随着经济渐复苏、建筑原料却飙涨至天价,国内房价不跌反涨的趋势愈发明显;亚洲房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)最新调查结果显示,高达87%国人预计,国内房价将在2022年底前再度攀高;另有90%人相信,未来14个月是置产时机。
根据居外IQI文告,在9月28日至10月21日进行的一项调查结果显示,在这87%受访者当中,男女比例几乎相同;在之前的报告中,在房价走势方面,男性对比女性更趋于乐观。
基于对房价走高趋势的忧虑,高达90%受访者认为未来14个月的房价合宜,是购买房产或公寓的好时期。
另外,居外IQI联合创办人兼总执行长卡斯夫在文告中说,疫情改变了国人的生活方式,购物者的偏好也与疫情前大相径庭。
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《中国报》
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“黑天鹅事件”隐喻那些意外事件:它们很可能发生在预期之外;在发生之前,没有任何前例可以证明,但发生了,就会产生极大的涟漪效应。
在疫情冲击下,我们正在处于这个黑天鹅效应的时刻,这期间究竟该如何抓住趋势,顺势做出投资决策?
浅谈2021的黑天鹅风暴
作为罕见状况的黑天鹅,一旦发生将带来连锁效应。
就如这篇中央通讯社的新闻 提及,全球通膨5大压力来源齐齐冲击,所导致的物价高涨的情况,恐非短期之影响。
全球通膨5大压力来源:
能源:全球能源供应短缺、 欧美汽油天然气飙升、中国限制电量供应。欧洲和美国汽油价格今年分别已飙涨超过350%和120%。
晶片:晶片价格不断攀升,这带来的影响将扩及众多产品,从电子装置、汽车、电话到洗衣机。
环保:为引导产业转型为对环境更友善所实施的严格规定,被视为是刺激所谓“绿通膨”(greenflation)的原因。这些规定包括关闭污染环境的工厂、矿场及停用这类车辆和船只。但这也造成重要货品和服务的供应受到影响。
粮食:联合国粮农组织( Food and Agriculture Organisation,FAO)编汇的指数显示,今年1月至8月全球粮食价格上涨达30%,反映广泛的物价上涨压力。
薪资:随着物价攀涨,消费者对于未来通膨趋势也看升,进而将要求调高薪资。
因为新冠疫情的关系,各国中央银行大量印制钞票更可能加速完美风暴的形成。甚至有专家预测,在新冠疫情期间大量印制钞票,只延迟上述危机的发生,甚至会因为大量印制钞票而衍生另外一个问题。
举个例子,你要购买一双球鞋,它的价格已随着制造成本、劳工成本、运输成本、能源成本的飙涨而提高。
阅读更多:在马来西亚,这5大投资类型最受欢迎
黑天鹅效应中的投资决策
新冠疫情缓和后, 许多地方行业出现了类似报复性的消费。最终的情况是人们对未来市场趋于乐观,市场流动的钱币增加;甚至预期所要买的产品会因为成本的逐渐增加,而提高价格。
在此情况下,错失恐惧症(又称社群恐慌症,FOMO)1的爆发只是时间上的问题。因此,我们不难发现,完美风暴(超级通膨)2背后的两只黑天鹅若隐若现,即市场货币流通的增加、商品后面所有的生产成本的飙涨。一旦超级通膨冲击,随着通货膨胀,银行债务的真正价值会随而下降。
完美风暴(超级通膨)目前看来并非无的放矢,我们一生都没见过的超级通膨是否悄悄来临?
在这个时刻,马来西亚是否能从风暴中独善其身?
对抗通货膨胀,房地产仍是最佳工具;你愿意抓钞票还是资产?
相信你已经有了答案。
本文由IQI房地产投资专家Sean Lee撰稿。如有投资兴趣,可点击下方名片联系咨询。
编按1:错失恐惧症(又称社群恐慌症,FOMO),是指一种由患得患失所产生持续性的焦虑,得上这种症的人总会感到别人在自己不在时经历了什么非常有意义的事情。 这种社会焦慮被描绘为想要与别人在干什么至始至终保持关联的渴望。(取自维基百科)
编按2:超级通货膨胀,指通货膨胀率在100%以上。发生这种通货膨胀时,价格持续猛涨,人们都尽快地使货币脱手,从而大大加快货币流通速度。(取自百度百科)
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四季恒夏的马来西亚,拥有迷人的天然风光,低廉的生活成本和房屋价格、良好的医疗体系、国际教育水平、多元文化、强大的语言优势等,深受外国人的喜爱与青睐。
也因为种种优势,根据2020年全球退休指数的统计,马来西亚是世界首50个国家中,亚洲唯一最理想的退休城市。
其实,马来西亚也是最佳宜居城市、全球最佳退休等,各种相关榜单的常客,可见这个国家的受欢迎程度。
不过,在马来西亚众多城市中,其中有5个城市被推选为最佳居住地。我们一起来看看哪些城市如此吸引吧!
阅读内容:
1. 槟城
2. 吉隆坡
3. 哥打京那峇鲁
4. 马六甲
5. 新山
1. 槟城
槟城位于马来西亚半岛西北部,人口大约有170万。这里拥有多元种族和宗教文化色彩,结合了新旧历史科技工业为一体,可谓麻雀虽小,五脏俱全的城市。
马来西亚有两个城市被列为世界遗产,而槟城首府乔治市是其中 之一,因当地保存许多英殖民地建筑物,在2008年被联合国教科文组织(UNESCO)列为世界文化遗产。
同时,因其位处马六甲海峡交通要道,槟城曾是东西方的重要桥梁。
此外,槟城曾获得许多本地国际奖项,在2014年被《孤独星球》(Lonely Planet)杂志评选为全球美食城冠军,其中炒粿条、福建面、叻沙都是当地必吃美食;当地各个地方小吃和土产也非常受欢迎,因而享誉“美食天堂”之称。
在2020年,槟城还被评选为全球15大最佳退休岛屿,同时也是全马来西亚唯一上榜的岛屿,是最多外国人聚集的好去处。
另外,作为马来西亚第二大都会区,乔治市也受《全球化及世界城市研究网络》(Globalization and World Cities Research Network)获世界级城市评为Gamma-级(Gamma- Level City)城市。
槟城经济以贸易、工业、旅游业与农业为主,尤其视高科技工业为其中重要的经济基础,致力成为生产高科技软件中心,因此被誉为马来西亚的东亚硅谷。
在旅游、文化和相关产业方面,槟城旅游界也是主要商业会谈、大型会议和流行展览的枢纽。
热点地区:
丹绒道光(Tanjung Tokong)
位于槟城西北部,距离乔治市约15分钟车程。这里附近有国际知名时尚购物商场、娱乐设施,如合您广场(Gurney Plaza)、葛尼百利宫广场(Gurney Paragon)、海峡道(Straits Quay)等。
丹绒武雅(Tanjung Bungah)和峇都丁宜(Batu Ferringhi)
这两区都位于槟城西北部海边地带,风景优美、环境幽静,四周有茂密的树林,是坐山看海的绝佳好位置。这里的海上活动、日夜营业的小贩中心、高档酒店餐厅等,都是外国人喜爱的首选居住地方。
此外,这两区是国际学校的聚集地,如Tenby International School、Prince Of Wales…
马来西亚房地产科技集团居外IQI认为,槟城房地产市场将在2022年复苏。
该集团创办人兼总执行长卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)说,封锁边境对槟州的影响比与国际较少联系的州属有更大的影响,槟州的经济有部分依赖着国际商业、投资和旅游。
他指出,疫情导致买家推迟交易,无论是本地或外国买家,都有大量被压抑的需求。马来西亚市场在2021年上半年获得复苏,交易额增长32%,而槟州复苏能力更强劲,交易额同比增长41.3%。
“与2021年比较,槟州房地产市场在2020年受到行动管控令的影响更大,首次进行封锁时,陈列室不允许营业,以致活动急剧放缓。”
阅读全文- 《南洋商报》
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随着人们对家居概念的改变,如今市场上的房屋类型也越来越多样化。与此同时,房屋title(地契)也增加至三种,相信很多人也因此混淆,尤其是首购族。
以往,房屋只分成residential-titled(住宅地契)和commercial-titled(商业地契)。
不过,现在市场上出现了另一种地契,那就是commercial-titled under HDA。
究竟这三种title之间有什么差别呢?买房新手又要注意些什么呢?赶紧往下看!
1. Residential-titled 住宅地契
顾名思义,residential-titled(住宅地契)就是作为居住用途的房子,包括有地房产、组屋、公寓(condominium和apartment)。
业主购买这种地契的房产,只能用于居住,或短期出租让租户进来居住,以获得额外收入。切记,住宅地契是不能从事商业活动的。
如果想要把住家改装成店铺 ,你需要向地方政府提出申请转为商用地契,才可以将住家改装为店屋。
地方政府通常会基于产业所在地点、对申请者提出的要求加以考虑,以及地区的规划发展蓝图计划等,来决定是否批准你的转换申请。
此外,由于住宅地契的房屋是受到房屋发展法令(Housing Development Act,简称HDA)的保护,所以水电费、门牌税、土地税等,都是比较实惠的。
就以电费为例,根据国家能源有限公司(TNB) 的网站,私人住宅的每月最低电力收费为RM3,而低电压商业场所的收费则是RM7.20,足足相差一倍多。
也许一倍的价钱看起来不多,但是一年下来就不是小数目了,如果居住超过5年、10年呢?再加上其他税务费用,住宅地契可能可以省下好几万呢!
还有一点,也是对所有住宅房产的买家非常重要的,发展商必须在期限内交房子。
根据房屋发展法令,如果发展商答应买家在36个月交房,那么从买卖合同盖上印花印章那天开始,发展商就必须在指定期限内交房给买家。
一旦发展商过了期限才交房子,或过了期限仍没有交房子给买家,买家就有权利向发展商索求10%的赔偿金(late interest,LAD)。
至于贷款方面,买家是可以向银行申请高达90%的房屋贷款(只限最多两间房子),而购买三间房子以上的买家,只能获得最高70%的贷款额度。
有时候,买家甚至还能通过政府的各种计划,达到零头期或获得100%贷款。两者的贷款期限都是长达35年,或到70岁。
2. Commercial-titled 商业地契
Commercial-titled的房地产,是为了运营业务或商业相关活动而开发的,就如店铺、SoVo、SoFo、SoLo 类型的物业。
也就是说,这些物业是不允许改成家,如不能有床、衣橱、不能有厨房(除餐厅业)、冷气不能24小时开着、必须装备灭火喷水器等。
由于Commercial-titled的房地产不受房屋发展法令(HDA)保护,所以水电费、门牌税、土地税等,都比residential-titled的费率来得高。除了TNB显示的相差一倍多的电费,在税收方面更是相差2.5倍。
同时,如果发展商没有在答应的期限内,把相关单位给买家,买家也没有权利向发展商提出LAD赔偿。…
很多人看到其他房地产中介的成功故事后,“冲动”地加入房地产行业。
但是,正式成为房地产中介后,才发现美好的想象和现实完全是两回事,压力、开支、超时的工作等,最后无奈选择放弃。
不可否认,房地产中介的工作确实不容易,所以作为房地产中介新人,一定要清楚以下这3件基本事情,才能在这个行业走得更远,甚至取得成功。
阅读内容: 1. 精明分配时间,按计划完成工作 2. 要独立,无论工作或学习 3. 要有成功的欲望
1. 精明分配时间,按计划完成工作
千万不要单纯地以为,房地产中介都是轻轻松松月入百万的。你根本不知道,所谓的“成功的房地产中介”,他们背后是付出了多少努力,牺牲多少时间,才能成为你眼前的“成功的房地产中介”。
所以,无论是房地产中介新人还是前辈,懂得分配时间,是这个领域所有人,基本、一定要知道的事情。
你必须将所有工作和资源分配好,并一步步按计划完成,才能将工作做好。
切记,不要试图在同一个时间做几件事情,这样并没有让你节省时间,而且你完成的工作质量,可能也会受到影响。
因此,好好分配时间,专注于一件事情,才能提高工作质量。
2. 要独立,无论工作或学习
虽然房地产中介通常都会有一个团队,也有可能在你加入团队初期,会有前辈或组长带着你见客户,带客户看房等等。
但是,在你熟悉一切工作流程后,这些工作基本上都是由你一人独立完成,包括寻找新客户、探索新知识等。也就是说,你就是你自己的老板。
另外,房地产中介必须与时并进,时刻掌握最新知识,所以经常要参加各种课程。
或许团队的成员或组长会向你推荐,但大多数是需要你自己寻找或关注公司内部课程 ,并自己去参加学习。
3. 要有成功的欲望
曾经IQI旗下有一位房地产中介说过:“如果一个房地产中介新人要走得更远,除了有公司和团队提供的资源,本身有没有很强的成功欲望,也是至关重要的。”
房地产中介的工作并非一帆风顺,你的业绩有好有坏。而你的心态和目标一定要坚定,在业绩不好时,适时地做调整。
业绩好时,不断回顾并形象化你的目标,继续奋斗以进一步拉近你的目标。
简单而言,你必须为你的目标奋斗,并相信自己的能力,无论如何也不要忘记初衷。
作为一个房地产中介新人,你有一条很长远的路要走,距离成功也有一段距离。
不过,只要不怀疑自己的能力,时刻记住以上3个基本要点,相信你也能成为别人成功的榜样。
如果你已经调整好心态,准备好成为房地产中介,不妨加入 IQI。…
马来西亚向来是海外房产投资的热门地区,其首都吉隆坡更是广受欢迎。
在疫情的打击下,不少房产投资者却步;但其实负增长之后的2021年,正是适合购入房产的时间点。
马来西亚银行贷款利率资料来源:tradingeconomics.com
由于世界增长预测与为管理新冠疫情的行动管制令(MCO)的期限出现变化,马来西亚国家银行(BNM)在2020年8月将2020年的官方GDP增长预测,修订为-3.5%至-5.5%。
由于外在条件的改善和经济活动正逐步正常化,BNM预测2021年的增长幅度将在5.5%至8%之间。
GDP负增长的程度不是最重大的关键,但从资本收益角度来看,经济复苏的2021年可能是购买房地产的恰好时机。
MM2H将在2021年10月重启
大马第二家园计划(MM2H)自2002年启动以来,已有逾4万名申请者获得批准,并通过这项计划到马来西亚定居。
大马优越的地理位置、丰富的民族文化以及极低的生活成本与物价,都让这项移居计划的热度随着时间的推进不降反升,唯独在2020年全球受疫情影响的情况下,导致这项计划亦受牵连暂时搁置。
资料来源:Investment Migration Insider
2021年8月11日(星期三),马来西亚内政部秘书长旺阿末达兰宣布,政府将在2021年10月重启马来西亚第二家园计划( MM2H ),以促进本国经济。
在考量过国家安全与经济因素后,政府也针对欲申请此项计划的外籍人士,制定了9项新条件。
完成疫苗接种的本国公民、永久居民及持大马第二家园计划签证的居民也能在出示出发前3天进行的“逆转录聚合链式反应”(RT-PCR)阴性报告及有效的疫苗接种证明后入境,并在抵马后进行居家隔离。
外籍人士通过马来西亚第二家园计划,进入我国购置房产居住与消费,无形中将为马来西亚的商业带来不少商机,相信MM2H计划的重启将有助于复苏我国因疫情受创的经济。
未来两年屋价料双位数成长
本地市场产业顾问估计2021年的市场将迈入稳定复苏的阶段,并在2022年实现强劲的反弹。
在这之前,产业公司的预测报告显示,未来两年屋价增加率可达双位数水平,累计增长率10.5%至11.5%,或至少有8.5的增幅。
为了提升人们购屋的兴致,加之新冠疫情冲击经济与房产市场,原本已在2019年结束的“购屋运动”(Home Ownership Campaign)计划,将恢复并延长到2021年12月31日。
参与该项运动的发展商,将给购屋者提供至少10%的屋价折扣、免律师费与印花税优惠。有些产业计划的发展商,还将给购物者附送屋内配备,例如:厨房壁橱、冷空调设备等等。
因此,当下是入股房地产投资和买房的合适时机。
为何选择吉隆坡房产
马来西亚整体的房价排名约为全世界第99位,房价是新加坡平均房价的1/5,具有强大的吸引力。
这些年来,市场对吉隆坡房产的需求仍保持殷切的态度。对许多国家而言,首都是政治、经济、文化、教育、旅游的中心点,因此首都的各项产业发展都会较为稳定。
同时,吉隆坡的城市规划与发展比较成熟,涵盖了房产和各种商业产业,例如:酒店、会展中心、办公单位、购物中心以及商店,并通过一系列的城市发展,带动起当地的经济。
未来10年吉隆坡迈向国际大都会
回首马来西亚的房地产市场,从70年代发展至今,马来西亚的屋价保持稳健上升的趋势,几乎鲜少止步不前,早期投资的房地产,在这些年也已经翻了好多倍。
产业投资顾问预计,未来10年将会是马来西亚投资产业的重要时间段。
2021年至2030年,将是吉隆坡迈向国际大都会的主要10年。
在这10年中,吉隆坡将逐渐往大都会的方向发展,并带动经济蓬勃发展起来,有望晋升为世界20个宜居城之一,成为繁华的大都市。
迈向世界20宜居城
已投入使用好几年的捷运一线、兴建中的捷运二线、完成规划的捷运三线,以及极富环保意识的鹅麦河与巴生河的“生命之河”美化河流计划,都是提升大吉隆坡(GreaterKL)都会形象的基本设施。
资深房产经纪表示,马来西亚多个州属的房产增值潜能良好,人民与其每月支付房屋租金,不如提早进行购屋规划。
财务条件允许且有能力获批贷款者,不妨考虑入手优质房产单位。
从长远的角度来看,购屋者趁机在屋价稍低的时候入市,便有望在在数年后取得收益。
吉隆坡最热门的5大房产
8康丽(8 Conlay)
地区:位于吉隆坡繁华的金三角地区
特色:此项目由三座高楼组成,楼高介于55层至68层。这一项目由国内建筑设计公司RSP着手设计,其中包括品牌公寓、五星级Kempinski酒店以及时尚品牌购物商城。
马来西亚房地产发展商KSK Land与历史悠久的酒店业者,凯宾斯基酒店、国际豪华住宅及酒店设计公司——YOO联手合作,在马来西亚初次开展凯宾斯基品牌的公寓发展计划YOO8。
凯宾斯基在多个国家经营酒店,堪称为有品味的旅客及酒店爱好者当中无人不晓的知名品牌,多年来致力于以欧式风格为客人打造难忘且完美的居住体验。
入住8 Conlay的酒店套房及住宅,让你体验难以忘怀的美好生活。
点击查阅8康丽项目详情。…
來自中國的房產買家近年來一直是 美國房地產 市場上引人注目的一支生力軍,但根據全國房地產經紀人協會(NAR) 日前公布的年度外國買家報告,按購買房產的數量計算, 中國買家 在過去的一年裏排名首次從第一名滑到了第三名。但如果按照購買房地產的總價來計算,中國買家仍然名列第一。
這份報告在今年4月7日至5月21日對超過1萬名美國地產中介進行問卷調查,發現在去年4月至今年3月期間,因為受到疫情的影響,外國買家來美購房的熱情總體上有所下降,外國買家在美國購買房產總價達到544億美元,比上一年下降百分之二十七。外國買家在美購房數量為107,000套,同比下降百分之三十一。按購房總額計算,來自中國的買家這段時間裏在美購房總價達到45億美元,居各國之首,但較2017年的高峰317億美元已大幅縮水;其次是加拿大42億美元、印度31億美元、墨西哥29億美元和英國23億美元。
但在日前舉行的報告發布論壇上,服務國外買房中國買家的「居外網」執行主席Georg Chmiel說,拜登上任後中美關係趨向穩定,中國人獲得美國簽證也容易了一些,中國買家對美國的興趣有所回升。就今年第一季度中國買家出國買房問詢的情況來看,美國成為僅次於泰國的第二大目的國,而2019年美國在中國買家目的國中排在在泰國、澳洲、日本之後列第四。
閲讀全文-
《星島日報》/ 《星島日報》/《光華日報》
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美国全美房地产经纪人协会(NAR )上月底发布了一年一度的“美国楼市外国买家报告”,报告展示了2020 年4 月到2021 年3 月间外国买家在美国楼市的购房情况。
报告发现疫情年间中国买家购美国房数量从过去多年来的第一位降到第三位,排在加拿大和墨西哥之后,不过如按购房所花金额来看,中国买家与往年一样仍在首位。
报告对外国买家的购房行为作了详细介绍,有关中国买家部分现摘录如下。
“中国买家”是如何定义的?
报告给出了定义:报告中的“外国买家“指两种类型:一种是居住在美国以外的外国人买家,一种是以移民身份或非移民微分住在美国两年以内的外国人。这第二种就包括了新移民,以及因为经商、留学及旅游等原因居住在美国境内的外国人。
关于“中国买家”的定义,报告指出,指的是包括中国台湾、中国香港和中国大陆在内的买家,即大中华区买家一并算在里面。
中国买家购房数是多少?占所有外国买家多大比例?
在2021 年3 月前的12 个月这个期间,报告指中国买家购了 6300 套房,这个数量排在加拿大和墨西哥买家之后,占所有外国买家购房数量的6% 。加拿大买家购房量占8% ,墨西哥占7% 。
自2015 年以来,这是首次中国买家购房数从第一位跌落至第三位。
从下表可看出,中国买家在美国购房高峰是2017和2018年,当年购房量均高达4万多套,比这一次要多出6倍有余,真此一时彼一时也。
上图为各主要外国买家在美国近10年购房数量。
上图为近年来各主要外国买家在美国购房数量占比。
中国买家购房总金额多少?平均购房金额和购房金额的中位数各为多少?
中国买家在这个年度总共购了45 亿美元住宅房产,即不含商业地产如酒店、写字楼、商铺这一类地产。这个购房美元总额占各国买家的首位。
上图为各国买家近10年购房总额(美元)
平均下来,中国买家购房平均每套的房价为71 万美元(约458万元人民币)。如看购房中位数,即房价从高到低或从低到高排列后取中间数,则为48 万美元(约为 310万元人民币)。
历年数据显示,在16 年和17 年以前,中国买家的平均数和中位数均高于今年,2016 年平均房价达93 万美元,高于所有外国买家的历年平均数,当年加拿大买家的平均数为33 万美元,而当年美国平均现房房价为22万美元多一点!可想当年中国买家给美国市场带来的冲击!可见当时美国买房的国人,多是出手大方的富豪,而近年已是中产人士居多。
上图为近年各国买家购房价格中位数。
上图为近10年各国买家购房平均价格。
中国买家在美国哪儿买房为主?
不出意外,加州是中国人最多买房的目的地。
上图为中国买家购房目的地。
居外网中国买家询盘数据也显示,加州有4地是中国人在美国购房前10大城市。该图同时显示,中国买家基本着眼于美国沿海及南方大城市,尚未开发广大的腹地。
上图为居外IQI中国买家美国购房目的地。
中国买家购房需求为何?
报告显示13% 的中国人买房是给学生用的,这应该指大学附近如大学城里的房子。这个用途的购房中国买家占比为各国最高,与此相反的是墨西哥买家完全没有这个需求。…
美国全国房地产经纪人协会(NAR)26日发布的报告显示,2020年4月至2021年3月,外国买家 购买了10.7万套 美国 住宅物业,总额为544亿美元,分别比前一年下降31%和27%,为2011年以来的 最低 。
据亚洲房产科技公司居外IQI统计,在需求最旺盛的2017年,中国买家在一年内购买了超过300亿美元的美国住宅房地产。但目前,这个数字已经下降到大约三分之一的水平。
居外IQI联合创始人、执行董事长乔治·奇米尔 表示,由于以获得美国签证和疫情相关的旅行限制,一些买家已经将他们的需求从美国转移到其他国家。
不过,乔治·奇米尔表示,教育因素仍然是买家在美国置业的一项重要吸引力。
阅读全文- 《中国新闻网》、 《经济参考报》
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