| TL;DR 马来西亚旅游业在2025年全面起飞，国际游客、消费与外资同步攀升，让国家稳居东南亚最具吸引力的旅游与投资目的地。医疗、教育、会展、穆斯林、退休和投资旅游是推动整体旅游业的六大增长引擎，带动住宿、商业与学生公寓等房地产需求大幅上升。政府推出的签证自由化、航空与铁路扩张，以及对2026旅游年的布局进一步强化了市场信心。对投资者而言，现在正是利用马来西亚旅游业的红利布局酒店、服务式公寓和商业地产等的最佳时机。 |
2025年马来西亚旅游业成为全国经济的核心亮点，游客人次、外资流入与城市发展潜力都清楚显示出国家在区域旅游版图中的稳步崛起。
这股蓬勃势头不仅吸引了国际投资者的目光，也让仍在观望的投资者重新审视：马来西亚，或许正是下一个值得押注的市场。
在2025年居外IQI国际峰会上，马来西亚国家旅游局董事兼汎马集团总裁拿督伍安琪博士以详实的数据揭示了旅游业背后的增长动力。
从入境游客结构到消费趋势，再到区域投资分布，都为外界展现了一个充满潜力与房产投资机遇的马来西亚旅游新格局。
关键摘要：
1. 2025年马来西亚旅游业呈现蓬勃崛起的现象，国际游客量与消费强劲增长，使国家稳坐东南亚旅游龙头。
2. 医疗、教育、会展、穆斯林、退休与投资旅游成为六大推动马来西亚旅游业的高速成长引擎，持续吸引全球游客与资本流入。
3. 政府通过签证自由化、航空与铁路扩张等政策推动国家旅游结构的升级，并为2026马来西亚旅游年铺路。
4. 马来西亚旅游业红利正直接地推高酒店、服务式公寓、学生公寓与商铺等需求，为房地产投资者创造稳定且高回报的黄金机会。
阅读内容：
1. 2025年马来西亚旅游业的亮点在哪里？
旅游业的繁荣离不开游客数量的增长，马来西亚旅游业也不例外。
根据拿督伍安琪博士提供的国际游客数据，2025年初国际游客出现大幅跃升。
2025年1月的入境人数达到3.76百万，远超2024年同期的2.43百万，随后几个月也持续跑赢去年，入境旅客整体呈明显上升趋势。
国际游客增加的同时，也带动境内消费的持续攀升。
自2022年实现大幅反弹后，国际游客支出每年逐步增长，预计2025年将达到RM2700亿，显示了外国游客在马来西亚境内的强劲消费力，为旅游业注入更大的增长动力。
另一方面，随着时间推移，国际游客数量已逐渐超越本地游客，反映了马来西亚在区域市场的吸引力持续提升。
根据Seasia Stats于2025年的统计，马来西亚以约2824万名国际游客位居东南亚之首，超越泰国、新加坡等传统热门旅游目的地，稳居榜首。
这些数据充分证明马来西亚旅游业正在区域内快速崛起。
在明确的战略规划和持续投入的推动下，这种爆发式增长向投资者传递了一个清晰信号：马来西亚的旅游市场不仅火热，而且具备长期可持续的条件。
2. 是什么带动了2025年马来西亚旅游业？
马来西亚旅游业在2025年的强劲增长并非偶然，而是源自政府与业界多年来精心布局，成功打造出了多元化、高价值的旅游战略体系。
在2025年居外IQI国际峰会上，拿督伍安琪博士点出了推动这股增长浪潮的6大新兴旅游产品趋势，而这些趋势也正成为马来西亚旅游业持续扩张的核心引擎。
这6大新兴旅游产品不仅带动游客与消费增长，也为市场打开了全新的投资窗口，尤其在房地产领域，正逐步形成独特且具高回报潜力的投资赛道。
i. 医疗旅游 (Medical Tourism)
马来西亚的医疗体系正随着时间迅速升级，如今已稳步走向全球医疗保健的领先行列。
凭借先进设备、熟练的专业团队、相对齐全的医疗服务，以及远低于美国和欧洲的治疗费用，让马来西亚成功拿下全球医疗旅游第一目的地的位置。
高质量却不昂贵的医疗优势吸引了大量国际旅客来马接受治疗，进一步推高了医疗旅游的需求。
仅在2024年，马来西亚就迎来了约160万名国际医疗旅客，为国家带来RM27.2亿收入，而目标是在2030年冲刺至RM120亿。
此外，政府推动的“2026马来西亚医疗旅游年”并非普通宣传活动，而是一项强有力的信号，预示着本地市场需求即将迎来爆发式增长。
其中吉隆坡和槟城的4家旗舰医疗旅游医院周边，患者数量庞大，直接带动了附近服务式公寓及短租房源的需求上升。
而对房地产投资者而言，专注为患者及家属提供舒适、便利、即入住的住宿选择，是一个稳定、高需求且具备强劲收益潜力的市场机会。
ii. 教育旅游 (Education Tourism)
马来西亚正快速崛起为亚洲最受欢迎的国际留学中心。
截至如今，已有超过13万名国际学生在马来西亚求学，政府更设下在2025年达到25万名国际学生的目标，清楚显示教育产业已成为推动国家经济的重要力量。
国际知名学府如蒙纳士大学（Monash University）和诺丁汉大学（Nottingham University）纷纷在马来西亚设立大型校区，以合理的收费提供全球认可的学位课程。
从2021年第一季度到2024年第一季度，国际新生申请人数大幅攀升，其中东亚市场（尤其是中国）增长最突出。
庞大的国际学生涌入也推高了住宿需求。
吉隆坡、雪兰莪和槟城等主要大学城的专用学生公寓（PBSA）、出租公寓和合租房型持续供不应求，为房产投资者带来稳定且具吸引力的投资机会。
iii. 会展旅游（M.I.C.E Tourism）
M.I.C.E 会展旅游（Meetings、Incentives、Conventions、Exhibitions）指的是会议、奖励旅游、大型大会和展览活动所构成的专业商务旅游。
它不同于一般观光，而是企业、政府、协会及专业组织为开会、培训、展览和商务交流而进行的高价值型出行。
M.I.C.E 属于高消费群体的旅游模式，服务范围涵盖住宿、交通、会展场地、餐饮和商务支援。
由于参与者多为企业代表、行业领袖和专业人士，其消费能力高、需求更讲究，因此长期以来被视为较小众的专业领域。
不过，这个曾经的小众市场如今已成为马来西亚高速增长的新基石。
仅在2023年，马来西亚就成功举办260场大型活动，创造约RM2.8亿的经济效益，显示其市场规模快速扩大。
马来西亚目前在全球最具竞争力的商务服务地点中排名第三，并在国际协会会议的全球排名中位列第31位，进一步巩固其区域会展中心的地位。
各类国际大型活动，如第46届东盟峰会，更会在短时间内推高住宿需求，让酒店与服务式公寓在数周内全面爆满。
对于位于吉隆坡会展中心（KLCC）与 MITEC 周边的房产业主而言，服务商务旅客和活动代表已成为稳定且高收益的收入来源。
iv. 穆斯林旅游
凭借完善的文化与宗教基础设施，马来西亚成功稳居全球穆斯林旅游指数（GMTI）第一。
全球穆斯林人口已超过20亿，形成一个庞大且以价值观驱动的旅游市场。
仅在2024年，马来西亚就迎来了约540万穆斯林游客，并创造RM195.4亿的亮眼收入，展现出极强的消费潜力。
穆斯林旅客对旅游环境有特定需求，包括遵循伊斯兰教法的酒店与住宅、清真认证厨房、祈祷室及穆斯林友善的设施，这些都是决定目的地吸引力的重要因素。
对于能够满足这些要求的发展商与房地产投资者来说，穆斯林友好型房产是一个正在加速成长、且具有明显竞争优势的细分市场。
v. 退休旅游
全球“银发经济”规模预计在2030年超过15万亿美元。
马来西亚凭借低廉的生活成本、优质的医疗保健、稳定的气候和热情友好的文化，在全球最佳退休目的地排名中位列第七。
这一趋势直接推动了对高质量退休社区、辅助生活设施和便利的长期租赁住房的需求，也正是推动“马来西亚第二家园计划”（MM2H）的基础。
vi. 投资旅游
旅游业与投资之间的关联十分紧密。
马来西亚在2025年的基准盈利能力指数（Baseline Profitability Index）中位列第三，不仅是受欢迎的旅游目的地，更是一个安全且具吸引力的投资环境。
这一大格局的核心是“信心”。当像英飞凌（Infineon Technologies）（投资约RM300亿）和壳牌（Shell PLC）（投资约RM90亿）这样的大型跨国企业持续将重金押注马来西亚时，便向市场传递出两个强烈信号：一是政策与经济环境稳定，二是增长潜力可期。
这样的企业级投资直接为房地产市场带来正面反馈，进而吸引更多个人及机构投资者将视线转向房地产领域。
3. 马来西亚政府如何为游客和投资者提供便利？
马来西亚旅游业之所以能在近几年持续攀升，背后离不开政府与相关机构所推动的一系列战略规划与治理举措。
换言之，这一增长并非偶然，而是国家层面积极推动政策与基础设施升级的成果。
其中，对中国与印度游客实施的签证自由化，可说是扭转局势的关键政策。
仅在2025年初，中国游客入境量便激增38.8%，直接带动旅游收入与消费需求全面上升。
庞大的游客规模必须依靠强大的基础设施支撑。拿督伍安琪博士的报告中显示，截至2025年8月，马来西亚的航空连通性提升至每周超过3241班航班，总座位数更是突破280万。
这种高度无缝衔接的国际航网，是推动旅游业持续增长的重要基础。
根据ASEAN Briefing的分析，吉隆坡大都会区目前拥有超过270公里的铁路网络，贯通所有主要区域，让城市对于游客与居民都更加便利，提高整体流动性与旅游体验。
这些举措皆为迎接“2026马来西亚旅游年”所进行的系统性布局。
这一年度国家活动的目标为吸引多达4700万名游客，将旅游业带向全新里程碑，也进一步巩固马来西亚作为国际旅游、投资与商业中心的地位。
4. 现在投资马来西亚旅游业的最佳方式是什么？
马来西亚旅游业的持续火热带动了前所未有的人口涌入，也直接在房地产市场创造出稳定、可预测且高回报的需求。对于想在旅游红利下布局的投资者来说，以下三类房产属于相对稳健、需求长期不退的热门选择：
a. 酒店与民宿
这是与旅游业连动性最强、需求最稳定的房产类型。根据马来西亚旅游局（Tourism Malaysia）的付费住宿调查，2025年全国酒店与民宿入住率持续上升。
主要旅游区如雪隆、槟城、柔佛、沙巴等热点地区的入住表现尤为强劲。其中，云顶高原在 2025 年上半年更录得96.8％的入住率，几乎接近满房状态。
这显示度假租赁型物业具备高稳定性与长期增长潜力，无论短租或长租模式，都是值得认真考虑的投资选项。
b. 特色主题住宿
近几年的度假旅宿已不再局限于传统酒店或民宿。随着生态旅游与新旅宿趋势的兴起，独特体验型住宿需求正快速增长，例如：
- 豪华露营（Glamping）
- 热带雨林树屋
- 货柜主题住宿
- 海岛帐篷度宿
这些特色住宿如雨后春笋般崛起，深受年轻旅客、亲子家庭和国际游客欢迎。
同时，近年流行的健康养生风潮，也带动瑜伽静修中心、健康度假村等设施类项目的投资价值。
此外，国际学生人数激增也让学生专用公寓（PBSA）成为另一个持续炙手可热的细分市场，入住率稳定、租金回报强劲。
c. 零售与商业空间
游客一定会消费，而消费最集中的区域，正是商业地产价值的核心所在。
2024 年，外国游客在马来西亚的零售消费达到RM27.8亿，显示旅客对购物、饮食、娱乐的高需求。
消费热点主要分布在：
- 吉隆坡武吉免登
- 槟城乔治市
- 兰卡威
- 马六甲旅游带
在这些黄金旅游区投资商铺或商业单位，能最直接享受到游客消费所带来的高流量与高成交，也属于回报速度最快的投资方式之一。
5. 马来西亚是一个适合退休和拥有第二间房子的地方吗？
如果你是想要在专注于长期房产投资的同时也寻得一个拥有良好退休生活环境的地方，马来西亚绝对是一个适合且非常值得考虑的地方。
政府推行的“马来西亚第二家园计划”（MM2H）更是让外国投资者实现这一目标的主要途径。
马来西亚政府推出的一项长期居留签证计划，允许符合条件的外国人持多次入境社交访问签证在马来西亚长期居住、投资和度假。
其中，拿督伍安琪博士的演讲更是详细分析了“马来西亚第二家园计划”修订后的层级制度，旨在吸引更多符合条件的国际投资者。
| 级别 | 白金 | 黄金 | 白银 |
| 定期存款 | 1,000,000 美元 | 500,000 美元 | 150,000 美元 |
| 签证有效期 | 永久居民 (PR) | 15年 | 5年 |
| 最低居住时间 | 每年60天（申请人或配偶均可） | 每年60天 | 每年60天 |
| 房产购置 | 最低 200 万令吉（西马），获准后购买 | 最低 100 万令吉（西马） | 最低 60 万令吉（西马） |
| 工作/商业用途 | 允许工作和投资 | 不允许 | 不允许 |
“马来西亚第二家园计划”是一个直接的渠道，将全球财富引入当地经济，尤其是高端住宅市场。这为优质住宅、公寓和别墅提供了稳定可靠的买家和长期租客来源。
就如拿督伍安琪博士所提供的2025年马来西亚旅游业的数据所示，2025年全年呈现的数据，经过拿督吴安琪博士的精心整合，清晰地描绘出一幅无可辩驳的图景：马来西亚的旅游和投资市场正处于历史性的繁荣时期。
马来西亚不仅凭借旅游业成为热门目的地，其背后的经济结构、外资信号与产业链配合也为房产投资者提供了一个具备“低风险 + 高潜力”的平台。
对于关注房地产布局的投资者而言，这意味着：选对地点、抓住政策信号、结合旅游与外资发展趋势，将增加房产投资成功的机率。
常见问题（FAQ）：
1. 马来西亚旅游市场的预计增长情况如何？
马来西亚的旅游市场预计将持续保持强劲的增长势头。到2025年，马来西亚旅游业整体市场收入有望达到68.5亿美元，并在2035年进一步扩大至约118亿美元，展现出长期稳定且显著的复合增长率。
2. 在2025年，哪个国家到马来西亚的游客最多？
新加坡是马来西亚最大的游客来源国，仅在2025年1月至4月期间就有653万名新加坡游客入境。其后依次为印尼和中国，分别位居第二与第三大客源市场。
3. 马来西亚政府为旅游投资提供哪些优惠政策？
马来西亚政府透过马来西亚投资发展局（MIDA）提供多项优惠，包括自由股权政策（允许 100% 外资持股）、先驱地位（可享 70% 所得税豁免）的税务豁免及投资税收减免，大幅提升旅游相关领域的投资吸引力。
4. 为什么马来西亚被认为是医疗旅游的热门目的地？
这得益于马来西亚先进的医疗设备、专业团队、完善服务以及比欧美更低的费用，使其以高质量且可负担的医疗护理成为国际热门的医疗旅游目的地。
5. 马来西亚的基础设施是否足以支撑旅游业的增长？
是足够的，马来西亚在近几年着重发展基础设施，其中人流量最高的雪隆区拥有超过270公里的综合铁路网络，吉隆坡国际机场 (KLIA) 在2023年更是接待了超过4000万名乘客。这一强大的基础设施是支撑当前旅游业繁荣的关键因素。
6. 2025年马来西亚的旅游业与泰国相比如何？
截至2025年8月，马来西亚在本年的国际游客到访量已超过泰国，达到2824万人次，而泰国则为2188万人次。马来西亚也在这一时期成为东南亚旅游业的领先者。
看准了在马来西亚投资房产的时机，准备开始行动了吗？
欢迎联系我们专业的房地产中介团队，让他们在综合您的理想条件下助您寻得合适且优质的房产，并充分挖掘马来西亚蓬勃发展的房地产市场的最大潜力！
延伸阅读：
3. 2026柔佛房市新动向！盘点8个柔佛RTS、CIQ附近的新房产项目！
参考文献
- Amin, L. (2025, July 22). Malaysia sees 20% surge in tourist arrivals in Jan-May 2025, boosted by China, India. The Edge Malaysia. 摘自
https://theedgemalaysia.com/node/763490 - Future Market Insights. (2025, April 22). Malaysia Tourism Market Analysis – Size, Share & Forecast 2025 to 2035. 摘自
https://www.futuremarketinsights.com/reports/malaysia-tourism-sector-forecast-and-spend-analysis - Malaysia Healthcare Travel Council. (2025, July 28). MALAYSIA HEALTHCARE TRAVEL COUNCIL LAUNCHES MYMT 2026, MALAYSIA’S FIRST MEDICAL TOURISM YEAR. PR Newswire. 摘自
https://www.prnewswire.com/apac/news-releases/malaysia-healthcare-travel-council-launches-mymt-2026-malaysias-first-medical-tourism-year-302514642.html - Medina, A. F. (2025, June 5). Malaysia’s Tourism Evolution: Infrastructure, Identity, and International Appeal. ASEAN Briefing. 摘自
https://www.aseanbriefing.com/news/malaysias-tourism-evolution-infrastructure-identity-and-international-appeal/ - Seasia Stats. (2025, October 15). Malaysia Leads Southeast Asia in Tourist Arrivals for 2025. 摘自
https://www.facebook.com/seastats/posts/malaysia-leads-southeast-asia-in-tourist-arrivals-for-2025from-january-to-august/845347131170473/ - Statista. (2025). Travel & Tourism – Malaysia. 摘自
https://www.statista.com/outlook/mmo/travel-tourism/malaysia?srsltid=AfmBOoo2SvdPVYllxH1LENhuxrwpTQ7PpZS8e2I7OmGlPnkRiTaXQNIS - Dzulkifli, S. (2025, September 25). UN report highlights Malaysia’s 9% tourism arrivals growth. The Star. 摘自
https://www.thestar.com.my/news/nation/2025/09/25/un-report-highlights-malaysia039s-9-tourism-arrivals-growth - The Straits Times. (2025, October 8). Tourist arrivals in Malaysia rise 14.5% to hit 28.24 million in first eight months of 2025. 摘自
https://www.straitstimes.com/asia/se-asia/tourist-arrivals-in-malaysia-up-14-5-to-hit-28-24-million-in-first-eight-months-of-2025
9. Tourism Malaysia. (2025, October). Paid Accommodation Survey Performance: January – June 2025. Strategic Planning Division, Tourism Malaysia. 摘自
https://data.tourism.gov.my/
