本文内容是由IQI旗下房地产中介Joyce Yeoh提供。
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由于马来西亚没有全国统一的Airbnb专属法律，短期住宿（Short-Term Rental Accommodation，简称STRA）的管理主要由地方政府、州政府以及住宅管理机构决定。
因此，马来西亚Airbnb是否合法，并不能简单回答“可以”或“不可以”，而是取决于：
- 房产类型
- 所在州属及地方政府规定
- 公寓管理条例
- 是否符合短期住宿要求
目前马来西亚大部分地区还是允许经营Airbnb的，只有部分地区会设有限制。
阅读内容：
i. 槟城可以经营Airbnb吗？
可以，但必须符合槟城现行的短期住宿规定并取得相关许可。
并不是所有住宅单位都可以经营。
自2026年8月1日起，槟城实施《Private Homestay (Penang Local Authorities) By-Law 2026》，对私人短期住宿（Private Homestay / TIP）进行监管。经营者需要根据物业类型及所在地的地方政府规定申请相应许可，并遵守相关运营要求。
对于分层住宅，还需要同时注意JMB/MC的管理条例及业主大会决定。
也就是说，即使符合地方政府的要求，公寓管理层仍可能对短期出租作出限制。Airbnb本身也提醒房东，短租可能受到地方政府规定、物业管理条例及社区规则限制。
ii. 槟城短期住宿（STRA）经营需要符合什么条件？
根据槟城目前的短期住宿监管方向，经营Airbnb等短租住宿通常需要注意：
- 确认物业类型是否允许进行短期住宿
- 遵守地方政府注册及许可要求
- 获得公寓管理机构（如JMB/MC）的批准（适用于分层住宅）
- 遵守建筑管理条例及社区规定
- 满足安全、运营及住宿管理要求
对于商业用途住宅项目（Commercial under HDA），由于物业性质不同，在符合相关规定的情况下，通常比普通Residential Property更适合短期出租。
iii. Residential Property 和 Commercial under HDA有何差别？
Residential Property简单来说就是用于居住的房子，是不能用于从事商业用途的房子。我们普遍见到的有地房产、组屋、公寓（Condominium和Apartment）都属于Residential Property。
所以在买房时，一定要提前咨询清楚。
如果物业属于Residential Property，并不代表所有地区都自动禁止短租，但业主必须遵守当地政府规定以及公寓管理条例。部分住宅项目可能禁止短期出租，因此购买前必须确认相关限制。
相比之下，Commercial under HDA 是指受到房屋发展法令保护的商业住宅 （Housing Development Act，简称HDA），通常是由商业用地改建而成，例如服务式公寓（Serviced Apartment）和SoHo（家居式办公室）。
Commercial under HDA 住宅项目适合用于自住和投资。那这些单位在遵守一定限制条件下是仍然可以继续经营Airbnb，因为它们本身就具有商业性质，不同于普通的居民社区。
iv. 如何确认是否可以合法经营Airbnb？
如果你无法确定你购买的Commercial under HDA 住宅项目是否可以合法经营Airbnb的话，这里有一个更安全的方法！
那就是购买一间可以签署Leaseback Agreement的房产！简单来说，这是一个与发展商之间的协议，用于保护你的权力，确保你可以在你所购买的房产合法经营Airbnb。
总的来说，想要靠经营Airbnb收取额外收入的你，记得要购买 Commercial under HDA住宅项目和与发展商签署Leaseback Agreement！
只有合法经营的Airbnb才能实现共赢，不要因为一时的方便而选择在住宅单位非法经营Airbnb。
文章内容部分摘自IQI中介——Joyce Yeoh于视频解说：
v. 外国人可以在马来西亚经营Airbnb吗？
可以。
外国投资者只要符合马来西亚购房规定，并购买允许进行短期出租的物业，就可以通过Airbnb等平台经营短期住宿。
不过，外国人需要注意，买房并不代表一定可以经营Airbnb。
在投资前，需要确认以下几点：
a. 符合外国人购房条件
外国人在马来西亚购买房地产，需要符合所在州的外国买家政策，例如：
- 达到最低购房价格要求；
- 不购买禁止外国人购买的物业类型；
- 根据规定申请相关批准（如适用）。
不同州属的外国人购房门槛可能不同，因此建议投资前先了解当地政策。
b. 确认物业是否允许短期出租
外国投资者购买物业后，仍需要确认：
- 物业用途是否适合Airbnb经营；
- 公寓管理层是否允许短租；
- 是否需要JMB或MC批准；
- 当地政府是否有额外规定。
例如，部分服务式公寓（Serviced Apartment）和商业用途住宅项目，通常比普通Residential Property更适合短期出租模式。
c. 遵守当地经营要求
如果外国投资者计划长期经营Airbnb，也需要关注：
- 当地政府登记要求；
- 税务申报规定；
- 房产管理条例；
- 短期住宿相关规定。
不同城市的要求可能有所不同，例如吉隆坡、槟城等热门旅游城市，都有各自的管理方式。
vi. 马来西亚还有哪些地方限制Airbnb？
事实上，全马各地都允许经营Airbnb，只是州政府或市政厅对Airbnb会有一些限制。
除了槟城州政府推出全新的STRA指南，亚庇市政厅（DBKK）也限制Airbnb的住宿类型。
亚庇市政厅（DBKK）认为，私人住宅不应该用于商业业务，因为私人住宅的设计和酒店的规定不同，尤其在建造安全和消防方面。
因此，如果沙巴居民通过Airbnb出租其住宅房产，将被视为违法。
只有建在商业或商业混合用途土地上的房地产，才能合法经营Airbnb。
另外，吉隆坡市政厅（DBKL）也强制所有Airbnb经营者必须向市政府登记其房产，才能合法经营Airbnb。
vii. 公寓经营Airbnb须由公寓管理层批准
随着马来西亚的公寓越来越多，因此市政厅或市政府将权力下放给公寓的管理部门（management office），以监管短期住宿（STA）的运营。
这也表示，作为公寓单位的业主，如果想要在其单位经营Airbnb，则需要公寓的管理层批准。
此外，你还必须获得该公寓的联合管理委员会及管理机构（JMB）的批准，并在业主大会（AGM）上获得75%住户的同意，才能合法经营Airbnb。
总的来说，只要遵守有关当局设下的条规，就能在马来西亚合法经营Airbnb了！
ix. 为什么马来西亚政府要监管Airbnb？
很多人会疑惑，既然政府允许Airbnb，为什么还要严格管控，从而造成“Airbnb在马来西亚不合法”的误会呢？
这是因为政府保护本地住户和购房者权益。不可否认，Airbnb的兴起不仅让受到许多旅游者的欢迎，也让投资者赚取可观的收入。
但同时，这也影响当地的房地产市场，无论是周边社区的生活质量、租金、房价等，全都往上涨。
a. 租金成本提高
与长期租赁相比，Airbnb这种短期租赁能获得更快、更高的收入。
尤其是在交通和生活便利的区域，不仅吸引旅行者预订居住，而且Airbnb的租金也会更高。
因此，这吸引许多房产业主转向短期租赁；至于那些继续经营长期租赁的房东，也会随之推高租金价格。
不过，这一现象仅限于在旅游旺区，如果该地区不属于旅游区则不会吸引太多的短期租户，租金也不会大幅上涨。
b. 长期租房者住房短缺
Airbnb租房大受欢迎，业主能获得更高收入，就会吸引许多长期租赁的房东转向短期租赁，将房子出租给游客。
这也导致长期租赁的住房短缺，造成上班族、学生等长期租房者无法在心仪的地区租房。
尤其是交通方便的地区，原本长期租房者在这些地区租房，以方便上下班，但因为长期出租房短缺问题，而被迫搬迁至较远的地区租房。
c. 生活质量降低
Airbnb的出现，不仅仅会影响房价和租金，同时也会降低当地居民的生活质量。
这是因为Airbnb的租客可能会办派对、大声喧哗，从而导致附近其他居民彻夜难眠，原本安宁的社区也不再安宁。
此外，由于Airbnb的租客只是短暂居住该区域，可能没有保护公共设施的意识，因此附近的设施可能也会受到破坏。
为了更低的租金、更高质量的生活，当地居民将放弃出行方便的房子，搬到较远的地区寻求安宁。
常见问题
可以，但并不是所有房产都可以经营Airbnb。
马来西亚目前没有全国统一禁止短期住宿的规定，经营Airbnb需要遵守当地政府、州政府以及物业管理机构的相关要求。
在购买房产前，应先确认该物业是否允许短期出租，以及是否需要进行登记或取得相关批准。
可以，但槟城对短期住宿有较严格的监管。
业主需要根据物业类型、地方政府规定以及公寓管理条例确认是否可以经营Airbnb。部分Residential Property可能受到限制，而符合条件的Commercial under HDA项目则可能允许短期住宿。
可以，但外国人首先需要符合马来西亚及所在州的外国人购房规定。
购买房产后，还需要确认该物业是否允许短期出租，并遵守当地政府及物业管理机构的相关规定。
也就是说，外国人可以买房，并不代表买下任何房产后都可以直接经营Airbnb。
不一定。
即使当地政府允许短期住宿，公寓本身的JMB、MC或管理条例也可能对短租进行限制。
因此，购买公寓作为Airbnb投资前，建议先确认管理层是否允许短期出租，以及是否需要获得业主批准。
本文内容是由IQI旗下房地产中介Joyce Yeoh提供。
Joyce 是 IQI Realty Elite Team 的负责人，拥有 5 年房地产从业经验。她凭借出色的表现，荣获多项殊荣，包括 2022 年 StarProperty All Stars Negotiator Award 及三次 IQI Rolex Achiever Award。
想要经营Airbnb，但害怕自己在购房时，无法分清Residential Property和Commercial under HDA住宅项目？
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