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| TL;DR 从 2026 年起，马来西亚买房不再只是“信发展商”，而是看数据、看制度、看监管。 “昌明住房改革”透过法律更新、电子合约、资金审计与房产数据平台，全面降低烂尾楼风险，并配合2026财案措施提升买房可负担性，让买家在更透明、更安全的环境中安心置业。 |
烂尾楼一直是购买在建项目的买家最担心的风险之一。
一旦项目停工，投入的买房资金很可能血本无归，损失惨重。因此，选择背景稳健、记录良好的发展商，显得格外关键。
但如果你真的不幸遇上烂尾楼问题，也请不要慌乱。这里整理了一份实用的自救指南，并教你在未来买房时，如何有效避开同样的风险。
针对长期存在的烂尾楼问题，马来西亚房屋及地方政府部（也称房地部，Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan，KPKT）部长倪可敏于2025年11月20日正式公布“昌明住房改革”（Madani Housing Reforms）中的5大房地产改革措施，计划在2030年前实现“零烂尾楼”的目标。
这项改革已于2026年1月1日正式生效。接下来，让我们深入了解这5大改革将如何从根本上改善烂尾楼问题。
关键摘要：
1. 政府以制度改革正面迎战烂尾楼
“昌明住房改革”透过RPDA新法、e-SPA、HIMS、TEDUH 及 HDA透明化监管这五大改革，从法律、资金、数据与流程四个层面入手，目标在2030年实现零烂尾楼，而不是事后补救。
2. 买房正式进入数据化与透明化时代
从电子买卖合约（e-SPA）、一站式管理平台（HIMS），到房产查询系统（TEDUH），买家终于可以用官方数据与记录判断项目与发展商，而不再只是靠听说或经验。
3️. 风险从买家转移回发展商
透过HDA资金监管与推动先建后售的10:90模式，发展商无法再挪用资金或拖延工程，烂尾风险明显降低，买家的财务安全获得实质保障。
4. 买房安全提升，同时兼顾可负担性
2026财案配合改革推出印花税豁免延长、SJKP房贷担保、青年房屋计划，让更多首购族、零工族与年轻公务员，在更安全的市场环境下入市。
阅读内容：
1. “昌明住房改革” 如何实现零烂尾楼的目标？
大马房地部所宣布的 “昌明住房改革” 内的5大改革措施将为未来房地产打开新篇章，致力于2030年实现“零烂尾楼”的目标。
同时，这项改革的推行将提高发展商的透明度，并落实房地产电子合约制度；力求达成：买房更安全、卖房更诚信、流程更简单、资讯更透明的四大指标。
实现“零烂尾楼”目标的5大改革措施包括：
i. 新法令上路：商业建筑买家获得保障
过去，一旦商业建筑项目沦为烂尾，买家往往因缺乏明确的法律保障而投诉无门，政府也难以介入协调，结果只能自行承担损失，问题最终不了了之。
因此，房地部推出了全新的房地产发展法令（Real Property Development Act, RPDA）以取代原先的1966年《房屋发展（管制与执照）法令118》 ，将法令保护范围扩大至商业地产——例如小型家居式办公单位（SoHo）、小型多功能办公单位（SoVo）或是小型灵活办公单位 （SoFo），为商业单位买家提供更完善的保护。
RPDA法令预计将于2026年6月提交国会审议。
ii. 落实电子买卖合同（e-SPA）
房屋及地方政府部自今年1月1日起，正式将房地产买卖合约由传统纸质模式转为线上签署，全面推行电子买卖合同（Electronic Sales and Purchase Agreement，简称 e-SPA）。
e-SPA打破时间与地点限制，让买卖双方即使身处不同国家，也能远程完成签署流程，大幅提升交易效率。
与此同时，电子合约可有效防止内容被篡改，减少“货不对板”等争议，从源头强化房地产行业的诚信度。
值得一提的是，e-SPA的线上签署需配合买家使用全新的iDsaya应用程序进行实名认证，以确保签署人身份真实可靠。
若想了解如何通过iDsaya完成e-SPA签署，可参考这篇文章获取更详细说明。
iii. 推动房屋管理推动系统（HIMS）一站式平台
房地部宣布，自1月1日起，所有新建住房项目都必须遵守房屋信息管理系统（HIMS）内的新规定。
发展商的执照申请、资料提交、广告准证申请，以及工程进度汇报，都必须透过HIMS这一个一站式平台进行申报与管理。
同时，所有的e-SPA也需通过HIMS以数码方式生成、签署及盖章，而发展商则必须使用iDsaya应用程序完成eKYC及数字签名流程。
HIMS的全面推行，将大力推动线上房产交易的发展，减少繁复程序、加快审批效率，并显著提升监管透明度，让发展商与买家都能清楚追踪房屋建设进度与买卖流程。
iv. 善用TEDUH房产查询网站
房屋及地方政府部鼓励买家在支付新建房产项目的首笔款项前，先到大马房地产数据中心网站TEDUH（Transforming and Empowering Data Usage in Housing）查询相关房产资讯。
透过TEDUH，买家可全面了解发展商背景、项目地点、价格与房产类型，以及工程进度、是否曾涉及烂尾项目、执照与过往记录，甚至包括可负担房屋的相关资讯，协助买家在买房前做出更理性的判断。
如此集中且完整的房产数据，有助于全面提升房地产市场的透明度，降低买家误入烂尾楼的风险，并逐步推动更诚信、健康的房地产文化。
v. 房屋发展户口（HDA）的全面透明化
自今年起，所有发展商项目的款项收支流程将由房地部统一监管。
房屋发展户口（HDA）内的每一笔资金都会受到审查，发展商必须严格按照买卖合约所列明的工程进度付款时间表使用资金，禁止将款项挪用于其他项目，从根本杜绝过去“东墙补西墙”的做法。
此举不仅可有效防止资金滥用，更关键的是为买家筑起一道保障，降低项目沦为烂尾楼的风险。
2. 为什么要实现“零烂尾楼”目标？
据南洋地产文章报导，从2023年至2025年9月，房地部在15万4659个住宅单位里在仅2025年里就有362个停滞或问题项目成功复工。
同年，烂尾和烂尾私人住宅项目工作组（TFST）也已经重启了1,200多个项目。
这证明了只要政府与业界积极合作，没有项目是不能挽救的。
但是烂尾楼的发生，终究会损害所有人的利益，让买家在失去期待房子的同时还需背负沉重的债务，而且更是会吓跑外国投资者。说到底，预防还是胜于治疗。
i. 先建后售策略
房地部为了实现零烂尾楼的目标，正推动发展商采用“先建后售”的10:90模式。
这意味着买家只需支付10%的首付，而剩余款项在房屋完全竣工后再支付。
这样一来，风险就从买家转移到了发展商身上，发展商也因此不敢怠慢，烂尾楼的风险也由此降低。
此外，发展商若是认真采用这种稳妥模式，将有望在第十三大马计划（RMK13）获得特殊奖励，即实现双赢局面：买家获得受保障的房产，而发展商则获得政府提供的优惠。
3. 房地产市场透明度如何获得提升？
说到底，烂尾楼问题的根源，往往出在不负责任的发展商身上。
在过去，普通买家想判断一个发展商是否可靠，其实并不容易。
公开、完整又方便查阅的官方资讯有限，很多人只能依赖亲朋戚友的经验与推荐，例如“这个发展商我买过”、“朋友住着还可以”、“听说没发生过烂尾”等口耳相传的说法来作判断。
这种方式在资讯不透明的年代并不罕见，但风险也相当高。
毕竟个人经验始终有限，无法全面反映发展商的财务状况、过往项目记录，或潜藏的经营问题。
也正因为如此，近年政府才不断推动数据平台与制度改革，让买家在买房前，能够依据真实数据和官方记录做决定，而不再只是凭听说或感觉下判断。
i. TEDUH如何协助买家寻得买房相关资料？
在这项2026年推出的5大改革里，TEDUH房产数据中心网站随着逐年的升级，方便买家从中寻得相关房产资料。
简单来说，TEDUH本质上是一个结合房产项目追踪和黑名单查询于一体的房产查询系统。
买家可以在登录系统后，进行相关房产项目搜索，检查工程进度是否遭到延期或是被取消等。
在TEDUH和房屋信息管理系统（HIMS）的结合使用下，从头到尾，即详细自发展商申请许可证至拿到房屋许可证的整个过程都会拥有记录。
这大大降低了“重复预订”或发展商隐瞒延期的可能性。
4. 2026年起买房方式的改变
| 特色 | 旧方式（2025 年前） | 新方式（2026 年及以后） |
|---|---|---|
| 协议 | 纸质合同，很常难以追踪 | 电子买卖合同（e-SPA） ，数字化、安全且及时 |
| 资金安全 | 难以核实资金流向 | HDA 审计（监管机构追踪资金） |
| 项目状态 | “观望”/ 现场考察 | TEDUH数据中心网站，可在线追踪实时状态 |
| 保护状态 | 主要仅限住宅 | 范围扩大至商业单元 |
从房地部推行“昌明住房改革”的5大改革中不难看出，政府正积极推动房地产领域的“数据化”与“透明化”，以从根本上解决烂尾楼问题，同时让发展商与买家都能清楚掌握项目进度与交易状况。
5. 2026财案辅助大马公民买房
买房过程中，除了房产安全，价格是否负担得起同样关键。
在去年10月公布的2026年财政预算案中，首相安华也提出多项措施，协助更多大马人实现拥有房产的目标：
i. 印花税豁免延长
首购族在购买不超过RM500,000的房产时，可继续享有印花税豁免，而相关优惠期限已延长至2027年底。欲知相关申请条件与流程，也可透过这篇文章进一步了解。
ii. 房屋信贷担保计划（SJKP）
房屋信贷担保计划的资金规模已提高至RM200亿，重点协助缺乏传统工资单的群体，例如Grab司机与自由职业者，更顺利取得房屋贷款。
iii. 青年房屋计划
青年房屋计划（Youth Housing Financing Scheme）延长至 2026 年，为年轻公务员提供最高达RM100万的房屋融资，减轻置业初期的财务压力。
整体来看，这些措施不仅着眼于提高买房可负担性，也为不同背景的买家，创造更实际的入市机会。
自2026年起正式推动的“昌明住房改革”，其5大改革措施标志着马来西亚房地产市场迈入全新的发展阶段。
透过HIMS、TEDUH及e-SPA等制度的全面落实，不仅推动房地产交易走向更数据化的管理模式，也实现了更高层次的透明化，重新建立发展商、政府、相关单位与买家之间至关重要的信任基础。
“昌明住房改革”的核心目标，并不只是在 2030 年前实现“零烂尾楼”，更是确保拥有房产不再只是少数人的特权，而是更多人的现实选择。
在全新的数据化的房地产生态体系下，房地部将安全性与问责制放在首位，为大马房产买家打造更安心、更可靠的买房环境，让拥有自己的家，真正变得踏实可行。
常见问题（FAQ）：
1. 昌明住房改革的推行会让市场房价下跌吗？
大概率是不会的。市场上的房价预计将持续保持稳定又或只是略有上涨。然而，以发展商的视角，他们的合规发展成本很可能会因受抑制而使价格大幅下降。
2. “昌明住房改革”为了实现零烂尾楼的5大改革包括什么？
“昌明住房改革”中的5大改革包括推动全新的房地产发展法令（Real Property Development Act, RPDA）、电子买卖合同（e-SPA）、房屋管理推动系统（HIMS）一站式平台、TEDUH房产咨询网站，以及房屋发展户口的全面透明化。
3. 我该如何善用TEDUH网站？
TEDUH网站的强推使用，主要是鼓励用户去通过线上备齐的房产资料，以预防碰上很可能成为烂尾楼的房产。用户可以通过TEDUH检查发展商的背景，是否该发展商存在烂尾楼的项目，更是检查发展商名下感兴趣的项目的工程进度。
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