大家都知道买房地产需要贷款 ，但由于因为马来西亚申请房贷的程序和种类太过复杂了， 所以大家都对房贷并没有清晰的认知。
但你知道吗， 其实马来西亚超过一半以上的人都是依靠个人贷款来购买房子的。若你对贷款以及它的分期付款机制有一定了解的话， 不但可以让你少走很多弯路， 也能帮助你剩下一笔可观的资金。
因此，小编带你用简单的方法来让你对贷款有个清楚的认识。在我们教你如何节省房贷款利息之前，让我们先来了解房贷利息的基础知识和计算方式。
阅读内容：
房屋贷款（Home Loan）是什么？
房屋贷款指的就是房地产买家向银行借款来购买房地产的贷款。
根据马来西亚的法律，房屋贷款的利息计算机制是利用银行根据各自的利息（Base Rate，简称BR），再加上本身的利息赚幅计算出来的。
房屋贷款利息怎么算
不只你们是否好奇过到底马来西亚银行的利息是如何算的，为什么分期付款的每月利息金额会有时高有时低。 其实银行是根据所谓的 “余额递减法”（reducing-balance method） 来计算您的利息。
这个 “余额递减法” 其实就是根据你的每月偿还供期后的贷款余额，来计算你还须支付分期付款的利息。
听起来是不是有些复杂， 别担心。 这里举一个例子让你轻松了解
假设你今天跟银行贷款了50万， 银行利息是4.5 % ，贷款期限是30年, 而每个月的贷款金为RM2,533.43 。
而你在第一个月的利息总额是这样计算的 ， 就是拿你需要支付的利息总额 = 贷款本金 x 利息（%）
用上述的例子来解释的话， 第一个月被征收的利息总额为
(RM500, 000*4.5 %) /12=RM1,875
换句话来说， 就是当你付一个月还款总额RM 2,533.43 , 这样RM 1,875 将会是你换银行的利息， 另外一部分的RM 658.43 才会是用来还你跟银行借的贷款。
这样你在第二个月的贷款利息总额将会是
（RM500,000 – RM658.43 *4.5 %) /12=RM1,872.53
只需每月的房贷供多一点，这样就可以用更快的时间减少你的分期付款的本金
其实从上述表格你可以发现， 若你平时每月供的还款金额的越高，这样当贷款金额越少时，这样你所需要支付的利息也会相对应的减少。
若你选择的是房贷（Home Loan) ，那当然你每个月所还款的金额一定是固定的， 因此若你不想花这么大一笔资金来付你的利息的话，你可以选择相对较有灵活性的 Semi- Flex Loan （半灵活房贷）以及Flexi Loan（灵活贷款）。
2种房贷可以让你节省房贷利息
1. Semi-Flexi Loan（半灵活房贷）
Semi- Flexi Loan (半灵活房贷) 是马来西亚目前最常见的房贷类型，大多数本地银行都有提供此服务。半灵活贷款就是借贷者不需要遵循固定的还贷时间表且还款金额相对自由。
你可以选择提前还款来大幅度地降低房贷利息或者你也可以多付还款金额来减低贷款本金，从而减少贷款的利息。
Semi-Flexi Loan 是如何运作的呢？
假如你今天跟银行贷款了50万， 银行利息是4.5 % ， 贷款 期限 是30年, 而本来的每个月的贷款为 RM 2,533.43。但与上述例子不同的是， 这次你的还款金额变得较灵活了，你将第一个月的月供金额增加到RM 3000, 这样你的还款期限也会缩短。
用上述的例子来解释的话， 第一个月被征收的利息总额为
（RM500,000*4.5 %) / 12=RM1, 875
因此RM 3,000 里的月供里会有RM 1, 875 将会是你换银行的利息， 另外一部分的RM 1, 125 才会是用来还你跟银行借的贷款。从此你可以得知借款本金将会扣的越多。
这样，因你在上个月增加了你的还款总额， 你在第二个月的利息总额将会是
（RM500,000 – RM1, 125 *4.5 %) /12=RM1,870.78
与上述例子相比, 你会发现你的利息总额反而会减少当你在每个月增加还款本金。
Semi-Flexi Loan的优缺点
灵活程度较高，可支付额外的供款及可提早把贷款本金还清，从而减少需要支付的贷款利息
Semi-Flexi Loan的第一个优点非常的显而易见， 就是他的还款金额非常的灵活。比起Home Loan的固定还款金额，Semi- Flexi Loan的还款金额就可以随着你的意愿来提高。
理所当然的，若你把月供期的支付金额给提高，你不只可以将还款期限给缩短，你也可以避免昂贵的利息。
可在有需要时，把之前额外支付的供款提领出来
为什么说 Semi- Flexi Loan 会提供许多超多空间给贷款者们呢， 因为这些你拿去还款的钱随时可以汇入或者汇出， 但必须预先通知银行。
因此， 若今年你获得了公司的奖金或花红却没有一个明确的投机计划， 或许你可以选择把钱拿来还款来借此节省利息。
被征收较高的手续费
借贷者虽可以将额外支付的供款提领出来，但必须先取得银行许可或通过银行的审批程序，并且可能会被征收手续费。此外，半灵活贷款的利率也可能会比定期贷款来的较高些。
Flexi Loan（灵活贷款）
相比于 Semi- Flexi Loan 和一般的房屋贷款，Flexi Loan 在这三者里灵活性最高。一般上，flexi loan会与你的来往户头（current account）绑在一起，因此你每个月的房贷还款会自动从你的来往户口里的余额扣除出来。
Flexi Loan 灵活房贷就是供款者无需通知银行，就可以透过自己把还款数额增加或把之前多付的还款数额给提款出来。
其实Flexi Loan 的计算利息机制与Semi Flexi Loan 大致相同。
Flexi Loan （灵活贷款）的优点
此外，至于优点的部分， Flexi Loan 比Semi Flexi Loan 来得更加的灵活是因为还款者可以随时取款且银行会提供支票簿和活期账户来记录你还款或提款的金额
Flexi Loan (（灵活贷款）的缺点
大多数银行收取费用
若你选择了Flexi Loan 贷款，银行将会每个月向还款者收取一定的服务费用， 因此相对于普通的房屋贷款服务以及Semi-Flexi Loan服务， 灵活贷款所还的服务费用会来的较高。
高利息以及不普及性高
在某一些情况下，Flexi Loan 灵活贷款的利息会来的比 Semi Flexi Loan 以及普通的房屋贷款还来的高。 再来，在马来西亚也不是所有银行也提供这种服务的， 因此想选择这种服务的还款者必须三思。
到底什么是 SBR , 什么是OPR ？
自从2022年后在马来西亚银行宣布以将标准基准利率（Standardise Base Rate， 简称SBR）取代基准利率（BR）后，这样导致了所有马来西亚商业银行银行都在使用相同的利率，且使得整个马来西亚贷款的机构变得更加的透明化。
这样是不是导致我们的房屋贷款利息都是一样的呢？
其实并不然， 因为我们的利息机制是这样计算的，这里给一个例子，马来西亚国家银行今年9月宣布保持3.0%OPR，这样SBR也一样是3.0%。SBR的上升与下降是与OPR同步的。这里是以SBR来算房屋贷款利息的方式：SBR参考利率 + 银行赚取的利息 = 实际贷款利息
至于OPR 呢， 就是隔夜政策利率（OPR）。这是由马来西亚国家银行设定的一种利息，for 银行和银行之间隔日借贷的参考利息。
为什么OPR与我们的房贷有密切的关系呢？
OPR会直接影响银行的基准利率（Base Rate）、基准贷款利率（Base Lending Rate）和标准基准利率（Standardise Base Rate）。因此只要OPR上升，银行的这3种利率也会跟着上升，也就造成了每个月的房子供期金额也会提高。
因此，OPR的提高也不只会提高房贷供期的金额， 也会把房贷者的还款期限给拉长。因为马来西亚的房屋贷款大多数为全灵活贷款（full flexi loans）或半灵活贷款（semi-flexi loans），它们的利息都是随着隔夜政策利率有所变动。
譬如说，你的房屋还款期限是35年，每月供期数额为RM2500。 若你现在每月依旧偿还RM2500的房屋供期，那么你的还款期限就会超过35年。
在马来西亚 ，到底哪一间银行的贷款利息是最低的呢？
依照这个马来西亚国家银行的参考利率（Reference Rate框架)，只要是以BR来计算利息的房屋贷款和融资产品，商业银行和金融机构都必须在本身的分行和官方网站，向贷款者列出一笔标准的房屋贷款和融资产品的参考实际贷款利率（indicative effective lending rate，也叫做ELR）。
参考实际贷款利率就是以一个付款期限达30年、贷款金额RM350,000且房屋贷款作为标准，从而计算出来的一个银行利息，是用来消费者作为参考自己的利息是如何算的。
这样根据这个表格，其实 Public Bank的房贷利息是在市场上最有竞争力的, 因为它所需要付款的利息是最低的.
最后， 若还不起房贷怎么办
若你一开始只是拖欠一些月份的房贷， 这样银行将会向你征收罚款。若你还是选择不还房屋贷款， 银行就连本带利的向你征收这些罚款的利息，这样会导致你的债务就会越欠越多。
若你还是持续拖欠银行的贷款不还并对此事视若无睹，银行可能会收回你的房子和启动对你的破产呈请。
因此，当你遇到任何可能任何的房贷问题时，请务必要尽快与你的银行联络，不然将会面临严惩！
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