| TL;DR 2025年马来西亚国家房地产信息中心（NAPIC） 第三季度报告数据显示，大马房地产市场正处于“企稳调整”期。虽然房产交易量微跌了3.5%，但总交易额却飙升了12.5%，说明市场上的买家正在变得更富有且挑剔——大家都在买更贵的房子。对于买家来说，2.75%的隔夜政策利率（OPR） 是个大利好。不过要特别留意柔佛和吉隆坡的服务式公寓，因为这两区库存依然偏高。 |
打算购买人生中第一套房子，或者想在自己的投资组合里加购一套公寓，但搜寻资料中全是复杂的图表和数字，是不是感觉压力山大？
现在的市场确实有点让人捉摸不透：价格好像很稳，但到处又都在说有“滞销房”。2025年大马房地产市场是在涨还是跌？这又会如何影响接下来2026年的市场？
如果用逛超市来比喻，过去是看到就买，现在则是先算好预算，再挑真正需要的。市场不再靠情绪推动，而是回到更理性、也更成熟的状态。
在这篇文章里，让我们一同拆解NAPIC第三季度（Q3）报告的核心内容，用最简单的大白话和生活化的例子，更清楚2026年的房产投资规划该怎么做。
关键摘要：
- 价格相对“稳”：马来西亚房价指数 (MHPI) 仅微涨0.1%，目前平均房价约为RM494,384，让人不用担心明天房价突然暴涨。
- 买家在买“贵”货：虽然交易数量少了，但总金额多了12.5%，这表明大家都在追逐更高品质的房产。
- 利率变“便宜”了：OPR降至2.75%，这对房贷月供是个实实在在的减负。
- 注意“库存”雷区：未售出的服务式公寓主要集中在RM500k到RM100万的价格区间，尤其是在柔佛和吉隆坡区。
阅读内容：
1. 2025年NAPIC第三季度报告的成交数据说明了什么？
这可能是整份报告中最有趣，也最让人困惑的地方。
根据NAPIC第三季度报告，房产交易量下降了3.5%，也就是只完成了108,250宗交易。
你可能会想：“不是吧？这是市场很差的意思吗？没人买房了？”
但事情不能只看一面，虽说交易量下降，但交易总额反而上涨了12.5%，达到了RM643.9亿。
这是什么意思呢？这里就举个简单的例子：
| 假设小华以前是卖苹果的，去年他卖了 100 个普通苹果，每粒RM1，总收入也即是RM100。 今年，他只卖了90个苹果，但他卖的全是日本进口的高级苹果，每粒RM1.50，总收入反而变成了RM135。 |
这个例子就是现在的房产市场的情况：普通的、低质量的房产正在被淘汰，真正有价值的“高级苹果”正在被抢购。
这表明市场正在从“拼数量”转向“拼质量”。对于想要入场的买家来说，这也意味着在挑选房产时，不能只看价格，更是要看地段和品质。
2. 为什么“便宜”房反而难卖了？
如果我们把时间线拉长，对比2025年第一季度（Q1）到第三季度（Q3）的表现，你会发现一个更有趣的趋势：越便宜的房子，交易越冷淡；反而中高价位的房子，越卖越好。
一般我们都会以为经济放缓时，买家会转向更便宜的房子，但今年的数据却给了我们完全不同的答案。
i. 低于RM300,000：可负担房屋，压力最先显现
这一区间通常被视为“可负担房屋”，但从NAPIC第三季度报告的数据来看，市场热度明显下降，其中原因其实也不难理解。
生活成本持续上升，让这群买家的财务压力最直接，也最明显。贷款更难批、首期款更吃力，部分人只能选择暂缓，甚至放弃买房计划。
ii. RM300,001至RM100万：真正撑住市场的主力
相比之下，RM300,001至RM100万的房产依然是市场的中坚力量。
无论前几个季度市场如何波动，这个价位的需求始终稳定，甚至在第三季度还有所回升。
这说明，有能力的买家并没有消失，只是变得更理性了。他们依然愿意出手，但只会为真正值得的房子买单。
iii. 发展商“踩刹车”
从供应端来看，发展商也明显收紧了节奏。新项目的开工数量并没有出现大幅增长，反而保持在较为克制的水平。
这种“慢下来”的做法，有助于避免市场被过多卖不掉的房子拖累，对整体市场健康反而是加分项。
为了让数据更容易理解，让我们将NAPIC的统计整理成以下对比表：
| 价格区间 | 2025年第一季度（Q1） | 2025年第二季度（Q2） | 2025年第三季度（Q3） |
|---|---|---|---|
| 低于RM300k | 活跃 | 放缓 | 明显下滑 |
| RM300k – RM500k | 稳定 | 稳定 | 基本持平 |
| RM500k – RM100万 | 有选择性 | 增加 | 持续增长 |
| 高于RM100万 | 极少 | 极少 | 极度挑剔 |
2025年Q1至Q3不同价格区间交易活跃度对比（来源：NAPIC报告及本地数据分析 ）
这个表格传递的信息很明确：如果你现在手里有RM50至80万的预算，你其实是这个市场最受欢迎的买家。你有最大的选择权，也有最强的议价能力。
3. 2025年大马房价还在涨吗？
大家最关心的问题无非就是：现在的房子贵不贵？
NAPIC第三季度报告显示，马来西亚房价指数 (MHPI) 来到了229.1点，年增长率只有区区的 0.1%。这意味着房价几乎是“躺平”的。
- 有地住宅（排屋）：依然是很多人的心头好，尤其是双层排屋，需求稳定。
- 高楼住宅（公寓等）：表现稍微有些分化，高端和中端有市场，但设计老旧的房产就很难有市场了。
这里值得一提的是，并不是全马房产都在上涨或下跌。以下就用表格显示几个主要州属的房产价格变化。
| 州属 | 价格趋势 | 市场点评 |
|---|---|---|
| 玻璃市 | +7.2% | 当地缺乏可负担的有地房产，刚需把价格推高了。 |
| 柔佛 | +5.7% | 柔新捷运 (RTS) 和柔新经济特区 (JS-SEZ) 的利好还在发酵，带动了整个人气。 |
| 吉兰丹 | +5.6% | 本地强劲的自住需求。 |
| 雪兰莪 | 0.0% | 没什么变化，非常平稳。 |
| 吉隆坡 | -4.3% | 吉隆坡的高楼尤其是公寓供应实在太多了，价格出现了回调修正。 |
主要州属房价趋势红黑榜 （NAPIC Q3报告及本地数据分析 ）
4. 所谓“滞销房”都在大马哪些州属？
如果把话题拉回到现实一点，想买房的朋友要特别留意滞销重灾区。
这些地方，往往就是买房最容易踩坑的区域。
根据2025年NAPIC第三季度报告，大马目前已完工但仍未售出的住宅单位已经上升至28,672个。
而服务式公寓的情况更严峻，还有17,892个单位仍未售出，成为市场中最需要谨慎对待的部分。
那这些滞销房主要集中在哪些地区？
i. 柔佛（Johor）
滞销的服务式公寓高达9,018套。这并不全是坏消息，对懂得谈条件的买家来说，反而是争取更好价格的机会。
ii. 吉隆坡（Kuala Lumpur）
滞销主要集中在高端公寓，大约4,687套，需求明显放缓。
iii. 霹雳（Perak）
滞销问题多出现在人口外流的小城镇，长期需求支撑不足。
一个值得注意的细节是，大约60%的滞销单位价格介于RM500,001至RM100万之间。
这一现象对买家意味着什么？其实这也就是反映出一个现实问题：
市场上出现了不少价格不上不下的产品，不是买家真正想要的类型，或者已经超出部分买家的负担能力。
如果你正在关注这些地区，尤其是大马高楼或商业型房产，建议不要只看示范单位。晚上到现场看看亮灯率，往往比任何销售说辞都来得诚实。
5. 2026年是进场买房的好时机吗？
看完这么多数据，你可能会问：“既然有好有坏，2026年到底该不该买房？”
基于NAPIC官方和各大机构的预测，这里有几个关键的风向标：
i. OPR下调是强心剂：
央行（Bank Negara Malaysia）将OPR调低至2.75%直接降低了借贷成本。这是自2020年以来的一个重要低位，对于首购族来说，月供压力小了不少。
ii. 工业地产是黑马：
别只盯着住宅。数据中心和物流仓储在第三季度表现非常亮眼，尤其是非住宅产业贷款大增7.6%。对于想要做投资的你，这可能比买公寓收租更稳。
iii. 2026财案利好：
2026年财政预算案中针对首购族的印花税豁免延期，以及高达RM200亿的房屋信贷担保（SJKP），都在托底市场。
总的来说，2026年大概率不会是一个房价暴涨的年份，而是一个“去库存、提品质”的年份。
希望这篇深入浅出的分析能帮你看懂NAPIC第三季度报告中一堆复杂的数据。
无论市场怎么变，房子始终是给人住的，住得舒服、负担得起，才是硬道理。
祝大家在2026年都能买到心仪的那个“家”！
常见问题（FAQ）：
1. 根据2025年NAPIC第三季度报告，大马房价是什么情况？
大马房价整体保持稳定，马来西亚房价指数 (MHPI) 微涨0.1%至229.1点。虽然涨幅不大，但这标志着市场并未出现泡沫破裂的现象，而是处于健康的调整期。
2. 2026年在大马投资房产合适吗？
这就取决于个人的投资策略。由于OPR降至2.75%，且政府推出多项利好政策，目前大马房地产市场对于长期持有者和刚需买家是友好的。特别是柔佛的工业地产和吉隆坡核心区域的优质资产，依然具备增值潜力。
3. 为什么服务式公寓的滞销水平一直在上升？
根据NAPIC第三季度报告的数据，这个问题的主要原因是前几年的过度开发，加上产品定位（价格多在RM50万至RM100万）与本地人的可负担能力脱节。其中柔佛和吉隆坡是主要重灾区。
4. 2026年去哪里找大马房产的投资机会？
大马工业房产需求增长强劲，尤其是受数据中心驱动的柔佛和雪兰莪区域。此外，位于成熟社区、拥有良好公共交通连接的有地住宅也是稳健的选择。
5. NAPIC第三季度报告数据对首购族意味着什么？
这是一个进场的窗口期。OPR不仅降低了，政府还通过SJKP和印花税豁免来降低门槛。再加上目前市场是“买方市场”，发展商急于清库存，首购族能谈到很多优惠。
6. 进入2026年，大马房地产趋势会有什么转变？
专家预测市场将从“追求数量”转向“追求质量”。大马房产供需失衡的情况将随着新项目减少发布而慢慢缓解。大家会更看重拥有绿色认证、智能设施和位于经济走廊（例如柔新经济特区JS-SEZ）的房产。
如果你已经开始为2026年的买房投资计划做准备，却还不确定第一步该从哪里下手？
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参考文献：
- Bunyan, J. (2025, November 14). Malaysia’s property market posts moderate Q3 growth despite cautious sentiment. Malay Mail. 摘自https://www.malaymail.com/news/malaysia/2025/11/14/malaysias-property-market-posts-moderate-q3-growth-despite-cautious-sentiment/198323#google_vignette
- Chin, W. L. (2025, November 4). JLL Malaysia: Property market remains resilient with strategic initiatives set to stimulate demand. The Edge Malaysia. 摘自https://theedgemalaysia.com/node/777482
- Najmin, N. (2025, December 20). Changing landscape of Malaysia’s property market: What 2026 holds?. BusinessToday. 摘自https://www.businesstoday.com.my/2025/12/20/malaysia-property-outlook-2026-infrastructure-to-reshape-demand-as-buyers-get-selective/
- National Property Information Centre. (2025). Property market Q3 2025 snapshots [PDF slides]. Valuation and Property Services Department (JPPH). 摘自https://www.jpph.gov.my/myebook/V1/ebook/Snapshot_Q3_2025/#page=1
- PropertyGenie. (2025). NAPIC Q3 2025: Malaysia property market report & trends for homebuyers and investors. PropertyGenie. 摘自https://www.propertygenie.com.my/insider-guide/napic-q3-2025-malaysia-property-market-report-trends-for-homebuyers-and-investors-EDbtihPQDE59kp2E3vo68F#google_vignette
- Sin Chew Daily. (2025, December 12). 政策基建多重利好 产业市场明年向阳 [Policy and infrastructure benefits: Property market outlook positive next year]. Sin Chew Daily. 摘自https://www.sinchew.com.my/news/20251212/finance/7105866
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