我们进行房产投资，不外乎两个目的：租金收益以及资本盈利。
租金 回酬 关注房子购入后，未来能租多少钱；资本升值则关注房子购入后，未来能卖多少钱。
那么，怎么判断我的房产投资是否划算？是否赚钱呢？
我们分别从租金收益以及资本盈利进行讨论，让你5分钟学懂怎么计算房屋投资！
上篇我们讨论了租金收益怎么计算，本篇是资本盈利的部分啦~
相较租金收益，资本盈利会更加容易理解和更直接，因为它是一次性的利润（或者损失）。
基本上，它的公式为：
举个例子，
你持有一间RM400千的房屋，以RM570千出售，这时候，一般都会直觉认为：净赚了RM170千或者约42%，对吧？
但是，我们还没计算其他成本，包括装修、印花税、律师费、房产盈利税（RPGT ）。
所以更准确的计算方式为：
净置产价格=RM420,000（包括当时的律师费和所有销售成本）
净卖价=RM570,000 -RM7000（印花税+律师费）-RM15,000（假设3%经纪佣金）=RM548,000
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
假设你第六年出售，也不是第一次出售房屋，根据2019年最新政策，需要缴付的5%房产盈利税。
当然，假若有关出售没有盈利，而是亏损，则无需缴付房产盈利税。
需注意的是，若出售的房屋属于廉价屋、中廉价屋及可负担房屋，且盈利低于20万令吉的国民及永久居民，在第6年后出售，可豁免征收产业盈利税。
RM121,600除以净置产价格X100%，
等于6年来的回酬高达28.95%，平均每年回酬为4.83%，较银行定存利息高出些许。
当然，假设这6年来房产是出租的，那么租金也可以加入，统一计算回酬。
不过，以上是现金购买房屋的计算方式。
假如是银行贷款呢？怎么计算？
以同样的例子，假设银行贷款为90%，那么贷款本金为RM360,000。
RM570,000 -RM360,000 -RM7,000（印花税+律师费）-RM15,000（假设3%经纪佣金）
=RM188,000
RM188,000 – 5%房屋盈利税=RM178,600
当然，这期间还有10%的头期（约RM40,000）、前期购入的律师和装修费（约RM20,000）、贷款利息等等，预估大约RM80,000需要扣除，因此余下约RM98,600。
*上述计算，仅为预估，实际计算金额可能有所差异。
当然，贷款买房再卖出，需要良好的眼光，才能避免亏损。
此外，其他因素如房产的潜力、租金市场、个人财务状况、房产投资缺乏资金流动性等，都需被考虑。
若要依据房产融资赚钱，事前功课必须做好，以下是可以考虑的因素：
1) 房产市场景气周期：了解市场走势，有助你以最佳价格购入房产。
2) 地点：最佳地点一般靠近公共设施，如学校以及公共交通；一般上人口不断增加的地方，是人们的投资热点。
3) 邻里社区：附近社区的情况会直接影响租户类型，并间接影响你的租金收入以及投资回酬。
4) 需求程度：寻找拥有需求的房地产并不容易，但只要仔细做功课，就能找到当地人们最喜欢的房屋类型。
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