提高租金收益有许多方法，但如何让租客觉得你所定的租金是物有所值呢？
我们进行房产投资，不外乎两个目的：租金收益以及资本盈利。
租金 回酬 关注房子购入后，未来能租多少钱；资本升值则关注房子购入后，未来能卖多少钱。
那么，怎么判断我的房产投资是否划算？是否赚钱呢？
我们分别从租金收益以及资本盈利进行讨论，让你5分钟学懂怎么计算房屋投资！
上篇我们讨论了租金收益怎么计算 ，本篇是资本盈利的部分啦~
相较租金收益，资本盈利会更加容易理解和更直接，因为它是一次性的利润（或者损失）。
基本上，它的公式为：
举个例子，
你持有一间RM400千的房屋，以RM570千出售，这时候，一般都会直觉认为：净赚了RM170千或者约42%，对吧？
但是，我们还没计算其他成本，包括装修、印花税、律师费、房产盈利税（RPGT ） 。
所以更准确的计算方式为：
净置产价格=RM420,000（包括当时的律师费和所有销售成本）
净卖价=RM570,000 -RM7000（印花税+律师费）-RM15,000（假设3%经纪佣金）=RM548,000
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
假设你第六年出售，也不是第一次出售房屋，根据2019年最新政策 ，需要缴付的5%房产盈利税。
当然，假若有关出售没有盈利，而是亏损，则无需缴付房产盈利税。
需注意的是，若出售的房屋属于廉价屋、中廉价屋及可负担房屋，且盈利低于20万令吉的国民及永久居民，在第6年后出售，可豁免征收产业盈利税。
RM121,600除以净置产价格X100%，
等于6年来的回酬高达28.95%，平均每年回酬为4.83%，较银行定存利息高出些许。
当然，假设这6年来房产是出租的，那么租金也可以加入，统一计算回酬。
不过，以上是现金购买房屋的计算方式。
假如是银行贷款呢？怎么计算？
以同样的例子，假设银行贷款为90%，那么贷款本金为RM360,000。
RM570,000 -RM360,000 -RM7,000（印花税+律师费）-RM15,000（假设3%经纪佣金）
=RM188,000
RM188,000 - 5%房屋盈利税=RM178,600
当然，这期间还有10%的头期（约RM40,000）、前期购入的律师和装修费（约RM20,000）、贷款利息等等，预估大约RM80,000需要扣除，因此余下约RM98,600。
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
当然，贷款买房再卖出，需要良好的眼光，才能避免亏损。
此外，其他因素如房产的潜力、租金市场、个人财务状况、房产投资缺乏资金流动性等，都需被考虑。
若要依据房产融资赚钱，事前功课必须做好，以下是可以考虑的因素：
1) 房产市场景气周期：了解市场走势，有助你以最佳价格购入房产。
2) 地点：最佳地点一般靠近公共设施，如学校以及公共交通；一般上人口不断增加的地方，是人们的投资热点 。
3) 邻里社区：附近社区的情况会直接影响租户类型，并间接影响你的租金收入以及投资回酬。
4) 需求程度：寻找拥有需求的房地产并不容易，但只要仔细做功课，就能找到当地人们最喜欢的房屋类型。
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我们进行房产投资，肯定要关注 房屋回酬 ，即租金收益以及资本盈利。
租金回酬关注房子购入后，未来能租多少钱；资本升值则关注房子购入后，未来能卖多少钱。
那么，怎么判断我的房产投资是否划算？
我们分别从租金收益以及资本盈利进行讨论，让你5分钟学懂怎么计算房屋投资！
本文将讨论租金收益怎么计算，资本盈利部分请留守下篇文章 ~
说到租金收益，大部分人觉得出租房屋，就可以悠哉当包租婆/包租公，是被动收入中最稳定、最好的选择。
然而，真的是这样吗？
如果你立志成为包租婆/包租公，但是你不懂怎么计算租金收益，很容易陷入“租金还不起房贷+其他费用”的窘境！
我们在快速出租房屋的5大秘密 的文章中，谈到了租金投资回酬（ROI）的算法，但是我们也谈到，ROI的算法只是参考，因为并未计算出租房屋的其他开销。
稍微温习一下租金投资回酬的部分。
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
为了更精准地计算房屋租金的收益，你需要先知道房屋总成本+房屋总开销。
房屋总成本（初购产业的总成本）
房屋总开支（保养房屋的持续支出）
房屋购买成本/市价
房贷利息
贷款成本
维修及保养
印花税
物业管理
律师费
空置时租金损失
装修成本
保险费用
（其他适用成本，如有。）
（其他适用成本，如有。）
从中，我们可以套用公式，计算出净租金收益率。
举例来说，假设房屋为RM 400千，加了印花税、装修和律师费的总成本为RM 420千。
房屋每月租金为RM 1,200，全年总收入为RM14,400。
另外每年的物业管理、维修和保险预计为RM2,000；房贷为每个月RM1,000（全年RM12,000）。
一般而言，
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
这样算起来，净租金收益率明显比租金投资回酬低，但也能更准确了解投资状况。
这样计算，太复杂？
不要害怕、却步，来一个最简单的计算方式，算现金流。
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
假设你对投资理财真的一窍不通，对回酬率也不求甚解，最起码通过现金流的模式，你能了解自己是否处于亏损。
基本上，只要现金流是正向，即没有亏损。
当然，出租房子的风险是存在的，包括
需要注意空置期影响收益
租户破坏基设
负现金流
关于空置期的部分，建议参考之前的文章“ 如何快速出租房屋”，帮助你有效、尽可能减短房屋空置。
另外，“业主在出租房屋时需注意哪些事情 ？”和“提高租金收益的4个方法 ”这两篇文章，也针对第二和第三的风险，给出很恰当的建议。
下一篇，我们将探讨资本盈利的计算模式 。留守IQI 的官网，带给你最实用的房屋、投资、理财相关资讯！
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