| TL;DR iDsaya是您的数字身份认证应用，本质上就是您智能手机里的“数字身份证（MyKad）”。它由 PKI 技术驱动并获得政府认可，允许您进行远程身份验证，并确保您的数字签名具有与亲笔签名同等的法律效力。简单来说，它就是您进入在线平台、授权交易以及防止身份被盗用的“安全密钥”。 eSPA（电子买卖合约）则是 HIMS（住房综合管理系统）内的官方在线合约框架。截至 2026 年 1 月 1 日，马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）已强制推行 eSPA，以取代传统的纸质合约。此举旨在通过标准化的房地产 SPA 防止数据篡改，并为您从签署合约到印花税盖章的购房全过程，建立一个透明、零错误的数字记录。 |
您终于找到了梦想中的家。按照以往的流程，这意味需要签署一堆厚厚的文件，签到手酸。但现在，您只需要拿出手机，点击一个按钮，您就正式成为屋主了。
这不再是科幻电影，而是马来西亚房地产交易的新常态。
随着政府全力推行无纸化房地产交易生态系统，买房流程发生了翻天覆地的变化。但面对“数字化转型”，许多人难免心存疑虑：这样安全吗？iDsaya 安全吗？电子合约真的有法律效力吗？
关键点来了：从2026年1月1日起，马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）强制要求所有房地产SPA（买卖合约）必须在线签署。如果您计划买新的房产，这一步是无法绕过的。
在本指南中，我们将为您详细拆解iDsaya是什么，HIMS eSPA是如何运作的，并手把手教您完成iDsaya eSPA签署流程。
核心重点 (Key Takeaways)
- iDsaya是使用政府电子服务所必需的“政府认证数字身份”。
- eSPA作为一个标准化的法律合规平台，通过杜绝人为错误，确保障房屋交易安全。
- 根据《1997年数字签名法》，通过iDsaya进行的数字签名具有完全的法律约束力。
- 强制执行期限：所有相关房屋交易自2026年1月1日起必须使用此系统。
1. iDsaya是什么？
把iDsaya想象成您在互联网上的“数字护照”或身份证。
在现实世界中，如果您要证明身份，您会出示MyKad。但在网络世界中，证明“您是您”并不容易。这就是iD saya存在的意义。它是一个安全的移动应用程序，为您提供经过验证的数字身份。
举个简单的例子：
- 房子：您想要使用的在线服务（比如签署房地产SPA）。
- 钥匙: iDsaya.
如果没有“钥匙”（经过验证的iDsaya 账户），您就无法进入“房子”（签署平台）。
根据负责该技术认证的权威机构Pos Digicert，iDsaya使用了PKI（公钥基础设施） 技术。这意味着，当您进行数字身份验证并签署文件时，系统可以100%确定那是您本人，而不是黑客或冒充者。
2. 购房新常态：eSPA与HIMS
您可能经常听到eSPA 这个词。它的全称是 “Electronic Sales and Purchase Agreement”（电子买卖合约）。
请注意，这不仅仅是一份用iPad笔签署的PDF文件。它是一个名为 HIMS（住房综合管理系统）的庞大国家系统的一部分。
a. 为什么房地产界要转向eSPA？
在过去，买房涉及成堆的纸张，导致了很多问题：
- 买家姓名拼写错误（导致房产贷款审批出现问题）。
- 文件在快递途中丢失。
- 伪造签名。
通过HIMS eSPA，马来西亚政府确保了“单一来源（Single Source of Truth）”。这为交易创建了干净的数字历史记录。如果系统数据显您拥有该单位，您就是合法拥有者。
这意味着房地产eSPA签署流程将所有环节紧密相连：您的ID、签名以及政府印花税。
3. 如何使用iDsaya签署您的eSPA
使用iDsaya并顺利签署电子购销协议 (eSPA) 可分为两个阶段。要签署eSPA，您需要先在iDsaya注册。
阶段1：iDsaya注册
步骤1：下载并安装iDsaya
a) 从Apple App Store或Google Play Store下载iDsaya
b) 输入您的电话号码
c) 同意条款和条件，然后点击“同意并继续”
d) 添加昵称和头像
e) 使用6位数验证码验证您的手机号码
注意：每个账户只能在一台设备上使用。为避免重复进行电子身份验证 (eKYC) 流程，请选择您要用于电子服务协议 (eSPA) 签署的设备。
步骤2：完成身份验证（电子身份验证）
a) 点击“身份验证”，然后点击“立即验证”
b) 选择您的身份证件类型（身份证或护照）
c) 扫描您的身份证件（马来西亚公民：扫描身份证正反面）
d) 将脸部置于画面中，完成人脸验证。
步骤3：保护您的帐户
a) 设置一个6位数PIN码（用于登录和签名）
b) 您的用户名将自动生成（您的身份证号码，去掉短横线）
c) 可选：启用生物识别登录（指纹/面部识别）以加快访问速度
步骤4：核实与批准
a) 您的详细信息将由系统和Pos Digicert进行审核和验证
b) 审核通过后，您的iDsaya账户即可用于eSPA签署
注意：审批通常需要3个工作日左右，具体取决于审核情况
iDsaya注册指南视频
阶段2：使用HIMS eSPA签署协议
恭喜！您已准备好签署eSPA！请按照以下步骤签署eSPA，并将房产完全过户到您的名下。
a) 电子邮件邀请：您将收到 HIMS 发送的电子邮件，通知您 SPA 已准备就绪。
b) 审阅草案：阅读草案并同意eSPA草案。之后，您将收到HIMS发送的电子邮件，即可生成数字证书的PIN 码。
c) 签名：使用数字证书PIN码和iDsaya生成的TOTP（一次性密码）在eSPA进行签名。
d) 完成：该序列通常如下
(1) 买方 → (2) 买方见证人 → (3) 房东 → (4) 房东证人 → (5) 开发者 → (6) 开发商证人
e) 电子印花税：开发商申请电子印花税。税款缴纳完毕后，您的电子买卖协议即正式生效！
使用HIMS eSPA视频完成eSPA签署视频
4. 使用iDsaya安全吗？
这是大多数马来西亚买家最关心的问题：“有没有人能黑进我的 ID 然后卖掉我的房子？”
简短的回答是：不会。事实上，它比传统手写签名更安全。
根据 《1997年数字签名法》 (DSA 1997)，原因如下：
- 活体检测 (Liveness Detection)：使用iDsaya时，您必须进行数字身份验证。应用程序会进行3D面部扫描，确保操作者是活生生的人，而不是您的照片。
- 防篡改 (Tamper-Evident)：一旦您使用Pos Digicert颁发的证书进行安全数字签名，该文件就会被“锁定”。如果在您签字后有人改动了合同中的哪怕一个标点符号，数字封条就会破裂，文件即刻失效。
- 法律效力：根据法案第 62(2) 条，数字签名在法庭上与指纹或手写签名具有同等的法律效力。
a. 对比：传统SPA与eSPA
| 功能 | 传统纸质SPA | 电子eSPA |
|---|---|---|
| 签署方式 | 纸上手写签字 | 数字签名 |
| 身份验证 | 证人查看你的身份证 | 通过iDsaya进行面部识别验证 |
| 安全性 | 纸张可能会丢失或伪造 | 加密，并由PKI技术提供支持 |
| 流程速度 | 慢速（人工快递） | 即时（在线） |
| 审计追踪 | 难以追踪 | 记录每一步的时间戳 |
5. 常见问题 (FAQs)
iDsaya是政府官方应用程序吗？
是的。这是一个获得国家数字身份倡议认可的可信平台。其底层数字证书由马来西亚持牌证书颁发机构Pos Digicert颁发，该机构受命支持政府的各项举措，例如HIMS（住房综合管理系统）。
使用iDsaya签署房产合同安全吗？
当然。它采用的是公钥基础设施（PKI）技术，这是银行级别的安全保障。即使有人偷了你的手机，他们仍然需要你的面部识别和密码才能进行任何签名。
如果我目前身处马来西亚境外，我可以签署eSPA吗？
没错！这就是数字签名的优势所在。只要您设置并验证了iDsaya应用（使用您的身份证件），您就可以使用它在世界任何地方进行签名。
外国人可以使用iDsaya签署eSPA吗？
是的。eKYC流程支持护照验证。但是，目前仅支持台湾（+886）、中国大陆（+86）和日本（+81）的电话号码。为了更安全起见，您可以购买一个本地号码（+60）进行验证。
eSPA对所有人都是强制性的吗？
2026年1月1日开始，数字化签署流程将成为强制性。如果您在此日期之后购买新推出的房产，则必须使用数字化签署。
eSPA能否取代传统律师？
不。你仍然需要律师为你提供条款建议并担任见证人。HIMS eSPA只是改变了文件的创建和签署方式，使流程更加高效、安全。律师在尽职调查中的角色依然至关重要。
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