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迈入7月，马来西亚迎来了多项重大政策的正式执行，其中最受关注的包括TNB电费新机制以及销售与服务税（Sales and Service Tax, SST）制度的调整。
其中SST制度的调整，重点更是在销售税（Sales Tax）税率的提升和服务税（Service Tax） 征税范围的扩大。
7月SST税率的调整引发了广泛关注，许多人都在讨论其对日常生活的影响。
而房地产行业同样不可置身事外，毕竟“住”的层面与房地产息息相关。
那么，这项税务改革究竟如何波及房地产这个领域呢？
1. 7月SST新规概述
在探讨SST如何影响房地产行业之前，不妨先了解7月份SST调整背后的政策动因，并快速看一看哪些行业已被纳入最新的SST征税范围。
从7月的第一天开始推行的新政策其实就取自2024年10月18日公布的《2025年财政预算案》。
7月SST制度的调整就旨在扩大税收基础、改善税务架构，同时确保不增加大多数民众的生活负担，以强化国家财政与社会保障体系。
此次SST的调整聚焦于两大核心方向：
– 重新检视并调整部分商品的销售税（Sales Tax）税率
– 将服务税（Service Tax）的征税范围扩展至5个全新增设的行业领域
销售税调整重点：
维持税率的商品：
i. 维持0%销售税的商品（不征税）：
- 肉类：鸡、牛、羊、鱼
- 海鲜类：虾、章鱼
- 蔬果类：本地水果
- 谷梁与面制品类：米、大麦、燕麦、小麦、面粉、白面包、意大利面、米粉、面、快熟面
- 加工食品与调味类：沙丁鱼罐头、糖、盐、食用油、牛奶
- 医疗与保健类：药品、医疗设备
- 纸制品与阅读类：书籍、期刊、报纸
- 宠物用品：宠物食品
- 其他（基础建设/农业类）：建筑基本原料（水泥、石头、沙）、农业投入品
ii. 维持5%销售税的商品：
- 鲍鱼
- 龙虾
- 藜麦
- 起司
- 果酱
- 智能手机
iii. 维持10%销售税的商品
- 鱼子酱
- 鱼翅
- 酒精饮料
- 香烟和雪茄
- 皮革制品
提高税率的商品：
i. 调高至5%销售税：
- 帝王蟹
- 三文鱼和鳕鱼
- 松露
- 进口水果（除了草莓和橙）
- 精油
- 丝绸布料
- 工业机械设备
ii. 调高至10%销售税：
- 钨废料
- 竞争型自行车
- 古董手绘画
服务税的调整则是增添了5个领域的征税，当中包括：
i. 建筑工程服务（税率：6%）
注册条件：提供基础设施建设、商业建筑、工业建筑的所有建筑工程服务
征税门槛：过去12个月该服务总收入达RM1,500,000
豁免条件：住宅建筑、住宅相关设施、B2B服务、不可审查的合同从生效日期起享有12个月的豁免期
ii. 金融服务（税率: 8%）
注册条件：提供以费用或佣金为基础的金融服务
征税门槛：过去12个月该服务总收入达 RM1,000,000
豁免条件：基本银行服务、伊斯兰金融利息/利润、外汇和资本市场利润、本地汇出，境外汇款手续费、保险/回教保险代理费等
iii. 租赁服务（税率: 8%）
征税门槛：过去12个月该服务总收入达 RM1,000,000
豁免条件：住宅、阅读材料、融资租赁、海外有形资产租赁、中小型企业（PMKS）租户、B2B、集团减免、不可审查的合同从生效日期起享有12个月的豁免期
iv. 教育服务
a. 学前教育、私人小学和中学（税率6%）
征税门槛：年学费超过RM60,000的学前、小学、中学学生
豁免条件：持有残疾卡的大马公民
b. 高等教育和语言中心（税率6%）
征税门槛：非大马公民学生的高等教育
豁免条件：大马公民
v. 医疗护理服务（税率6%）
征税门槛：过去12个月内总值达RM1,500,000
征税对象：非大马公民、传统与辅助医疗、联合健康服务 (如物理治疗)
豁免条件：大马公民
2. 房地产行业受影响的环节
我们不妨从与房地产相关的征税范围开始，一一简单梳理与分析当中的影响。
i. 建筑与工程服务
我们先从房地产的根基，也就是建筑与工程服务开始说起。如上述，在7月SST的新政策中，此类服务被纳入征税范围，需缴纳6%的服务税。
虽然住宅建筑及公共设施被明确豁免服务税，但商用、工业及部分基础设施项目则需缴税。
而在服务税落实后，发展商的建设成本随之上升，不仅压缩利润空间，也有可能将成本转嫁至最终售价。
此外，商用与工业建筑的业主或经营方，在面对建筑和运营成本上升时，可能会提高商品或服务价格以维持回报率。
简单来说，7月SST的调动会影响开发商的成本，这种连锁反应最终将波及消费者，特别是间接影响了买者或相关服务的使用者，形成完整的影响链。
ii. 租赁服务
根据2025年7月起执行的SST改革，商业租赁服务被纳入8%服务税的征税范围。
虽然住宅类物业（如公寓、排屋等的租赁）依然享有豁免权，但其他商业性质的物业如办公大楼、零售商铺、商场单位、仓库等均需缴付服务税。
这项政策对房地产投资者与商业租户而言形成了明显的双重成本压力。
对投资者而言，他们在购买商业物业后，若选择出租经营，需将租金收入纳入服务税计算范畴。
一旦年收入超过SST门槛（RM1,000,000），就必须注册并征收8%的服务税，这不仅增加了税务合规负担，也压缩了投资回报率。
另一方面，商用租户如初创企业、零售店、中小企业在租赁空间时将直接面对成本上涨，因为8%的服务税很可能会由发展商或物业业主转嫁至他们身上。
这将造成营运成本上升，进而可能迫使他们调涨商品或服务价格，最终连带影响消费者。
此外，由于商业物业的买卖本身常涉及装修、设计、中介等服务（这些服务本身也征税），从购买到出租的每一个环节都可能产生“叠加征税”，进一步加剧税务链的累积效应。
iii. 金融服务
买房贷款的本金与利息部分并不受到SST影响，但贷款过程中涉及的处理费、估价费、法律文件费及金融顾问咨询费，因属于金融服务范畴，已纳入SST 8%扩征范围，成本可能随之增加。
与此同时，房产开发商与商业地产投资者在融资安排、资本管理、财务咨询等环节也将承担更高的税务负担，间接推高项目整体开支。
因此，买家应主动向中介或银行了解贷款相关费用中哪些需缴SST；而发展商与投资者则应在项目预算中纳入税务考量，并与专业顾问合作，优化资金安排，以应对SST带来的额外成本压力。
3. 住宅房地产不被7月SST的调整所影响？
住宅相关的房地产并未被直接描述在此次7月SST的新调整中有所影响，住宅销售和出租房仍是零税率，完全豁免于8%的SST。
这并不意味着住宅房地产完全不受影响，部分间接费用和金融相关环节依然涉及SST。
虽然房贷利息本身不征税，但贷款过程中的行政费用、文件处理费等，已纳入8%服务税范围。
此外，房地产交易中常见的专业服务，如法律、估价、代理及顾问服务，早已属于SST课税项目。
居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）也提醒，租户可考虑选择全包式租赁单位或与业主协商固定租赁成本，以减轻SST带来的额外负担。
值得注意的是，长期住宅租赁仍获SST豁免，但短期租赁（少于1个月），如通过Airbnb等平台预订的住宿服务，将需缴纳8%服务税。
此外，房产管理及相关管道维护等服务也纳入征税范围，尽管预计这类服务的整体成本只会小幅上涨，仍需购房者与投资者规划应对。
4. 房地产业内人士该如何应对7月SST的更新政策？
i. 发展商
由于专业服务、物流服务以及建筑相关成本均被纳入征税范围，整体开发支出可能上升。
因此，对发展商而言，灵活调整合同定价机制将成为关键。
由于建筑与专业服务等环节被纳入征税范围，整体开发成本上涨已在预料范围内。
发展商可通过优化缩小项目规模、采用更高效的施工技术，甚至延后项目推介时间，以减轻初期投入压力。
此外，未来在与承包商、供应商签署合同时，也需纳入SST成本考量，避免利润空间被进一步压缩。
ii. 投资者
对于商业投资者，需要警惕的是成本转嫁效应。
随着租赁服务需征收8%服务税，部分发展商可能将税负转嫁至租户或买家身上，进而影响单位的吸引力与回报率。
因此，投资者在评估商业物业时，不仅要看地段和租金潜力，更要将SST带来的长期营运成本纳入财务模型中。
iii. 房地产中介 / 顾问
对于房地产中介与交易顾问来说，他们的角色将变得更重要。
他们必须清楚掌握SST改革下的新征税范围，协助买卖双方明确各自承担的税务责任，并在交易前期提供合理建议与成本预测，助力客户规避不必要的支出或税务纠纷。
iv. 企业租户
至于企业租户，尤其是中小型企业，需要重新评估自身的租赁成本与长期商业计划。
面对租金上涨压力，企业可考虑与业主谈判锁定税前租金，或评估搬迁至成本更合理的地段。
同时，租户也需评估整体营运成本在SST实施后的变化，确保业务模式仍具可持续性。
尽管整体上来说，房地产行业并非SST的直接征税对象，但在建筑、专业服务与租赁等关键环节的税负传导下，企业将面临 “间接成本上升” 的现实挑战。
房地产企业唯有加强合规管理、优化财务规划，并持续追踪税务政策更新，主动布局更高效的运营策略，才能在7月新执行SST制度下稳住成本、维持竞争优势。
常见问题（FAQ）：
1. 租金有SST吗？
住宅租金仍获SST豁免，但商业物业租金已被纳入2025年7月起实施的SST征税范围，税率为8%。若12个月内商用租金收入达到RM500,000，业主需注册为SST Group K 类别纳税人，并依法开具合规发票、提交SST-02表格，相关记录也必须保存至少7年以备查。
2. SST怎么算？
如何计算销售与服务税（SST）？可以依据以下公式简单计算：
销售税（Sales Tax） = 应税商品价值 × 税率（5% 或 10%）
服务税（Service Tax） = 应税服务金额 × 税率（6% 或 8%）
但具体还需依据实际税率及项目类型进行计算。
3. 买房有SST吗？
依据7月SST的新政策下，住宅房产的购买是豁免SST的，这包括了在商业地契下的服务式公寓，只要其主要用途是住宅。
7月SST虽未直接影响住宅房产，但金融方面的间接成本仍然可能波及。让我们专业的房产中介协助你掌握相关税务重点，安心置业，精准选房！
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