花了一笔巨额买下梦想中的房子,虽然实现了多年的心愿,却也意味着背负着数十万的房贷利息。
与其为了还债而精打细算,不如考虑房贷再融资(refinance),通过合理的财务管理来优化现金流,从而减少对金钱的焦虑。
在你正式决定是否要进行房贷再融资前,先来了解它的运作方式吧!
1. 什么是房贷再融资?
简单来说,房贷再融资(Refinance)就是终止目前的银行房贷,并以新的贷款条件向原有银行或其他银行申请一笔新的贷款。
再融资通常用于获得更低的利率、延长或缩短贷款期限,或者将原来的浮动利率转为固定利率。
此外,借贷人也可以通过再融资从房屋的增值部分提取现金,用于其他用途。
这个方法能够帮助借贷人降低每月还款额或加快还清贷款的速度,但也可能涉及额外费用和手续费,因此需谨慎考虑是否适合。
2. 房贷再融资的类型
普遍上,房贷再融资的类型有三种,分别是利率和期限再融资、套现再融资和存现再融资。它们各自满足不同的需求。
- 利率和期限再融资(Rate and Term Refinancing)
使用“利率和期限再融资”方案,可以让你以相同的贷款数额,获得更好的房贷利率。
这种再融资特别适合在房贷利率大幅下降时进行,只要抓准时机,你仍有机会以更低利率还清贷款。
打个比方,马来西亚国家银行在今天将隔夜政策利率(OPR)从3%调整至1.75%。随之而来,与隔夜利率紧密相关的房贷利率也会下降。
尽管当前房贷利率降低了,但这并不意味着你已签订的房贷利率会自动调整。
- 如果你想从中受惠,应该选择“利率和期限再融资”。这样,银行会取消你原有的贷款协议,并使用当前较低利率的新贷款协议来替代。
- 假设你之前申请的房贷固定利率为 6%,而当前利率降至 4%,通过再融资,你每年可以节省 2% 的利息支出。
虽然这类型的再融资方案无法直接套现或整合债务,但是它将通过降低每月还额,减轻你的财务负担!
- 套现再融资(Cash Out Refinancing)
套现再融资,顾名思义,就是完成再融资后还能额外获得现金。因此,有现金支出需求的借贷人都偏好选择这种方案进行再融资。
只要你名下有房地产,通过套现再融资,你就可以向银行借取高达当前房产价值90%的资金。
得到这笔资金后,你可以利用它来还清你剩余的房贷利息。除此之外,你也可以拿来购买新房子或是把高利息的其他债务还清。
例如,10年前你以RM400,000买下一间房子,如今房子价值增至RM900,000。通过套现再融资方案,你最多可以将 RM900,000 的 90% 作为借贷金额,也就是RM810,000。
前提是,这可能会让你付上更多的利息!
- 根据你原先的贷款协议,需要还的利息是RM400,000的90% = RM360,000
- 现在,你的贷款金额是RM900,000的90% = RM810,000
- 假设你的新贷款期限和利率与原先相同,那么由于贷款金额增加,你需要偿还的总利息也会相应增加。
每个月的利息支付也会因此上涨。
毕竟这存在一定的财务风险,建议先咨询你的财务规划师,以避免背负更沉重的经济负担。
- 存现再融资(Cash in Refinancing)
与前两种再融资类型相比,进行存现再融资贷款(Cash-in Refinance)并非为了获得更低的利率或缓解现金流压力。
相反,它适合那些拥有额外储蓄的借贷人,通过增加首付款,提前还贷,缩小贷款规模,以此获得更低的利率或加快房屋贷款的还清进度。
比如说,你的房屋价值是RM400,000,而还未还清的房屋贷款为RM300,000。
- 通过存现再融资,你可以将额外的储蓄(RM50,000)用于增加首付款。
- 新的贷款金额将减少至RM250,000(RM300,000 – RM50,000 = RM250,000)。
- 贷款金额减少后,贷款利息也会相应降低,从而为你节省一笔利息支出。
因此, “存现再融资”和“套现再融资”是两种相反的房贷再融资方式。
套现再融资是借助当前的房屋净值拿出现金,并申请更高的贷款;而存现再融资则是让手头资金充裕的借贷者投入更多现金,申请较小的贷款。
3. 房贷再融资有哪些好处?
相信还是会有人疑问,乖乖地还完房贷不好吗?为什么要费心将房贷再融资呢?
实际上,选择合适的房贷再融资方案和时机,确实可以为屋主带来更多经济上的好处!
- 增加备用金
使用套现再融资取得的现金可以让你在多个方面灵活应用。
无论是偿还子女的教育费、购买新房、装修现有房产,还是作为生意资本,都能为你的财务需求提供更多灵活性。
然而,如果你打算将这笔资金用于购买新房并出租,可能需要再三考虑。
原因在于,如果新房的租赁过程不顺利,导致一段时间内无法获得租金收入,那你可能会面临同时偿还两项贷款的压力。
所以,即便拥有了这笔资金,也并不意味着你可以随意挥霍。找到正确的使用方式,才是实现财务目标的关键!
- 降低贷款利率
房屋贷款的利率可能会随着时间的推移发生变化。如果你在购房时的银行利率高于现在的利率,考虑房贷再融资是明智的选择。
通过再融资,你可以将贷款利率从之前的水平降低到当前的更优惠利率,以减少每月的还款额和总利息支出。
虽然利率的差别可能看起来不大,但即使是0.5%到1%的差距,也会显著影响你需要支付的总利息。
对于将房屋长期出租的屋主而言,更需要关注这一点,因为利息支出减少意味着你能够获得更多的租金净收入。
- 缩短房屋贷款的偿还期限
缩短房屋贷款期限,摆脱债务的束缚,是许多屋主梦寐以求的目标!
当你的财务状况稳定且房贷利率已经降低时,你可以选择通过再融资来提前还清房贷。
在申请房贷再融资时,你可以决定每月的还款额是否与原贷款协议保持一致。只要选择保持不变,你即可提前完成这段“还贷之旅”!
你不仅可以用更短的偿还期限来还清房贷,还可以节省利息支出。
- 申请转换为更具优势的房屋贷款
只需通过房贷再融资,你就可以根据自身的财务状况和需求,选择转换为不同类型的房屋贷款,譬如定期贷款(Term Loan)、半灵活贷款 (Semi Flexi Loan)或灵活贷款(Flexi Loan)。
假设你目前的房贷是采用浮动机制来计算利息,而隔夜政策利率(Overnight Policy Rate)预计上调,那这可能是转换为“定期贷款”的最佳时机。
那么,即使银行调高利率,你的贷款利息和每月还款额也不会同步增加。
- 产权转移/割名
当房子还没供完,但你想增加新屋主或移除现屋主的名字,房贷再融资可以帮助完成产权转移,也就是俗称的“割名”。
根据相关规定,屋主在房贷未清的情况下,无法直接将房屋“割名”给他人。
然而,通过房贷再融资,可以轻松解决这个问题,实现产权的顺利转移。
4. 房贷再融资的坏处
- 贷款锁定期内再融资或被罚款
有些房贷设有锁定期(lock-in period),意味着借贷者在此期间内不可终止贷款,否则将面临罚款。
因此,想要进行房贷再融资的屋主,应先向银行确认提前终止之前签署的房贷是否会收取罚款,避免不必要的损失。
- 转贷费用
为了顺利完成房贷再融资,你需要经历一系列类似于当初买房时的步骤,而这些服务都需要付费,通常必须在你套现房贷之前缴清。
- 房产估值费
- 银行手续费
- 律师费
- 印花税(stamp duty)
- 买卖合约(SPA)费用
- 递减式房贷保险 (MRTA)
需要注意的是,这些费用加总后可能会超过你从再融资中获取的现金。因此,千万不要盲目行动,最好先咨询专业人士,充分评估自己的财务状况。
- 信用评分将受影响
在再融资贷款过程中,银行会详细检查你的信用状况,并开立新的信用账户,这可能会暂时降低你的信用评分。
如果你近期有大额购买计划,如房地产,恐怕不太适合再融资,因为这可能会导致你在未来的贷款申请中面临困难。
- 短期贷款需付更高月供
虽然缩短贷款期限是再融资房贷的一个好处,但如果理财不当或没有稳定的工作收入,这可能会带来更大的财务困扰。
毕竟,缩短贷款期限意味着你需要每月支付更高的月供,所以无疑地会对你的财务状况造成额外的压力。
因此,在考虑缩短贷款期限之前,务必要确保自己的财务状况稳定并能承受较高的月供。
6. 马来西亚最新房屋贷款利率
说到还房贷,银行每个月推出的房屋贷款利率非常关键。这直接影响到你每月的还款额,也决定了是否需要终止当前贷款协议,以获取更优惠的利率。
点这里查看马来西亚各大银行本月推行的房屋贷款利率。
进行房贷再融资有利也有弊,主要还是要根据自身情况来决定是否真的能带来好处。
只要用对方法,它仍然是一个能帮助你节省大量利息的有效途径。
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