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2026年找房，骗子已经不只是放几张假照片、开一个假账号那么简单。

尤其现在越来越多人习惯通过房产平台、Facebook、小红书、WhatsApp等渠道找房和联系房地产中介，骗子也更容易盗用房源照片、身份资料，甚至制作假的文件和合约。

所以无论是买房、卖房还是租房，付款之前先花几分钟查清楚对方身份，真的非常重要。

1. 最常见的房地产诈骗

到了2026年，马来西亚常见的房地产诈骗已经不只是“假中介”，还包括盗用真实中介资料、复制房源，甚至使用AI图片等方式增加可信度。

比较常见的情况包括：

• 房价或租金明显低于市价，用“超低价”“急售”“今天不付就没了”等方式催促你尽快付款
• 盗用或重复使用其他房源照片，同一套房在不同平台出现不同联系人和价格
• 使用AI生成或过度修改的房产照片，让实际并不存在的房子看起来很真实
• 盗用真实、伪造或已经过期的REN资料，让自己看起来像合法房地产中介
• 制作假的租约、订房文件或其他交易文件
• 要求看房前先付订金或Booking Fee，并以“很多人要”“先付先得”等理由制造紧迫感
• 冒充屋主、发展商、房地产公司或政府机构，骗取订金、手续费或其他款项
• 声称可以帮忙处理贷款或政府可负担房屋申请，要求先支付高额手续费
• 要求把钱转进房地产中介或其他个人银行账户
• 装修诈骗，例如以低价吸引屋主支付订金，之后工程没有完成就失联

2026年的房地产诈骗案例也显示，骗子已经会使用AI图片、盗用照片、假身份证明、过期REN号码和假文件增加可信度，所以单看广告做得专业不专业，已经不足以判断真假。

2. 6步进行查证

无论是买房、租房还是投资，合法的房地产中介可以帮助你处理看房、议价、文件和交易流程。

但在把钱交出去之前，还是要先确认：你正在联系的人，到底是不是真的房地产中介。

以下6个方法，可以帮你进一步查证。

i. 检查REN或REA官方身份

在马来西亚，消费者比较常接触到两类房地产从业人员：

• REN（Real Estate Negotiator）：房地产中介，需要隶属于一家注册房地产公司工作
• REA（Registered Estate Agent）：注册房地产经纪，可以拥有和经营房地产公司

截至2026年，新申请REN的人需要完成Negotiator Certification Course（NCC）并通过线上评估，同时至少拥有SPM或同等学历，并提供没有破产的证明，之后再通过注册房地产公司办理REN注册。

真正获批后，REN才会取得官方REN Tag。

现在的REN Tag已经不是以前常见的红色，而是紫色。

REA Tag则是蓝色。 LPEPH早在2023年已经开始更换新版紫色REN Tag，2026年的房地产诈骗报道也继续采用这个辨识方式。

REN Tag上一般可以看到：

• 姓名
• 照片
• REN号码
• 所属房地产公司
• 公司注册资料
• QR Code
• 其他安全识别资料

不过，看到Tag也不要马上付款。下一步还要确认它目前是不是有效。

如果你担心遇到非法房地产中介，而对方又没有戴上执照，你可以要求他出示REN执照，并扫描执照上的二维码。 

只有真正的房地产中介，在扫描二维码后，你就能进入到相关网站，并浏览房地产中介的所有资料。 

ii. 查询房地产公司是否向BOVAEA注册

如今执照造假不再是新鲜事，如果你担心房地产中介给你假执照，还有一个方法让你分辨房地产中介的真伪。 

你可以到BOVAEA的网站，查询他们的房地产公司是否向BOVii. 到LPEPH查询REN或REA状态

2026年最重要的查证动作，就是直接到官方系统查询。

目前负责监管马来西亚房地产经纪行业的是Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta（LPEPH），英文名称为 Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（BOVAEP）。

在官方BIS查询系统，可以通过REN号码、姓名等资料查询房地产中介。

LPEPH BIS官方查询系统

重点不是只看“搜不搜得到”，而是看状态是不是Active，以及显示的姓名、照片和房地产公司是否全部对得上。

LPEPH目前的系统会显示REN号码、姓名、所属公司以及当前注册状态，例如“Active (2026)”。

这一点特别重要，因为2026年的租房诈骗案例中，骗子使用的就是一个曾经真实存在、但已经失效的REN号码。AEA注册，或可以致电BOVAEA的热线03-22876666进行查询。 

如果该公司有注册，只要输入公司的相关资料，网站就会显示出来。 

iii. 确认房地产公司是否注册

除了查个人，也要查公司。

REN不能脱离注册房地产公司单独执业，所以如果对方说自己是REN，你应该能够在LPEPH系统中看到他目前所属的房地产公司。

可以同时检查：

• 房地产公司的名称
• 公司注册号码
• REN在系统中显示的公司名称
• 广告、名片和WhatsApp提供的公司资料是否一致

如果REN Tag写的是A公司，对方却要求你把钱转给B公司，甚至个人账户，就要停下来查清楚。

LPEPH的官方系统本身也提供 Search for Firm、Search for Member 和 Search for Negotiator 等查询功能。 

iv. 直接向房地产公司确认

即使REN号码和房地产公司都是真的，也建议再多做一步：

直接联系房地产公司的官方号码，确认这个人目前是否仍然隶属于该公司。

不要只打对方自己给你的号码，可以通过房地产公司的官方网站、官方社交媒体或LPEPH资料找到公司的正式联系方式。

这一步可以避免一种情况：骗子盗用了真实房地产中介过去的REN号码、名片或公司资料，但实际上本人已经离职，或者REN资格已经失效。

v. 房地产中介的广告详情

合法房地产中介发布的广告，也有相关规范。

根据现行的Malaysian Estate Agency Standards，房地产广告在电子、数码或移动媒体发布时，应清楚显示房地产公司的名称、注册号码和办公室电话，以及负责的REN或注册人士姓名、手机号码和REN或注册号码。

因此，看到房产广告时，可以留意：

• 房地产公司名称
• 房地产公司注册号码
• 房地产中介姓名
• REN号码
• 联络号码

同时建议把同一套房放到不同平台搜索一下。

如果发现完全一样的照片，却出现几个不同联系人、不同价格，甚至不同地点，就要特别小心。

2026年的诈骗案例中，重复房源、盗图、假REN资料，以及只愿意通过WhatsApp文字沟通、不肯通话或见面的情况，都被列为需要注意的警讯。

vi. 确保转账至正确的银行账户

无论是买房或租房，买家或租户都需要先支付一笔订金，以锁定房子单位。

但要注意的是，买家或租户在转账时，一定要确保订金是转入发展商或房地产公司的银行账户，而非房地产中介的个人银行账户。

如果你是购买新房的买家，就要清楚知道谁是发展商，那么转账订金时，确保银行账户是发展商的名字。

倘若你是购买二手房或租房，建议先查清楚谁是原房主或房东，并确保订金是转账进入他们的银行账户。

切记！如果该银行账户出现房地产中介或其他不相关的名字，千万不要继续转账！

就算是购买发展商的新项目，也应该按照发展商提供的正式付款指示，确认收款方和账户资料。

付款前还可以把对方提供的银行账号和电话号码放到PDRM Semak Mule系统查询。警方截至2026年仍建议公众在进行金融交易前先做这项检查。

不过要注意，即使Semak Mule暂时查不到记录，也不能代表对方100%安全，所以还是要结合REN、公司、房源和付款资料一起确认。

以上6个步骤，不需要花很长时间，却可以大幅降低遇到假房地产中介的风险。

此外，根据《1981年估价师、估值师、房地产经纪及物业经理法令》（Act 242）第30条，未经合法授权却冒充或从事房地产经纪业务，一旦罪成可面对最高RM300,000罚款、最高3年监禁，或两者兼施。

3.受骗后的4个紧急行动

如果发现自己可能遇到房地产诈骗，最重要的不是和骗子继续理论，而是马上行动。

1. 立即联系银行和NSRC 997

如果刚刚完成转账，立即联系自己的银行，说明可能涉及诈骗，并要求银行协助处理可疑交易。

同时拨打 National Scam Response Centre（NSRC）997。

截至2026年，NSRC 997已经24小时运作，包括公共假期，可以协调警方、银行和相关单位采取行动，例如尝试拦截可疑资金或冻结诈骗账户。

这一步越快做越好。

2. 马上报警

准备好所有相关资料，包括：

• 转账记录
• 银行账号
• 电话号码
• WhatsApp或聊天记录
• 房产广告截图
• REN号码
• 对方提供的身份证明
• 合约或付款文件

然后前往警局报案。

不要因为金额不大，或者觉得自己“怎么会被骗”就不报警。

3. 不要删除任何证据

把所有聊天记录、语音、付款截图、广告链接、电话号码和文件保存下来。

如果对方删除广告或封锁你，这些截图都会成为之后调查的重要资料。

如果涉及假REN号码、冒充合法房地产公司等情况，也可以把资料提交给LPEPH。当前LPEPH官方联系电话包括 03-2288 8815 / 8816 / 8817。

4. 举报账号和房产广告

如果骗子是在房产平台、Facebook、Instagram、小红书或其他网络平台发布广告，也要向平台举报相关账号和房源。

这样除了帮助调查，也可以减少骗子继续使用同一个广告寻找下一个受害者。

如果事情涉及比较大的金额、产权或复杂的合同问题，则可以进一步寻求律师的专业意见。

房地产骗局越来越难只靠“看起来像不像骗子”来判断。

有时候对方有专业头像、有公司Logo、有REN号码，甚至还能拿出一份看起来很正式的文件，也不代表一定是真的。

最安全的方法还是自己到LPEPH查一次，在付款前再确认一次收款账户。

如果你正在买房、卖房或租房，也可以优先选择经过LPEPH注册的房地产公司和REN协助处理交易。

不知道应该去哪里寻找合法房地产中介？IQI旗下房地产中介经过相关培训和注册，可以协助你了解房产、安排看房，并处理买卖和租赁过程中的相关问题。

不知道在哪里找到合法的房地产中介？IQI就是非常好的选择，旗下房地产中介经过专业培训后，能提供你专业咨询建议和服务。 

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最后更新于: 08/09/2026

定期存款（fixed deposit，简称FD）是马来西亚最受欢迎的存钱方法之一，因为比起单纯把钱存在银行账户，FD提供更高的年利率。

同时，相较于其他投资产品，如黄金、股票、产业投资信托基金（REITs）或房地产等，定期存款的投资资金更低，安全性和稳定性也更高，适合寻求低风险和资金的投资者。

不过，定期存款的回酬较低，如果想要从FD获得较好的投资回报，除了需要了解它的实际操作方法，以及每个月的优惠利率。

无论你是FD的常客，想要对比各家银行的1月定期存款促销利率，或是刚打算存FD的新用户，这些有关FD的事情一定要知道！

1. 银行定期存款安全吗？

相较股票、基金等投资产品，定期存款的确是更安全和稳定的投资产品。

这是因为马来西亚银行的定存受马来西亚存款保险机构（PIDM）法令所保护，若银行不幸倒闭，PIDM将作出赔偿。

此外，定期存款投资可以确保你的原本资金不会亏损，因此是不少投资小白的入门选择。

2. 定期存款需要存放多久？

当用户在存放定期存款时，就需要决定存放的期限，而这个期限将视每家银行、各个FD配套而有所不同。

一般上，定期存款的期限包括1个月、3个月、6个月或12个月；当然有些配套推出更久的期限，从15个月、24个月、36个月、48个月到60个月。

这也意味着，当用户的FD存放越久，能够获得的利率回酬也会越高。

3. 定期存款期限到了怎么办？

当用户存入定期存款时，一般上都有“是否自动更新”的选项，只要你选择“自动更新”（Auto Renew），在期限到达后会自动继续储蓄FD。

因此建议大家在存FD时，选择“自动更新”，这样就不用担心忘了期限而没有做到储蓄了。

但要注意的是，如果你是因为银行推出促销利率而储蓄FD，那么在期限到达后，利率将自动调回原本的FD利率。

譬如说，Hong Leong Bank普通的FD利率时3%，但这个月推出4%的促销利率，而你也以这个优惠存入FD，期限为一年。

当你的FD一年期限达到后，利率就会自动调回去3%，接下来你的FD回酬也只有3%。

4. 定期存款的钱可以取出吗？

要注意的是，定期存款的储蓄不能随时取出，一旦在特定期限内取出存款，用户将无法获得利率，或是利率减半。

如果在逼不得已的情况下，必须取出存款，用户可能将面临以下情况：

情况1：取出部分存款

当用户取出部分FD存款，定期存款利率不再以RM5,000的存款计算，而是以剩下的RM3,000存款计算利率。

情况2：取出所有FD存款

如果以情况2来看，这就要视银行的规定或储存FD时的条款，有些FD将会取消所有利率，这也意味着用户将无法赚取任何利率，但有些则获得部分利率。

若以获得部分利率计算，用户将获得：

5. 定期存款的利率怎么算？

一般上，我们看到的定期存款利息，如3.4% p.a.，都是年利率（per annum），也就是一年的利率。

如果用户是存FD的期限是一年，那么就可以直接用存款 x 年利率，以计算自己的回酬。

但如果用户是存3个月、6个月或9个月，这时候就需要以天数计算了。

通常银行计算FD的方程式为：

如果用户存入RM5,000定期存款，年利率为3.5% p.a，期限为6个月，计算方式如下：

RM87.74就是6个月的FD回酬。

6. 银行如何派发利息？

一般在储存定期存款时，都会提供你以下2个派息的选项：

7. 2026年9月各家银行定期存款利率

Hong Leong Bank

优惠日期：2026年9月3日 – 2026年9月14日

最低存款额：RM1,000

优惠详情与条件：用户需要使用HLB Connect Online网站或HLB Connect App，通过FPX将其他银行的资金转账过来存放。

Maybank

优惠日期：2026年8月17日 – 9月30日

最低存款额：RM1,000（通过FPX存放），RM10,000（通过银行柜台存放）

优惠详情与条件：用户必须以“Fresh Funds”的方式，通过Maybank2u将钱从其他银行转账至Maybank户口存放，或是前往银行柜台进行存放。

Standard Chartered Bank

优惠日期：2026年7月1日 – 9月30日

最低存款额：RM60,000

优惠详情与条件：想获得3.60%的定存利率，用户需要使用新资金存入12个月定期存款，并且符合其中一个条件：成为Standard Chartered Priority Banking客户，或在Standard Chartered持有至少RM200,000的财富资产（Wealth Assets）。

另一方面，想获得 3.75%的定期存款利率，用户需要使用新资金存入12个月定期存款，并且符合其中一个条件：成为新的Priority Private客户，或向Standard Chartered购买至少RM200,000的新财富产品 (New Wealth Products)。

接着，用户需要通过Standard Chartered网站，以“Fresh Funds”形式将资金存放入活期储蓄账户（CASA）。

CIMB Bank

优惠日期：2026年8月28日 – 2026年9月30日

最低存款额：RM1,000

优惠详情与条件：用户需要使用CIMBClicks网站或CIMB OCTO App来存放。需要留意的是，使用e-FD（非穆斯林网上存款）以及eFD-i（穆斯林网上存款）存在锁定期上的区别，可见上述表格知晓利率差别。

AmBank

优惠日期：2026年9月1日 – 2026年9月30日

最低存款额：RM1,000

优惠详情与条件：用户需要使用AmOnline网站或App，通过FPX将其他银行的资金转账过来存放。

OCBC Bank

优惠日期：2026年6月15日 – 2026年9月30日

最低存款额：RM10,000

优惠详情与条件：这项FD优惠适用于几乎所有客户，包括马来西亚公民、永久居民和非居民（视原籍国而定）。

用户需通过OCBC网上银行或银行柜台，以“Fresh Funds”形式进行存款。

除了定期存款，其实还有很多值得考虑的投资产品供你选择。

留守每个月的定存利率优惠，做个精明的投资者！

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正在寻找保值且回酬高的投资方案？不妨考虑房地产投资！今天就联系IQI，让我们为你找到最佳房地产投资！

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最后更新于: 08/09/2026

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作为一名房奴，当你的房屋贷款（house loan）被银行批准后，紧接下来要面对的就是巨额的房贷利息（house loan interest）！

想早点还清房贷，借贷者可以通过观察各银行的房贷利率，选择最适合自己财务能力的贷款配套。

现在，就让我们一起来看看马来西亚各大银行9月推行的房屋贷款利率吧！ 

房屋贷款利率怎么算？ 

自2022年8月1日起，马来西亚的房屋贷款利息将依据标准基准利率（Standardised Base Rate, 简称SBR）来调整。 

由于标准基准利率（SBR）与国家银行的隔夜政策利率（OPR）紧密相关，因此所有银行都采用相同的利率。这意味着，一旦OPR调整，SBR也会随之调整。

假设你的贷款金额为 RM300,000，贷款期限为 30 年，贷款利率是3.50%，以下则是年利息和月利息的计算方法： 

因此，每月的还款数额会是本金，并额外加上 RM875 的利息。

其他影响房贷利率的因素

除了国家银行调整OPR将影响各家银行的房贷利率，其实房贷利率还会因以下几个因素而出现变化，包括：

经济状况：通货膨胀与经济的稳定性都将对房贷利率产生影响。

借贷人的信用评分：借贷人的信用评分越高，通常能获得更低的利率。这也意味着，如果两个人获得RM500,000的贷款，但可能借贷人A的信用评分比借贷人B更高，而获得更低的利率。

贷款期限：如果贷款年限越长，银行需要支付更多的时间与成本，从而增加潜在风险（如利率波动、违约风险），因此利率也会相对提高。 

2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？ 

以下是马来西亚各大银行在9月推行的房屋贷款利率：

1. Maybank

Maybank为房屋贷款者提供多种房屋贷款配套选择，让贷款者根据不同的需求，选择合适的配套和房贷利率。

其中最常见的房屋贷款配套包括：

Maybank Islamic HouzKEY

年利率：2.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：一年

所需费用

仅限18至70岁的马来西亚公民，且需为受薪雇员或自雇人士。申请时，不可拥有超过一笔住房贷款，最多允许3名担保人。

用户可浏览 Maybank 网站获取更多详情。

Maybank Maxi Home

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

任何国家、年龄介于18至70岁的受薪雇员或自雇人士都可以申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Maybank 网站。

2. Bank Islam Baiti Home Financing-i

年利率：3.55%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000的马来西亚公民，18岁以上，不是破产人士且无任何法律纠纷。申请者至少3年稳定工作或经营盈利业务，并且有至少1年的良好还款记录。

所需费用

保险种类

• Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT) （强制性）
• HOT (Houseowner/Householder Takaful Plan) （可自选）
• Houseowner/Householder Takaful（可自选）

欲了解更多详情，请浏览 Bank Islam 网站。

3. Standard Chartered Saadiq My HomeOne-i

年利率：3.9%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低月收入为RM4,000，年龄在21至70岁之间，需为马来西亚公民，且为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• 火灾回教保险（Fire Takaful）
• MRTT

用户可到 Standard Chartered 网站获取更多详情。

4. Bank of China Housing Loan

年利率：3.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM60,000，年龄在18至70岁之间，马来西亚公民或永久居民、在马来西亚工作的外国人均可申请，需为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• Fire Insurance （强制性）
• Houseowner Insurance （可自选）
• MRTA（可自选）
• MLTA（可自选）

想获取更多详情，可浏览 Bank of China 网站。

5. Public Bank 5HOME Plan

年利率：4.22%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM24,000，年龄在21至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Public Bank 网站。

6. CIMB HomeFlexi Smart

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

想获取更多详情，可浏览 CIMB 网站。

7. Affin Home Invest-i

年利率：4.36%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• 屋主回教保险（House Owner Takaful）
• MRTT

想获取更多详情，可浏览 Affin 网站。

借贷人应该如何比较各家银行的房贷利率？

就如以上的房屋贷款，各家银行所提供的利率都有所不同。

那作为精明的借贷人，应该如何选择最适合自己的房贷利率，才能进一步降低借贷成本、减少自己的负担呢？

如果你打算向银行申请房屋贷款购买房子，在申请之前不妨先考虑以下3个重点：

1. 查看有效借贷利率（ELR）和利差：比较总借贷成本
2. 了解附加费用：注意可能产生的额外费用
3. 仔细阅读产品披露声明（PDS）：该文件提供有关贷款的关键详细信息

如何规划和比较房贷利率？

在申请房屋贷款之前，单纯比较各家银行的房贷利率是不够的，而是需要做好完整的财务规划，才能确保买房后不会面临财务困难。

第一步：确认你的贷款基本参数

在比较任何银行房贷利率之前，先明确：

• 房产价格
• 贷款金额（Loan Margin）
• 贷款年限（最长35年，或至70岁）
• 每月可负担的贷款比例（建议不超过收入的40%）

此外，建议也使用房屋贷款计算器来预估每月的供款，以了解不同利率的供款。

第二步：系统性地比较各家银行房贷

在比较各家银行的房屋贷款利率时，不要只是看数字的高低，而是要看整体的房贷配套：

1. 比较贷款利率类型：浮动利率或固定利率，同时也要查看前几年是否有优惠利率、了解锁定期（Lock-in period）
2. 留意提前还款的条款：一般上房屋贷款的锁定期为3至5年，建议先了解提前结清贷款是否有罚款，因为这会影响未来再融资或出售房产的灵活性。
3. 了解贷款的灵活性：大马常见的房屋贷款类型包括：
   a. 灵活贷款（Flexi Loan）：可随时存入多余资金以减少利息。
   b. 半灵活贷款（Semi Flexi Loan）：可额外还款，但提款可能需要申请。
   c. 定期贷款（Term Loan）：每个月必须偿还固定的贷款数额，不能额外偿还贷款额，即使支付额外的资金也不能节省利息或提领出来。
4. 房贷保险与额外费用：一般上房屋贷款会附上保险，以保障你在发生意外后，帮助你偿还剩下的房贷。房贷保险分为：
   a. 递减式房屋贷款保险（MRTA）
   b. 抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）

此外，你还需要计算其他费用，包括律师费、文件印花税等，这些都将影响你的贷款成本。

第三步：参考真实经验与专业建议

在决定买房时，建议先参考其他借贷人的经验，从而大约了解买房前期的总费用和买房后的负担，同时也建议咨询贷款专员或财务顾问，以确保贷款结构符合你的财务规划。

由于利息浮动将直接影响未来20年的还款金额，因此在了解各大银行提供的房屋贷款利率及详细信息后，借贷人应根据自身条件选择最合适的贷款方案，以获得最大效益。

当然，还清房贷后，千万别忘了办理后续手续，只有这样房子才真正属于你哦！

买房费用太大？担心一辈子只能买一间房？在IQI，只要你努力达成业绩，实现成为包租公/包租婆的梦想绝对不成问题！

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你有没有发现，现在越来越多年轻人开始认真规划未来了？ 

从工作、买房、储蓄到退休，我们都难免会思考一个现实的问题：未来的钱，要怎么规划？ 

其中一个很多人都会好奇的问题就是：在大马，到底要存多少钱才够退休？ 

这个问题看似还很遥远，但不少刚踏入社会，甚至还在读大学的年轻人，已经开始关注储蓄、EPF和未来生活开销等金钱问题。 

毕竟生活成本不断地在变化，退休规划越早开始，未来也能多一份准备。 

接下来就让我们一起了解在大马退休到底需要多少钱、有哪些开销需要考虑，以及年轻人可以如何提早做好退休规划！ 

关键摘要： 

1. EPF建议的退休储蓄可作为规划起点 

EPF退休收入充足框架设有基本储蓄RM390,000、充足储蓄RM650,000和强化储蓄RM1.3M三个水平，可根据自己的退休生活目标作参考。  

2. 退休规划不能忽略几十年后的通货膨胀 

今天RM2,690的生活水平，若未来40年平均通胀为2.5%，届时可能需要约RM7,220才能维持相近购买力，因此不能只用今天的物价计算退休需求。  

3. 年轻人除了省钱，也需要想办法提高收入 

提升主业能力、增加副收入或考虑房地产等销售型职业，都可能扩大收入和储蓄空间。重点是收入增加以后，把更多资金转化为退休储蓄和长期资产。  

4. 越早投资，越能利用时间帮助累积退休资产 

退休规划可以结合EPF、储蓄、投资和其他资产，并利用长期复利累积财富。如果目标是提早实现财务自由，也可以进一步参考FIRE和25倍法则规划目标资产。 

1. 在大马退休要用多少钱？ 

“退休到底要存多少钱才够？” 这个问题其实没有一个固定答案。 

这是因为每个人退休后的生活方式、居住地点、医疗需求和家庭负担都不一样。 

不过，我们可以先参考大马雇员公积金局（KWSP/EPF）的标准。 

根据《我的预算 2024/2025》（Belanjawanku 2024/2025），一名独自在巴生谷生活的退休人士，每个月估计需要约 RM2,690，才能维持合理的基本生活水平；退休夫妻则约需要 RM3,390。 

这也是为什么 EPF 在 2026 年推出的退休金充足度框架（Retirement Income Adequacy Framework，简称 RIA） 把退休存款分成三个水平： 

• 基本存款（Basic Savings）：RM390,000  

• 充足存款（Adequate Savings）：RM650,000  

• 强化存款（Enhanced Savings）：RM1,300,000 

其中，RM650,000 的计算方式，其实就是以每月约 RM2,690 的退休生活开销为基础，再按照约 20 年的退休期进行估算。 

至于 RM390,000 的基本储蓄标准，则会分阶段落实，2026 年的 60 岁会员标准为RM270,000，并逐步提高至 2030 年的 RM390,000。 

这样的长期目标旨在帮助会员更清楚判断自己的退休准备是否足够。  

此外，EPF 也不只是退休以后才能用的钱。 

在符合条件的情况下，会员也可以动用EPF第二户口（储蓄账户，简称EPF 2）的部分储蓄来买房、建房，甚至偿还房贷。 

让我们再进一步举个例子去了解退休后每月具体会用多少钱： 

他每个月可能会有这样的开销： 

乍一看，一个月花 RM2,690 好像不算很多，但如果从 60 岁退休，一直计算到 80 岁： 

也就是说，即使林先生已经没有房贷，只维持相对普通的退休生活，20 年下来也可能需要接近 RM650,000。 

需要特别留意的是，这还没有完全计算未来通货膨胀、大型医疗费用、房屋维修或其他突发情况。 

i. 你必须把通货膨胀纳入考量！ 

如果你现在才 20 多岁，距离退休还有大约40年，那么规划退休时，还有一个不能忽略的关键问题，就是通货膨胀。 

根据马来西亚统计局（DOSM）的数据，马来西亚整体消费者物价指数（CPI）从 1985 年的 51.6，上升至2025 年的 134.6。 

换句话说，过去40年整体物价已经累计上涨约161%，平均下来每年约上涨2.4%。 

当然，这不代表未来 40 年一定会重复同样的走势。 

不过，我们可以假设未来长期平均通胀约为 2.5% 一年，简单看看 40 年后生活费可能变成多少。 

以《我的预算 2024/2025》 估算的单身退休人士每月约 RM2,690 生活费为例： 

也就是说，如果你今年25岁，并计划在65岁退休，假设未来40年的平均通胀约2.5%，今天 RM2,690 可以买到的生活水平，到了退休时可能需要约 RM7,220 一个月才能维持。 

这并不是说未来退休人士一定每个月要花 RM7,220，而是提醒我们： 

规划退休不能只看今天的钱够不够，还要考虑几十年后这些钱还可以买到多少东西。 

而且，不同开销的涨幅也不会完全一样。 

医疗、食品、住房或保险费用，都可能比整体通胀上涨得更快。 

因此，越早开始储蓄、投资和规划退休收入，就越有空间应对未来生活成本的变化。 

2. 现在年轻人的“财务规划表”内都包含了什么？ 

刚踏入社会时，所谓的“财务规划”，其实已经不只是每个月存一点钱这么简单。 

对现在的年轻人来说，一份比较完整的财务规划，通常需要同时考虑日常生活费、紧急储备、车贷或其他债务、住房，以及长期退休储蓄。 

为什么年轻时就要开始规划这些钱？因为一旦固定开销越来越高，最容易被我们不断往后推的，往往就是储蓄和退休规划。 

根据雇员公积金（EPF）截至2025年底的数据，在大马活跃的正式部门会员中，只有39.5% 达到按年龄设定的“基本退休储蓄”水平，而达到“充足退休储蓄”水平的更只有28.2%。 

即使是 18 至 30 岁的年轻会员，也只有 39.8% 达到相应年龄的基本储蓄目标。 

这也说明，退休准备不足并不只是快退休时才需要担心的问题。 

如果年轻时大部分收入已经被车贷、房租、房贷和其他固定开销占据，能够留给紧急储备、投资和退休的钱自然会越来越少。 

让我们再举个简单的例子获得更好的理解。 

假设一名刚工作的年轻人，每月毛薪为 RM3,500： 

这里的 RM365 还没有计算SOCSO和EIS等其他法定扣款，以及一些因人而异的开销；而且车贷加房租已经占毛薪约56%。 

换句话说，一旦年轻时过早承担较高的长期贷款，每个月真正可以拿来建立紧急储备、投资或增加退休储蓄的钱，很容易就被压缩。 

因此，比起想着“几岁一定要买车、几岁一定要买房”，年轻人的财务规划表更应该先排好几个优先顺序： 

i. 控制日常与固定开销 

你需要先知道每个月的钱到底花去了哪里，不要让车贷、房贷和其他债务把现金流锁得太紧。 

AKPK指出，债务偿还比率（Debt Service Ratio）低于 35% 一般属于较健康水平，而超过43% 则可能代表债务负担开始偏高。 

ii. 先建立紧急储备金 

你可以逐步以约 3 至 6 个月生活开销作为目标，在失业、生病或突然需要大笔开销时，不必马上依赖信用卡或贷款。 

BNM也强调，紧急储蓄是建立财务韧性的重要一环。 

iii. 再规划买车和买房 

不要只问“银行愿意借我多少”，而是要先问自己：“供了这笔贷款以后，我每个月还剩多少钱？” 

iv. 退休储蓄不能永远排最后 

EPF 目前已经通过退休收入充足框架（RIA），把退休目标分为基本存款（RM390,000）、充足存款（RM650,000）和强化存款（RM1,300,000）三个层级。 

这样的长期目标旨在帮助会员更清楚判断自己的退休准备是否足够。 

简单来说，年轻人的财务规划重点，不是尽快把车、房子和投资全部“集齐”，而是在有限收入下，把现在的生活和未来的需要一起安排好。 

毕竟，退休规划真正怕的并不是起步金额小，而是每个月的钱早已被长期负债占满，最后一直等不到所谓“有多余的钱再开始”。 

3. 我要如何赚更多的钱让退休生活更舒服？ 

说到退休规划，我们经常都会听到老一辈的人说年轻时就要多存一点钱。 

这句话当然没错，但现实是，如果每个月的收入本来就只够应付生活费、车贷、房租和其他固定开销，再怎么省，能够留下来的钱始终有限。 

根据马来西亚统计局（DOSM）最新的正式领域薪资数据，截至 2026 年 3 月，大马正式领域员工的月薪中位数为 RM3,027。 

如果以刚才月薪 RM3,500 的年轻打工族为例，扣掉 EPF、房租、交通、饮食和车贷后，一个月可能只剩下几百块钱。 

这种情况下，与其一直问：“我还能从哪里再省 RM100？” 

有时候更值得思考的问题反而是： “我有什么方法，可以让自己每个月多赚RM500、RM1,000，甚至更多？” 

因为退休规划不只是控制支出——提高收入，同样是非常重要的一部分。 

i. 先想办法提高自己的主业收入 

对于大部分上班族来说，第一步其实不一定要马上辞职创业。 

比较现实的方法，是先让自己的专业能力变得更值钱。 

例如学习新的专业技能、考取相关资格、提升销售能力、数字营销、AI 工具应用、数据分析或管理能力，再争取升职、加薪，或者寻找薪资条件更好的工作机会。 

重点不是为了不断跳槽，而是不要让自己的收入长期停留在同一个水平。 

假设你原本一个月只能留下 RM300，但在提升收入后，每个月可以稳定多留下 RM500 作为退休储蓄。 

如果从 25 岁持续到 60 岁，单单这 RM500： 

这 RM210,000 甚至还没有计算期间可能产生的投资回报。 

如果每个月能够多留下 RM1,000，35 年累积投入的本金就是 RM420,000。 

所以很多时候，退休储蓄真正拉开差距的，并不只是“省得够不够狠”，而是你的收入有没有随着年龄和能力一起提高。 

ii. 在主业之外建立第二份收入 

如果暂时没有办法大幅提高薪资，也可以考虑从自己已经会的事情开始增加收入来源。 

例如： 

• 接自由职业工作，如设计、写作、翻译、剪辑或社交媒体管理 

• 补习、教学或提供专业服务 

• 经营小型线上生意或内容平台 

• 从事合法且符合个人能力的兼职工作 

这种收入一开始可能只有几百块钱，并不一定马上改变生活。 

但如果这笔钱没有全部拿去增加消费，而是固定拨一部分进入紧急储备、退休储蓄或长期投资，它的意义就完全不同了。 

真正需要避免的是：收入增加 RM1,000，生活费也马上跟着增加 RM1,000。 

如果收入提高，却同时不断升级车子、手机、旅游和消费习惯，最后能够留下来的钱还是一样，退休规划自然也不会有太大变化。 

iii. 如果喜欢与人沟通，可以考虑销售型职业 

还有一种提高收入的方法，就是进入收入与个人表现挂钩的销售行业。 

例如房地产、保险与Takaful、单位信托（Unit Trust）或私人退休计划（PRS）顾问等。 

这类工作的特点是，收入通常不像固定薪资职位那样完全由月薪决定，而会受到客户数量、销售表现、市场情况和个人能力影响。 

因此，它们的收入成长空间可能较大，但收入波动也会更明显。 

而且这些都不是“随便开始卖就可以”的工作。 

例如，单位信托和 PRS 顾问必须向马来西亚投资管理联合会（FIMM）注册，并符合相关资格及考试要求；保险和Takaful代理也有各自的考试、注册和行业规范。 

因此，如果你比较喜欢与人沟通、建立客户关系，而且愿意接受收入不完全固定的工作方式，销售确实可以成为突破固定薪资的一条职业路线。 

iv. 房地产中介也是值得考虑的方法之一 

在各种销售型职业当中，房地产中介是年轻人可以考虑的其中一个选择。 

原因很简单。 

房地产交易金额本身比较高，而房地产中介的收入主要与成交表现有关，因此不像一般打工族完全依赖固定月薪和年度加薪。 

根据马来西亚估价师、估价员、房地产代理及物业管理委员会（LPPEH）的收费标准，在一般房地产买卖交易中，注册房地产代理公司可收取的专业费用最高为成交价的 3%。 

举个简单的例子： 

最高 RM15,000 是房地产代理公司的专业费用参考，并不代表负责交易的 REN 个人就会直接获得RM15,000。 

实际能够获得多少，还需要视房地产代理公司的佣金制度、项目、交易安排以及其他相关成本而定。 

这一点很重要，因为成为房地产中介虽然确实拥有比固定薪资更大的收入成长空间，但绝对不是“卖一间房，就直接拿3%进自己的口袋”。 

对房地产中介的佣金还是不清楚，想了解更多？那么这篇文章就是为你准备的！ 

需要注意的是，房地产中介的收入通常不会每个月一样。 

有些月份可能连续成交，有些交易则可能需要跟进几个月，最后甚至没有成交。 

所以这份工作更适合愿意学习销售、客户沟通、市场分析、线上获客、谈判和长期经营人脉的人。 

因此，如果你目前还是普通上班族，千万不要今天看到房地产收入不错，明天就直接辞职。 

你可以做的是———先了解这个行业、评估自己的现金储备和销售能力，再决定自己是否适合转换职业跑道。 

想进一步了解这个行业？不妨和我们业内的专业房地产中介了解更多！ 

无论最后选择加薪、转换工作、发展副收入，还是进入房地产销售行业，真正能够帮助退休规划的，并不是“赚得多”这三个字。 

你需要想的是，赚得更多以后，你有没有把其中一部分留给未来的自己？ 

假设一个人从月薪 RM3,500 提高到 RM5,000，却把多出来的 RM1,500 全部用于提升生活消费，他的退休准备其实并没有明显改善。 

反过来，如果增加收入后，可以固定把其中 RM500、RM800 甚至 RM1,000 用于 EPF、长期储蓄和投资，几十年累积下来的差距就会越来越明显。 

所以，年轻时规划退休，其实不一定要马上拥有几十万存款。 

你真正需要做的是逐步建立一个循环： 

如果现有工作的薪资成长已经很有限，而你本身又喜欢与人沟通、愿意主动寻找客户和接受销售挑战，那么，房地产中介确实可以成为一个值得认真考虑的职业选择。 

它不能保证你一定赚得更多，但相比完全依赖固定薪资，它提供了一个让收入随着个人表现进一步增长的可能性。 

而当你越早把增加的收入转化成储蓄和长期资产，未来距离自己想要的退休生活，也就能更靠近一点。 

4. “钱生钱”的储蓄对退休规划有益！ 

除了努力工作、增加收入和控制开销，退休规划还有一个很重要的部分，就是让已经存下来的钱继续增长。 

简单来说，就是大家常说的“钱生钱”。 

如果你只是把所有钱放在普通储蓄户口里，虽然相对安全、随时可以使用，但长期下来，存款增长速度未必能够跟得上通货膨胀。 

尤其退休规划动辄是20年、30年甚至40年的长期目标，如果钱一直没有增长，未来的购买力就可能慢慢被物价上涨削弱。 

这也是为什么，除了紧急储备金之外，年轻人也可以开始了解长期投资。 

投资并不代表一定要追求高回报，也不是把全部积蓄一次过投入某个产品。 

更实际的做法，是根据自己的收入、风险承受能力和目标，把钱分配到不同用途。 

例如： 

• 储蓄和定期存款：适合存放短期需要使用的钱，以及部分较低风险资金 

• EPF和PRS等退休储蓄工具：主要用于长期退休规划 

• 基金、ETF或单位信托：可以通过不同资产和市场进行投资 

• 股票：可能带来资本增长或股息收入，但价格波动也相对明显 

• 债券或固定收益产品：一般比较偏向稳定收入和资产配置 

• 房地产：可以通过租金和长期资产价值作为退休资产的一部分 

当然，每一种投资都有自己的风险、费用和特点，并不存在一种投资是“稳赚不赔”的。 

这里就带你更好地了解各种常见投资方式的重点与差别！ 

在开始投资之前，最重要的不是问：“哪一个投资最赚钱？” 

而应该先问：“这笔钱什么时候会用到？我能够承受多大的风险？” 

例如，你明年准备拿来买房的首付款，就不适合随便放进价格波动很大的投资里。 

但如果这笔钱本来就是为了30年后的退休准备，那么你可以有更长的时间去面对市场短期的起伏。 

i. 越早开始，“时间”就越有价值 

投资对退休规划最大的优势之一，其实就是复利。 

简单来说，当投资产生回报后，这些回报如果继续留在投资里面，就有机会继续产生新的回报。 

例如，一个人从25岁开始，每个月固定拿出 RM500 作为长期退休投资。 另一个人到了40岁才开始。 

即使两个人后来每个月投入的金额一样，前者因为早了15年开始，就拥有更多时间让资金累积和增长。 

所以退休投资并不一定要等到薪水高一点再开始。 

即使刚开始只能每个月投入 RM100、RM200 或 RM500，只要是在自己的能力范围内，并且能够长期坚持，都比完全没有开始来得更好。 

ii. 不要为了投资，反而把自己的现金流弄得很紧 

不过，投资也需要有顺序。 

如果连基本生活费都不够、信用卡欠款还没有处理，或者完全没有紧急储备，就把大量资金投入长期投资，其实也可能造成压力。 

比较健康的做法通常是先处理： 

之后，再根据收入增加，慢慢提高每个月用于退休投资的比例。 

同时也不要把所有退休资金集中在同一种资产里。 

适当分散投资，可以避免自己的退休计划过度依赖某一个市场、某一家公司或某一种资产的表现。 

说到底，“钱生钱”并不是为了让你快速发财，而是让你现在赚到的钱，有机会在未来继续为你的退休生活发挥作用。 

当你一边提高收入、一边储蓄，再让部分长期资金通过合适的投资逐步累积，退休规划就不再只是单靠每个月辛苦存下来的那一点钱。 

现在就开始让收入、储蓄、时间和投资一起帮你累积退休资产！

5. 年轻人也可以提早退休？ 

我们一直在谈 60 岁后的退休生活，但不少年轻人也会进一步思考： 

如果我提早存够钱，是不是就可以不用等到 60 岁才退休？ 

这也是近年来常听到的 FIRE 概念。 

FIRE是 Financial Independence, Retire Early 的简称，也就是“财务独立、提早退休”。 

它并不一定代表 40 岁以后完全不工作，而是希望通过储蓄、投资和其他收入，逐步降低自己对每个月薪水的依赖，让自己更早拥有选择工作或生活方式的自由。 

FIRE常见的参考方式之一，就是 25 倍法则： 

例如，你预计退休后每个月需要RM5,000，一年就是RM60,000，那么以25倍法则计算，初步目标大约是： 

不过，这只是一个方便估算目标的参考，并不代表存到这个数字就一定可以安心退休。 

毕竟真正需要多少钱，还会受到退休年龄、通货膨胀、医疗开销、投资表现和生活方式等因素影响。 

如果你想进一步了解 FIRE 是什么、25 倍法则怎么算，以及提早退休需要准备多少钱，可以前往这篇文章进一步了解！ 

i. FIRE真正重要的，还是你能留下多少钱 

看到 RM800,000、RM1.5M 甚至 RM2M，很多人的第一反应可能都是“这样我要存到几时？”。

如果单靠每个月省 RM200、RM300，确实会觉得非常遥远。 

所以 FIRE 真正的重点，并不只是“拼命省钱”，而是同时做好几件事情： 

让我们举个例子，假设两个人月薪同样是 RM5,000： 

即使薪资一样，两个人累积退休资产的速度也会完全不同。 

如果未来B再通过升职、转换职业、发展销售事业或其他收入来源提高收入，同时没有让生活开销一起大幅增加，能够用于储蓄和投资的钱自然也会越来越多。 

所以，FIRE真正看的不只是你赚多少钱，而是你能够留下多少，并持续把这些钱变成长期资产。 

ii. 提早退休，也不一定代表完全不工作 

对很多年轻人来说，比起追求“40 岁以后什么都不做”，更实际的目标可能更是先做到财务独立，再决定自己想不想退休。 

例如到了 45 岁，你已经没有太大的债务压力，同时拥有EPF、投资组合、现金储备和其他资产。 

这时候，即使你还是继续工作，选择也会比以前多很多。 

你可以选择压力较低的工作、减少工作时间、创业，甚至暂时休息，而不会因为少了一份薪水就马上影响生活。 

这其实也是FIRE很重要的一点：它追求的不只是早点退休，而是早点拥有选择自己怎样生活的能力。 

当然，FIRE也不需要和EPF的退休目标二选一。 

EPF目前的退休收入充足框架（RIA）可以作为退休规划的基础参考，再根据自己的生活方式、预计退休年龄和其他资产，制定更适合自己的目标。 

说到底，无论你希望60岁正常退休，还是更早实现财务自由，真正重要的还是： 

赚更多、留下更多、让钱继续增长，并避免生活开销永远跟着收入一起上涨。 

越早开始规划，未来可以选择的空间通常也会越大。 

开启你的退休基金规划！ 

退休听起来像是几十年后的事情，但真正决定你未来能不能过得舒服的，往往是从现在开始做的每一个财务决定。 

无论是控制开销、提高收入、减少不必要的长期负担，还是开始储蓄和投资，都不需要一次做到完美，更重要的是越早开始，慢慢建立适合自己的节奏。 

毕竟，退休规划并不是为了让年轻时的生活变得很辛苦，而是希望未来的你，可以拥有更多选择。 

所以，与其一直问“我到底要存多少钱才够退休？”，不如先从今天开始问自己： 

我现在做的决定，有没有让我离想要的未来更近一点？ 

常见问题（FAQ）： 

想知道成为房地产中介，能如何帮助你提高收入，并进一步加快退休基金的累积？ 

欢迎留下联系方式，让我们的专业房地产中介与你联系，带你进一步了解这个行业！ 

延伸阅读： 

1. 月薪RM1700低薪族亲授5个实用买房规划，一步步教你买房圆梦！ 

2. 马来西亚哪里适合退休生活？带你了解5大宜居城市、生活成本与医疗指南！ 

3. LRT3通车带来什么机遇？快速了解沿线房产投资与TOD发展走向！ 

参考文献： 

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Bank Negara Malaysia. (2026). Quarterly bulletin: Second quarter 2026. Bank Negara Malaysia. 

Bengen, W. P. (1994). Determining withdrawal rates using historical data. Journal of Financial Planning, 7(4), 171–180. 

Benz, C., & Guo, T. (2024, December 11). What’s a safe retirement spending rate for 2025? Morningstar. 

Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia. (2009). Valuers, Appraisers and Estate Agents (Amendment) Rules 2009: Scale of fees. 

Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia. (2013, February 7). Circular 1/2013: Mandatory salary for negotiators. 

Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Malaysia. (2021). Form REN 01: Application for registration as negotiator. 

Department of Statistics Malaysia. (2026a, April 29). Analysis of annual Consumer Price Index, Malaysia, 2025. Department of Statistics Malaysia. 

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Employees Provident Fund. (2026b, February 28). EPF declares 6.15% dividend for Simpanan Konvensional and 6.15% for Simpanan Shariah. Employees Provident Fund. 

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全球房地产科技公司IQI在全球拥有超过65,000名房地产中介，并在35多个国家设有办事处。 

如今，IQI正式进驻印尼两大热门生活度假胜地，在巴厘岛（Bali）和龙目岛（Lombok）设立全新办事处：IQI巴厘岛和IQI龙目岛！ 

IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）指出，IQI很高兴宣布IQI巴厘岛和IQI龙目岛办事处的正式成立。 

这两个目的地正受到越来越多国际市场的关注，但我们的愿景并不只是将外国买家带入当地市场。 

我们希望建立强大的本地业务，与印尼当地发展商和房地产专业人士携手合作，并将我们的国际网络、科技和专业知识带入当地，为房地产行业的持续发展作出贡献。 ”

卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）

与此同时，IQI的新办事处也将成为连接印尼与国际房地产市场的桥梁，协助优质的印尼房地产项目接触全球各地的买家和投资者。 

他也表示，IQI选择Homes in Asia作为本地合作伙伴，是因为其主要负责人，Taco Heidinga，多年来一直是IQI的一分子。 

此外，IQI了解他们拥有丰富的行业经验和本地专业知识，具备取得成功所需的条件。 

那为什么选择巴厘岛和龙目岛？因为这两个市场正在蓬勃发展。 

2025年，巴厘岛迎来近700万名外国游客，而龙目岛的整体游客人数约为这一数字的一半。 

不过，这些岛屿如今已经不再只是旅游热点，也逐渐成为全球外籍人士青睐的长期居住地。 

自新冠疫情以来，外国人士对当地房地产的需求大幅增长。2021年，仅巴厘岛就约有11万名外国居民，而IQI相信，如今这个数字已经增长超过三倍。 

IQI联合创始人兼董事总经理Daniel Ho更是进一步说明IQI国际网络所带来的优势： 

通过结合IQI巴厘岛和IQI龙目岛的本地业务与专业知识，以及IQI全球网络的国际覆盖和科技实力，我们能够在印尼与全球房地产市场之间建立一座更强大的双向桥梁。” 

Daniel Ho

他也表示，IQI同时具备规模优势。凭借IQI的全球网络和科技平台，来自世界各地的买家可以更轻松地发现并购买巴厘岛和龙目岛的房地产。 

同时，IQI房地产中介的专属应用程序将协助旗下中介提高生产力和工作效率。 

Taco Heidinga将升任 Homes in Asia 董事兼IQI巴厘岛和IQI龙目岛负责人，负责两处办事处的业务；而Liv Heidinga-Baggen也将担任两处办事处的董事。 

Heidinga表示： 

在过去两年的独立运营期间，Homes in Asia 已经在巴厘岛和龙目岛房地产市场建立了稳固的市场地位，尤其受到欧洲投资者的关注。”

Taco Heidinga

Heidinga也提到，Homes in Asia已经促成了一些创纪录的房地产交易，但对于IQI巴厘岛和IQI龙目岛的愿景，远远不只是将印尼房地产销售到国际市场。 

“我们正在建立一项长期发展的业务。我们希望在当地创造更多机会，与发展商和房地产专业人士紧密合作，培养本地人才，并将IQI的科技、培训和国际专业知识带入印尼市场。” 

同时，Heidinga表示：“Liv和我合计拥有35年的国际房地产行业经验。Liv过去也曾涉足艺术领域，并与范思哲（Versace）和苏富比（Sotheby’s Auctions）等独特品牌合作。” 

而Liv Heidinga-Baggen也补充表示： 

巴厘岛或龙目岛的发展商，可以通过我们的网络迅速接触多个国际市场的买家。 

我们将与发展商紧密合作，协助他们把项目带给欧洲、亚洲、海湾阿拉伯国家合作委员会（GCC）以及其他国际市场的买家。” 

Liv Heidinga-Baggen

此外，她也提到，IQI让大家能够接触由数以万计房地产专业人士组成的全球网络，同时连接国际买家，并获得科技、营销基础设施和培训方面的支持。 

“作为IQI的一分子，我们能够运用其资源、科技和国际市场覆盖能力，为巴厘岛和龙目岛带来显著价值。” 

“我们的目标，是将这些全球优势与深厚的本地市场知识及人脉关系结合起来，建立一个能够长期为买家、发展商、房地产专业人士以及整体市场创造价值的业务。” 

如果你有意在印尼投资房产，欢迎联系IQI巴厘岛或IQI龙目岛，由专业房地产团队为你全程提供支持，助你稳健开启海外投资之路！

延伸阅读：

1. IQI携手Azurro拓展全球版图 成立IQI阿塞拜疆

2. IQI携手Mapletree Investments，加速IQI菲律宾战略布局与市场扩张 

3. 印尼巴厘島5個投資和出租良地

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回顾10年前，房地产买卖大多依赖人工处理。

买家找房要看广告、打电话；房地产中介则要逐一回复客户、安排看房、整理文件和跟进交易，不仅耗时，资料也分散在不同平台。

来到今天，房地产行业已经大不一样。从线上找房、AI智能推荐、虚拟看房，到自动回复、数据分析和智能楼宇管理，科技正逐渐融入房地产的各个环节。

这就是我们常说的房地产科技（Property Technology），简称PropTech。

那么，房地产科技到底是什么？包含哪些技术？又将如何影响房地产行业？一起来了解！

关键摘要：

1. 房地产科技不只是线上房产网站，而是利用科技改善整个房地产流程

房地产科技覆盖房地产生命周期，从项目规划、建筑施工，到营销、交易、物业管理和投资分析。真正的房地产科技公司会利用数据、AI和自动化提升效率，而不仅是展示房源。

2. AI、大数据、IoT 和 VR 正在改变房地产行业的运作方式

房地产科技通过 AI 推荐房源、大数据分析市场趋势、IoT 管理智能建筑，以及VR虚拟看房，让买家、投资者和房地产专业人士能够更快速地获取资讯并作出判断。

3. 房地产科技不会取代房地产中介，而是帮助专业人士提升竞争力

科技可以处理重复性的工作，例如客户跟进、资料整理和房源筛选，但市场判断、价格谈判、法律流程和客户信任仍需要房地产专业人士参与。

4. IQI 通过科技工具打造混合型房地产科技生态系统

居外 IQI 结合房地产中介网络、跨境房地产平台和 AI 工具，包括 Atlas SuperApp、IQPilot、JIQI、Smart Score 及 AINI，让房地产专业人士能够更有效率地服务全球买家。

1. 房地产科技是什么？

房地产科技就是利用数字技术，让房地产行业原本比较繁琐、依赖人工的流程变得更高效、更方便。

它的应用范围其实很广，几乎贯穿整个房地产生命周期，其中包括：

• 土地与项目规划
• 建筑施工
• 房产营销
• 房屋买卖与出租
• 物业管理
• 维修保养
• 房地产数据分析
• 投资管理

一家传统的房地产公司，可能只是把房源上传到网站，让买家自行浏览和联系房地产中介。

但一家真正以房地产科技为核心的房地产公司，会进一步利用科技系统协助：

• 根据买家需求自动匹配房源
• 自动回复和跟进潜在客户
• 分析房价和市场趋势
• 提供线上或虚拟看房
• 管理租金、租约和维修记录
• 处理电子文件及付款
• 分析楼宇的能源使用情况

因此，仅有网站的房地产公司并不能称其为一家拥有房地产科技的公司。

网站更多只是展示房源的渠道，而房地产科技真正改变的，是房地产公司如何寻找客户、卖房、管理交易和处理日常工作。

2. 房地产科技可以应用在房地产的哪些环节？

提到房地产科技，很多人第一时间想到的可能是网上找房，但它的应用其实远不止于此。

从发展商规划一个房地产项目开始，到建筑施工、房产营销、买卖交易，再到房屋出租和后续的物业管理，房地产科技几乎可以参与房地产发展的每一个阶段。

简单来说，房地产科技就是利用科技让原本需要大量人工处理的工作，变得更快、更方便，也更有效率。

让我们举个简单的例子进一步了解：

不过，这并不代表整个买房过程都可以完全交给科技。

当交易涉及市场判断、房产选择和价格谈判时，仍然需要熟悉当地市场的房地产专业人士协助。

就像 IQI 房地产中介，也会持续掌握最新的市场动态、提升专业知识，为客户寻找更合适的房产。

想让房地产专业人士在找房过程中提供协助？现在就留下基本的个人资料，让他们联系你！

房地产科技的真正价值并不是“取代人”，而是用科技处理繁琐和重复的工作，让房地产专业人士可以把更多时间放在咨询、判断和客户服务上。

3. 房地产科技公司通常使用哪些科技？

真正的房地产科技公司专注发展的不只是一个功能丰富的应用程序（App），而是如何结合数据、人工智能（AI）、自动化和系统整合，让整个房地产流程变得更高效。

目前常见的房地产科技的技术主要包括：

i. AI 与机器学习（Machine Learning）

AI 已经广泛应用在房地产行业，例如：

• 自动推荐合适房源
• 分析潜在客户需求
• AI 客服与自动跟进
• 辅助房地产估值
• 分析文件与市场数据
• 生成广告和营销内容
• 预测市场趋势

机器学习则可以从大量数据中找出规律，例如买家偏好的房产类型、某个地区的需求变化，甚至预测物业设备什么时候可能需要维修。

不过，AI 的分析结果仍然取决于数据质量，因此更适合作为辅助专业人士判断的工具，而不是完全取代人的经验。

ii. 房地产大数据分析

房地产每天都会产生大量数据，例如房价、租金、人口、房屋供应、入住率和市场需求等。

房地产科技可以把这些复杂资料整理成更容易理解的数据，让不同使用者更快作出判断。

投资者可以比较不同地区的市场表现，发展商可以分析未来住房需求，而物业管理公司也能更有效地掌握入住率和维修成本。

iii. IoT物联网与智能楼宇

IoT，也就是物联网，可以把建筑里的设备和感应器连接到同一个系统。 

这个系统可以监测：

• 灯光与空调
• 水电使用
• 保安系统
• 人流与入住情况
• 设备运行状态
• 能源消耗

这样一来，管理人员可以更早发现问题，同时减少不必要的能源和维修成本。

iv. 数字孪生（Digital Twin）

数字孪生可以简单理解为给一栋真实建筑建立一个虚拟的数字版本。

管理团队可以通过这个模型模拟建筑的能源使用、设备运行和维修需求，从而更早发现潜在问题，并提前做好规划。

v. VR 虚拟看房

VR 虚拟看房让买家可以在不到现场的情况下，先了解房屋或项目内部环境。

这对于海外买家尤其方便。买家可以先在线比较项目和筛选房源，再决定哪些房产值得亲自前往查看。

因此，无论是海外房产、异地租房，还是仍在建设中的新项目，虚拟看房都能大幅提升前期找房效率。

4. 房地产科技公司有哪些类型？

房地产科技并不是单一的商业模式，而是涵盖房地产不同环节的一整个科技生态。

目前常见的类型包括：

不过，一家公司并不一定只属于其中一种类型。

例如，有些房地产科技公司既经营房地产平台，也提供房地产中介服务、AI 工具、数据分析和交易支持，这类公司一般就属于混合型房地产科技公司。

5. 房地产科技公司如何赚钱？

不同房地产科技公司的业务模式不同，收入来源自然也不一样。

有些主要靠软件订阅和平台收费，有些靠广告和项目推广，也有一些和传统房地产公司一样，通过成功交易赚取佣金。

房地产科技公司常见的收入来源包括：

• 房地产交易佣金
• 房源广告和项目推广费
• 软件订阅费
• 平台交易或服务费
• 物业管理费
• 估价、装修和设计等服务费
• 合作伙伴与推荐收入

至于混合型房地产科技公司，通常会同时结合多种收入模式，让业务不需要依赖单一收入来源。

6. 房地产科技会取代传统房地产中介吗？

这时候有人就会问了，房地产科技会导致房地产中介失去位置吗？其实并不会。

科技确实可以协助处理很多重复性工作，例如找房、整理资料、回复客户、发送提醒、分析数据和制作广告，让房地产中介把时间用在更重要的事情上。 

但真正进入交易阶段后，仍然会涉及很多需要经验和判断的部分，例如：

• 当地市场情况
• 房产实际状况
• 买卖双方谈判
• 法律与交易流程
• 客户沟通与信任
• 专业判断

这些都不是单靠 AI 或系统就能完全取代的。

所以，未来更可能出现的，并不是“AI取代房地产中介”，而是懂得运用科技的房地产中介，会比不使用科技的中介更有竞争力。

科技负责提升效率，而房地产中介负责提供专业判断、沟通和服务。

7. 有没有房地产科技公司的实际例子？

IQI Global是大马其中一个比较典型的混合型房地产科技公司。

IQI Global 隶属于居外IQI （Juwai IQI）。

和单纯提供软件或房源网站的平台不同，居外 IQI 把房地产中介服务、房产平台、跨境买家资源、AI 工具、营销系统和交易支持整合在同一个生态系统中。

居外 IQI 目前拥有超过 65,000 名房地产中介，业务遍及35个以上国家。

2025年，集团全年完成 51,226 宗房地产交易，总成交金额达43亿美元。

i. 居外 IQI 的房地产科技生态如何运作？

居外 IQI 的房地产科技生态可以分成以下几个部分：

a. 房产搜索与营销

房源可以通过 IQI Global、Juwai.com、Juwai.asia 及其他渠道进行展示和推广，让不同市场的买家更容易找到合适的房地产项目。

b. 跨境房地产营销

Juwai.com 主要连接全球的华人房地产买家，而 Juwai.asia 则进一步覆盖亚洲其他地区的买家，让房地产项目接触更广泛的跨境需求。

c. 协助房地产中介的高端科技

IQI 旗下的 Atlas SuperApp，把房源、项目资料、营销工具、学习、报告、团队协作和数据分析等功能整合在同一个平台，帮助房地产中介更有效率地处理日常工作。

d. AI 辅助工具

居外 IQI 也通过 IQPilot、JIQI、Smart Score 和 AINI 等工具，协助房地产中介处理客户跟进、房源搜索、项目比较和其他日常任务。

e. 提供本地房地产专业服务

即使拥有 AI 和数字平台，实际看房、市场咨询、价格谈判和交易流程，仍然需要熟悉当地市场的房地产专业人士参与。

简单来说，科技负责提高效率，房地产中介则负责提供经验、判断和人与人之间的专业服务。

8. 居外 IQI 有哪些房地产科技的工具？

居外 IQI 的房地产科技应用不只是一个平台，而是由多个工具组成，各自负责不同的房地产工作流程。

i. Atlas SuperApp

你可以理解 Atlas SuperApp 为 IQI 房地产中介的一站式工作平台。

房源、项目资料、营销工具、报告、学习、团队协作和数据分析等功能，都可以集中在同一个系统中处理，减少在多个平台之间来回切换的时间。

ii. IQPilot

IQPilot 主要帮助房地产中介处理客户询问有关房产的问题和跟进工作，例如即时回复、自动跟进和预约管理。

这样一来，房地产中介就能减少重复性的行政工作，把更多时间放在真正需要沟通和服务客户的环节。

iii. JIQI 智能房产搜索

传统房产网站通常需要逐一选择地点、预算、房型和卧室数量等筛选条件。

而 JIQI 则是采用更自然的搜索方式。

举个例子，用户可以直接输入：“想找槟城国际学校附近，预算RM120万以内的三房公寓。”

系统会根据整段需求理解用户想找的房产，再推荐相关房源，让找房过程更方便。

这样一来，客户在联系房地产中介前，就能先初步了解适合自己的选择；房地产中介在正式沟通时，也能更快缩小范围，减少前期筛选工作，提高服务效率。

iv. Smart Score

Smart Score 会根据交通、生活设施、学校和生活方式等因素，协助用户比较不同房地产项目。

它的重点并不是告诉用户“哪一个项目一定最好”，而是把不同条件整理得更清楚，让买家根据自己的实际需求作出更有依据的选择。

v. AINI

AINI 是 IQI Atlas SuperApp 内协助整合资讯的 AI 助理。

与一般聊天机器人不同，AINI 连接居外 IQI 内部的数据、工具和系统，因此能够协助房地产中介处理更贴近日常工作的任务，例如：

• 查询项目资料
• 解答内部工作问题
• 协助新人熟悉流程
• 生成房地产广告内容
• 分析潜在买家群体
• 协助建立广告活动

AINI 的目的并不是取代房地产中介，而是减少重复和行政工作，让房地产中介把更多时间放在客户、咨询和交易上。

这也体现了房地产科技真正的价值，不是为了让房地产变得“全自动”，而是让科技和房地产专业服务更有效地配合。

房地产科技正在改变什么？

房地产科技真正的价值，并不在于“用了多少科技”，而是这些科技能不能真正改善房地产流程和用户体验。

从更方便地找房、更及时地跟进客户，到更清楚地分析市场数据和管理交易流程，科技正在让房地产行业变得更有效率。

像居外 IQI这样的混合型模式，则是进一步把科技平台、跨境房地产网络与当地房地产专业服务结合起来，让科技与人的专业能力互相配合。

未来的房地产行业，与其说是“科技取代人”，不如说是科技帮助专业人士做得更快、更有效率，同时让买家、卖家和投资者获得更完整的房地产服务。

常见问题（FAQ）:

对房地产科技感兴趣，也想深入了解 IQI 的PropTech生态系统？成为IQI房地产中介，就是其中一种更直接的方式。

通过实际学习和使用这些科技工具，不仅能提升工作效率，也有机会进一步拓展自己的事业与收入潜力。

现在就留下资料，让 IQI 团队与你联系，了解更多加入详情！

延伸阅读：

1. 2026大马房地产营销指南：房地产中介必懂的10大高效营销策略！

2. 房地产中介佣金全解析：卖一套房，到底能赚多少？

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在马来西亚拥有一个属于自己的家，是许多人深藏心底的梦想。然而，面对看上去就十分复杂的法律程序、财务规划和市场选择，不少买家感到无从下手。

如果因为缺乏清晰的买房步骤指引，错过了最佳的置业时机，甚至在交易中遭遇不必要的延误或损失，实在非常可惜。因此，一份全面而清晰的购房指南至关重要。

由于马来西亚的房地产市场受国家土地法典和多项州政府政策的严格规范，所以购房决需要建立在充分的了解之上。

提前了解并掌握从前期准备到后期管理的每一个环节，不仅能规避风险，更能确保您的置业之路顺畅无忧。

本文将作为您的终极指南，全面拆解在马来西亚购房的每一个关键步骤，助您安稳迈向安家置业的最终目标。

关键摘要

• 买房步骤包括财务规划、房产挑选、法律贷款、产权过户和后期管理。
• 外国买家需满足最低房价门槛（如吉隆坡和柔佛为RM100万）并获州政府批准。
• 除了房价，预留房价10%的头期和额外8%的印花税及律师费至关重要 。
• 利用政府优惠（如i-Miliki倡议和SRP计划）可有效降低首次购房者的前期负担 。
• 在整个购房过程中，选择专业的房地产顾问和律师能显著提高效率并规避风险。

购房前的准备

充分的准备工作是成功购房的重要基础，尤其是对于首次买房的人来说。买房不仅是选择一套喜欢的房子，还需要提前了解自己的财务状况、贷款能力、购房预算以及实际需求。

在马来西亚购买房产通常涉及五个主要阶段：财务准备、房产搜寻与选择、法律与贷款手续、产权过户与房屋交接，以及购房后的管理。了解并遵循这些买房步骤，是确保交易顺利、规避风险的关键，整个过程通常耗时3至6个月甚至更久。

准备得越充分，后续在选房、申请贷款和签署文件时就越不容易手忙脚乱，也能减少因为预算不足或贷款问题而影响交易的情况。

I. 财务规划与预算：了解自己的购房能力

购房前进行财务规划是非常重要的第一步，你可以考虑什么价位的房产，以及需要提前准备多少资金，都取决与你的财务规划如何。

除了房产本身的售价之外，还需要考虑首付、印花税、律师费、贷款相关费用，以及装修和搬家等额外支出。

一般来说，买家可能需要准备约房价10%的首付，但实际比例会根据贷款额度和个人情况而有所不同。此外，买房过程中还可能涉及印花税、律师费及其他交易成本，因此不能只按照房价来计算预算。

在马来西亚买房时，建议提前考虑以下几个方面：

• 自己可以准备多少首付
• 每个月能够承担多少房贷
• 银行大约愿意提供多少贷款
• 买房过程中需要支付哪些税费和律师费
• 买房后是否还有足够资金支付装修、家具和日常开销

如果需要申请房贷，最好在正式签署买卖合约前，先向银行了解自己的贷款额度和首付要求，避免之后因为贷款金额不足而影响交易。

II. 市场调研与房产筛选

确定预算后，下一步就是寻找适合自己的房产。

在线平台：
可以先通过PropertyGuru、iProperty等主流房产网站了解不同地区的房价、房型和在售项目，对市场有一个基本概念。

实地看房：
在线资料只能作为初步参考，真正决定购买前，最好亲自到现场了解房子的实际情况，同时观察周边环境、交通便利性、生活配套以及未来发展规划。

如果购买的是二手房，还应特别留意房屋是否存在裂缝、漏水、墙面潮湿、设备老化等问题，避免买下之后才发现需要承担大笔维修费用。

房产顾问：
如果对当地市场不熟悉，也可以咨询专业的房产顾问。他们可以根据预算、购房目的和地区偏好，协助筛选合适的房源，并提供当地市场和项目方面的信息。

III. 评估房产价值与潜力

找到想买的房产后，不要只急着看售价，还要判断它的市场水平如何。

对比分析：
可以参考同一区域、相似面积和房型的近期成交价格，了解卖方开出的价格是否合理。

发展商信誉：
如果购买的是新楼盘，应当了解一下发展商过去完成过哪些项目、是否曾出现严重延期，以及交付品质和市场口碑如何。

地区发展：
同时也可以关注周边未来是否有新的交通设施、商业项目、学校或其他大型基础设施。

例如，新山部分地区可能会受到柔新捷运系统等交通建设影响。不过，未来发展规划只能作为参考，不能单凭一个新项目就判断房产一定会升值。

如果买房是为了出租，还需要进一步了解当地的租房需求、租金水平以及可能会出现的空置情况。

IV. 委托专业房产顾问

对于不熟悉马来西亚房地产市场的买家来说，专业房产顾问可以让整个购房过程更加清楚和顺畅。

房产顾问可以根据买家的预算和需求筛选房源，安排看房，并协助买家了解项目资料、价格和当地市场情况。

在进入交易阶段后，房产顾问也可以协助买家与卖方、发展商、律师及银行进行沟通，让不同环节之间衔接得更顺畅。

不过，法律文件、贷款审批和税务问题仍应分别由律师、银行或相关专业人士负责处理。

V. 签署购房意向书

当你决定购买某套房产后，通常会进入正式的出价和签署文件阶段。

其中可能包括签署购房意向书，列明买家愿意支付的价格、定金、付款条件以及其他交易要求。

在签署任何文件或支付订金之前，应先确认文件中的价格、付款期限、退款条件以及相关条款。

尤其是需要申请房贷的买家，更应了解如果贷款没有获批，定金是否能够退回，避免之后出现不必要的纠纷。

VI. 法律与财务环节：完成产权过户

当买卖双方正式进入交易程序后，律师会开始处理买卖合约、产权查询及过户等法律手续。

买方律师一般会协助检查房产产权、是否存在抵押或其他限制，并准备相关文件，确保房产所有权能够依法转移到买家名下。

如果涉及银行贷款，银行也会安排贷款文件和放款程序。

这一阶段可能需要一定时间，因此买家应按照律师和银行要求及时提交所需文件，避免因为资料不完整而耽误了交易。

VII. 装修、入住与后续安排

完成交易并取得房产后，就可以开始安排装修、搬家和其他后续事项。

装修许可：
如果只是简单装修，一般程序相对简单，但涉及拆墙、扩建或其他结构性改造时，可能需要先取得管理处或地方政府批准。

选择承办商：
应尽量选择信誉良好、有相关经验的装修承办商，并在施工前确认报价、工程范围、付款方式及预计完工时间。

房屋保险：
如果房产涉及银行贷款，银行通常会要求购买相关保险。业主也可以根据需要考虑额外的房屋保险，为房屋结构和室内财物提供更全面的保障。

VIII. 物业管理、地税与门牌税

拥有房产之后，还需要持续支付一部分日常持有费用。

例如，公寓业主通常需要支付管理费和储备基金，用于公共设施、保安、电梯和其他公共区域的维护。

此外，房产业主还可能需要支付：

• 地税（Quit Rent）
• 门牌税（Assessment Rate）
• 管理费（Maintenance Fee）
• 储备基金（Sinking Fund）
• 房屋保险
• 日常维修费用

如果房子是用于出租，还需要考虑租客管理、维修、空置期以及可能产生的物业管理费用。

因此，买房完成并不代表就全部结束了。提前了解这些长期需要承担的成本，可以帮助买家更准确地判断自己是否真正有能力长期持有这套房产。

根据国家房产信息中心的数据预测，马来西亚房地产市场在2026年将呈现稳健扩张态势，整体房价指数预计年增长3.5%–5.2% 。吉隆坡和新山依然是投资热点。

特别是新山，受马新捷运通车预期的驱动，核心地段的公寓询盘量增长了约28% 。目前，马来西亚国家银行的隔夜政策利率维持在3.00%左右，房贷利率普遍在4.2%–4.8%之间 。

常见问题（FAQ）

正在寻找符合您预算和需求的理想物业？

立即联系IQI的专业房产顾问，获取定制化建议、独家房源信息和全程指导，让您在马来西亚的置业梦想轻松实现！

延伸阅读：

1.马来西亚买房三选一：新房，二手房、拍卖屋，首购族应该选哪个？

2.吉隆坡RM50万以下买房指南：12个适合首购族了解的热门区域！

3.第一次买房怎么选房贷？大马首购族必懂的4种房贷类型

参考文献：

1. expatica.com. (n.d.). 马来西亚房地产：马来西亚买房攻略（2026 最新指南）.摘自https://www.expatica.com/zh-my/housing/buying/buying-property-in-malaysia-2173706/
2. propertyofmalaysia.com. (2026, April 29). 2026 大马首次购屋者攻略：从贷款申请到领钥匙的全程避坑指南. 摘自 https://propertyofmalaysia.com/malaysia-first-time-home-buyer-guide-2026/
3. propertyofmalaysia.com. (2026, April 24). 2026马来西亚买房完整指南：房产投资流程与避坑全解析. 摘自 https://propertyofmalaysia.com/malaysia-property-buying-guide-2026/

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近年来，越来越多中国家庭开始关注到马来西亚，无论是为了长期居住、退休养老、子女教育，还是寻找更适合自己的生活方式，马来西亚第二家园计划（MM2H）都是一个很好的选择。

不过，随着MM2H政策不断调整，申请门槛、定期存款、居住要求以及购房条件都与过去有所不同。

对于中国申请者来说，除了要弄清楚自己是否符合资格，在马来西亚可以买什么房、最低房价是多少、买房流程怎么走，同样也值得提前了解。

现在就一起来看看马来西亚第二家园计划的最新申请条件，以及中国买家在马来西亚买房需要注意的条件和流程吧！

1. 什么是“我的第二家园计划”（MM2H）？

自大马政府在2002年推出“我的第二家园计划”（MM2H）后，吸引了很多中国人在马来西亚购置房产。

这项计划是大马政府给外国人提供的签证计划，拥有这个签证就可以在签证期限内自由进出大马境内。

需要注意的是，由马来西亚中央政府提出的MM2H计划、砂拉越第二家园计划和沙巴第二家园计划并不是同一套制度。

三者在申请门槛、居住要求和购房条件上都有差别，因此申请前应先确认自己适合哪一个计划，再对照相应条件准备资料。

2. 2026年MM2H最新版申请条件

截至2026年，无论申请铂金、黄金、白银或经济特区／特别金融区类别，MM2H都不提供永久居民资格。

获批者取得的是可续签的多次入境社交访问准证，并不能直接通过MM2H获得或转换为马来西亚永久居民身份。

MM2H只能提供长期居留的准证，但并不代表不能再申请永久居民的身份，获批者仍然可以通过其他渠道例如婚配等取得永久居民身份，具体情况请以马来西亚移民局官网最新规定为准。

i. 基本申请条件

申请年龄：25岁或以上

申请方式：由马来西亚旅游、艺术及文化部负责协调，所有新申请必须通过获得该部门执照的MM2H公司提交，再由MM2H一站式中心处理。移民相关事务及最终批准，则由内政部和马来西亚移民局负责。

申请人国籍：来自与马来西亚有建立外交关系的国家，并通过持牌MM2H公司提交申请。

参与家属：申请成功后，申请人可以携带以下家属同行，而且没有人数限制：

• 配偶（丈夫或妻子）

• 父母或岳父母

• 子女/继女/领养子女：21岁以下，或介于21至34岁在马来西亚没工作或未婚者

• 残障孩子：无年龄限制，需要附上医疗专家证明

其他需要注意的条件： 

• 申请人的子女可在马来西亚政府认可的学校或高等教育机构就读，但可能需要另外办理学生准证。
• 50岁以下的参与者每年须在马来西亚累计居住至少90天，这项要求可由主申请人及符合资格的家属共同完成；50岁及以上者目前没有最低居住天数要求。

• 根据MM2H官方说明，外国来源的资金或收入，以及存放在马来西亚的定期存款收益可享有税务豁免；实际税务处理仍须以现行税法和个人情况为准。

• 申请成功后，申请人与家属必须到指定诊所或医院进行体检。

ii. 其他组别申请条件

主申请人处理费：RM5,000

每名受养家属处理费：RM2,500

3. MM2H申请流程

2026年MM2H新申请必须通过获得马来西亚旅游、艺术及文化部认可的持牌MM2H公司办理，申请人不能直接向移民局提交申请。

一般申请流程如下：

i. 选择申请类别及持牌代理

申请人应根据年龄、定期存款、购房预算及工作需求，选择铂金、黄金、白银或经济特区／特别金融区类别，并委任持牌MM2H公司办理。

ii. 准备并提交申请文件

申请人须准备护照副本、申请表、财务证明、良好品行证明及家属关系文件。持牌代理会把完整申请提交至MM2H一站式中心审核。

iii. 等待有条件批准

申请通过初步审核后，政府将发出接收通知及有条件批准信；若申请被拒，持牌代理会通知申请人。

iv. 在90天内完成批准条件

取得有条件批准后，申请人须在90天内完成定期存款、医疗保险、指定医疗机构体检及个人保证书等要求，并确保护照仍在有效期内。

v.缴付费用并领取MM2H准证

代理提交最终文件后，申请人须缴付处理费、参与费、准证费及签证费。移民局完成准证签注后，申请人即可取得MM2H多次入境准证。

另外，申请获批后，参与者还必须按照所属类别购买符合最低价格要求的住宅。

4. 中国买家在马来西亚买房流程

如果想要参与MM2H签证计划，那么在马来西亚买房子是最必要的条件之一。

中国人与本地人的购房流程基本相似，但外国买家还需要确认房产是否符合州政府的最低价格和购买条件，并取得相关州政府批准。各州对外国人买房的价格、房产类型和申请程序可能有所不同。

一般购房流程如下：

1. 确定预算和居住需求
   根据MM2H类别、家庭需求、地点和房产类型筛选合适住宅。
2. 确认外国人购买资格
   检查房产是否达到州属规定的最低价格，并确认不是土著保留单位、马来人保留地或可负担房屋。
3. 咨询注册房地产中介并预约看房
   了解项目背景、产权、管理费、周边设施及实际交易情况。
4. 委任房地产律师进行调查
   由律师检查产权、土地限制、未缴费用及买卖合约条款。外国买家最好委任自己的律师，以保障交易权益。
5. 申请房贷预批
   需要贷款的买家，应尽早向银行了解融资资格和可获得的贷款额度，再决定是否正式购房。
6. 签署购买文件
   确定房产后，签署订购文件或买卖合约，并按照约定支付订金及后续款项。
7. 申请州政府批准并办理产权转让
   律师会根据房产所在地的规定，协助外国买家申请州政府批准、缴付印花税，并处理贷款和产权转让手续。外国买家一般须取得相关批准，才能完成产权转移。
8. 完成交屋并领取钥匙
   付清相关款项后，买家可进行房屋检查、领取钥匙、装修及入住。房子

5. 中国买家可以在马来西亚申请房贷吗?

可以。根据马来西亚国家银行的外汇政策，非居民可以向马来西亚的持牌银行申请马币融资或再融资，用于购买住宅或商业房地产，但不包括单独购买土地。

不过，外国人能获得多少贷款，并没有全国统一的60%至80%标准。实际贷款成数、利率和还款年限，会根据申请人的收入、年龄、国籍、签证身份、信用记录、现有负债，以及房产类型和估值而定。

通常还需要提交一些证明文件，例如有效护照、签证或工作准证、薪资单、雇佣证明及银行流水。有部分银行的房贷产品接受申请，但最终仍须经过银行的信贷评估。

因此，在签署买卖合约前，最好先向银行申请贷款预评估，确认可获得的贷款额度和所需首付，避免贷款不足影响后续交易。

6. 中国买家在大马买房的优势

大马政府除了推出MM2H鼓励海外投资者置产，中国买家在马来西亚买房还有以下4个好处，可说是置产天堂！

i. 没有全国统一的购房数量上限

对中国买家来说，马来西亚买房没有统一的购房数量限制。只要符合当地购房条件，就可以购买多套房产，用来自住或出租都可以。

不过，每项交易仍须符合房产所在州属的最低价格、房产类型及批准要求。

ii. 房产类型选择较多

除了不限购房子，马来西亚还允许中国买家购买多种类型的房产，包括有地房产（排屋、半独立屋、独立屋）、公寓、服务式公寓、商业或工业类型等。

符合规定的中国买家可考虑公寓、服务式公寓、有地住宅及部分商业房产。

农业地、工业地和单独土地则可能受到用途、价格、持有结构及州政府批准限制。

值得注意的是，马来西亚允许符合条件的中国买家持有土地或有地房产，这也让可选择的房产类型更加丰富，属于一大优势。

iii. 可以购买永久产权房地产

除了不限购房子数量和类型，中国买家在符合相关规定的情况下，也可以购买永久产权（Freehold）房产。

这意味着房产本身没有固定的土地租赁年限，产权也可以依法转让或由家人继承。

相比只能购买租赁产权房产的市场，中国买家在马来西亚可以选择的房产类型相对更多。

不过，永久产权并不代表完全没有限制。在购买、转让或继承房产时，仍需遵守马来西亚相关法律、产权条件，以及房产所在州政府的规定。

iv. 不同预算都有选择

尽管马来西亚房价近年来有所上涨，但与部分东南亚主要城市相比，整体购房门槛仍相对较低。

不同州属和城市也提供多元的房产选择，外国买家可根据预算、地段、生活需求及投资目标，选择合适的住宅。

7. 中国买家在大马买房的限制

马来西亚买房对中国买家来说相对灵活，但并不代表什么房产都能买。为了保障本地购房者的权益，政府仍设有一些限制，以下3点尤其需要注意。

i. 不允许购买土著单位/ 马来人保留地

顾名思义，马来西亚的土著单位（bumi lot）和马来人保留地（Malay Reserve Land）都是保留给沙巴、砂拉越的土著，以及马来人。

因此，只要是非土著或马来族群的买家，都不允许购买这类房产。 

ii. 不允许购买建在马来人保留地的房产

除了不允许购买马来人保留地，若是该房产建在有关土地上，一样是不允许外国买家购买的。

iii. 不得购买部分低价及可负担房屋

大马政府为了帮助减轻首购族的买房负担，推出了各种可负担房屋计划。

这些可负担房屋计划都属于低价和中位价的房子， 外国买家一般不得购买低价、中低价住宅，以及各州专为本地居民设立并限制外国人购买的可负担房屋。

iv. 必须符合最低购房价格

根据经济部现行指南，海外买家购买住宅的一般参考门槛为每套RM100万或以上。

不过，马来西亚各州对房地产拥有各自的管理权限，因此不同州属、房产类型和特定计划的最低购房价格可能并不一样。

所以在支付订金前，最好先向州土地局、房地产律师或发展商确认该房产是否符合当地的购房规定。。

v. MM2H申请人须符合额外购房要求

现行MM2H规定，申请人获得批准后必须购买住宅。铂金、黄金和白银类别的最低购房价格，分别为RM200万、RM100万及RM60万；经济特区类别则按照指定项目及州政府条件执行。

有关住宅一般须持有至少10年，除非换购价值更高的住宅。

8. 中国买家还需要注意的事项

i. 支付订金前先确认购房资格

不同州属的最低价格、房产类型及批准程序可能不同。

中国买家在签署文件或支付订金前，应让房地产律师确认房产是否符合MM2H的购买条件，并检查产权、土地限制和州政府批准要求。

ii. 买房隐藏费用

马来西亚房价比其他国家较低，但买房时除了定金、头期钱（downpayment），还包括其他费用，如： 

• 印花税（stamp duty）和律师费（买卖合约、贷款合约、产权转让文件）
• 房地产中介佣金
• 门牌税
• 地税（只限有地房产）
• 单位税（只限公寓）

因此，如果要在马来西亚买房，建议先做好贷款和资金计划，要是不确定需要事先准备多少钱，可以咨询房地产中介了解。

iii. 提防房地产诈骗

如今诈骗活动猖獗，马来西亚房地产市场也有不少诈骗集团和诈骗人士，伪装成房地产开发商、房地产中介，寻找机会欺骗无辜的买家和投资者。

因此对大马房地产市场不熟悉，不提高警惕的话，很容易成为诈骗人士的目标。

因此，中国买家在这里买房时，一定要保持小心谨慎的态度，不要随便汇款给来历不明的个人和公司银行账户。

购买新项目之前，可通过房屋及地方政府部的TEDUH平台，查询持牌发展商、项目进度、广告与销售准证，以及问题项目资料。

通过中介购买房产时，应核对房地产谈判员的REN编号及所属注册房地产代理公司，不要只凭社交媒体账户或名片判断身份

为了避免任何房地产买家和投资者受骗，相关单位也提供查询网站，让消费者先自行查证房地产中介和开发商的真伪。

要是你真的不幸受骗，千万别紧张，一定要冷静并采取紧急行动，尽可能阻止更糟糕的事情发生。

以上就是中国买家在马来西亚的买房流程和其他需要注意的事项，有了这份买房攻略，在大马买房就更简单了！

想要进一步详细了解中国买家如何在马来西亚买房？填写下方表格联系我们！

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旧巴生路（Old Klang Road）是吉隆坡其中一个人流密集、生活气息浓厚的地区。 

说起这里，不少人的第一印象往往很两极。 

有人喜欢这里美食选择多、生活热闹、交通四通八达，无论前往市中心、八打灵再也还是周边地区都相当方便。 

但也有人一提到旧巴生路，就马上想到工作日的堵车，以及偶尔发生的一些让人哭笑不得的大小事，因此对这里的评价一直有好有坏。 

不过，有一件事倒是很明显：这么多年来，旧巴生路的人气并没有减退。 

随着沿线住宅、高楼和商业发展不断增加，这个老社区也在持续改变自己的面貌。 

那么，旧巴生路到底有什么魅力，让这么多人选择在这里生活？这里又有哪些值得留意的房产与投资机会？ 

关键摘要 ：

1. 旧巴生路生活机能成熟 

旧巴生路连接吉隆坡与八打灵再也，沿线约11公里，周边涵盖士不爹、Taman Desa、OUG、旧古仔等成熟社区，餐饮、购物、学校及医疗设施齐全。  

2. 房价选择跨度大，不只是高价新公寓 

旧巴生路既有较旧公寓，也有新公寓和服务式住宅，参考中位房价约 RM496,500 至 RM600,000，不同项目每平方尺价格差距明显。  

3. 交通选择不少，但堵车与“最后一公里”要考虑 

居民可使用 KTM、LRT、MRT 和 Rapid KL 巴士，不过并非所有项目都能步行到车站，加上上下班高峰期经常堵车，买房前应实际测试通勤路线。  

4. 具备出租需求，但投资表现非常看项目 

旧巴生路拥有稳定的居住及租赁需求，不过不同项目参考租金回报率可从约 2.9% 至接近6%，投资前需要比较买入价、租金、管理费、楼龄、租客群和出租竞争。 

1. 旧巴生路到底包括哪里？ 

很多人一提到旧巴生路，第一印象可能就是车流量大、经常堵车的一条主要道路。 

但如果真的被问到：“旧巴生路到底从哪里开始、到哪里结束？范围又有多大？”  

你可能一时也答不上来。其实，旧巴生路的范围比想象中更广。 

旧巴生路（也有很多人直接以马来文名称 Jalan Klang Lama 来称呼 ），是连接吉隆坡与八打灵再也（Petaling Jaya）之间的一条主要道路。 

简单来说，你可以把旧巴生路理解成： 

整条道路走廊大约11公里长，东边从 Seputeh 一带开始，与赛布特拉路（Jalan Syed Putra）、联邦大道（Federal Highway）等道路衔接；往西南方向一路延伸，最后来到 PJS 8、八打灵再也和 Bandar Sunway 附近。  

沿着这条路及周边，可以看到多个大家熟悉的成熟社区，例如： 

• Seputeh 

• Taman Desa 

• 快乐花园（Taman Gembira） 

• 联营花园（Taman United） 

• 华联花园（Taman OUG） 

• Taman Sri Sentosa 

• 旧古仔（Kuchai Lama）周边 

因此，当大家说 “住在Old Klang Road” 时，通常不只是指住在旧巴生路这条大路旁，也可能包括道路两侧和邻近的住宅社区。 

旧巴生路本身并不是一个拥有明确行政边界的独立城镇，更适合理解成一条约11公里长的住宅、商业和交通走廊。 

2. 为什么旧巴生路会有那么多人住？ 

如果你重视生活便利、社区成熟且交通四通八达的居住环境，旧巴生路是一个值得考虑的地区。 

这里其中一个最大的优势，就是日常生活设施已经非常成熟。 

居民平时可以找到： 

• 超市和杂货店 

• 餐厅和咖啡店 

• 湿巴刹 

• 银行 

• 学校 

• 诊所和医疗设施 

• 商场和日常零售 

附近也有 Pearl Point、The Scott Garden，以及距离不远的 Mid Valley 购物商场，因此平时购物、吃饭和处理日常事务都比较方便。 

住宅选择方面，旧巴生路也比较多元，包括： 

• 较旧的公寓（Apartment） 

• 公寓 

• 服务式公寓（Serviced Residence） 

• 部分传统住宅区 

因此，无论是上班族、小家庭，还是想寻找较成熟社区的买家，都有不同选择。 

不过，凡事都有正反面，这里也有一些需要注意的地方。 

在旧巴生路，最常被提到的问题包括： 

• 上下班高峰期很容易堵车 

• 部分地区住宅密度较高 

• 一些项目距离轨道交通站并不算近 

• 不同楼龄的住宅，管理和维护情况差别可能很大 

所以，如果打算住在这里，除了看房价和项目设施，也建议先了解每天的通勤路线、项目出入口，以及附近交通情况。 

3. 旧巴生路提供哪些公共交通选择？ 

旧巴生路周边也有 KTM、LRT、MRT 和 Rapid KL 巴士可以使用，不过并不是所有住宅都可以直接步行到车站。 

附近可利用的轨道交通包括： 

• KTM Petaling 站 

• KTM Jalan Templer 站 

• KTM Pantai Dalam 站 

• LRT Muhibbah 站 

• LRT Awan Besar 站 

• MRT Kuchai 站 

其中，MRT Kuchai 站也设有 T588 以及 T585 接驳巴士前往旧巴生路，经过 Plaza Prima、Pearl Point 购物中心、Taman United 和 Taman Gembira 等地区。 

Rapid KL 目前也有多条巴士经过旧巴生路，包括： 

• 640路 / 600路：Hab Sri Manja 至 LRT Pasar Seni 站 

• 641路：LRT Subang Jaya 站 至 Pearl Point 

因此，如果你是： 

– 有车人士：旧巴生路整体交通连接不错 

– 主要搭公共交通：建议优先选择靠近 MRT、LRT、KTM 或主要巴士路线的住宅 

– 每天固定时间上班：要特别留意高峰时段的堵车情况 

另外，未来规划中的捷运3号线（MRT3 Circle Line）也包括旧巴生路一带的规划车站。 

不过，由于目前仍属于未来规划，因此现阶段不能把它当成已经存在的交通优势。 

4. 旧巴生路的房价贵吗？ 

随着越来越多住宅高楼陆续落成，也可以看出旧巴生路一直存在一定的居住需求。 

对于想在这里买房自住或投资的人来说，第一个最实际的问题往往就是：这里的房价到底贵不贵？ 

说到旧巴生路的房价，其实很难简单用“贵”或“便宜”来回答，因为这里的住宅类型很多，从旧式公寓、新公寓、服务式住宅到有地住宅都有，价格自然也会有明显差距。 

根据目前 EdgeProp 和 Brickz 的数据，旧巴生路整体住宅成交价格可以参考以下数据： 

虽然两个平台的统计范围和时间不同，但都显示旧巴生路整体成交单价在每平方公尺 RM450 左右。 

不过，这个数字不能代表所有项目。 

不同楼龄、位置和住宅类型的价格差距可以非常明显。 

由于旧巴生路的新和旧住宅很多，单看一个项目很难代表整个地区。 

因此，以下挑选四个不同类型和价位的住宅作为参考，从较早期的传统公寓，到较新的服务式住宅和综合发展项目，让大家更容易看出旧巴生路房价之间的差距。 

因此，与其问“旧巴生路贵不贵”，不如先问：你想买的是哪一种房子？ 

预算比较有限的人，仍然可以找到楼龄较高、入场价格较低的住宅；如果追求较新设计、完整设施和较新的综合发展项目，每平方尺价格自然会明显提高。 

旧巴生路不是一个只有高价住宅的地区，它最大的特点反而是价格选择很广。 

如果你想先从房价入手，先看看自己能承担什么价位，再根据筛选出来的结果，看看还有多少选择空间，方便做后续的整体买房规划——这个思路其实很对。 

不过问题在于，市场选择太多，光靠自己翻来翻去，很容易不知道从哪儿下手。 

这时候，寻找专业的房产人士来帮忙会更高效，例如 IQI 的房地产中介团队; 他们可以根据你的实际条件和需求，帮你缩小范围，找到真正符合你预算和期待的房源！ 

5. 旧巴生路租金大概多少？ 

旧巴生路的租金同样没有一个统一标准，但是主要会受到房型、面积、项目楼龄、家具和所在位置影响。 

根据2026年8月 PropertyGuru 市场的挂牌资料，可以先这样抓租金预算： 

部分项目目前的挂牌租金如下： 

需要注意的是，这些属于市场挂牌价格，并不等于最终实际成交租金。 

单位楼层、装修、家具、停车位和出租时期，都可能影响最终租金。 

如果你想快速估算，可以做这样的简单财务评估： 

一个人在旧巴生路租 Studio，可以先准备约 RM2,000 月租；小家庭租 2 至 3 房，则可以把预算放在约 RM2,000 至 RM3,500。 

这样的租金跨度，也让旧巴生路能够吸引不同类型的租客，包括上班族、小家庭，以及需要往Mid Valley、八打灵再也和吉隆坡其他地区通勤的人。 

6. 旧巴生路适合做房产投资吗？ 

旧巴生路是一个值得考虑的投资选择，但是需要搞清楚的是： 

不是“旧巴生路值不值得投资”，而是哪一个项目值得选择。 

旧巴生路已经是发展多年的成熟社区，本身拥有住宅、商业、餐饮和日常生活设施，同时位于吉隆坡与八打灵再也之间，因此具备一定的实际居住和租赁需求。 

同时，不同项目的租金表现差距可以很明显。 

根据 EdgeProp 过去12个月的挂牌租金，可计算出一个参考性的租金回报率： 

从约 2.9% 到接近 6% 的差距就可以看出，即使大家都位于旧巴生路，实际投资表现也不一定一样。 

因此，如果是以出租为目的，建议至少比较以下几点： 

• 买入价格是否合理 

• 实际市场租金是多少 

• 管理费和其他持有成本 

• 项目楼龄和维护情况 

• 总单位数量和出租竞争 

• 主要租客群是谁 

• 距离工作区和公共交通有多远 

因此，更准确的说法是： 

旧巴生路属于值得研究项目，但不适合只看地区名就决定买入的成熟市场。 

7. 旧巴生路和 OUG、旧古仔有什么不同？ 

这三个地方距离很近，所以第一次在这里看房的人很容易搞混。 

旧巴生路是一条较长的城市生活走廊，而 OUG 和旧古仔则属于比较明确的成熟住宅社区。 

这三者的主要差别可以这样看： 

目前的地区住宅数据也可以作为简单参考： 

*OUG拥有较多有地住宅，因此中位总价自然会被拉高，不适合直接拿RM880,000与旧巴生路的公寓型住宅市场比较。 

另外，Savills 在2025年第4季度追踪的OUG双层排屋价格约为 RM900,000，参考月租约 RM2,100。 

因此，综合整体数据来看，你可以这样简单理解： 

– 想要最多房型和预算选择：旧巴生路 

– 喜欢成熟住宅社区，以家庭自住为主：OUG 

– 重视MRT、餐饮和商业便利：旧古仔 

三者其实没有绝对谁比较好，最主要还是看你的预算、每天通勤地点，以及更喜欢哪一种生活环境。

想在旧巴生路找到适合自己的房子？ 

旧巴生路的优势很明显，生活成熟、交通选择多、住宅类型丰富，但不同路段、项目和价格之间的差距也不小。 

所以，比起单纯问“旧巴生路值不值得买”，更重要的是先看清楚自己的预算、通勤需求和买房目的，再从中筛选真正适合自己的选择。 

如果你也在考虑旧巴生路的房子，不妨联系 IQI 专业房地产中介团队，让他们根据你的需求和预算，协助你更快找到适合自己的理想住宅！ 

常见问题（FAQ）： 

想进一步了解旧巴生路的房产市场找到适合自己的房子？

现在就联系IQI专业的房地产中介，让他们协助你寻得dream home！ 

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参考文献：

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Brickz. (n.d.). Happy Garden, Old Klang Road: Landed residential property transactions. 摘自 https://www.brickz.my/transactions/residential/kuala-lumpur/old-klang-road/happy-garden/landed/

Brickz. (n.d.). Old Klang Road, Kuala Lumpur: Landed residential property transactions. 摘自 https://www.brickz.my/transactions/residential/kuala-lumpur/old-klang-road/landed/

Chew, R. (2021, February 26). Old Klang Road rentals remain intact. EdgeProp Malaysia. https://www.edgeprop.my/content/1803698/old-klang-road-rentals-remain-intact

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. (2026, May 7). Heavy rains in Selangor and KL caused flash floods in many areas, turning Jalan Kuchai Lama into a “waterway” again after four years: Sin Chew Daily. https://www.dbkl.gov.my/keratan-akhbar/heavy-rains-in-selangor-and-kl-caused-flash-floods-in-many-areas-turning-jalan-kuchai-lama-into-a-waterway-again-after-four-years-sin-chew-daily

EdgeProp Malaysia. (n.d.). Citizen 2, Jalan Klang Lama (Old Klang Road) insights. 摘自https://www.edgeprop.my/condo/citizen-2-25003

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EdgeProp Malaysia. (n.d.). Millerz Square, Jalan Klang Lama (Old Klang Road) insights. 摘自 https://www.edgeprop.my/condo/millerz-square-24938

EdgeProp Malaysia. (n.d.). Platinum Arena, Jalan Klang Lama (Old Klang Road) insights. 摘自 https://www.edgeprop.my/condo/platinum-arena-28946

EdgeProp Malaysia. (n.d.). Southbank Residence, Jalan Klang Lama (Old Klang Road) insights. 摘自https://www.edgeprop.my/condo/southbank-residence-11602

EdgeProp Malaysia. (n.d.). Taman OUG property insights. 摘自 https://www.edgeprop.my/area-outlook/kuala-lumpur/taman-oug

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Koh, S. (2024, July 24). Old Klang Road: Property market trends and insights. iProperty.com.my. https://www.iproperty.com.my/property-insights/old-klang-road-property-market-trends-and-insights-93658

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马来西亚，一个拥有多元文化遗产的国度，其丰富的历史建筑是过去与现在交织的生动证明，也是国家历史的见证者。

本文将介绍马来西亚最具标志性的十大历史建筑，探索它们是如何融合本土智慧与外来影响，形成独一无二的建筑语言的。通过了解这些马来西亚历史建筑背后的故事、风格与演变，您将能够更深刻地理解这片土地的文化脉络。

关键摘要

• 马来西亚历史建筑是融合了本土、殖民及多元宗教文化的独特遗产。
• 十大标志性地标展现了从摩尔式到维多利亚式的丰富建筑风格。
• 理解这些古老建筑的历史与文化背景，有助于评估其长期投资价值。
• 遗产建筑区域的房地产因其独特性、旅游吸引力而具有稳定市场需求。
• 政府的保护与活化政策，为这些马来西亚著名历史遗址的持续升值提供了保障。

1. 苏丹阿都沙末大厦（Sultan Abdul Samad Building）| 吉隆坡

苏丹阿都沙末大厦坐落于独立广场对面，是吉隆坡最具代表性的历史建筑之一。

1897年，这座建筑作为英国殖民政府的重要行政办公大楼落成，在当时被称为 Government Offices，长期承担着政府行政的职能。

建筑融合了摩尔式与印度撒拉逊复兴风格，最醒目的特色包括洋葱形穹顶、连续拱廊，以及高耸于建筑中央的钟楼，这在当时仍以低层建筑为主的吉隆坡市中心一带中显得格外宏伟。

1978年以后，这里一度成为马来西亚高等法院及联邦法院等司法机构所在地。

2003年，联邦法院于迁往布城，高等法院也于2007年搬离。

经过近年的大型修复工程后，这座建筑如今正从昔日的行政和司法中心，重新转型为结合历史展览、文化活动、公共空间与城市体验的文化地标。

苏丹阿都沙末大厦见证着吉隆坡从殖民城市走向现代首都的历史。

2. 荷兰红屋（The Stadthuys）与基督教堂（Christ Church）| 马六甲

今天来到马六甲荷兰广场，最先映入眼帘的必然是成片的醒目红色建筑。

在数百年前，这里并不是纯粹的旅游景区，而是荷兰殖民政府在马六甲的政治与宗教核心。

荷兰红屋建于17世纪中期，最初是荷兰总督及官员的住所，同时也是殖民政府的行政中心。如今，昔日处理政务的地方已经成为了历史与民族志博物馆，通过文物、展览和历史资料来向游客介绍马六甲不同时期的发展。

一旁的基督教堂则于1753年建成，最初是荷兰改革宗教会的礼拜场所。

英国接管马六甲后，教堂转为英国圣公会体系的一部分。与许多已经停止原有功能的历史建筑不同，基督教堂直到今天仍然是一座正常使用的教堂，同时也是马六甲最著名的旅游地标之一。

从殖民时期的行政与宗教中心，到今天的博物馆、教堂和世界遗产城市景观，这片红色建筑群几乎浓缩了马六甲数百年的城市变化。

3. A’Famosa堡垒圣地亚哥城门（Porta de Santiago）| 马六甲

今天看到的A’Famosa只剩下一座并不算巨大的石砌城门，但在五百年前，它其实是一套庞大的葡萄牙军事防御体系。

葡萄牙人在1511年攻占马六甲后兴建A’Famosa堡垒，通过控制这座重要贸易港口并抵御外来攻击。当年的堡垒拥有防御城墙、军事设施及多个出入口，规模远比今天看到的遗迹庞大得多。

随着荷兰和英国先后统治马六甲，堡垒也经历了很多改建与破坏。到了19世纪初时，绝大部分防御结构都被拆除，最终只留下了一道城门，也就是现在的圣地亚哥城门。

因此，今天游客们站在这里看到的，并不是一座完整的A’Famosa堡垒，而是昔日大型军事城堡保存至今的一小部分。这也是马来西亚最具象征意义的殖民遗迹之一。

4. 张弼士故居（Cheong Fatt Tze Mansion / 蓝屋）| 槟城

现在看到的蓝屋是一家精致的精品酒店，作为文化景点来供人参观。但在19世纪末，这里曾经是一座真正住着家族成员、处理商业事务甚至进行外交活动的私人豪宅。

这座靛蓝色大宅由华商张弼士兴建。他希望打造一座能够体现家族地位与中华传统的住宅，因此采用了中国传统院落布局，同时加入西方彩绘玻璃、铸铁、苏格兰建筑材料等元素。

鼎盛时期的蓝屋不仅是张弼士家人的住所，还是他商业总部、接待宾客及处理商务的重要场所，甚至一度能够接触中国领事相关职能。

换句话说，它当年既是一座家宅，也是一个商业与社交中心。

张弼士去世后，大宅一度逐渐失修，后来由一批想要保护蓝屋的人们购下，在1990年代展开大规模修复。

如今，蓝屋已经成为精品酒店、餐厅、历史展览及导览景点，部分区域开放公众参观。

从富商私人宅邸，到一度衰败，再到今天成功活化的历史酒店，蓝屋也是马来西亚“历史建筑再利用”最具代表性的案例之一。

5. 嘉美清真寺（Masjid Jamek Sultan Abdul Samad）| 吉隆坡

嘉美清真寺坐落于巴生河与鹅唛河交汇处，这里也是吉隆坡早期城市发展的重要起点。

清真寺于1909年建成并由当时的雪兰莪苏丹主持启用，是吉隆坡现存最古老的清真寺之一。

在20世纪初的吉隆坡，这里不仅是一处宗教场所，也是当地穆斯林社群重要的聚集与礼拜空间。

建筑设计受到印度莫卧儿建筑风格影响，红白相间的砖墙、洋葱形圆顶、细长尖塔和连续拱廊，让它与周围的殖民时期建筑形成极具特色的城市景观。

百余年过去，嘉美清真依然是一座正常运作的清真寺，同时也因为悠久历史、独特建筑风格和特殊地理位置，成为游客认识吉隆坡早期发展历史的重要地标。这座建筑目前也被吉隆坡城市规划文件列为一级国家遗产。

从早期城市中的重要宗教场所，到今天兼具信仰、历史与旅游价值的文化地标，嘉美清真寺见证了吉隆坡从河流交汇处的小型聚落逐渐发展为现代首都的过程。

6. 青云亭（Cheng Hoon Teng Temple）| 马六甲

青云亭的历史可以追溯至17世纪，是马来西亚现存最古老、至今仍持续使用的传统华人庙宇之一。

青云亭早期由马六甲华人甲必丹及当地华人社群推动建设，后来经过多次扩建，逐渐形成今天由主殿、祭祀空间、庭院和精美屋顶装饰组成的完整建筑群。

这里不仅是宗教信仰中心，也见证了早期华人在马六甲建立社区、延续文化与信仰的过程。

数百年后的今天，青云亭并没有像许多历史建筑一样变成单纯的博物馆，而仍然保持着原本的宗教功能，信众至今依然在这里祭拜、举行传统仪式。

它坐落于马六甲世界遗产城市范围内，其修复工程曾获得联合国教科文组织亚太文化遗产保护奖的肯定。

也就是说，这里并不是一座被冻结在历史里的古建筑，而是一处至今仍然延续着原有文化功能的“活遗产”。

7. 吉隆坡旧火车总站（Kuala Lumpur Old Railway Station）| 吉隆坡

吉隆坡旧火车总站是这座城市最具辨识度的殖民时期建筑之一。

白色外墙、优雅拱门与尖塔组成极具特色的摩尔式建筑外观，即使是在今天的吉隆坡城市景观中，也依然十分醒目。

在吉隆坡中央车站（KL Sentral）建成以前，这里曾是马来西亚铁路运输系统的重要枢纽。不同地区的列车和旅客汇集于此，使火车总站成为早期吉隆坡连接全国各地的重要门户。

随着KL Sentral于2001年启用，城市主要铁路枢纽逐渐转移，这座老车站也不再承担昔日最核心的交通角色。

不过，它并没有完全退出铁路系统。

如今吉隆坡站仍是KTM Komuter通勤铁路网络的一部分，继续承担着日常交通功能。这是一座经历超过百年城市发展后，至今仍与现代交通系统连接的历史车站。

8. 康华利斯堡（Fort Cornwallis）| 槟城

康华利斯堡坐落于乔治市海滨，是槟城最著名的殖民时期军事遗迹之一，也是马来西亚现存规模最大的堡垒。它所在的位置与英国东印度公司代表莱特船长（Captain Francis Light）于1786年登陆槟城的历史密切相关，是认识槟城早期殖民发展非常重要的一站。

在英国殖民时期，康华利斯堡最初承担的功能是军事防御，用来保护槟城免受海上威胁，并在拿破仑战争时期防范法国势力及海盗。当年的堡垒可谓是一处真正具有战略意义的防御设施。

随着时代改变，康华利斯堡早已失去原本的军事作用，但部分城墙、礼拜堂、牢房、弹药储藏空间以及古炮仍保存至今。其中，著名的Seri Rambai古炮也成为堡垒最具代表性的历史遗物之一。

如今，康华利斯堡已经作为乔治市重要的历史文化景点，提供历史导览、餐饮及活动空间，成为了游客认识槟城殖民历史的重要窗口。

9. 凯利斯古堡（Kellie’s Castle）| 霹雳州华都牙也

凯利斯古堡最迷人的地方，恰恰在于它从来没有真正成为主人想象中的完整豪宅。

这座建筑由苏格兰种植园主William Kellie Smith兴建，原本计划作为家族的大型私人住所，并在设计中融入摩尔式、印度式及欧洲建筑元素。

然而建筑尚未完成，Smith便去世，整个工程随之停止。因此今天看到的凯利斯古堡，与其说是一座完整保存下来的“古堡”，不如说是一项被时间定格，最终停留在半成品状态的豪宅梦想。

昔日准备作为家族生活空间的房间、走廊和独特的建筑结构，如今大多成为游客探索的历史遗迹。

未完成的升降梯井、石墙、走道和残缺空间，反而成为这座建筑最具辨识度的特色。

它从一座未能完成的私人豪宅，转变为今天霹雳州最知名的历史旅游景点之一，其真正吸引人的地方，也正是这个没有写完的故事。

10. 安顺斜塔（Leaning Tower of Teluk Intan）| 霹雳州安顺

现在的安顺斜塔因倾斜的外观而成为城市地标，但最初建造的时候是有着很大的用途的。

这座塔于1885年前后建成，最重要的实际用途之一是储存和供应水源，尤其用于旱季以及火灾等紧急情况。同时塔顶还设置了时钟，承担着城市钟楼的功能。

从外观来看，它采用类似中式宝塔的多层屋檐设计，但内部实际上只有数层主要空间。后来由于地基条件及水箱重量等因素，建筑逐渐出现倾斜，意外造就了今天最具辨识度的外形。

如今，斜塔已经不再承担储水功能，而是作为历史建筑与旅游景点保存下来，和塔上的时钟则一起成为了它的重要特色。

从实用的城市供水设施，到今天安顺最著名的文化地标，这座建筑的变化，也让一个原本以功能为主的公共设施有了完全不同的历史价值。

11.马来西亚建筑的演变：风格与文化融合

马来西亚的建筑史是一部由多元文化交织而成的壮丽篇章，每一座马来西亚历史建筑都承载着独特的故事。

从殖民前的本土建筑，到葡萄牙、荷兰、英国的统治，再到独立后的自我身份认同，其建筑风格的演变清晰地反映了这片土地的历史变迁和文化融合。

它们带来了坚固的堡垒、宏伟的行政大楼、优雅的店屋以及带有欧洲特色的住宅，如维多利亚式、新古典主义和摩尔复兴式建筑。

宗教与社群的影响无处不在，清真寺和佛教寺庙以其各自独特的建筑美学，展现了马来西亚社会的多元信仰。它们不仅是宗教场所，更是艺术和文化的殿堂，吸引着追求精神与文化体验的游客和居民。

这种风格的融合与创新在现代建筑中得以延续，许多当代建筑设计师在保持功能性的同时，巧妙地将传统马来或伊斯兰元素融入设计中，创造出既现代又富有马来西亚特色的建筑作品。

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参考文献:

1. Chriss Chan. (2021, August 27). 【国庆日特辑】你可能不知道的马来西亚历史名胜和古迹！. KLOOK. Retrieved from https://www.klook.com/zh-CN/blog/historical-places-in-malaysia/?msockid=0b528de00ba769f300d89a750ac16872
2. siudz.com. (n.d.). 探寻马来西亚：历史建筑中的时光之旅，一窥东南亚风情与往昔风华 – 岁序智库. Retrieved from https://www.siudz.com/news/tan-xun-ma-lai-xi-ya-li-shi-jian-zhu-zhong-de-shi-guang-zhi-lv-yi-kui-dong-nan-ya-feng-qing-yu-wang.html

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