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你在选购公寓单位时，是否也会比较不同公寓项目每月的公寓管理费（Management Fee）？
很多人直觉会觉得公寓管理费越低越好，尤其是自己平时并不常使用健身房、泳池等公共设施，而且管理费是每月固定支出，起点越低，未来即使调涨也较容易负担。
但你知道吗？过低的公寓管理费并非优势，反而可能是隐藏的风险信号。
公寓管理费过低会带来哪些隐忧？如何判断合理的收费标准，避免掉入“低价陷阱”？
1. 公寓管理费过低可能带来的4个隐忧
i. 安保系统出现漏洞
管理费过低会直接影响公寓的运营预算，其中就包括安保方面。
为了节省开支，管理层可能聘请收费低廉但经验不足的保安公司，导致保安人员素质参差不齐，数量也可能不足。
夜间巡逻变得稀疏，甚至出现保安打瞌睡或偷懒等情况。此外，闭路电视和门禁系统等安全设施若出现损坏，往往因预算限制迟迟得不到维修，造成安全漏洞。
陌生人更可能在无有效检查下随意出入，提升了盗窃、抢劫等案件发生的风险，严重威胁住户，特别是单身人士的居住安全与财产保障。
ii. 公共设施失修，生活质量大打折扣
过低的管理费会造成资金短缺，使物业管理层难以聘请足够的清洁与技术维修人员。
这将严重影响公寓公共设施的维护与管理，进而影响住户的生活品质。其中常见的问题包括：
- 泳池：缺乏定期清洁与水质更换，容易变绿滋生细菌，住户使用后很容易患上皮肤病或其他疾病。
- 健身房：器材损坏后无人维修，且缺乏日常清洁，导致器材年久失修，使用体验差。
- 电梯：经常故障却迟迟无人维修，严重影响高楼住户的日常出行。
- 走廊照明情况：灯泡损坏不更换，走廊长期昏暗，增加安全隐患，尤其容易成为犯罪分子下手的环境。
- 垃圾房：无人清理，垃圾堆积发臭，引发蟑螂、老鼠、蚊虫等害虫滋生，威胁卫生与健康。
- 公寓绿植：缺乏修剪打理，杂草丛生，甚至可能吸引蛇类等危险动物藏身，危及住户安全。
更糟的是，因管理费过低，物业人手不足，即使住户投诉也常常无人处理，久而久之导致居住体验持续恶化。
iii. 储备金严重不足
公寓物业部也会每月收取储备金（Sinking Fund），专用于未来的大型维修与翻新工程，如整栋大楼重新粉刷、屋顶更换、电梯大修等。
但如果公寓管理费征收过低，储备金累积就会严重不足。一旦公寓需要进行这些高额工程，管理机构如共管机构（JMB, Joint Management Body）或是管理机构（MC, Management Corporation）可能被迫向所有住户临时征收一笔可观的额外费用。
这类突如其来的收费，往往会引发住户不满甚至金钱纠纷。若最终资金筹集失败，维修工程也可能被迫搁置，导致公寓加速老化、居住品质持续下降。
iv. 房产价值缩水
试想一下：一个管理不善、外观老旧、问题频出的公寓，不论是用来出租还是出售，基本都没有市场竞争力。
即使将租金或售价调低，希望吸引对价格敏感的租客或买家，但当对方亲眼看到公寓环境杂乱、设施失修、安全隐患多时，就算地段再好，也很可能直接放弃。
结果就是房子难出租、难出售，租金回酬率大减；想转手卖出，也因为整体价值下降而卖不上价，最后甚至只能亏本离场。
原本以为节省几百块管理费，却可能让你在房价上亏掉几万甚至几十万——这样的“节省”，真的值得吗？
2. 如何判断合理的公寓管理费标准？
你可能会问：“那多少的公寓管理费才算合理？怎么判断太低或太高？”
以下是两个实用的判断方法：
i. 参考市场平均水平
以雪隆区为例，
- 一般公寓的管理费介于 RM0.30 至 RM0.80 / sqft （平方尺）
- 高级公寓则落在 RM1 至 RM1.20 / sqft （平方尺）
而管理费的计算方式如下：
管理费 = 单位总面积（sqft） x 管理费率（RM/ sqft）
若你看到的管理费远低于市场水平，需特别留意可能隐藏的问题；而高于平均值的管理费，则建议深入了解是否反映了更高的服务或设施价值。
ii. 评估公寓的“硬件”条件：
除了单位本身的面积大小，公寓的“硬件”条件也是决定管理费高低的重要因素。
如果项目的单位数量较少，分摊维护费用的人也就更少，因此管理费往往会比较高。
另一方面，公共设施的数量与类型同样会直接影响费用，设施越多（如空中花园、迷你影院、羽球场等），管理层的维护支出就越大，最终反映在更高的管理费上。
此外，公寓的定位和档次也会带来差异。豪华型公寓通常提供更高标准的服务与维护，自然会收取较高的管理费。
3. 买公寓单位时，如何查询和确认公寓管理费用？
i. 购买新公寓
如果你打算购买正在建设中的新公寓，可以直接向房地产中介了解发展商公布的预估管理费。
不过需要注意的是，这只是初步数据，最终费用需由 JMB（共管机构）或MC（管理机构） 决定。
同时，你也可以翻阅买卖合同（SPA），其中会附上费用明细表，并列出每个单位的 “共享单位（Share Units）”，管理费就是根据这一比例来计算的。
ii. 购买二手公寓
购买二手公寓时，最直接的方式就是向业主（屋主）或房地产中介询问。
你可以要求查看近几个月的管理费账单，既能确认实际金额，也能判断屋主是否有拖欠费用，避免接手额外负担。
除此之外，实地考察也是关键一步。亲自走访公寓，观察整体环境与设施维护情况，往往能让你更直观地判断管理费是否合理。
4. 关于公寓管理费，你不能不知道的事
i. 公寓管理费和储备金的关系
根据 2013 年的分层管理法令（Strata Management Act 2013），储备金的征收额度至少是管理费的10%。
因此，公寓管理费的总付款 = 管理费 + 储备金 （100% + 10% = 110%）
举个例子，若你的公寓管理费为每月RM300，储备金至少为RM30， 你每月总共需要支付物业部门RM330。
ii. JMB 和 MC 的重要性
对于第一次买房的人来说，很多人可能并不熟悉 JMB（共管机构） 和 MC（管理机构） 这两个机构。你可以参考这篇文章，里面有更详细地解释和它们的重要性。
简单来说，一个负责任、透明又高效的管理机构，就是公寓能够长期保值的关键。JMB 和 MC 的设立目的，正是为了确保公寓得到良好经营与维护。
想要进一步了解你的公寓管理状况，可以多留意布告栏上的会议记录和财务报告，里面都会载明 JMB 和 MC 的相关资讯。
iii. 管理费并非一成不变
随着通货膨胀和公寓楼龄增长，公寓管理费在未来是有可能通过一年一度的业主大会*（AGM）投票调整的。
*业主大会（AGM， Annual General Meeting）是公寓的“全体业主会议”，主要是举办来选出代表、共同查看账目、讨论和决定公寓重要事情的会议。
买房从来都不仅仅是一笔支出，而是一项聪明的投资。如果只是一味图省下管理费，却因此牺牲了房产的整体价值，最后可能得不偿失。
房子不仅关乎居住品质，更代表着长期的资产配置。买房时要有长远的眼光，重点放在房产的长期价值，而不是短期的小小节省。
因此，管理费不该被视为“能省就省”的开销。
一个收费合理、财务健康的公寓管理体系，才能为住户带来安全舒适的生活环境，同时确保房产能够保值甚至升值。
想成为精明买家，就要从正确看待公寓管理费开始！
常见问题（FAQ）：
1. 什么是公寓管理费？
公寓管理费是由物业管理部门向住户每月收取的费用，主要用于大楼的日常运作与维护。这笔费用涵盖了保安、清洁、技术人员的聘请，以及大楼所需的水电开销、管理费用和维护支出，用于公共设施的保养及小型维修工程，以确保整个公寓的环境和设施维持在良好状态。
2. 公寓管理费包括什么？
公寓管理费通常包括公共区域的维护、设施维护（如健身房、游泳池等）、安保服务、垃圾处理、清洁服务，以及维修基金等。管理费也可能包括公共区域的水电费、保险以及物业管理公司的运营成本。
3. 公寓管理费是怎么计算的？
公寓管理费通常是依据单位面积进行计算的，
管理费 = 单位面积 (sqft) × 管理费率 (RM / sqft)
以雪隆区而言，公寓管理费率通常落入RM0.30 至 RM0.80 / sqft 的范围内。
4. 管理费低的公寓能买吗？
不建议选择管理费过低的公寓。 管理费过低往往意味着经营成本不足，可能带来不少隐忧，例如安保系统不到位，公共区域脏乱，甚至影响整体公寓形象，进而拖累房产价值。
当然，如果管理费并非低得不合理，仍然可以考虑。但最稳妥的做法，还是要亲自实地考察，确认公寓的实际管理和维护情况，再做决定。
5. 公寓管理费没缴会怎样？
依据《2013年分层管理法》，公寓管理费没缴，JMB或MC有权向业主收取每年最高10%的利息。欠费越高，利息越高。此外，业主也可能被切断公共设施的使用权。
本篇内容是由 IQI 旗下风地产中介Marvin Leong提供。
Marvin 是 IQI Elite Group 的资深房地产中介之一，同时也是团队中的 Team Leader。
多年来，他不仅专注于协助客户找到理想的房产，更致力于分享房产知识，让更多人能够正确理解市场动态与买房流程。
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