部分内容摘自亿达法务办事处负责人陈佐彬在2025年居外IQI国际峰会上的演讲：“推动贸易、人才和投资：柔新经济特区（JS-SEZ）如何塑造世界新经济”。
| TL;DR 柔新经济特区（JS-SEZ）正把柔佛与新加坡进行深度连接，打造一个跨境协作、优势互补的经济超级区。随着柔新捷运（RTS）、税务优惠、企业跨境政策与人才自由流动的全面推进，柔佛已成为东南亚最受瞩目的新兴投资热点。大量外资涌入、高科技产业布局与人口增长正推高当地房产需求，核心区价格继续上涨，第二层区域更因高性价比而备受关注。对投资者而言，现在正是布局柔佛房市、抢占红利的黄金时机。 |
想象一下，两个主权国家之间的往来不再被传统边境所束缚，而是有着像欧盟内部国家般更为顺畅、或如香港深圳之间般实现高度协同的经济生活圈。
这样的跨境互联模式，正随着柔新经济特区（JS-SEZ）的推进，首次在东南亚逐步成形。
JS-SEZ 的愿景不仅着重于推动马来西亚柔佛与新加坡双边的经济，更重要的是，它作为区域级战略布局，被寄予提升东南亚整体竞争力、促进跨境流动性与强化产业协同的使命。
正如亿达法务办事处（Chur Associates）负责人陈佐彬（Chris Tan）在2025年居外IQI国际峰会中的演讲中所指出，JS-SEZ 的建立象征着两国迈向更深层次的一体化合作，并有潜力为整个区域注入新一波经济增长动力。
然而，在这场跨国级的经济升级浪潮中，究竟有哪些黄金机遇将率先在柔佛显现？又有哪些领域、产业与区域，将成为这场大趋势下最值得关注的焦点？
关键摘要：
1. 柔新经济特区（JS-SEZ）通过政策、交通与跨境制度改革，将柔佛与新加坡形成“两个核心城市、一个经济体”的新增长圈。
2. JS-SEZ以优势互补为核心：新加坡负责科技与资本，柔佛提供土地、劳动力与成本优势，让企业能实现“新加坡研发、柔佛生产”的高效模式。
3. 大规模外资、税务优惠、数字支付整合与跨境人才制度，使柔佛成为东南亚最具潜力的投资热点，吸引科技、数据中心、制造业等重点产业持续布局。
4. RTS、JS-SEZ政策和产业发展共同推高柔佛房市需求；核心区房价持续上涨，而第二层区域因性价比高与宜居度更佳，正成为投资者的新目标区。
阅读内容：
1. 什么是柔新经济特区（JS-SEZ）？
柔新经济特区并不是单纯把柔佛和新加坡连接起来，而是通过一系列政策、基础设施与跨境改革，把两地的优势深度整合，形成一个共同运作、互补发展的经济圈。
简单来说，这个经济特区就是让柔佛与新加坡变成“不同国家但像同一经济区”一样协作。
柔新经济特区的目的很明确：
- 加速柔佛的经济成长
- 把南部经济带升级成区域级的新经济中心
而它的长期愿景则是打造一个能与国际竞争、甚至成为大马下一个增长引擎的超级经济圈。
其中，柔新经济特区涵盖的柔佛9大旗舰区包括：
- 新山（Johor Bahru）
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）
- 丹绒柏勒巴斯（Tanjung Pelepas）
- 丹绒宾（Tanjung Bin）
- 巴西古当（Pasir Gudang）
- 士乃-士古来（Senai-Skudai）
- 士年纳（Sedenak）
- 森林城市（Forest City）
- 边佳兰石油综合中心（PIPC，Pengerang Integrated Petroleum Complex）
- 迪沙鲁（Desaru）
i. 经济特区的重要影响
陈佐彬认为，经济特区长期以来一直是发展中国家经济增长的关键催化剂。
然而，如今经济特区的演变更加复杂，它们不再局限于地理边界，而是开始涉足全球数字领域。
那么为何经济特区如此重要？
- 提供特殊法规和税收优惠以吸引外资
- 通过精简的行政体系简化企业审批和运营流程
- 打造自由贸易生态系统，促进创新并创造新的就业机会
举个现有例子，香港-深圳经济特区等模式已证明了融合两种不同经济体系的有效性。
而如今，世界正在见证区块链和元宇宙领域新型“虚拟经济特区（Virtual SEZs）”的涌现，在这些区域，数字资产可以根据其自身的法律进行所有权和交易。
陈佐彬将这种方法描述为“蓝海战略（Blue Ocean）”，即在传统边界之外开辟的全新经济空间。
通过这一战略，各国和企业可以创造更多创新性的投资机会，拓展技术创新，并构建一个包容且充满活力的无国界经济体。
2. 柔佛和新加坡如何融合成为“柔新经济特区”？
柔佛和新加坡逐渐成为亚洲现代经济一体化的典范。
在“两国一体制”的理念下，两国携手合作，促进贸易、投资和劳动力的流动。
i. 交通与通关一体化：缩短物理距离
融合的第一步，就是让人流与物流更快穿梭两地。
其中的关键措施包括：
- 柔新捷运（RTS）：开通后每天可载送 36 万人，通勤时间从 1 小时缩短到 5 分钟，有望缓解边境拥堵；且将在2027年1月1日开跑。
- 设立专属 SEZ 通关通道：更快速的边检，减少堵车与排队时间（尤其针对每日通勤者）
- 探索自动化与数字化通关，例如面部识别、无纸化过境。
ii. 经济政策互补：新加坡有科技，柔佛有空间
柔新经济特区的核心就是“优势互补”。
在结合两国的强项及贡献下，柔新经济特区也由此充分发展了潜力：
| 马来西亚（柔佛） | 新加坡 |
| 更庞大的土地与工业空间 | 科技研发 |
| 较低的经营成本 | 高端制造 |
| 更大规模的劳动力 | 区域总部 |
| 房产与生活成本优势 | 全球资金与创新生态 |
柔新经济特区能让企业实现“两全其美”的景象：即研发在新加坡、生产在柔佛，成本更低，效率更高。
iii. 企业跨境便利制度：真正的“双边通用”机制
柔新正在共同制定一套让企业更容易跨境运作的系统，其中包括：
- 加速企业注册与执照审批
- 简化跨境投资手续
- 为企业提供税务优惠与双边激励
- 推动绿色科技、数码经济、先进制造业等重点产业合作
- 未来企业可以“一次申请、两地运营”，大幅降低制度障碍
iv. 人才跨境流动：真正实现“住 A 国，赚 B 国”的模式
融合的重要一环是让柔新实现人才自由流动。
其中政策方向包括：
- 为跨境员工提供优先通关
- 审视更灵活的跨境就业制度
- 鼓励新马共享人才资源
- 让高技能人才更容易在两地来回工作
这不仅解决新加坡的人才不足问题，也为柔佛居民创造更高薪机会。
同时，结合以上交通的改善，这让“住柔佛、赚新币”成为可行的生活方式。
v. 共同打造国际级产业走廊
JS-SEZ 的愿景并非只是打造一个工业区，而是形成类似国际经济走廊般的高价值增长区域，例如：
- 大湾区（珠港澳）
- 深圳—香港科技带
也就是说，柔佛和新加坡未来更像“两个核心城市、一个经济体”。
3. 柔新经济特区的投资机会与优惠政策，你绝对不想错过！
柔新经济特区虽然还在早期建设阶段，但它对柔佛经济的影响已经相当显著。
截至2025年10月，柔佛在数据中心、医疗保健、物流与先进制造业带动下，已吸引 RM371亿投资；另外还有RM400亿至RM500亿处于早期阶段的投资在陆续到来，为柔佛的长期成长奠定了强大基础。
柔新经济特区吸引的投资投资亮点包括：
| 项目 | 数值 |
| 已批准投资总额 | RM371亿 |
| 已计划的追加投资 | RM400亿至RM500亿 |
| 已批准的家族办公室 | 6家（2家国际，4家马来西亚） |
| 家族办公室（SFO）资产目标 | 于2026年达到RM20亿 |
| 主要优惠政策 | 5%的企业所得税，人工智能和航空航天领域15年优惠政策 |
| 重点行业 | 数据中心、医疗保健、物流、高科技制造业 |
同时，家族办公室（SFO）计划也是柔新经济特区的重点关注领域之一，主要原因也是因为能吸引全球财富管理机构在柔新经济特区开展业务。
这样的计划不仅能引入国际资本，还有助于引导资金投入柔佛州的基础设施和工业发展项目。
i. 柔新经济特区无现金交易
在柔佛州经济特区的建设过程中，微信支付和支付宝等数字支付系统支持柔佛州和新加坡之间的无现金交易。
在香港和深圳，微信支付和支付宝等数字支付系统的整合已成功加强了跨境生态系统。
而对于柔新经济特区而言，Visa、万事达（Mastercard）、Grab支付（GrabPay）和Touch ‘n Go等现有系统可在两国无缝运行，无需开发新版本即可简化日常交易。
此外，一站式投资中心的设立也得以加快项目审批流程并协调各政府机构的工作。
这也就进一步巩固了柔新经济特区的声誉，是个投资者友好、现代化和高效投资目的地。
4. 人才、创新与东盟未来增长的关键引擎
柔新经济特区真正优势不仅在于其基础设施，更在于其驱动创新的人力资本。
陈佐彬强调，未来的竞争力将取决于能否吸引并留住能够在两国经济之间自由流动的高技能人才。
柔新经济特区的人才发展举措如下：
- 为吸引优秀人才，提供RM4000至RM5000的优厚起薪。
- 建立双向签证和工作许可制度，促进技能人才流动。
- 采用数字化预注册和二维码技术，加快边境通关速度。
- 重点发展人工智能、航空航天、医疗保健和先进技术等高技能行业。
马来西亚和新加坡在文化和语言上的相似性也有助于劳动力融合，使柔新经济特区成为一个融合多元技能和文化的经济模式。
这也有助于构建一个一体化、协作型的区域人才生态系统。
5. 柔新经济特区如何影响柔佛房市？
柔佛经济特区将对两国房地产市场产生深远的影响。
如果两国全力推进该项目，柔佛的GDP增长率有望达到0.5%至0.9%，短期内贡献高达RM200亿，长期来看甚至可能超过RM300亿至RM500亿。
这一经济增长与国际货币基金组织（IMF）的预测相符。IMF预计，到2025年，马来西亚的GDP将达到RM2.245万亿，主要得益于大量外国直接投资，尤其是来自中国和美国的投资。
随着需求的增长，柔佛州住宅房产过剩情况可能会减少，这将为业主带来房产价值上涨的机会。
6. 我该在柔佛哪里做房产投资？
在柔新经济特区范围内，最受瞩目的区域无疑是靠近柔新捷运（RTS）站的新山市中心。
这里的房价已大幅攀升，每平方英尺介于 RM1100 至 RM1500，不少项目更配备完善的设施与高质量物业管理，价格也因此水涨船高。
不过，过高的入场价也让许多投资者却步。
因此专家普遍建议，若预算有限，可以优先关注新山市中心以外但仍属核心范围的区域，这里的房价每平方英尺大约 RM900 至 RM1000，相对更合理，也具备明显升值空间。
若遇到每平方英尺低于 RM800 的项目，更是难得的“捡漏”机会。
另一条明智策略是将目光放在第二层区域，例如丹加湾（Danga Bay）、彩虹花园（Taman Pelangi）、圣淘沙花园（Taman Sentosa）、地不佬（Tebrau）和柏玛斯再也（Permas Jaya）。
虽然许多人偏好靠近新加坡的地段，但这些第二层区域其实更适合长期生活，不仅更宽敞宜居，也更少拥堵，更容易找到高性价比项目。
在这篇文章中，我们也为你精挑细选了数个柔佛新山值得重点关注的优质发展项目，为你的下一步投资提供更清晰方向。
把握柔佛房市的黄金机遇
柔佛凭借优越的地理位置、紧邻新加坡的优势，再加上柔新经济特区的推进与快速发展的科技基础设施，正逐步成为房地产投资者瞩目的下一片黄金市场。
这也意味着当地住宅物业的需求会持续上升，尤其是在价格仍具吸引力、发展潜力强劲的当下，无疑是入场布局的最佳时机。
若你正在寻找兼具价格优势、成长动力与实际需求支撑的投资目的地，柔佛绝对是值得重点考虑的选择。越早行动的人，越有机会抢下最大红利。
常见问题（FAQ）：
1. 柔新经济特区是什么？
柔新经济特区是通过一系列政策、基础设施与跨境改革，把两地的优势深度整合，形成一个共同运作、互补发展的经济圈。
2. 柔新经济特区里什么行业会增长得最快？
信息技术、物流、高科技制造业、医疗保健和绿色能源等行业属于高潜力产业，也预计成为该区域增长的主要驱动力。
3. 外国人可以在柔新经济特区工作吗？
可以。马来西亚和新加坡双方的合作、签证和投资法规也旨在对外国投资者友好，并简化审批流程。
4. 柔新经济特区和伊斯干达经济特区得区别在哪里？
这两者最大的不同在于定位。依斯干达偏向“发展土地、建基础设施、做长期规划”，重点是城市发展；而JS-SEZ则是“直接推动经济”，用政策、税务、人才和企业带动即时增长。前者是打造区域，后者是激活产业，两者的方向完全不同，也让JS-SEZ更加贴近新加坡、更加国际化。
5. 为什么说柔新经济特区为房地产中介带来机遇？
不断增长的投资和跨境劳动力流动将增加对租赁房屋、办公楼和住宅物业的需求。这也就为房地产中介拓展人脉、开拓新客户市场提供了巨大的机会。
想在柔佛投资房产，却不确定该选择哪个区域最适合自己？
欢迎联系 IQI 柔佛团队，让专业房地产中介根据你的预算与需求，为你筛选最优地段与项目，协助你顺利布局柔佛房市，把握这难得的黄金机会！
延伸阅读：
