendah | Pulau: dilaporkan sehingga RM3,000,000 | Ambang lebih rendah dilaporkan untuk unit lebihan. Levi negeri dikenakan |
| Melaka | RM500,000 | RM1,000,000 | Antara ambang strata terendah di Semenanjung |
| Negeri Sembilan | RM600,000 (unit lebihan) | RM1,000,000 (unit lebihan) | Angka ini merujuk unit lebihan. Sahkan kadar standard |
| Perak, Pahang, Terengganu, Kelantan | RM1,000,000 | RM1,000,000 | Perak mempunyai laluan khas tanah homestead untuk pemegang MM2H |
| Kedah | RM600,000 | RM600,000 | Langkawi dilaporkan pada RM1,000,000 |
| Perlis | RM500,000 | RM500,000 | |
| Sabah | RM600,000 | RM1,000,000 | Kanun tanah sendiri, proses kelulusan berasingan |
| Sarawak | RM500,000 | RM500,000 | Kanun tanah sendiri. Program S-MM2H diuruskan negeri secara berasingan |
Disusun daripada garis panduan pihak berkuasa negeri dan pekeliling pejabat tanah negeri. Disahkan pada 19 Ogos 2026. Ambang ini disemak semula oleh kerajaan negeri dari semasa ke semasa dan jarang diturunkan. Sahkan angka semasa dengan Pejabat Tanah dan Galian negeri atau peguam anda sebelum menerima tawaran.
ii. Tiga perkara penting tentang jadual ini
1. Pertama, ambang terpakai kepada harga dalam Perjanjian Jual Beli
Anda tidak boleh menurunkan harga SPA di bawah ambang dan berharap ia diluluskan. Pihak berkuasa negeri menilai harga SPA, bukan nilai pasaran yang lebih tinggi.
2. Kedua, unit lebihan mungkin layak pada harga lebih rendah
Unit lebihan adalah hartanah siap yang tidak terjual dalam tempoh tertentu. Kalau unit anda dalam kategori ini, pasaran pembeli asing mungkin terbuka lebih awal daripada yang anda jangka.
3. Ketiga, ambang jarang turun
Beberapa negeri menaikkan ambang mereka dalam tahun kebelakangan ini. Jangan bergantung kepada artikel lama atau nasihat dari beberapa tahun lalu.
4. Hartanah Apa Yang Warga Asing Tidak Boleh Beli Di Malaysia?
Harga bukan satu-satunya tapisan. Ada kategori hartanah yang tertutup sepenuhnya kepada pembeli asing, dan ada pula sekatan yang tidak berkaitan langsung dengan unit anda sendiri.
a) Empat kategori yang tertutup sepenuhnya
- Tanah Rizab Melayu: Tertutup sepenuhnya.
- Unit kuota Bumiputera: Termasuk unit dengan sekatan kepentingan Bumiputera dalam hak milik.
- Perumahan kos rendah dan kos sederhana: Dilindungi untuk pembeli tempatan.
- Tanah pertanian, dengan sekatan ketat yang berbeza mengikut negeri. Sesetengah negeri membenarkan pajakan tetapi bukan pembelian.
b) Adakah bangunan anda sudah mencapai had kuota asing?
Ini yang paling kerap terlepas pandang, dan ia boleh menggagalkan transaksi walaupun harga anda memenuhi syarat.
Sesetengah negeri mengehadkan bilangan unit dalam satu pembangunan yang boleh dimiliki warga asing. Di Selangor, kuota jualan kepada warga asing ditetapkan tidak melebihi 10% daripada unit bukan Bumiputera yang diperuntukkan.
Maknanya, kalau bangunan anda sudah mencapai had kuota asing, unit anda tidak boleh dijual kepada warga asing walaupun harganya melepasi ambang.
Semak dengan Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan bangunan anda sebelum memasarkan unit kepada pembeli asing.
c) Kenapa rumah bertanah lebih sukar dijual kepada warga asing?
Rumah teres, semi-D dan banglo tertakluk kepada ambang lebih tinggi di kebanyakan negeri, atau tidak dibenarkan langsung di zon tertentu.
Di Selangor, hartanah bertanah dilaporkan terhad kepada komuniti berpagar dan berkawal yang diluluskan.
Inilah sebabnya majoriti pembeli asing di Malaysia membeli kondominium dan apartmen servis, bukan rumah bertanah.
5. Adakah MM2H Mengubah Harga Minimum Negeri?
Kalau pembeli anda memegang atau memohon visa MM2H, anda mungkin diberitahu bahawa ambangnya lebih rendah.
Bahagian ini menjelaskan sejauh mana itu benar, kerana salah faham di sini boleh merosakkan jangkaan harga anda.
Program Malaysia My Second Home menetapkan harga pembelian minimum mengikut tier. Sejak semakan terkini, pembelian hartanah bukan lagi pilihan, ia syarat wajib untuk kebanyakan tier.
| Tier MM2H | Pembelian hartanah minimum | Tempoh visa |
|---|---|---|
| Platinum | RM2,000,000 | 20 tahun |
| Gold | RM1,000,000 | 15 tahun |
| Silver | RM600,000 | 5 tahun |
| SEZ/SFZ (Forest City) | RM500,000 | 10 tahun |
a) Peraturannya: angka yang lebih tinggi yang terpakai
Ramai menyangka tier Silver membolehkan warga asing membeli rumah RM600,000 di mana-mana sahaja di Malaysia. Itu tidak betul.
Pembelian mesti memenuhi kedua-dua syarat, ambang negeri dan minimum tier. Yang lebih tinggi antara dua itu yang mengikat. Contoh:
Pemohon tier Silver mahu membeli kondominium di Kuala Lumpur. Minimum tier ialah RM600,000, tetapi ambang Wilayah Persekutuan ialah RM1,000,000. Yang terpakai ialah RM1,000,000.
Di KL, ini bermakna tier Silver dan Gold pada praktiknya mempunyai syarat hartanah yang sama.
Ia berlaku dua hala. Kalau sesebuah negeri menetapkan ambang lebih rendah daripada RM600,000, pemohon MM2H tetap perlu memenuhi minimum tier mereka untuk melayakkan visa.
b) Adakah wujud pengecualian sebenar?
- Forest City, Johor. Tier SEZ membenarkan pembelian dari RM500,000 walaupun ambang Johor lebih tinggi, tetapi hanya untuk hartanah dalam pembangunan tersebut.
- Medini Iskandar, Johor. Unit strata baharu daripada pemaju di zon ini dilaporkan dikecualikan daripada ambang negeri.
- Beberapa negeri dilaporkan memberikan had lebih rendah kepada pemegang MM2H berbanding warga asing lain. Ini berbeza mengikut negeri dan perlu disahkan satu per satu.
Apa maksudnya untuk anda sebagai penjual?
Kalau unit anda berharga di bawah ambang negeri, status pembeli MM2H tidak menyelamatkan transaksi itu. Pasaran pembeli asing tertutup untuk unit tersebut.
Mahu faham trend pembeli MM2H dengan lebih mendalam?
Baca analisis penuh kami tentang kemasukan pelabur asing di bawah MM2H 2026.
6. Bagaimana Proses Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri Dan Berapa Lama Ia Mengambil Masa?
Bahagian ini paling mempengaruhi tempoh proses jual beli. Jika anda bercadang menjual dan membeli rumah lain selepas itu, penting untuk tahu berapa lama proses ini biasanya mengambil masa.
Setiap pindah milik kepada warga asing memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara.
a) Dokumen apa yang diperlukan?
Peguam pembeli biasanya menyediakan permohonan, bersama salinan Perjanjian Jual Beli, salinan pasport pembeli, dokumen syarikat sekiranya pembeli adalah entiti asing, resit cukai tanah dan cukai pintu terkini, serta borang permohonan Seksyen 433B.
Sebagai pemilik, pastikan cukai tanah dan cukai pintu tidak mempunyai tunggakan. Jika ada, sebaiknya selesaikan lebih awal supaya proses permohonan tidak tertangguh.
b) Berapa lama proses ini mengambil masa?
Kelulusan kebenaran negeri biasanya mengambil masa 1 hingga 3 bulan, bergantung kepada tunggakan pemprosesan negeri berkenaan.
Proses pindah milik penuh, termasuk tempoh menunggu kebenaran, biasanya mengambil masa 4 hingga 6 bulan.
Bandingkan dengan jualan kepada pembeli tempatan yang biasanya selesai dalam tempoh kira-kira tiga bulan. Perbezaan ini nyata dan perlu dirancang.
c) Berapa fi dan levi yang dikenakan?
Kebanyakan negeri mengenakan fi pemprosesan atau levi kebenaran, dan kadarnya berbeza mengikut negeri.
Sesetengah negeri mengenakan levi berdasarkan peratusan harga hartanah. Ia dibayar oleh pembeli, tetapi ia menambah kos kemasukan mereka dan boleh mempengaruhi rundingan harga.
d) Apa yang perlu ada dalam SPA anda?
Ini bahagian yang paling kerap diabaikan oleh penjual. Pastikan tempoh penyempurnaan dalam SPA mengambil kira masa kelulusan kebenaran.
Bincang dengan peguam anda tentang apa yang berlaku sekiranya kebenaran ditolak, siapa menanggung kos yang telah dikeluarkan, dan sama ada deposit dikembalikan.
Kalau anda perlukan jualan pantas kerana komitmen pinjaman atau pembelian rumah lain, pembeli tempatan biasanya lebih sesuai.
7. Siapa Yang Bayar Duti Setem 8% Dan Berapa Kosnya?
Perubahan cukai terbesar untuk pembeli asing pada 2026 berlaku di sini. Walaupun ia dibayar oleh pembeli, ia mengubah cara mereka berunding dengan anda.
Mulai 1 Januari 2026, pembeli bukan warganegara membayar duti setem rata 8% ke atas instrumen pindah milik hartanah kediaman, naik daripada kadar rata 4% sebelum ini.
Perubahan ini dibuat melalui Akta Kewangan 2025, yang memasukkan Perkara 32(ab) ke dalam Akta Setem 1949 menggantikan kadar 4% di bawah Perkara 32(aa).
a) Berapa bezanya untuk hartanah RM1 juta?
| Kategori pembeli | Kaedah pengiraan | Duti setem |
|---|---|---|
| Warganegara Malaysia dan penduduk tetap | Kadar berperingkat 1% hingga 4% | RM24,000 |
| Warga asing (sebelum 2026) | Kadar rata 4% | RM40,000 |
| Warga asing (2026 dan seterusnya) | Kadar rata 8% | RM80,000 |
Pengiraan warganegara: 1% ke atas RM100,000 pertama, 2% ke atas RM400,000 berikutnya, 3% ke atas RM500,000 berikutnya.
b) Tiga perkara yang penjual perlu tahu
i. Penduduk tetap dikecualikan. Mereka kekal pada kadar berperingkat warganegara. Kalau pembeli anda memegang PR, kos kemasukan mereka jauh lebih rendah daripada warga asing biasa.
ii. Pemegang MM2H tidak dikecualikan. Mereka dikelaskan sebagai pembeli asing untuk tujuan duti setem. Visa itu tidak memberikan sebarang potongan.
iii. Kadar ditentukan oleh tarikh pindah milik, bukan tarikh SPA. Kadar 8% terpakai kepada instrumen pindah milik yang disempurnakan pada atau selepas 1 Januari 2026, tidak kira bila SPA ditandatangani.
c) Kenapa ini urusan anda, bukan sekadar pembeli?
Tambahan RM40,000 pada kos kemasukan bermakna pembeli asing datang dengan bajet efektif yang lebih ketat.
Jangkakan tekanan harga yang lebih kuat berbanding tahun lepas, dan jangan andaikan pembeli asing sentiasa sanggup membayar premium.
Semak anggaran kos transaksi untuk hartanah anda sebelum menetapkan harga jangkaan.
8. Bagaimana Pembiayaan Pembeli Asing Mempengaruhi Kepastian Jualan Anda?
Satu perkara yang jarang dibincangkan dalam artikel untuk pembeli, tetapi sangat penting untuk penjual.
Tawaran yang tinggi tidak bermakna apa-apa kalau pembiayaan gagal diluluskan.
Pembeli asing biasanya mendapat margin pembiayaan yang lebih rendah daripada pembeli tempatan. Di mana warganegara mungkin memperoleh 90%, pembeli asing lazimnya berada dalam julat 60% hingga 70%, bergantung kepada bank dan profil kewangan mereka.
Maksudnya, pembeli asing perlu menyediakan wang pendahuluan yang jauh lebih besar. Untuk hartanah RM1 juta, itu boleh bermakna RM300,000 hingga RM400,000 tunai, sebelum ditambah duti setem RM80,000.
Dua implikasi untuk anda
i. Risiko pembiayaan gagal lebih tinggi. Minta bukti kelayakan pembiayaan atau bukti dana lebih awal berbanding yang anda biasa minta daripada pembeli tempatan.
ii. Pembeli tunai lebih biasa dalam segmen ini. Sebahagian pembeli asing membeli secara tunai penuh untuk mengelak kerumitan pembiayaan. Ini sebenarnya berita baik untuk penjual, kerana ia menghapuskan risiko pinjaman ditolak.
Anggaran untuk panduan sahaja. Angka sebenar bergantung kepada penilaian bank dan profil kewangan penuh pembeli.
9. Patutkah Anda Sasarkan Pembeli Asing?
Setelah semua syarat di atas difahami, tinggal satu soalan praktikal. Berbaloikah usaha memasarkan unit anda kepada pasaran asing?
Jawapannya bergantung kepada satu perkara, iaitu harga unit anda berbanding ambang negeri.
a) Kalau unit anda di bawah ambang negeri
Pasaran pembeli asing tertutup. Tiada gunanya memasarkan ke arah itu, dan tiada struktur harga yang boleh mengatasinya secara sah.
Fokus kepada pembeli tempatan. Pertimbangkan juga skim pembeli rumah pertama yang mungkin menarik minat mereka.
b) Kalau unit anda hampir dengan ambang
Ada satu soalan yang patut anda tanya. Berbaloikah menaikkan harga jangkaan untuk melepasi ambang?Jawapannya biasanya tidak, melainkan penilaian pasaran anda memang menyokong harga tersebut.
Menaikkan harga melebihi nilai pasaran akan menyukarkan pembiayaan pembeli, kerana bank menilai berdasarkan nilai pasaran, bukan harga SPA.
c) Kalau unit anda di atas ambang negeri
Pembeli asing menjadi pilihan sebenar, tetapi permintaan mereka tertumpu, bukan menyeluruh.
Minat asing paling ketara dalam segmen kondominium premium di Kuala Lumpur dan Johor Bahru, serta beberapa lokasi terpilih di Pulau Pinang.
Kalau unit anda di luar lokasi tumpuan ini, kolam pembeli asing jauh lebih kecil daripada yang dibayangkan.
d) Bagaimana meletakkan unit anda dalam konteks pasaran
Menurut Laporan Pasaran Subjual Kediaman Q1 2026 Juwai IQI, purata harga rumah subjual Malaysia ialah RM545,059, manakala Kuala Lumpur mencecah RM1.02 juta.
Bandingkan angka ini dengan ambang di negeri anda. Ia memberikan gambaran pantas sama ada unit anda berada dalam julat pembeli asing atau tidak.
Berdasarkan pemerhatian rangkaian ejen IQI, majoriti pertanyaan pembeli asing tertumpu kepada unit strata premium di Kuala Lumpur dan Johor Bahru, bukan hartanah bertanah atau lokasi pinggir bandar.
10. Apa Cukai Yang Perlu Anda Bayar Bila Jual Kepada Warga Asing?
Ramai penjual menyangka menjual kepada warga asing membawa beban cukai yang berbeza. Sebenarnya tidak. Cukai anda sebagai penjual adalah sama, tidak kira siapa pembeli anda.
Yang berbeza ialah cukai dan sekatan yang dikenakan ke atas pembeli, dan itu memberi kesan tidak langsung kepada cara transaksi berjalan. Dua perkara di bawah menerangkan kedua-duanya.
a) Berapa RPGT yang anda perlu bayar?
Cukai Keuntungan Harta Tanah dikenakan ke atas keuntungan, bukan harga jualan. Kadarnya bergantung kepada tempoh pegangan.
| Tempoh pegangan | Warganegara dan PR | Warga asing |
|---|---|---|
| Tahun 1 hingga 3 | 30% | 30% |
| Tahun 4 | 20% | 30% |
| Tahun 5 | 15% | 30% |
| Tahun 6 dan ke atas | 0% | 10% |
Sebagai rakyat Malaysia, jika anda memegang hartanah melebihi lima tahun, RPGT anda sifar. Anda juga layak untuk pengecualian sekali seumur hidup bagi pelupusan satu kediaman persendirian, di bawah Jadual 4 Akta CKHT 1976.
Pembeli akan menahan 3% daripada harga jualan dan menyerahkannya kepada LHDN sebagai bayaran pendahuluan RPGT, kerana anda warganegara. Kadar tahanan ini 7% sekiranya penjual adalah warga asing.
Kedua-dua penjual dan pembeli perlu memfailkan borang CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan.
b) Kenapa sekatan jualan 10 tahun MM2H penting untuk anda?
Hartanah yang dibeli untuk melayakkan visa MM2H tertakluk kepada tempoh sekatan jualan selama 10 tahun.
Ini tidak menjejaskan anda secara langsung hari ini. Tetapi ia menerangkan sesuatu yang berguna tentang pembeli anda.
Pembeli MM2H tidak boleh menjual semula dengan cepat. Mereka membeli untuk pegangan jangka panjang, bukan untuk membalik hartanah.
Dalam praktiknya, mereka cenderung lebih teliti dan lebih perlahan membuat keputusan, tetapi lebih serius apabila sudah komited.
Kesimpulan
Ya, rakyat Malaysia boleh menjual rumah kepada warga asing. Tetapi ia bukan transaksi biasa.
Semak empat perkara sebelum anda meneruskan. Kalau semuanya menepati, pembeli asing boleh menjadi pembeli yang serius dan berkemampuan, terutamanya dalam segmen strata premium.
Kalau tidak, tiada salahnya. Pasaran tempatan masih pasaran terbesar anda, dan bagi majoriti hartanah di Malaysia, ia satu-satunya pasaran.
Tidak pasti unit anda layak dijual kepada pembeli asing?
Ejen IQI boleh semak status hak milik unit anda, bandingkan harga dengan ambang negeri, dan nasihatkan sama ada pembeli asing atau tempatan lebih sesuai. Percuma, tanpa sebarang komitmen.
Soalan Lazim (FAQ)
Ya, selagi pasangan tersebut belum memperoleh status penduduk tetap. Berkahwin dengan rakyat Malaysia tidak secara automatik mengubah status pemilikan hartanah seseorang. Setelah taraf PR diperoleh, mereka dikecualikan daripada duti setem 8% dan kekal pada kadar berperingkat warganegara. Sahkan status pasangan pembeli dengan peguam sebelum meneruskan.
Bergantung kepada peringkat permohonan mereka. Sejak semakan terkini, pembelian hartanah adalah syarat wajib untuk kebanyakan tier MM2H, jadi sesetengah pemohon membeli sebagai sebahagian daripada proses permohonan. Ini bermakna jadual masa mereka mungkin terikat kepada proses visa. Tanya ejen atau peguam pembeli tentang status permohonan mereka sebelum bersetuju dengan tempoh penyempurnaan dalam SPA.
Tidak. Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah Seksyen 433B hanya diperlukan untuk pindah milik hak milik. Menyewakan hartanah tidak melibatkan pindah milik, jadi kebenaran tersebut tidak terpakai. Walau bagaimanapun, sesetengah pihak berkuasa tempatan dan badan pengurusan bangunan mempunyai peraturan sendiri berkaitan penyewaan, jadi semak undang-undang kecil bangunan anda.
Warga asing boleh menyertai lelongan, tetapi syarat yang sama tetap terpakai. Harga belian mesti melepasi ambang negeri dan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri masih diperlukan sebelum pindah milik boleh disempurnakan. Ini bermakna proses selepas lelongan boleh mengambil masa lebih lama berbanding pembeli tempatan. Semak syarat jualan lelongan tersebut kerana sesetengahnya mengehadkan penyertaan warga asing.
Pembatalan visa tidak membatalkan hak milik hartanah yang telah didaftarkan. Pemilikan kekal sah kerana ia didaftarkan di bawah undang-undang tanah, bukan di bawah syarat visa. Walau bagaimanapun, pemilik tersebut kekal tertakluk kepada sekatan jualan yang dikenakan ke atas hartanah berkenaan. Bagi anda sebagai penjual, risiko ini berlaku selepas pindah milik selesai dan tidak menjejaskan transaksi anda.
Tidak semestinya. Hartanah komersial dan perindustrian mempunyai syarat berasingan yang berbeza mengikut negeri. Di Wilayah Persekutuan, harga belian minimum bagi hartanah komersial adalah RM1,000,000. Perlu diingat juga bahawa duti setem rata 8% hanya terpakai kepada hartanah kediaman, bukan hartanah komersial atau perindustrian.
Baca Selanjutnya:
- Harga Rumah Jual Semula KL Cecah RM1 Juta, Pasaran Malaysia Kekal Kuat
- Kenapa Pelabur Asing Membanjiri Pasaran Hartanah Malaysia Menerusi MM2H?
- Pasaran Hartanah Malaysia 2026: KL Cecah RM1 Juta (Analisis Data NAPIC & IQI)
Rujukan:
- Kerajaan Malaysia. (2020). Kanun Tanah Negara (Akta 828), Seksyen 433B. Pejabat Peguam Negara. Diperoleh daripada https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputaktap/20201015_828_BI_WJW015175%20National%20Land%20Code%20Act%20828%20(Pewartaan).pdf
- Kerajaan Malaysia. (2024). Akta Setem 1949 (Akta 378). Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia. Diperoleh daripada https://www.hasil.gov.my/media/hwdf2s3g/20240101-stamp-act-1949-act-378.pdf
- Kerajaan Malaysia. (2025). Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169), Jadual 4 dan Jadual 5. Pejabat Peguam Negara. Diperoleh daripada https://lom.agc.gov.my/ilims/upload/portal/akta/outputaktap/1982253_BI/Act%20169%20(Online%202025).pdf
- Dewan Negeri Selangor. (2021). Pemilikan hartanah oleh warga asing. Berdasarkan Pekeliling Pengarah Tanah dan Galian Selangor Bilangan 1/2014. Diperoleh daripada https://dewan.selangor.gov.my/question/pemilikan-hartanah-oleh-warga-asing/
- Pejabat Tanah dan Galian Kedah. (2024). Pekeliling PTG 24/33. Diperoleh daripada https://ptg.kedah.gov.my/wp-content/uploads/PEKELILING-PTG-PORTAL-24-33.pdf
- Pejabat Tanah dan Galian Perak. (2022). Pekeliling PTG Bilangan 12/2022. Diperoleh daripada https://ptg.perak.gov.my/portal/documents/20123/1849060/ptg12_2022.pdf
- Majlis Peguam Melaka. (2014). Seksyen 433B: Dasar pemilikan hartanah oleh warganegara asing. Diperoleh daripada https://malaccabar.org/wp-content/uploads/2014/04/s-433B-Dasar-Pemilikan-Hartanah-oleh-Warganegara-Asing.pdf
- Jabatan Ketua Menteri Sabah. (2022). Garis panduan perolehan hartanah oleh kepentingan asing di Negeri Sabah 2022. Diperoleh daripada https://skn.sabah.gov.my/dokumen/arahan/06.04.2022_-_GARIS_PANDUAN_PEROLEHAN_HARTANAH_OLEH_KEPENTINGAN_ASING_DI_NEGERI_SABAH_2022.pdf
- Malaysia My Second Home. (2026, Jun). Buying property. Laman Rasmi MM2H. Diperoleh daripada https://mm2h.com/buying-property/
- L Y Lu & Co. (2025, Mei). Complete guide: Foreigner buying property in Malaysia. Diperoleh daripada https://lylu.com.my/complete-guide-foreigner-buying-property-in-malaysia/
- iProperty. (2026, Feb). Foreigners buy property in Malaysia in 2026: What you must know before buying. Diperoleh daripada https://www.iproperty.com.my/guides/foreigners-buying-property-malaysia-complete-guide-12332
- PropertyGuru. (2026). RPGT tax Malaysia 2026: Complete guide to rates, exemptions, filing rules. Diperoleh daripada https://www.propertyguru.com.my/property-guides/all-about-real-property-gains-tax-rpgt-in-malaysia-9547
- RinggitPlus. (2025, 10 Okt). Budget 2026: Stamp duty exemptions extended for homebuyers. Diperoleh daripada https://ringgitplus.com/en/blog/budget-2026/budget-2026-stamp-duty-exemptions-extended-for-homebuyers.html
- IQI Global. (2026). MM2H Malaysia 2026: Pelabur asing membanjiri pasaran hartanah. IQI Blog. Diperoleh daripada https://iqiglobal.com/blog/bm/mm2h-malaysia-2026-pelabur-asing-hartanah/
- Juwai IQI. (2026). Laporan Pasaran Subjual Kediaman Malaysia Q1 2026. Diperoleh daripada https://iqiglobal.com/blog/bm/harga-rumah-jual-semula-malaysia/
