Sewakan rumah pada tahun 2026? Jangan terus anggap anda wajib keluarkan e-Invois. Bagi kebanyakan tuan rumah individu, kewajipan e-Invois tidak semestinya terpakai.
Namun, keadaannya boleh berbeza bergantung pada siapa penyewa anda dan bagaimana pendapatan sewa tersebut diterima.
Jadi, bila tuan rumah perlu keluarkan e-Invois, bila tidak perlu, dan bagaimana jika penyewa anda ialah syarikat? Artikel ini akan jelaskan semuanya dengan mudah.
Intipati Utama:
- Jika penyewa anda adalah syarikat (Sdn Bhd/Enterprise), penyewa tersebut mungkin perlu keluarkan e-invois bil kendiri (self-billed) untuk sewa yang mereka bayar kepada anda.
- Ambang pengecualian dinaikkan daripada RM500,000 kepada RM1 juta pada Disember 2025 (tertakluk kepada kriteria PMKS LHDN).
- Sewa kediaman tidak dikenakan SST. E-invois dan SST adalah dua sistem yang berasingan.
- PKPS e-Invois membenarkan pembetulan tanpa penalti sehingga 31 Disember 2027.
- Semak kedudukan anda di laman e-invois rasmi LHDN dari semasa ke semasa. Ambang pernah berubah dan boleh berubah lagi.
Siapa Wajib, Siapa Tidak & Apa Perlu Buat
- 1. Apa Itu e-Invois dan Kenapa Tuan Rumah Perlu Ambil Tahu?
- 2. Fasa Pelaksanaan e-Invois LHDN: Di Mana Kedudukan Tuan Rumah?
- 3. Adakah Tuan Rumah Wajib Keluarkan e-Invois?
- 4. Penyewa Anda Syarikat? Ini Yang Perlu Anda Tahu tentang e-Invois Bil Kendiri
- 5. Adakah Sewa Rumah Dikenakan SST?
- 6. 3 Senario Sebenar: Adakah Anda Perlu Bertindak?
- 7. Penalti e-Invois dan Program Pendedahan Sukarela Khas (PKPS)
- 8. Apa yang Tuan Rumah Perlu Buat Sekarang
- Kesimpulan
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa Itu e-Invois dan Kenapa Tuan Rumah Perlu Ambil Tahu?
E-invois ialah invois digital yang dicipta, dihantar, dan disahkan melalui portal MyInvois LHDN.
Ia bukan sekadar invois dalam format PDF atau email, tetapi dokumen rasmi yang disahkan oleh LHDN secara masa nyata.
Tujuan utama e-Invois ialah mewujudkan jejak audit yang telus antara pembeli dan pembekal. Dalam konteks sewaan, ini bermaksud antara tuan rumah (penerima sewa) dan penyewa (pembayar sewa).
Kenapa tuan rumah perlu ambil tahu? Kerana pelaksanaan e-Invois dilakukan secara berperingkat mengikut jumlah pendapatan atau jualan tahunan, ramai tuan rumah tidak pasti sama ada mereka terjejas atau tidak.
Untuk pengenalan umum tentang e-Invois di Malaysia, baca panduan lengkap e-Invois kami di sini.
2. Fasa Pelaksanaan e-Invois LHDN: Di Mana Kedudukan Tuan Rumah?
LHDN melaksanakan e-Invois secara berperingkat mengikut jumlah pendapatan atau jualan tahunan. Perniagaan besar bermula lebih awal, manakala perniagaan kecil dan individu diberi masa lebih panjang.
| Fasa | Pendapatan/Jualan Tahunan | Tarikh Mula Wajib |
|---|---|---|
| Fasa 1 | Melebihi RM100 juta | 1 Ogos 2024 |
| Fasa 2 | RM25 juta hingga RM100 juta | 1 Januari 2025 |
| Fasa 3 | RM5 juta hingga RM25 juta | 1 Julai 2025 |
| Fasa 4 | RM1 juta hingga RM5 juta | 1 Januari 2026 (tempoh kelonggaran sehingga 31 Dis 2027) |
| Dikecualikan | Bawah RM1 juta | Secara amnya dikecualikan (tertakluk kepada kriteria LHDN) |
Baris terakhir itu yang paling penting untuk kebanyakan tuan rumah. Pada Disember 2025, PM Anwar mengumumkan ambang pengecualian dinaikkan daripada RM500,000 kepada RM1 juta.
Ini bermaksud individu dan perniagaan kecil dengan pendapatan atau jualan tahunan di bawah RM1 juta secara amnya dikecualikan daripada e-Invois.
Ambang ini pernah berubah sebelum ini dan boleh berubah lagi.
Pengecualian ini tertakluk kepada kriteria LHDN termasuk syarat berkaitan status PMKS (perusahaan mikro, kecil dan sederhana), struktur pemilikan, dan kumpulan syarikat.
Jangan anggap pengecualian sekarang kekal selama-lamanya. Semak kedudukan anda di laman e-Invois rasmi LHDN dari semasa ke semasa.
3. Adakah Tuan Rumah Wajib Keluarkan e-Invois?
Ini soalan yang paling ramai tanya, dan jawapannya bergantung pada jumlah pendapatan atau jualan tahunan anda secara keseluruhan, bukan hanya pendapatan sewa.
a) Kebanyakan tuan rumah individu: TIDAK wajib
Jika anda tuan rumah individu yang menyewakan satu atau beberapa unit kediaman, kemungkinan besar pendapatan sewa anda jauh di bawah ambang RM1 juta.
Contoh mudah:
Jika anda kutip sewa RM2,000 sebulan untuk satu unit, pendapatan sewa tahunan anda hanya RM24,000.
Itu hanya 2.4% daripada ambang pengecualian RM1 juta. Walaupun anda ada 10 unit pada kadar yang sama, jumlahnya hanya RM240,000, masih jauh bawah ambang.
b) Tuan rumah yang mungkin wajib
Anda perlu semak kedudukan anda jika anda tergolong dalam mana-mana kategori berikut:
- Portfolio hartanah sewa yang sangat besar dengan jumlah pendapatan sewa melebihi RM1 juta setahun (contoh: 30+ unit komersial atau kediaman premium).
- Pendapatan lain yang digabungkan: LHDN mengira jumlah pendapatan atau jualan tahunan anda keseluruhan, bukan sewa sahaja. Jika anda ada perniagaan lain yang menjadikan jumlah keseluruhan melebihi RM1 juta, anda mungkin masuk dalam skop e-Invois.
- Hartanah diuruskan melalui syarikat (Sdn Bhd/Enterprise): Syarikat yang menjana pendapatan sewa tertakluk kepada jadual e-Invois mengikut turnover syarikat, bukan ambang individu.
- Tidak memenuhi kriteria pengecualian PMKS: Pengecualian bawah RM1 juta tertakluk kepada syarat LHDN termasuk status PMKS dan struktur pemilikan. Semak dengan ejen cukai berlesen jika tidak pasti.
Tidak pasti di mana kedudukan anda? Rujuk ejen cukai berlesen atau semak portal MyInvois LHDN. Ini lebih selamat daripada meneka.
4. Penyewa Anda Syarikat? Ini Yang Perlu Anda Tahu tentang e-Invois Bil Kendiri
Ini bahagian yang paling ramai tuan rumah tidak faham, dan paling kerap menimbulkan kekeliruan. Dalam transaksi sewaan, ada dua pihak yang mungkin ada kewajipan e-Invois:
| Pihak | Peranan | Kewajipan e-Invois |
|---|---|---|
| Tuan rumah (anda) | Penerima sewa (pembekal) | Wajib keluarkan e-Invois HANYA jika pendapatan tahunan melebihi ambang fasa |
| Penyewa perniagaan | Pembayar sewa (pembeli) | Mungkin perlu keluarkan e-Invois bil kendiri (self-billed) untuk sewa yang dibayar |
Apa maksudnya “e-Invois bil kendiri”?
Apabila penyewa anda ialah sebuah syarikat (Sdn Bhd atau Enterprise) yang sudah wajib mematuhi e-invois, syarikat tersebut perlu mengeluarkan e-invois sendiri (self-billed) untuk bayaran sewa yang mereka buat kepada anda.
Anda (tuan rumah) tidak perlu keluarkan e-Invois ini. Penyewa yang buat. Tetapi anda perlu bekerjasama dengan menyediakan maklumat berikut:
- Nama penuh dan nombor IC anda
- Alamat hartanah yang disewakan
- Jumlah sewa bulanan
- Tempoh sewaan
Cara paling mudah: sediakan satu “kad data” ringkas (satu halaman) dengan semua maklumat di atas dan berikan kepada jabatan akaun penyewa anda sebelum bayaran sewa pertama perlu dibuat.
Ini mengelakkan kesilapan data dan mempercepatkan proses.
| Penting: Satu e-Invois untuk satu bayaran Setiap e-Invois mesti sepadan dengan satu bayaran sewa. Penyewa tidak boleh menggabungkan dua bulan sewa dalam satu e-Invois. Selain itu, mulai 1 Januari 2026, setiap transaksi bernilai RM10,000 atau lebih memerlukan e-Invois berasingan (invois gabungan tidak dibenarkan untuk amaun ini). |
5. Adakah Sewa Rumah Dikenakan SST?
Selain e-Invois, ramai tuan rumah juga keliru tentang SST (cukai perkhidmatan). Kedua-dua topik ini sering dicampuradukkan, jadi penting untuk kita jelaskan perbezaannya di sini.
Jawapannya jelas: tidak, untuk sewaan kediaman biasa.
- Sewaan kediaman (pangsapuri, kondominium, rumah teres, banglo, suite servis yang digunakan sebagai rumah) adalah di luar skop cukai perkhidmatan (SST). Tuan rumah kediaman tidak perlu mengenakan SST ke atas sewa.
- SST ke atas sewaan hanya terpakai untuk sewaan komersial dan bukan kediaman pada kadar 6% mulai 1 Januari 2026, dan hanya selepas pembekal melepasi ambang pendaftaran turnover RM1.5 juta.
- E-invois dan SST adalah dua sistem yang berasingan. Mengeluarkan e-Invois tidak bermaksud sewaan anda dikenakan SST. Jika sewaan kediaman anda di luar skop SST, e-Invois anda (jika ada) tidak akan mengandungi elemen SST.
Nak tahu lebih lanjut tentang cukai yang berkaitan dengan pendapatan sewa? Baca panduan cukai pendapatan sewa kami.
6. 3 Senario Sebenar: Adakah Anda Perlu Bertindak?
Teori memang penting, tetapi kebanyakan tuan rumah nak tahu satu perkara sahaja: “Jadi, saya kena buat apa ke tidak?”
Berikut tiga senario sebenar yang menggambarkan situasi paling biasa, supaya anda boleh padankan dengan keadaan anda sendiri.
| Senario 1: Ilyas, tuan rumah satu unit kondominium Ilyas menyewakan satu unit kondominium di Petaling Jaya kepada seorang individu (bukan syarikat) dengan sewa RM1,800/bulan. Pendapatan sewa tahunan: RM21,600. Tiada pendapatan perniagaan lain. Perlu keluarkan e-Invois? Tidak. Pendapatan jauh bawah RM1 juta. Penyewa juga bukan syarikat, jadi tiada e-Invois bil kendiri diperlukan. Ilyas tidak perlu buat apa-apa berkaitan e-Invois. |
| Senario 2: Suhati, tuan rumah dengan penyewa syarikat Suhati menyewakan rumah teres di Shah Alam kepada sebuah Sdn Bhd dengan sewa RM3,500/bulan. Pendapatan sewa tahunan Noraini: RM42,000 (jauh bawah ambang RM1 juta). Suhati perlu keluarkan e-Invois? Tidak. Dia di bawah RM1 juta. Tetapi: Jika penyewa Sdn Bhd sudah wajib mematuhi e-Invois (berdasarkan turnover syarikat mereka), syarikat tersebut mungkin perlu mengeluarkan e-Invois bil kendiri untuk bayaran sewa mereka. Suhati hanya perlu berikan maklumat IC, alamat hartanah, dan jumlah sewa kepada jabatan akaun penyewa. |
| Senario 3: Yusuf, pelabur hartanah dengan portfolio besar melalui Sdn.Bhd Yusuf menguruskan 20 unit kondominium di Kuala Lumpur dan Johor melalui syarikat Sdn Bhd, dengan jumlah pendapatan sewa tahunan melebihi RM1.2 juta. Syarikat Yusuf perlu keluarkan e-Invois? Ya. Turnover syarikat melebihi RM1 juta, menjadikannya tertakluk kepada Fasa 4 (mulai 1 Januari 2026, dengan tempoh kelonggaran sehingga 31 Dis 2027). Syarikat Yusuf perlu mendaftar di portal MyInvois dan mengeluarkan e-Invois untuk setiap bayaran sewa yang diterima. Untuk portfolio sebesar ini, disarankan menggunakan perisian perakaunan yang disepadukan dengan API MyInvois. |
Merancang untuk melabur dalam hartanah sewa?
Ejen IQI boleh bantu anda cari unit yang menjana pulangan sewa yang baik, semak kelayakan pinjaman, dan uruskan proses dari SPA hingga kunci. Percuma, tanpa tekanan.
7. Penalti e-Invois dan Program Pendedahan Sukarela Khas (PKPS)
Ramai tuan rumah bimbang tentang denda jika tidak mematuhi e-Invois. Berita baiknya: kerajaan telah memperkenalkan “jaring keselamatan” yang agak besar untuk tempoh peralihan ini.
a) Penalti di bawah undang-undang
Di bawah Seksyen 120(1)(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, kegagalan mengeluarkan e-Invois yang diwajibkan boleh dikenakan:
- Denda RM200 hingga RM20,000 bagi setiap kesalahan
- Penjara sehingga 6 bulan
- Atau kedua-duanya sekali
Penalti ini dikenakan bagi setiap kes ketidakpatuhan, bukan sekali sahaja untuk keseluruhan perniagaan.
b) Program Pendedahan Sukarela Khas (PKPS) e-Invois
Pada 7 Julai 2026, PM Anwar Ibrahim mengumumkan di Dewan Rakyat pengenalan Program Pendedahan Sukarela Khas (PKPS) e-Invois yang berkuat kuasa serta-merta sehingga 31 Disember 2027.
Di bawah PKPS, LHDN tidak akan mengenakan sebarang penalti ke atas pembayar cukai yang secara sukarela menyemak, mengemas kini, atau membetulkan kesilapan dan ketinggalan dalam penyerahan e-Invois mereka dalam tempoh tersebut.
Ini keputusan besar kerana pengaturan sedemikian biasanya tidak dikenakan untuk kes cukai pendapatan…
Dato’ Seri Anwar Ibrahim, Perdana Menteri dan Menteri Kewangan
Kerajaan juga membenarkan tuntutan elaun modal penuh dalam satu tahun untuk perbelanjaan berkaitan pelaksanaan e-Invois, termasuk peralatan ICT dan pembangunan perisian.
| PKPS bukan lesen untuk tidak patuh. Program ini merangkumi kesilapan jujur dan ketinggalan, bukan penipuan, keingkaran sengaja, atau kecuaian. Jika anda tahu anda wajib tetapi sengaja tidak mematuhi, PKPS tidak melindungi anda. |
8. Apa yang Tuan Rumah Perlu Buat Sekarang
Sekarang anda sudah faham peraturan e-Invois, soalan seterusnya ialah: “Apa yang saya perlu buat hari ini?” Jawapannya bergantung pada kategori anda.
Berikut senarai tindakan ringkas mengikut situasi:
a) Jika anda tuan rumah individu bawah RM1 juta (kebanyakan tuan rumah)
- E-invois: Anda secara umum tidak wajib. Tiada tindakan e-Invois diperlukan.
- Tetapi: Teruskan simpan rekod sewa yang kemas. Lejar sewa, bukti pindahan bank, perjanjian sewa bersetem, dan resit perbelanjaan penyelenggaraan. Ini untuk tujuan cukai pendapatan sewa biasa, bukan e-Invois.
- Jika penyewa anda syarikat: Sediakan kad data maklumat anda (nama, IC, alamat hartanah, jumlah sewa) untuk memudahkan proses e-Invois bil kendiri penyewa.
- Semak kedudukan dari semasa ke semasa. Ambang pengecualian pernah berubah sebelum ini dan boleh berubah lagi. Rujuk laman e-Invois rasmi LHDN.
b) Jika anda tuan rumah dengan pendapatan melebihi RM1 juta
- Daftar di portal MyInvois LHDN jika belum.
- Keluarkan e-Invois untuk setiap bayaran sewa yang diterima.
- Pertimbangkan menggunakan perisian perakaunan yang disepadukan dengan API MyInvois untuk kecekapan.
- Manfaatkan PKPS untuk membetulkan sebarang kesilapan tanpa penalti sebelum 31 Dis 2027.
- Dapatkan nasihat daripada ejen cukai berlesen untuk memastikan pematuhan penuh.
c) Jika hartanah sewa diuruskan melalui syarikat (Sdn Bhd)
- Syarikat tertakluk kepada jadual e-Invois mengikut turnover syarikat. Semak fasa mana yang terpakai.
- Pastikan integrasi MyInvois sudah ditetapkan dalam sistem perakaunan syarikat.
- Setiap transaksi melebihi RM10,000 memerlukan e-Invois berasingan. Invois gabungan (consolidated) tidak dibenarkan untuk amaun ini.
- Tuntut elaun modal penuh dalam satu tahun untuk kos peralatan ICT dan perisian e-Invois (insentif baru 2026).
Kesimpulan
Bagi kebanyakan tuan rumah individu, e-Invois sebenarnya tidak serumit yang disangka. Jika pendapatan tahunan anda masih di bawah RM1 juta, anda secara amnya tidak terjejas.
Apa yang penting, pastikan rekod sewaan anda lengkap dan pendapatan sewa diisytiharkan dengan betul.
Jangan lupa juga semak perkembangan terkini daripada LHDN kerana peraturan e-Invois boleh berubah dari semasa ke semasa.
Nak mula pelaburan hartanah sewa di Malaysia?
Ejen IQI boleh bantu anda cari hartanah dengan potensi sewa yang baik, semak kelayakan pinjaman, dan uruskan dokumentasi. Tinggalkan maklumat anda dan kami akan hubungi anda.
Soalan Lazim (FAQ)
LHDN mengira jumlah pendapatan atau jualan tahunan keseluruhan anda, bukan sewa sahaja. Jika gaji tahunan anda RM80,000 dan pendapatan sewa RM36,000, jumlah keseluruhan anda RM116,000, masih jauh bawah RM1 juta. Namun, jika anda juga ada perniagaan lain yang menjadikan jumlah keseluruhan melebihi RM1 juta, anda mungkin masuk dalam skop e-invois.
Deposit keselamatan yang akan dipulangkan kepada penyewa pada tempoh sewaan biasanya tidak dianggap sebagai pendapatan. Ia ialah wang amanah. Walau bagaimanapun, jika deposit tersebut digunakan untuk menampung kerosakan atau sewa tertunggak dan tidak dipulangkan, bahagian yang ditebus boleh dianggap sebagai pendapatan. Rujuk ejen cukai untuk rawatan tepat.
Pendapatan daripada menyewakan bilik tetap dianggap sebagai pendapatan sewa yang perlu diisytihar kepada LHDN. Dari segi e-invois, peraturan yang sama terpakai: jika jumlah pendapatan tahunan anda (termasuk semua sumber) bawah RM1 juta, anda secara amnya dikecualikan.
Sewaan jangka pendek melalui platform seperti Airbnb mempunyai ciri yang berbeza daripada sewaan kediaman biasa. Penginapan jangka pendek yang mengeluarkan invois cukai setiap penginapan boleh jatuh dalam skop e-invois dan juga SST (cukai perkhidmatan untuk perkhidmatan penginapan). Semak kedudukan anda dengan ejen cukai kerana rawatannya berbeza daripada sewaan kediaman jangka panjang.
Ya, ini prosedur biasa. Penyewa perniagaan memerlukan maklumat anda (nama, IC, alamat hartanah, jumlah sewa) untuk mengeluarkan e-invois bil kendiri melalui MyInvois LHDN. Maklumat ini sama seperti yang sudah ada dalam perjanjian sewaan anda. Anda tidak perlu memberikan maklumat kewangan peribadi seperti penyata bank atau nombor akaun.
Tidak. E-invois ialah dokumen pengesahan transaksi melalui MyInvois LHDN. Ia tidak menggantikan perjanjian sewaan, perjanjian tenancy, atau resit pembayaran sewa. Anda tetap perlu menandatangani perjanjian sewa bersetem dan menyimpan bukti pembayaran seperti biasa.
Tidak wajib, tetapi anda boleh mendaftar secara sukarela. E-invois yang disahkan di MyInvois mempunyai timestamp dan validasi LHDN, menjadikannya bukti yang lebih kukuh untuk tujuan audit. Selain itu, mendaftar awal memudahkan peralihan jika ambang pengecualian berubah pada masa hadapan.
Bagi hartanah milik bersama, setiap pemilik biasanya melaporkan bahagian pendapatan sewa masing-masing mengikut nisbah pemilikan. Dari segi e-invois, setiap pemilik perlu menyemak sama ada jumlah pendapatan tahunan mereka secara individu (termasuk semua sumber) melebihi ambang. Rujuk ejen cukai untuk memastikan rawatan yang betul.
Baca Selanjutnya:
