| TL;DR 马六甲Airbnb投资受稳定旅游需求支撑，平均租金回报约5%至8%。其中，鸡场街（Jonker Walk）、Bandar Hilir、吉吉里望（Klebang）、哥打拉沙马那（Kota Laksamana）和马六甲拉也（Melaka Raya） 是2026年最具潜力的5大投资热点，选对地段与运营策略可显著提升收益表现。 |
说到“Cuti-cuti Malaysia”，马六甲是不是也在你的旅行清单里？
不论是本地游客，还是外国旅客，随着越来越多人涌入，马六甲的人气可以说是年年攀升。
从2024年的约1,880万人次，到2025年突破2,050万人次，增长约9%，这个趋势也清楚反映出马六甲旅游市场的持续升温。
再加上2026年“马来西亚旅游年”的推动，预计游客数量还会进一步上升，为当地带来更多人流与消费机会。
而游客的增加，也直接带动了马六甲Airbnb住宿与短期租赁市场的崛起。
越来越多投资者开始布局马六甲，使其逐渐成为短租投资的热门目的地。
那么问题来了：在马六甲，哪些区域最适合做Airbnb投资？
接下来就为你整理出2026年最值得关注的5大马六甲Airbnb投资热点区域！
关键摘要：
1. 马六甲Airbnb需求稳定，但不是“随便买都赚”
旅游人数持续增长，加上2026旅游年推动，短租需求长期存在，但回报取决于地段与运营能力。
2. 选对地段，比选房更重要
鸡场街（Jonker Walk）、Bandar Hilir、哥打拉沙马那（Kota Laksamana） 等核心旅游区，因人流稳定，通常带来更高入住率与回报。
3. 收入会受淡旺季明显影响
旺季（2月、10月、12月）房价与入住率提升，淡季则面临竞争与空置压力，现金流并非完全稳定。
4. Airbnb是“可优化型投资”
通过装修、定价、评分管理等运营策略，可主动提升收益，回报潜力可高于传统长期出租。
阅读内容：
1. 为什么马六甲适合发展Airbnb住宿？
身为大马最受欢迎的文化遗产城，其历史古迹、美食文化和充满活力的旅游氛围全年都吸引着游客。
同时，马六甲距离吉隆坡也只需约2小时的车程。因交通便利，马六甲早就已是大马国内游客的热门周末度假目的地。
马六甲Airbnb住宿整体表现：
| 指标 | 预估价格 |
|---|---|
| 平均每晚房价 | RM228 |
| 平均入住率 | 36% |
| 预估年收入 | RM32,000 |
| 预估租金收益率 | 约 11.2%（毛收益率） |
来源：Airbtics
根据Airbtics的马六甲Airbnb住宿调查报告，马六甲在全国短租收益表现里，处于较低 27%的水平。
这代表马六甲不是那种“闭眼买都高回报”的市场，但是选对区域，一个人所在马六甲经营的Airbnb住宿还是可以盈利许多。
2. 什么样的房产更适合做马六甲Airbnb？
i. 靠近热门旅游景点
靠近鸡场街、红屋等核心景点的房源，更容易被游客优先选择，曝光率和预订率自然更高。
ii. 周边餐饮与夜生活丰富
咖啡馆、餐厅、夜市聚集的区域，能让游客“走路就能吃喝玩乐”，吸引力明显更强。
iii. 停车方便是关键加分项
许多游客自驾到访，如果停车不方便，往往会直接影响订房决策。
iv. 现代化设施更容易拿高评分
带泳池、健身房、24小时保安，以及装修舒适的单位，更容易获得好评和回头客。
v. 环境与景观加分明显
海景、河景或环境优美的社区，更容易在Airbnb平台上脱颖而出，也更有溢价空间。
3. 马六甲旅游淡旺季，会直接影响Airbnb收入
任何旅游城市都有淡旺季，马六甲也不例外。
Airbnb的入住需求，很大程度上取决于游客流量的变化。
在马六甲，旅游高峰通常与学校假期、公共假期及节庆时期密切相关。
马六甲主要淡旺季分布：
| 旺季 | 淡季 |
|---|---|
| 二月、十月、十二月 | 一月、三月、七月 |
在旺季时，Airbnb的预订价格通常会上涨，而淡季时则比其他月份的预定价格来得低。
在旺季期间：
- 需求上升
- 房价普遍提高
- 入住率明显增加
在淡季期间：
- 预订量下降
- 价格竞争更激烈
- 空置率相对提高
由此可见， Airbnb收入并不是平均稳定，而是“随季节波动”。
4. 马六甲Airbnb投资：5大热门区域推荐
在马六甲进行Airbnb投资，选对地点往往比一切都重要。
目前市场上表现较为稳定、回报潜力较高的区域，主要集中在以下5个热门地段：鸡场街（Jonker Walk）、Bandar Hilir、吉里望（Klebang）、哥打拉沙马那（Kota Laksamana）以及马六甲拉也（Melaka Raya）。
这些区域共同的优势在于靠近旅游核心区、人流稳定、短租需求持续强劲，因此长期被视为最适合布局Airbnb的黄金地段。
那么，这些地区的实际租金回报表现如何？
以下为马六甲主要区域的Airbnb租金收益率预估：
| 区域 | 平均房价 | 每晚平均房价 | 入住率 | 预计租金收益率 |
|---|---|---|---|---|
| 鸡场街（Jonker Walk） | RM600k+ | RM300 – RM450 | 45% – 55% | 6% – 8% |
| Bandar Hilir | RM500k – RM800k | RM250 – RM400 | 40% – 50% | 5% – 7% |
| 吉里望（Klebang） | RM350k – RM600k | RM180 – RM300 | 35% – 45% | 5% – 6% |
| 哥打拉沙马那（Kota Laksamana） | RM450k – RM750k | RM220 – RM350 | 40% – 50% | 5% – 7% |
| 马六甲拉也（Melaka Raya） | RM400k – RM650k | RM200 – RM320 | 40% – 50% | 5% – 7% |
*本表数据根据 Airbtics（2026）、AirDNA（2025）、NAPIC（2025）及 Brickz（2026）等市场数据综合估算整理。
i. 鸡场街（Jonker Walk）
鸡场街是马六甲最具代表性的旅游地标，也是人流最密集的区域之一。
这里不仅是世界文化遗产区，还拥有热闹的夜市、咖啡馆和文化街景，几乎每位游客都会到访。
正因如此，位于鸡场街附近的房源通常拥有更高的曝光率与入住率，尤其在周末和假期期间表现非常突出。
不过，这一带停车较为困难，加上部分建筑受保护限制，投资前需要特别留意相关规定。
ii. Bandar Hilir
Bandar Hilir，也即是红屋与法摩沙堡（A Famosa）一带，是马六甲最核心的景点集中区。
红屋广场、圣保罗山及法摩沙堡等地标都位于此，白天游客流量极高，尤其吸引跟团游客与国际旅客。
这个区域的优势在于客源稳定、全年都有需求，非常适合打造中高端或家庭型Airbnb。
不过相比之下，这里的夜间人流较鸡场街稍弱，部分区域也偏向商业化，居住氛围略逊一筹。
iii. 吉里望（Klebang）
吉里望属于近年来迅速崛起的热门区域，以海边景观、沙丘以及著名的椰子冰闻名，是年轻人和本地游客最爱的打卡地点之一。
这个区域在周末和假期期间人流明显增加，特别适合打造具有特色或海景的Airbnb单位，具备一定的溢价空间。
不过需要注意的是，吉里望的需求较依赖周末与旅游高峰期，平日入住率可能相对较低，收入波动会比较明显。
iv. 马六甲拉也（Melaka Raya）
马六甲拉也是马六甲的商业与夜生活集中区，拥有大量餐厅、咖啡馆与酒店，同时也靠近Bandar Hilir。
这个区域的优势在于住宿需求稳定，无论平日或周末都有一定客源，特别受年轻游客和外国旅客欢迎。
此外，由于公寓项目较多，投资门槛相对较低。
不过，这里也是Airbnb竞争最激烈的区域之一，如果没有良好的装修设计与运营策略，较难脱颖而出。
v. 哥打拉沙马那（Kota Laksamana）
哥打拉沙马那位于鸡场街与市中心之间，地理位置优越，交通方便，同时周边餐饮与生活设施完善。
相比核心景区，这里环境更安静，也较容易停车，适合自驾游客与家庭旅客。
从Airbnb投资角度来看，该区域属于“位置平衡型”，既靠近热门景点，又避免人潮拥挤的问题，入住需求相对稳定。
不过由于不是主要旅游打卡点，曝光度略低，需要通过装修与运营来提升竞争力。
5. 马六甲Airbnb投资，该选公寓还是独立住宅？
选择合适的房产类型，会直接影响Airbnb的出租表现与长期收益。
在马六甲，常见的投资选择主要分为公寓与独立住宅（如排屋、半独立屋），两者各有优势与限制。
以下为公寓与独立住宅在Airbnb运营上的主要优缺点：
| 房产类型 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|
| 公寓 | 易于维护，安全性更高 | 部分公寓限制短期出租 |
| 独立住宅 | 空间更大，适合多人居住 | 维护成本更高 |
值得一提的是，位于马六甲旅游区的公寓表现通常更好，因为它们提供更便利的设施，以及安全性较高。
6. 马六甲Airbnb投资的相关规定、风险和收益潜力
在投资马六甲的Airbnb物业前，投资者需充分了解当地法规、管理限制及潜在风险，以避免后续经营受阻。
以下为购买Airbnb房产前应重点审查的关键事项：
| 因素 | 重要性 |
|---|---|
| 楼宇管理政策（MC / JMB） | 部分公寓明确禁止或限制短期出租，违规可能被罚款或终止租赁 |
| 地方议会规定 | 不同区域规定不同，部分地区可能要求登记或限制短租 |
| 保险保障 | 建议购买涵盖短租用途的保险，以降低房客损坏及责任风险 |
| 短期出租审批 | 确保物业允许合法运营Airbnb，降低执法风险 |
马六甲Airbnb投资收入估算示例:
| 项目 | 估算 |
|---|---|
| 房产价格 | RM500,000 |
| 每晚平均价格 | RM230 |
| 入住率 | 约40% – 55% |
| 预计年收入 | 约RM33,000 – RM46,000 |
| 预计净租金收益率 | 5% – 8% |
以上的实例也仅为估算，实际收入其实主要取决于地段、房型及运营能力：
- 普通表现物业：年收入约 RM25,000 – RM40,000
- 表现良好物业（优越位置 + 良好管理）：年收入约 RM40,000 – RM60,000
- 高表现物业（热门景区 + 专业运营）：可达 RM60,000 – RM70,000+
马六甲airbnb投资值得吗？
在马六甲进行Airbnb投资，不仅具备稳定的旅游需求支撑，同时也为投资者提供了更具弹性的收益空间。
在热门地段配合合理的定价策略与优质房源打造下，短期租赁的平均租金收益率一般可达5%至8%。。
若是通过专业化运营（如优化入住体验、提升评分及动态调价），更有机会实现6%至9%的回报表现，在不少情况下优于传统长期出租模式。
值得一提的是，Airbnb投资具备“可优化”的特点——通过提升房源设计、精准定价及有效管理，投资者可以主动提高入住率与整体收益表现。
尽管市场平均入住率约为30%至40%，但优质房源在旺季及周末往往能实现更高出租率，从而拉高全年回报。
整体而言，马六甲Airbnb并不仅仅是被动收租的投资工具，而是一个可以通过策略与运营持续放大回报潜力的资产类别，特别适合希望在房地产投资中兼顾收益与成长空间的投资者。
常见问题（FAQ）：
1. 马六甲适合做Airbnb投资吗？
适合。马六甲旅游需求稳定，短租市场成熟，但回报率取决于地段与运营，并非“随便买都赚钱”。
2. 马六甲哪里做Airbnb投资最赚钱？
鸡场街（Jonker Walk）回报最高，其次是Bandar Hilir、哥打拉沙马那（Kota Laksamana）和马六甲拉也（Melaka Raya），整体以靠近景点区域表现最好。
3. 马六甲做Airbnb投资有什么需要特别注意的？
在马六甲做Airbnb投资需要注意的是公寓是否允许短租、地方政策限制、淡旺季收入波动，以及市场竞争与运营能力对收益的影响。
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延伸阅读：
1. 为什么马六甲房价这么便宜？了解马六甲房价实惠的背后原因！
参考文献
- Airbtics. (2026). Melaka Airbnb market data and analysis. 摘自 https://www.airbtics.com
- AirDNA. (2025). Short-term rental market insights: Melaka. 摘自 https://www.airdna.co
- Brickz. (2026). Malaysia property transaction data. 摘自 https://www.brickz.my
- Department of Statistics Malaysia. (2024). Domestic tourism survey 2024. 摘自 https://www.dosm.gov.my
- Melaka State Government. (2025). Melaka targets over 20 million tourists in 2025. 摘自 https://www.melaka.gov.my
- NAPIC. (2025). Malaysia property market report. 摘自 https://napic.jpph.gov.my
- New Straits Times. (2025). Melaka expects surge in visitors as tourism sector recovers. 摘自 https://www.nst.com.my
- The Star. (2025). Melaka sees steady rise in tourist arrivals ahead of Visit Malaysia 2026. 摘自 https://www.thestar.com.my
- Tourism Malaysia. (2024). Domestic tourism performance report 2024. 摘自 https://www.tourism.gov.my
