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马来西亚的房市一直火热，虽然房价不断上涨，但仍有许多买家和投资者买房或投资。
根据国家房产资讯中心（NAPIC）的数据显示，2019年马来西亚住宅交易总值为RM1419.8亿，比2018年的交易总值上涨RM87.1亿。
不过，疫情突然来袭重创经济，尽管如今经济已经从疫情中恢复，但还需要更多时间才能全面恢复。
就如通胀问题、隔夜政策利率（OPR）上涨等，不明朗的经济都给房市带来影响和挑战。
那么在2023年，马来西亚房地产市场遇到哪些挑战呢？打算买房或投资的你，快来看看整体的市场情况吧！
1. 经济的不确定性
虽然全球已经解禁封锁措施，经济也逐渐复苏，但是要回到疫情前的稳定情况，预计还需要一段时间。
目前全球经济仍存在各种不确定性，马来西亚也不例外，除了上述提到的通胀问题、OPR上涨，马币贬值、大选等都让国家经济不稳定。
当然，政府持续为社会各阶层提供各种援助方案，2023年财政预算案也提出各种方案吸引外来投资，但是发展还未达到令人满意的程度。
因此，这也让许多潜在购房者和投资者在进行重大融资投资，如购买房地产时都会更加谨慎。
2. 房贷利息上涨
没错！马来西亚国家银行（BNM）自2022年5月开始，便断断续续调涨隔夜政策利率、共提高了125个基点，从2%上涨至现在的3%。
值得高兴的是，国行在2023年5月将利率升至3%后，便一直保持利率，也有经济专家预测，这3%利率将一直维持到明年。
不过，对于很多买家来说，尤其是首购族，在这个通胀严重的情况下，3%利率依然给他们太大的买房负担。
因此，房地产买家在决定购买房地产时，会比之前更加谨慎、考虑的时间更久。
3. 房价太高
我们都知道，房价每年都会上涨，这也是人人都说“买房能保值”的原因。
尤其在近10年，房地产的价格更飙升了大约39%。
根据国家房产资讯中心（NAPIC）的“房价年度变化”数据显示，房地产平均价格从2014年的RM330,428，上涨至2023年上半年的RM461,857：
| 年份 | 平均房价 |
| 2014 | RM330,428 |
| 2015 | RM354,741 |
| 2016 | RM379,843 |
| 2017 | RM404,643 |
| 2018 | RM417,974 |
| 2019 | RM427,165 |
| 2020 | RM432,111 |
| 2021 | RM437,234 |
| 2022 | RM452,617 |
| 2023（截至第二季度） | RM461,857 |
这对拥有房子的投资者或屋主来说，的确是一件好事，但对于还未买房的首购族而言，无疑是加重他们的买房负担。
同时，在物价上涨、生活开销不断攀升的情况下，房价上涨对首购族而言简直是雪上加霜，即使存房产首付也非常难。
因此，综合所有经济挑战和可负担性问题，如今大部分首购族都决定推迟买房计划，这也造成市场上出现大量滞销房屋。
NAPIC的《2023年上半年房地产市场报告》显示，截至2023年上半年，我国的滞销房屋多达26,286个单位，总值RM183亿。
其中58%属于公寓单位，而柔佛的滞销房屋单位是全国最多，达4,717个单位，接着为雪兰莪（4,307个单位），总值超过RM40亿。
4. 人口趋势变化
马来西亚人口趋势的变化也是影响房市的一个重要因素，他们对于房子类型和房价的追求都有所不同。
随着年轻人口持续增长，而且大部分也涌入大城市工作、组织家庭，因此年轻买家对大城市的住房需求也越来越大。
此外，前两年的疫情让大多数上班族开始居家办公，加上如今许多公司企业也允许员工远程办公，因此年轻买家的居住需求也改变了。
他们更偏向寻找空间大、注重生活空间、能兼顾公共和私人空间的房子规格、设施齐全便利、低密度的房子。
因此，很多发展商都必须认真思考和规划房产项目，从而满足现代买家的日常需求。
当然，马来西亚年轻人口的增长也意味着首购族增加，加上经济和生活压力，他们也会偏向寻找房价较低或可负担房屋。
尤其政府推出的各种可负担房屋计划，较低的房价吸引许多年轻买家申请购买，特别是城市地区的房屋更是备受青睐。
5. 可负担房屋供不应求
虽然可负担房屋受到年轻首购族的欢迎，但是可负担房屋根本供不应求，尤其是在城市地区。
根据前首相拿督斯里依斯迈沙比里表示，政府希望是在第12大马计划下，能够建造500,000间可负担房屋，以提高更多首购族的拥屋能力。
但在2021年至2023年6月期间，只有261,901间可负担房屋竣工，距离500,000间的目标还有238,099间（47.62%）。
尽管政府推出许多可负担房屋计划，让首购族能根据自己的住房需求和喜好选择，但是政府仍需要加快建造速度，以解决供不应求的问题。
6. 2大措施应对挑战
了解了马来西亚的房市挑战后，许多投资者或购房者都担心，究竟近几年适不适合买房？
天无绝人之路！以下2个主要措施，能帮助缓解市场困境，让房市逐渐回到正轨！
i. 马来西亚可负担房屋计划
目前，马来西亚在许多州属和地区都建造了可负担房屋，以确保能惠及所有地区的首购族。
其中最受年轻人欢迎的可负担房屋计划就包括了：
- 一马房屋计划（PR1MA）：满足首购族的不同需求，提供各种户型、面积和地点的房子。
- 人民组屋计划（PPR）：只要月收入不超过RM3,000的首购族即可申请。
- 我的雪兰莪房屋计划（Rumah Selangorku）：为雪兰莪首购族提供不同户型、面积和价格的房子。
- 直辖区房屋计划（RUMAWIP）：为吉隆坡、布城和纳闽的首购族提供的可负担房屋计划。
- 先租后买（Rent To Own）：根据合约先租该房子一段时间后，再决定是否购买该房子。
- 人民房屋计划（BSN MyHome）：帮助自雇人士或收入不固定的首购族顺利买房。
- 昌明关怀住宅（Residensi Prihatin Malaysia MADANI）：为联邦直辖区的首购族提供房价介于RM150,000至RM200,000的房子。
- SPNB房屋（Kediaman SPNB）：为任何申请到房贷的买家提供较低价格的房子。
- 其他州属可负担房屋计划：我的霹雳房屋计划（Projek Perakku）、Rumah Bahagia、Rumah Sejahtera、槟城可负担房屋项目（Affordable Housing Scheme）、柔佛可负担房屋（Rumah Mampu Biaya Johor）、房屋订金援助计划（HDAS）等等
只要是符合资格的首购族，都能依据自己的居住需求，找到适合你的可负担房屋计划，实现你的买房计划。
ii. 鼓励幼教，创造优质工作岗位
幼儿教育和优质的工作岗位对大马的房地产市场有着极大的影响。
通过儿童从小打好教育基础，能促进这群未来国家栋梁的终身学习和提高技能，从而培养出更优质的劳动力，这能有效吸引并创造更多高质量的工作岗位。
当高质量的工作岗位增加了，将能提高人民的收入潜力、经济能力和生活水平。
这不但能改善国家经济状况，潜在购房者的买房能力也随之提高，这也意味着住房需求也将增加。
所谓“上天对你关了一扇门，就会对你打开另一个”，虽然目前大马住宅市场挑战重重，但也因此让租房需求激增。
投资者可以趁此机会专注在租赁，为你在这困境中带来一些投资收益。
再加上政府致力于兴建和推出更多的可负担房屋计划，买家可以将你的目标转向这些计划，从而帮助降低你的负担。
如果你有意买房自住或投资，欢迎寻求IQI专业团队的帮助，他们将为你提供全面的建议，帮助你找到最合适的房产！
