在马来西亚，大部分购房者都选择向银行申请 房贷 ，经过一段长时间的供贷后，才真正拥有属于自己的房子。
申请房贷的过程被视为最重要环节，因为这将决定我们是否能够成功借贷，以顺利购买房屋。
贷款者的收入高或低，不是决定最高房贷额的唯一因素。
其实，很多原因都会导致银行拒贷或降低房贷额，包括
- 申请者收入不达标
- 信用记录欠佳
- 融资保证金低
- 未能提交银行所要求的相关文件以协助审核
近年来，银行都会根据4个主要因素来评估贷款者的借贷能力，从而决定最高房贷额，一方面为了保护银行自身经营利益，同时也降低贷款者面临破产的风险。
在这里，和大家分析影响房贷额的4个主要因素。
1. 贷款者的偿还率
- 偿还率是决定最高贷款额的关键。
- 它的计算方法是以总债务对收入的比率。
- 偿还率越低，代表还贷能力越好，帮助提高贷款额。
- 贷款者可尽量减少总债务或增加收入，以提高还贷能力。
各家银行采取不同的计算标准，因此计算的偿还率都会有差异。举例：银行A以总收入去计算，但银行B却以净收入为计算标准。
一般银行所设的偿还率，最高为净收入的70%。各家银行的偿还率标准都不一样，包括考量个人净收入，个人净资产、学历、债务率或年龄。
2. 个人风险评估
- 银行会仔细审查你的信用记录，以评估个人风险。
检查过往的购物记录是否准时供款，例如买车、贷款买房、签手机配套或信用卡欠款，以决定你是不是一个有信用的贷款者。
因此，个人信用历史非常重要，银行可利用信用系统去估分，分数越高表示你在信用系统中的风险会相对较低，提高贷款获批的机会。
3. 对比房价贷款比例
- 房价贷款比例是银行在批准抵押之前，所进行的贷款风险评估。
- 贷款者申请的贷款额越多，代笔他们所承受的风险越大。
在马来西亚，住宅抵押贷款的预期比例通常是90%。预算估计，如果房价为RM300,000，那你就会获得RM270,000的抵押贷款，这代表你只需承担剩下的RM30,000。
国家银行在2010年11月2日正式修改抵押贷款比例，凡是购买第3间房屋的最高抵押贷款比例为70%。
举例，Mr. A分别在2003和2008年获得银行贷款，购买了第1和2间房，但这两项贷款尚未还清。到了2011年，他再向银行申请第3次贷款，以购买第3间房屋。而这第3次贷款的最高限额为房价的70%。
根据这项政策，除了可维持稳定的房地产市场之外，同时也在促进居民的持续购屋负担能力。大家可通过使用 房贷计算 网站，估计预算可负担的最高房贷额。
4. 房屋估价
- 适用于转卖物业
房屋估价是用于保护买家和银行双方利益，避免以后物业在被迫拍卖时所带来的损失。房屋估价越高，意味着借贷越多，收入不符合标准将降低获批机率。
参考以下列表，让你知道以现在的收入到底可购买多少钱的房及每个月的供款额。
银行利息一般介于4.3%-4.5%（利息高低，取决于银行的计算标准）
也许很多人都会忧虑不确定自己的记录是否能够通过银行的考量标准，但不用担心，因为在下一篇的文章会让大家知道如何提升负债率和信评方法。
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