Lembah Klang atau Klang Valley, sebagai pusat ekonomi dan nadi Malaysia, terus menjadi tumpuan utama bagi pelaburan dan pembelian hartanah.
Pertumbuhan ekonomi yang stabil, pembangunan infrastruktur yang pesat, dan populasi yang semakin bertambah menawarkan pelbagai peluang menarik dalam pasaran hartanah.
Walau bagaimanapun, cabaran seperti lebihan bekalan di segmen tertentu dan isu kemampuan milik juga wujud dan mempengaruhi.
Artikel ini mengupas trend pasaran, peluang pelaburan, dan cabaran semasa sebagai panduan untuk pelabur, pembeli rumah, dan peminat hartanah.
Selami Pasaran Hartanah di Lembah Klang!
Trend Semasa Pasaran Hartanah Lembah Klang
Pasaran hartanah di Lembah Klang terus mengalami perubahan dinamik yang dipengaruhi oleh pelbagai faktor.
Berdasarkan laporan pasaran terkini, di bawah adalah beberapa trend utama yang telah dikenal pasti membentuk landskap hartanah di kawasan ini.
i. Pembangunan Berorientasikan Transit (TOD)
Projek hartanah yang berorientasikan transit atau Transit-Oriented Development (TOD) semakin mendapat perhatian, terutama di sekitar stesen MRT dan LRT yang menyediakan akses mudah kepada pengangkutan awam.
Rangkaian pengangkutan yang semakin berkembang telah meningkatkan daya tarikan kawasan-kawasan berdekatan stesen.
Ia menawarkan ketersambungan yang lebih baik, mengurangkan kesesakan lalu lintas, dan memberikan kemudahan kepada pembeli serta penyewa yang bergantung kepada pengangkutan awam.
Sebagai contoh, kawasan berdekatan stesen MRT Cochrane telah menunjukkan peningkatan dari segi aksesibiliti dan permintaan hartanah, walaupun angka spesifik bagi lokasi seperti Sentul masih sukar diperoleh.
Secara keseluruhan, pembangunan ini membuka lebih banyak peluang kepada pelabur yang ingin memanfaatkan kelebihan lokasi strategik.
ii. Lebihan Bekalan dalam Pasaran Kediaman
Laporan CBRE | WTW Marketview Snapshot 3Q 2024 menunjukkan peningkatan bekalan kediaman di Klang Valley sebanyak 5% tahun-ke-tahun (y-o-y), menjadikan jumlah keseluruhan kepada 2.05 juta unit.
Peningkatan ini didorong oleh hartanah bukan bertanah, khususnya dalam segmen high-rise residential seperti kondominium dan pangsapuri perkhidmatan.
Malangnya, lebihan bekalan ini menyebabkan 92% unit tidak terjual (overhang) terdiri daripada hartanah jenis ini, menunjukkan bahawa pasaran semakin tepu dalam kategori tersebut.
Walaupun masih terdapat permintaan, penawaran yang terlalu tinggi dalam sesetengah kawasan menyebabkan lambakan unit yang belum terjual, yang boleh memberi tekanan kepada harga jualan dan kadar sewa.
iii. Permintaan Kukuh terhadap Kediaman High-Rise
Meskipun terdapat lebihan bekalan dalam pasaran kediaman bertingkat tinggi, laporan CBRE | WTW 2Q 2024 menunjukkan bahawa volum transaksi untuk high-rise residential masih meningkat sebanyak 7% y-o-y, manakala nilai transaksi meningkat 19% y-o-y.
Ini menunjukkan bahawa segmen ini masih menarik minat pembeli, terutamanya bagi projek yang terletak di kawasan strategik, mempunyai reka bentuk moden, dan menawarkan kemudahan premium.
Pembeli dan pelabur kini menjadi lebih selektif, memberi tumpuan kepada kualiti dan nilai jangka panjang berbanding sekadar mencari hartanah dengan harga rendah.
Ini membuktikan bahawa walaupun terdapat lebihan bekalan secara keseluruhan, hartanah di lokasi yang tepat masih mempunyai daya tarikan yang kukuh.
iv. Peningkatan Minat terhadap Pembangunan Hijau
Kesedaran terhadap isu kemampanan dan kelestarian alam semakin meningkat dalam kalangan pembeli dan pelabur hartanah.
Permintaan terhadap pembangunan hijau yang menggabungkan elemen teknologi penjimatan tenaga, bahan binaan mesra alam, dan konsep reka bentuk lestari semakin berkembang.
Pembeli kini mencari kediaman yang bukan sahaja menawarkan keselesaan, tetapi juga memberi manfaat kepada persekitaran.
Sebagai contoh, pemaju mula memasukkan ciri-ciri panel solar, sistem penuaian air hujan, pencahayaan LED, serta reka bentuk biofilik yang menggabungkan unsur semula jadi ke dalam persekitaran binaan untuk meningkatkan kesejahteraan penghuni.
Trend ini mencerminkan perubahan keutamaan pengguna yang lebih cenderung kepada kehidupan lestari dan mesra alam.
v. Kenaikan Harga dalam Segmen Tertentu
Laporan daripada The Edge Malaysia | Savills Klang Valley Residential Property Monitor 3Q 2024 dan JLL Malaysia (Februari 2025) menunjukkan bahawa trend harga hartanah di Lembah Klang adalah bercampur-campur.
Walaupun sesetengah kawasan mengalami tekanan harga disebabkan lebihan bekalan, segmen tertentu masih mencatatkan kenaikan harga yang ketara.
Harga keseluruhan kediaman di Lembah Klang meningkat lebih 3% y-o-y pada tahun 2024.
Sebagai contoh, serviced apartment di daerah Batu (termasuk Mont’Kiara dan Desa ParkCity) mencatatkan kenaikan hampir 20% kepada RM664 psf.
Ini menunjukkan bahawa walaupun terdapat cabaran lebihan bekalan dalam pasaran secara keseluruhan, permintaan bagi hartanah mewah dan premium di lokasi tertentu masih kekal tinggi.
Pelabur dan pembeli yang berkemampuan sanggup membayar harga yang lebih tinggi untuk hartanah yang mempunyai lokasi yang strategik, kemudahan yang unggul, serta reka bentuk berkualiti tinggi.
Perbandingan Harga dan Sewa Hartanah Terpilih di Lembah Klang (3Q 2024)
Data JLL menunjukkan purata harga serviced apartment di daerah Batu (merangkumi Mont’Kiara) meningkat hampir 20% kepada RM664 psf pada 2024.
Faktor yang Mempengaruhi Kepadatan Penduduk di Lembah Klang
Sebagai kawasan metropolitan yang paling pesat berkembang di Malaysia, Klang Valley mengalami kepadatan penduduk yang tinggi. Beberapa faktor utama menyumbang kepada trend ini:
1. Peluang Pekerjaan
Lembah Klang, sebagai pusat ekonomi dan pentadbiran Malaysia, menawarkan pelbagai peluang pekerjaan dalam pelbagai sektor, termasuk perkhidmatan, pembuatan, teknologi maklumat dan kewangan.
Kepekatan syarikat multinasional (MNC) dan ibu pejabat korporat di kawasan ini menarik pekerja mahir dari seluruh negara dan luar negara.
2. Infrastruktur
Rangkaian pengangkutan yang komprehensif dan semakin baik, termasuk lebuh raya bertol, LRT, MRT, dan perkhidmatan bas, memudahkan pergerakan di dalam dan sekitar Lembah Klang.
Ini membolehkan penduduk tinggal di kawasan yang lebih jauh dari pusat bandar tetapi masih mempunyai akses mudah ke tempat kerja dan kemudahan lain.
Pembangunan projek-projek infrastruktur mega seperti MRT3 dan ECRL dijangka akan terus meningkatkan ketersambungan dan merangsang pembangunan di kawasan-kawasan baru.
3. Kemudahan
Lembah Klang mempunyai kepekatan kemudahan yang tinggi, termasuk pusat membeli-belah bertaraf dunia, sekolah antarabangsa dan swasta, hospital pakar dan pelbagai pilihan rekreasi dan hiburan.
Ini meningkatkan kualiti hidup dan menarik penduduk dari semua lapisan masyarakat.
4. Pendidikan
Kehadiran banyak institusi pengajian tinggi awam dan swasta (seperti Universiti Malaya, Universiti Putra Malaysia dan pelbagai kolej dan universiti swasta) menarik pelajar dari seluruh Malaysia dan luar negara.
Ini mewujudkan permintaan untuk perumahan pelajar dan menyumbang kepada kepadatan penduduk, terutamanya di kawasan sekitar universiti.
5. Migrasi dan Urbanisasi
Penghijrahan penduduk dari kawasan luar bandar dan negeri-negeri lain ke Lembah Klang adalah fenomena berterusan, didorong oleh peluang ekonomi dan gaya hidup bandar yang ditawarkan.
Proses urbanisasi yang pesat ini menyebabkan pertambahan penduduk dan keperluan untuk perumahan, infrastruktur dan kemudahan yang lebih banyak.
Cabaran Utama dalam Pasaran Hartanah Lembah Klang
Walaupun menawarkan pelbagai peluang, pasaran hartanah Lembah Klang tidak terlepas daripada cabaran-cabaran yang perlu dihadapi oleh pelabur dan pembeli. Antara cabaran utama termasuklah:
| Ciri | Penerangan |
|---|---|
| Harga Rumah Tinggi | Harga hartanah di lokasi utama dan berdekatan pengangkutan awam kekal tinggi, menyukarkan pembeli rumah pertama dan golongan berpendapatan sederhana, walaupun dengan bantuan skim pembiayaan kerajaan. |
| Lebihan Bekalan Kediaman Bertingkat | Lambakan kondominium dan pangsapuri perkhidmatan menekan harga dan kadar sewa, menjadikan pemilihan projek berdasarkan lokasi, reputasi pemaju, dan potensi permintaan lebih penting. |
| Pengaruh Ekonomi | Faktor seperti kadar faedah, inflasi, dan pertumbuhan ekonomi boleh menjejaskan kemampuan pembeli. Kenaikan kadar faedah meningkatkan kos pinjaman perumahan, manakala ketidaktentuan ekonomi mengurangkan keyakinan pelabur. |
| Persaingan Pemaju | Persaingan sengit memaksa pemaju menawarkan hartanah lebih inovatif, berkualiti, dan berdaya saing dengan reka bentuk menarik, kemudahan lengkap, serta harga yang lebih kompetitif. |
Peluang Pelaburan Hartanah di Lembah Klang
Walaupun pasaran hartanah menghadapi pelbagai cabaran, Klang Valley masih menawarkan peluang pelaburan menarik bagi mereka yang bijak mengenal pasti trend dan kawasan berpotensi.
Dengan strategi yang tepat, pelabur boleh memaksimumkan keuntungan dan memiliki hartanah dengan pulangan tinggi. Berikut adalah antaranya:
i. Pembangunan Berorientasikan Transit (TOD)
Pembangunan yang berasaskan konsep Transit-Oriented Development (TOD) menjadi salah satu peluang pelaburan yang semakin mendapat perhatian.
Projek-projek hartanah yang terletak berhampiran stesen MRT dan LRT menunjukkan permintaan yang tinggi daripada pembeli dan penyewa yang mengutamakan akses mudah ke pengangkutan awam dan kemudahan bandar.
Kawasan-kawasan seperti ini sering mengalami peningkatan nilai hartanah yang lebih stabil kerana ketersambungan yang lebih baik dan kemudahan yang lengkap.
Bagi pelabur yang ingin mencari hartanah dengan potensi pulangan yang tinggi, projek TOD merupakan pilihan yang berbaloi untuk dipertimbangkan.
ii. Hartanah di Kawasan yang Sedang Membangun
Selain lokasi-lokasi matang di pusat bandar, kawasan pinggir bandar dan perbandaran baharu di Lembah Klang juga menawarkan peluang pelaburan yang berpotensi tinggi.
Kawasan seperti Bandar Kinrara (Puchong), Bandar Setia Alam (Shah Alam), Cyberjaya, Putrajaya, dan Semenyih masih mempunyai harga hartanah yang lebih berpatutan berbanding kawasan-kawasan utama seperti Kuala Lumpur City Centre (KLCC) atau Bangsar.
Pembangunan infrastruktur dan kemudahan awam yang berterusan di kawasan-kawasan ini juga menjadi faktor penting yang mendorong pertumbuhan nilai hartanah dalam jangka panjang.
Bagi pelabur yang ingin mendapatkan hartanah pada harga lebih rendah tetapi berpotensi untuk mengalami peningkatan nilai, kawasan yang sedang membangun ini boleh menjadi pilihan strategik.
iii. Segmen Serviced Apartment di Lokasi Strategik
Berdasarkan laporan JLL Malaysia, segmen serviced apartment di lokasi premium seperti Mont’Kiara dan Desa ParkCity (daerah Batu) menunjukkan prestasi yang cemerlang dalam pasaran.
Harga bagi serviced apartment di kawasan ini telah meningkat hampir 20% pada tahun 2024, menandakan permintaan yang kukuh, terutama dalam kalangan pelabur dan pembeli dari golongan mewah.
Peningkatan nilai hartanah ini didorong oleh beberapa faktor, termasuk lokasi yang strategik, kemudahan premium, dan permintaan tinggi daripada pembeli asing serta profesional ekspatriat.
Bagi pelabur yang berminat dalam pasaran hartanah mewah dengan pulangan jangka panjang, segmen ini merupakan salah satu pilihan yang perlu diberi perhatian.
Permintaan daripada Pembeli Asing
Peningkatan minat pelabur asing dijangka merancakkan pasaran. Menurut Kashif Ansari, Pengasas Bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI:
Kami menjangkakan peningkatan ketara dalam pembelian hartanah oleh warga asing pada tahun 2025. Malaysia menawarkan gabungan unik antara kualiti hidup yang tinggi, kos sara hidup yang berpatutan, dan pasaran hartanah yang menarik.
Kashif Ansari, Pengasas Bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI
Faktor seperti pertumbuhan ekonomi yang kukuh, nilai ringgit yang kompetitif, dan program MM2H serta PVIP menyumbang kepada peningkatan ini.
[Sumber: Blog IQI Global, Bernama Radio, Astro Awani, Suara Sarawak].
Pelabur asing sering mencari hartanah di kawasan-kawasan premium dan pembangunan berorientasikan transit, yang boleh memberi kesan positif kepada harga dan permintaan di segmen pasaran tersebut.
Panduan Pelaburan/Pembelian Hartanah
Sama ada untuk pembelian atau pelaburan, langkah-langkah bijak perlu diambil, antaranya:
- Penyelidikan: Lakukan penyelidikan yang mendalam mengenai kawasan, jenis hartanah, pemaju, harga pasaran, dan prospek masa depan. Gunakan pelbagai sumber, termasuk laporan pasaran hartanah, portal hartanah, ejen hartanah, dan penasihat kewangan.
- Lokasi: Pilih lokasi yang strategik, dengan akses mudah ke kemudahan, pengangkutan awam, tempat kerja, dan sekolah. Pertimbangkan juga potensi pertumbuhan kawasan tersebut.
- Jenis Hartanah: Pilih jenis hartanah yang sesuai dengan keperluan, matlamat pelaburan, dan kemampuan anda. Pertimbangkan faktor-faktor seperti saiz, reka bentuk, kemudahan, dan potensi sewa.
- Pemaju: Pilih pemaju yang mempunyai reputasi yang baik, rekod prestasi yang terbukti, dan kedudukan kewangan yang kukuh. Semak projek-projek terdahulu pemaju tersebut dan dapatkan maklum balas daripada pemilik hartanah lain.
- Due Diligence: Lakukan pemeriksaan yang teliti terhadap hartanah, semak status undang-undang, dan dapatkan nasihat profesional daripada peguam, juruukur, dan ejen hartanah.
- Pelabur vs Pembeli: Kenal pasti jenis anda.
Pertumbuhan Sektor Pusat Data
Laporan CBRE | WTW Marketview Snapshot 3Q 2024 mengesahkan pertumbuhan pesat sektor pusat data. Lokasi utama: Cyberjaya, Bukit Jalil, Petaling Jaya, KL City Centre, Elmina @ Sungai Buloh (Klang Valley); Sedenak Tech Park, Nusajaya, dll. (Johor).
Pertumbuhan ini didorong oleh permintaan yang semakin meningkat untuk perkhidmatan pengkomputeran awan, e-dagang, dan kandungan digital.
Ia juga disokong oleh dasar kerajaan yang menggalakkan pelaburan dalam ekonomi digital.
Pertumbuhan sektor pusat data boleh memberi kesan positif kepada pasaran hartanah secara keseluruhan, kerana ia mewujudkan peluang pekerjaan, menarik pelaburan asing, dan meningkatkan permintaan untuk ruang komersial dan kediaman (untuk pekerja pusat data).
Pandangan Pakar
Untuk memberikan perspektif yang lebih mendalam mengenai pasaran hartanah Klang Valley, berikut adalah pandangan daripada beberapa pakar industri:
Malaysia dijangka mengekalkan peranannya sebagai hab global yang sedang pesat membangun dalam industri pusat data. Dinamik makroekonomi yang dijangkakan menunjukkan bahawa pasaran hartanah akan mendapat manfaat daripada momentum positif semasa.
Yulia Nikulicheva, Ketua Penyelidikan dan Perundingan, JLL Malaysia (Feb 3, 2025)
Walaupun harga jualan rumah bertanah dijangka meningkat, tetapi permintaan masih ada dan pembeli akan tetap memilih kediaman bertanah di kawasan terbabit kawasan matang di Lembah Klang. Ini kerana jualan kediaman bertanah di kawasan utama pembangunan matang adalah terhad.
Mary Kurien, Pengarah Bersekutu Penyelidikan dan Perundingan CBRE WTW (dipetik dalam Berita Harian)
Pasaran hartanah Lembah Klang menawarkan peluang menarik, tetapi juga cabaran yang perlu dihadapi. Kejayaan dalam pelaburan memerlukan penyelidikan mendalam, pemahaman trend pasaran, dan strategi yang tepat.
Peningkatan permintaan asing, pertumbuhan pusat data, dan pembangunan TOD adalah faktor positif, sementara isu lebihan bekalan dan kemampuan milik masih perlu diberi perhatian.
Namun, dengan ekonomi yang stabil dan pembangunan berterusan, prospek jangka panjang kekal cerah bagi pelabur yang bijak dan berpandangan jauh.
Soalan Lazim (FAQ)
Adakah sekarang masa yang baik untuk melabur/membeli hartanah di Lembah Klang?
Pasaran menawarkan peluang dan cabaran. Keputusan bergantung pada matlamat, kemampuan, dan toleransi risiko. Penyelidikan teliti penting. Faktor-faktor seperti lokasi, jenis hartanah, pemaju, dan keadaan ekonomi perlu dipertimbangkan.
Kawasan manakah di Klang Valley yang paling sesuai untuk pembeli rumah pertama?
Kawasan seperti Bandar Kinrara, Bandar Setia Alam, dan kawasan pinggir bandar yang sedang membangun mungkin menawarkan pilihan yang lebih mampu milik. Walau bagaimanapun, pembeli rumah pertama juga perlu mempertimbangkan ketersambungan pengangkutan, kemudahan, dan potensi pertumbuhan kawasan tersebut.
Apakah jenis hartanah yang menawarkan pulangan sewa yang terbaik?
Serviced apartment dan kondominium di lokasi strategik (berdekatan pengangkutan awam, pusat pekerjaan, kemudahan) cenderung menawarkan pulangan yang baik. Walau bagaimanapun, pulangan sewa boleh berbeza-beza bergantung pada faktor-faktor seperti saiz unit, kemudahan, keadaan pasaran, dan persaingan daripada hartanah lain.
Apakah itu pembangunan berorientasikan transit (TOD)?
Pembangunan yang direka untuk menggalakkan penggunaan pengangkutan awam, biasanya berdekatan stesen MRT/LRT. TOD menawarkan ketersambungan yang lebih baik, mengurangkan pergantungan kepada kenderaan persendirian, dan mewujudkan persekitaran yang lebih mampan.
Apakah faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum melabur dalam hartanah off-plan?
Reputasi pemaju, lokasi, terma dan syarat perjanjian, potensi kelewatan, dan prospek pasaran. Melabur dalam hartanah off-plan boleh menawarkan harga yang lebih menarik, tetapi ia juga melibatkan risiko yang lebih tinggi.
Bagaimanakah cara mengetahui jika harga hartanah berpatutan atau terlalu tinggi?
Bandingkan dengan hartanah serupa. Gunakan data harga median psf. Dapatkan nasihat ejen hartanah. Pertimbangkan juga faktor-faktor seperti lokasi, kemudahan, keadaan hartanah, dan prospek pertumbuhan nilai.
Adakah warga asing digalakkan untuk melabur dalam hartanah di Malaysia?
Ya, Kerajaan menggalakkan dengan pelbagai insentif
Berminat untuk melabur atau membeli hartanah di Lembah Klang? Atau berminat untuk membina kerjaya sebagai ejen hartanah?
Isi borang di bawah untuk berhubung dengan pasukan profesional IQI Global!
Baca Selanjutnya:
