2021年3月，柬埔寨发出了首个信托登记证书，这是2019年该国推出《信托法》后颁发的第一个信托证书。
这份信托证书涉及的是一位外国投资者买下的一块位于金边洪森大道的土地，投资人把这个资产委托给在柬埔寨持牌的信托机构持有和代为管理。
通过信托这样一个形式，外国人无需象过去那样要借用当地人的名义，也可以合法地投资与持有柬埔寨的土地资产。
这首个证书由柬埔寨信托机构Stronghold Trustee（碉堡信托）办理，碉堡信托的总经理Hans Chen说：“本案投资人主要考虑金边市南区洪森大道因新机场建设可能带动潜在发展，加上附近各式建案（别墅、排屋、大楼等）陆续动工，相应配套如永旺3、Chipmong等商场亦陆续完工，故决定投资该区土地，目前经估价师评价持有5年涨幅约20%左右。”
信托作为新工具
柬埔寨《信托法》于2019年1月2日颁布，之后，该国的信托业从无到有迅速发展。监管完善、有国家背书的信托市场，让外国投资者可以专注投资本身而无需操心其他事宜。
2023年第三季度，柬埔寨信托监管局（TR）局长证实，去年合法注册的信托基金已超过 11 亿美元，预计到 2023 年年底，这一数字将上升至 15 亿美元。
这样，一纸信托法，2年多时间引来15亿美元的直接投资，柬国信托市场需求之旺，外国投资人看好柬国的资产投资，可见一斑。
根据法律，柬埔寨公民有权不受限制地拥有土地和房产，而外国人则被禁止在柬埔寨直接拥有土地。
外国人可以在柬埔寨拥有公寓（不包括底层，底层附着在土地上），但根据《信托法》，外国人可以间接管理房地产，从本质上讲，这允许外国人从土地价格升值中获利，而无需以自己的名义拥有土地，同时受托人为信托受益人管理和保护房地产。
简单地理解，就是将不动产产权登记到信托公司（受托人）名下，由信托公司负责代持产权，并根据委托人（买家/投资者）的意愿进行管理、运用和处置信托财产，获得的受益将分配给当委托人指定的受益人，这种方式有效解决了外籍身份不能直接登记连地物业产权的困扰。
这样，通过信托方式，外籍人士可以在柬埔寨合法购置土地和连地住宅、度假屋、仓库或厂房等，并且能合法自由地处置、交易和行使一切权利，信托已被视为外国投资者投资柬埔寨土地和连地物业的“新工具”。
那么有了信托法，外国投资人的使用场景会有哪些呢？在一家持牌信托机构“金柬世纪”的网站上，列举了4种需求：
- 购买土地：委托人是一位外国投资人，从事房地产投资，他打算在暹粒省这个世界知名的旅游胜地，购买一块约为10公顷的土地作资产增值，但委托人并非柬埔寨护照持有人，他委托信托公司为代表人持有该土地，藉此可享有资产增值的利润。
- 购买住宅：委托人是一位投资人，投资世界各地别墅项目，于金边市的高端别墅区水净华区有意分别购入连排别墅和独幢别墅作为投资及渡假自用。但委托人没有柬国护照，依法规不能合法持有连地住宅，但又不认识相熟的柬埔寨人可以代持。他委托了信托公司，签订合同代为持有别墅并且收取租金，实现了安全又合法地获得持续租金收入。
- 土地开发：委托人是一位开发商，想在柬埔寨购买一块3公顷的土地作为投资酒店开发，但他是外国藉，依法规不能合法持有土地。他委托信托公司为其进行交易，并且持有土地，实现外国身份合法持有柬埔寨土地。
- 财富传承：委托人夫妇40岁，有两位未成年的儿子。这对夫妇拥有三个别墅单位，其中一个(A)是自住用的，其他两个（B、C）用来投资放租。他们委托了信托公司作为其财富管理人，以确保不论发生任何事情，他们的孩子都可以继承财富。 其中，他们委托信托公司代为管理（B、C）的租金收入，水电费支付和税务服务。并且订明，若其中一名儿子结婚后，即可把别墅B过户到其已婚的儿子，而另一位则继续收取别墅C的出租收入，直至其结婚成家为止。
土地储备
说到柬埔寨的土地，其价格有低至每平方米仅几美元，高到每平方米超过8000美元，如首都金边的Beong Keng Kang 1号地块。
房地产业内人士认为，当地精英和商业机构已经接受了土地储备的概念，将其视为投资剩余资本的有效途径。
在房产项目地段，土地价值的飙升有增无减。伴随着带地住宅市场的活跃，土地次级开发市场也充满活力，遍布在城市核心区及其四周郊区。
在公寓方面，公寓投资的顶峰在三个主要地区：金边的繁华中心、暹粒的文化飞地以及西哈努克港（又称磅逊省）的海滨魅力。这意味着柬埔寨的土地和房地产投资机会很多。
柬埔寨的公寓房地产业前景广阔，外国人可获得永久产权，价格从每套5万美元的普通公寓，到百万美元的豪华顶层公寓，应有尽有。公寓每平方米的净成本在1500-4500美元之间，散布在金边、暹粒或西哈努克市中心充满活力的地段。
根据公开信息，2023年，柬埔寨土地和房地产行业的领头羊仍然是土地，地价增幅从2022年的22.74% 猛增至36.6%。
公寓和住宅作为常年的竞争者，仍然是第二大最受欢迎的房产类型。从2023 年的调查数据中可以看出，人们对公寓的兴趣有了微妙的提升，从上一年的22%攀升至24%。这再次证明了它们的持久魅力，并预示着它们在未来的偏好阶梯上还有进一步上升的潜力。
说回到信托，Hans Chen说，今年他们的业务不错，被托管的资产主要是土地和现金。
“有不少业务是从旧有的借当地人名义持有财产转过来改为信托的，因为旧有的方式陆续出现了争议。”