本文内容是由IQI旗下房地产中介Joyce Yeoh提供。
Version: EN
由于马来西亚没有针对Airbnb的具体法律，而是交由地方政府全权决定其合法性，因此这个话题一直存在着不同的说法。
事实上，除了一些州属或城市的政府对Airbnb有一些限制，基本上马来西亚是可以合法经营Airbnb的。
那早前闹得沸沸扬扬的“槟城禁止Airbnb”事件呢？其实这只是槟城州政府对Airbnb推出的一些限制，只要符合条规，Airbnb依然可以合法经营。
阅读内容：
槟城禁止住宅单位经营Airbnb
目前，全马只有槟城禁止住宅单位经营Airbnb。槟城将在2024年3月1日开始实施禁止在住宅单位（Residential Property）经营Airbnb。
然而，Commercial under HDA住宅项目在遵守部分限制的情况下是仍然被允许继续经营Airbnb的。
槟城政府推出全新STRA指南
在槟城政府与Airbnb商讨后，决定降低限制，并推出了短租住宿指南（STRA）以保护当地居民和业者利益。STRA指南里包括的条件有：
- 归类为Commercial under HDA的住宅项目，必须获得联合管理机构（Joint Management Body，简称：JMB）的批准；
- 管理层需获得75%或以上的单位业主批准；
- 房屋所有者或经营者需要在地方当局注册；
- 最长年租期为180天；
- 每笔租凭交易不得超过3天（超过3天需通过JMB批准）；
- 房屋所有者或经营者需向JMB提供年度报表。
Residential Property 和 Commercial under HDA有何差别？
Residential Property简单来说就是用于居住的房子，是不能用于从事商业用途的房子。我们普遍见到的有地房产、组屋、公寓（Condominium和Apartment）都属于Residential Property。
所以在买房时，一定要问清楚！只要房产类型是 “Residential” ，那你在这类型的房产经营Airbnb就属违法行为！
相比之下，Commercial under HDA 是指受到房屋发展法令保护的商业住宅 （Housing Development Act，简称HDA），通常是由商业用地改建而成，例如服务式公寓（Serviced Apartment）和SoHo（家居式办公室）。
Commercial under HDA 住宅项目适合用于自住和投资。那这些单位在遵守一定限制条件下是仍然可以继续经营Airbnb，因为它们本身就具有商业性质，不同于普通的居民社区。
如何确保可以合法经营Airbnb？
如果你无法确定你购买的Commercial under HDA 住宅项目是否可以合法经营Airbnb的话，这里有一个更安全的方法“传送”给你！
那就是购买一间可以签署Leaseback Agreement的房产！简单来说，这是一个与发展商之间的协议，用于保护你的权力，确保你可以在你所购买的房产合法经营Airbnb。
总的来说，想要靠经营Airbnb收取额外收入的你，记得要购买 Commercial under HDA住宅项目和与发展商签署Leaseback Agreement！
只有合法经营的Airbnb才能实现共赢，不要因为一时的方便而选择在住宅单位非法经营Airbnb。
文章内容部分摘自IQI中介——Joyce Yeoh于视频解说：
马来西亚还有哪些地方不允许Airbnb？
事实上，全马各地都允许经营Airbnb，只是州政府或市政厅对Airbnb会有一些限制。
除了槟城州政府推出全新的STRA指南，亚庇市政厅（DBKK）也限制Airbnb的住宿类型。
亚庇市政厅（DBKK）认为，私人住宅不应该用于商业业务，因为私人住宅的设计和酒店的规定不同，尤其在建造安全和消防方面。
因此，如果沙巴居民通过Airbnb出租其住宅房产，将被视为违法。
只有建在商业或商业混合用途土地上的房地产，才能合法经营Airbnb。
另外，吉隆坡市政厅（DBKL）也强制所有Airbnb经营者必须向市政府登记其房产，才能合法经营Airbnb。
公寓经营Airbnb须由公寓管理层批准
随着马来西亚的公寓越来越多，因此市政厅或市政府将权力下放给公寓的管理部门（management office），以监管短期住宿（STA）的运营。
这也表示，作为公寓单位的业主，如果想要在其单位经营Airbnb，则需要公寓的管理层批准。
此外，你还必须获得该公寓的联合管理委员会及管理机构（JMB）的批准，并在业主大会（AGM）上获得75%住户的同意，才能合法经营Airbnb。
总的来说，只要遵守有关当局设下的条规，就能在马来西亚合法经营Airbnb了！
为什么马来西亚政府要监管Airbnb？
很多人会疑惑，既然政府允许Airbnb，为什么还要严格管控，从而造成“Airbnb在马来西亚不合法”的误会呢？
这是因为政府保护本地住户和购房者权益。不可否认，Airbnb的兴起不仅让受到许多旅游者的欢迎，也让投资者赚取可观的收入。
但同时，这也影响当地的房地产市场，无论是周边社区的生活质量、租金、房价等，全都往上涨。
i. 租金成本提高
与长期租赁相比，Airbnb这种短期租赁能获得更快、更高的收入。
尤其是在交通和生活便利的区域，不仅吸引旅行者预订居住，而且Airbnb的租金也会更高。
因此，这吸引许多房产业主转向短期租赁；至于那些继续经营长期租赁的房东，也会随之推高租金价格。
不过，这一现象仅限于在旅游旺区，如果该地区不属于旅游区则不会吸引太多的短期租户，租金也不会大幅上涨。
ii. 长期租房者住房短缺
随着Airbnb的大受欢迎、业主能获得更高收入，吸引许多长期租赁的房东转向短期租赁，将房子出租给游客。
这也导致长期租赁的住房短缺，造成上班族、学生等长期租房者无法在心仪的地区租房。
尤其是交通方便的地区，原本长期租房者在这些地区租房，以方便上下班，但因为长期出租房短缺问题，而被迫搬迁至较远的地区租房。
iii. 生活质量降低
Airbnb的出现，不仅仅会影响房价和租金，同时也会降低当地居民的生活质量。
这是因为Airbnb的租客可能会办派对、大声喧哗，从而导致附近其他居民彻夜难眠，原本安宁的社区也不再安宁。
此外，由于Airbnb的租客只是短暂居住该区域，可能没有保护公共设施的意识，因此附近的设施可能也会受到破坏。
为了寻求可负担的租金、更高质量的生活，当地居民将完全放弃便利地区的房子，搬到较远的地区寻求安宁。
常见问题
1. 槟城还有Airbnb吗？
槟城还有Airbnb，只是限制业主在住宅单位（Residential Property）经营Airbnb。
只有购买Commercial under HDA住宅的业主，就像是服务式公寓、SoHo（家居式办公室）才能合法经营Airbnb。
2. 为什么槟城禁止Airbnb？
槟城并没有禁止Airbnb，只有有地和分层住宅不允许经营短期出租屋，而Commercial under HDA的房产，如服务式公寓和SoHo能合法经营Airbnb。
槟州政府限制Airbnb有两个主要原因：第一、入住Airbnb的游客被投诉在住宅区行为失当；第二、该州政府想要重振受疫情影响的酒店行业。
3. 我可以买房经营Airbnb吗？
任何人都可以买房经营Airbnb，只要符合当地政府的条规和限制，以及获得公寓管理层的批准，就能合法经营Airbnb了。
本文内容是由IQI旗下房地产中介Joyce Yeoh提供。
Joyce 是 IQI Realty Elite Team 的负责人，拥有 5 年房地产从业经验。她凭借出色的表现，荣获多项殊荣，包括 2022 年 StarProperty All Stars Negotiator Award 及三次 IQI Rolex Achiever Award。
想要经营Airbnb，但害怕自己在购房时，无法分清Residential Property和Commercial under HDA住宅项目？
有一个专业的房地产中介帮助你，是不是会好一点呢？不妨让我们专业的IQI房地产中介为你提供专业的建议，减少踩入“大坑”的机会吧！
延伸阅读：
