Versi: EN
Sumber data: IQI Global
Pasaran hartanah Kuala Lumpur memasuki separuh pertama 2025 dengan rentak yang tersendiri — menggabungkan ketahanan, perubahan tingkah laku pembeli, dan lonjakan dalam pasaran sewaan.
Di tengah-tengah landskap ekonomi yang terus berkembang, pasaran sekunder muncul sebagai pemacu utama aktiviti transaksi.
Manakala sektor sewaan terus memainkan peranan penting dalam menyokong kestabilan dan permintaan di ibu kota.
Laporan cerapan ini, berdasarkan data eksklusif IQI Global, membawakan analisis terperinci mengenai trend, angka dan peluang strategik yang membentuk wajah baharu pasaran hartanah Kuala Lumpur setakat ini.
Psaran Hartanah KL, H1 2025:
- 1. Empat Pemacu Utama Pasaran Hartanah Kuala Lumpur S1 2025
- 2. Pasaran Subsale Sebagai Enjin Utama Pertumbuhan
- 3. Trend Projek Baharu 2025: Pelancaran Lebih Selektif di KL
- 4. Kadar Sewa Kuala Lumpur Terus Meningkat pada 2025
- 5. Ciri-Ciri Kawasan yang Menjadi Pilihan Pelabur di Kuala Lumpur
- 6. Cabaran Semasa dan Risiko Pasaran
- 7. H2 2025: Apa Yang Boleh Dijangka?
- 8. Cadangan Untuk Pelabur, Pembeli & Pemilik Hartanah
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Empat Pemacu Utama Pasaran Hartanah Kuala Lumpur S1 2025
Prestasi pasaran hartanah Kuala Lumpur pada separuh pertama 2025 dibentuk oleh pelbagai faktor makro yang saling memperkukuh antara satu sama lain.
Meskipun berhadapan dengan cabaran ekonomi global, pasaran kekal tangkas, menunjukkan ketahanan luar biasa dalam empat aspek utama:
i. Dominasi Mutlak Pasaran Sekunder
Pasaran sekunder (subsale) terus mengukuhkan peranannya sebagai tulang belakang utama transaksi hartanah di Kuala Lumpur.
Dengan jumlah sebanyak 9,633 transaksi, ia bukan sahaja mencerminkan minat pasaran terhadap unit sedia ada, tetapi juga menunjukkan peralihan minat pembeli yang lebih selektif, pragmatik dan berorientasikan nilai.
Hartanah subsale biasanya berada di kawasan matang dengan infrastruktur sedia ada seperti pengangkutan awam, sekolah, dan kemudahan gaya hidup – menjadikannya pilihan ideal bagi pembeli yang mahukan kepastian dan akses segera.
Fenomena ini juga menunjukkan kematangan pasaran, di mana pembeli lebih mementingkan lokasi dan kepraktisan berbanding janji masa depan semata-mata.
ii. Pertumbuhan Sewa Luar Biasa
Dalam masa yang sama, kadar sewa purata di Kuala Lumpur mencatatkan peningkatan 6.1% YoY kepada RM2,901 – satu angka yang bukan sahaja mengatasi purata nasional sebanyak RM2,020, tetapi juga menggambarkan kekuatan asas permintaan sewaan di ibu kota.
Peningkatan ini berlaku dalam konteks pasaran sewaan nasional yang semakin stabil, menunjukkan bahawa Kuala Lumpur kekal sebagai hab ekonomi, pendidikan dan pekerjaan – tiga pemacu utama yang merangsang permintaan penyewa domestik dan antarabangsa.
Kenaikan sewa ini juga mengangkat potensi pelaburan hartanah kediaman sebagai aset jana pendapatan pasif jangka sederhana hingga panjang.
iii. Permintaan Sewaan yang Tinggi Di Kuala Lumpur
Permintaan yang konsisten dan aktif turut dilihat melalui jumlah kontrak sewaan yang dimeterai sebanyak 24,934 kes, menandakan aktiviti pasaran sewa yang amat memberangsangkan.
Ini menunjukkan bahawa Kuala Lumpur kekal sebagai lokasi pilihan bukan sahaja untuk tinggal tetap, tetapi juga untuk komuniti profesional bergerak seperti pekerja korporat, ekspatriat, pelajar universiti dan penghuni jangka pendek.
Dalam era pasca pandemik, terdapat juga lonjakan semula penyewaan oleh golongan pekerja kembali ke bandar dan kebangkitan semula sektor pelancongan dan pendidikan, yang menjadi pemacu tambahan kepada angka ini.
Data ini sekali gus menyokong potensi rental yield yang kompetitif bagi pemilik hartanah yang mahu memanfaatkan pasaran sewaan aktif di KL.
iv. Pendekatan Matang Pasaran Baharu
Berbeza dengan tahun-tahun sebelumnya yang menyaksikan lonjakan pelancaran projek baharu secara besar-besaran, 2025 memperlihatkan strategi yang lebih matang oleh pemaju, dengan hanya 12 projek baharu dilancarkan pada separuh pertama tahun ini.
Meskipun jumlahnya kecil, nilai jualan yang dicatatkan tetap tinggi – membuktikan bahawa tumpuan telah beralih kepada produk berkualiti dan bersesuaian dengan permintaan sebenar pasaran.
Ini menandakan satu perubahan penting dalam strategi penawaran, di mana pemaju semakin fokus pada lokasi yang terbukti, reka bentuk praktikal, harga titik keseimbangan pasaran, dan keperluan demografi pembeli sebenar.
Pendekatan ini bukan sahaja mengurangkan risiko lambakan unit tidak terjual (overhang), malah membantu mengekalkan kestabilan dan keyakinan terhadap pasaran projek baharu di KL.
2. Pasaran Subsale Sebagai Enjin Utama Pertumbuhan
Data dalaman IQI Global mendedahkan satu trend yang tidak boleh diabaikan: pasaran sekunder telah mengambil alih peranan sebagai pemacu utama pasaran hartanah KL.
Pemerhatian kami terhadap data sejak beberapa tahun kebelakangan ini menunjukkan pertumbuhan luar biasa yang konsisten dari segi bilangan mahupun nilai transaksi.
Momentum ini kekal kukuh sehingga ke separuh pertama 2025, dengan 9,633 transaksi yang menyumbang kepada nilai jualan tertinggi dalam pasaran.
Angka ini bukan sahaja mengesahkan penguasaan mutlaknya dalam pasaran semasa, tetapi juga memberi isyarat jelas bahawa keyakinan pembeli terhadap hartanah sedia ada berada pada tahap yang sangat tinggi.
Tiga Pendorong Utama Pertumbuhan Pasaran Subsale di KL:
- Keyakinan Terhadap Lokasi Matang: Pembeli lebih yakin dengan nilai hartanah di kawasan yang sudah mempunyai kemudahan lengkap, komuniti yang mantap, dan aksesibiliti terbukti.
- Ketersediaan Unit Serta-merta: Dalam era di mana masa adalah komoditi berharga, keupayaan untuk berpindah masuk atau menyewakan hartanah dengan segera menjadi kelebihan besar berbanding menunggu projek baharu siap.
- Ketelusan Harga: Harga hartanah sekunder sering kali boleh dirunding dan mencerminkan nilai pasaran semasa, memberikan lebih keyakinan kepada pembeli.
3. Trend Projek Baharu 2025: Pelancaran Lebih Selektif di KL
Di sebalik pasaran sekunder yang rancak, pasaran utama (projek baharu) menceritakan kisah yang berbeza—kisah tentang kematangan, strategi, dan penyesuaian.
Jumlah projek baharu yang dilancarkan pada separuh pertama 2025 (12 projek) adalah jauh lebih rendah berbanding kemuncak pada 2021 dan 2024.
New Projects in Kuala Lumpur
skyline embassy
m aspira @ taman desa
stellaris riana dutamas@segambut
parkside residence
anya @ shorea park
kuchai sentral
clouthaus@klcc
kamelia - bandar sri damansara
amaya residences @ bdr sri damansara
111 menerung
Ini bukan petanda pasaran yang lemah. Sebaliknya, ia adalah petanda pasaran yang lebih sihat dan bijak.
Pemaju kini jelas mengamalkan strategi “kualiti mengatasi kuantiti”. Mereka lebih fokus untuk melancarkan produk yang benar-benar sepadan dengan jurang permintaan pasaran, mengelakkan risiko lambakan unit tidak terjual (overhang).
Kejayaan meraih nilai jualan yang tinggi daripada hanya 12 projek membuktikan bahawa permintaan untuk produk yang betul pada lokasi yang betul masih sangat kukuh.
4. Kadar Sewa Kuala Lumpur Terus Meningkat pada 2025
Jika ada satu segmen yang membuktikan kekuatan fundamental ekonomi Kuala Lumpur, ia adalah pasaran sewaannya.
Ketika pasaran sewa di peringkat nasional menunjukkan tanda-tanda penstabilan, KL terus melonjak ke hadapan.
Jadual Data Perubahan Kadar Sewa Purata Di Malaysia (Kuala Lumpur vs Selangor):
| Lokasi | Sewa Purata (S1 2025) | Perubahan Suku-ke-Suku | Perubahan Tahun-ke-Tahun |
|---|---|---|---|
| Kuala Lumpur | RM2,901 | +1.9% | +6.1% |
| Malaysia | RM2,020 | -1.6% | +5.2% |
| Selangor | RM1,822 | -0.9% | -3.1% |
1. Graf Kadar Sewa Di Kuala Lumpur
2. Graf Kadar Sewa Di Selangor
Perbezaan prestasi ini amat ketara! Ia mengukuhkan pandangan yang dikongsi oleh Pengasas Bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI, Kashif Ansari:
Pasaran sewaan bertindak sebagai petunjuk utama kekuatan ekonomi serantau. Pertumbuhan sewa di Kuala Lumpur mencerminkan peningkatan peluang pekerjaan dan pelaburan asing… Ia memperkukuh peranan Kuala Lumpur sebagai enjin pertumbuhan terbesar negara.
Kashif Ansari, Pengasas Bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI
Daya Tahan Sewaan Mewah:
Pasaran sewaan mewah (kategori 10% teratas) turut mempamerkan daya tahan yang tinggi.
Dengan purata sewa RM5,295 pada S1 2025, ia kekal stabil dan menunjukkan permintaan yang tidak terjejas daripada golongan profesional berpendapatan tinggi dan komuniti ekspatriat.
Untuk memasuki segmen ini, penyewa perlu membayar sewa minimum RM3,400.
| Jenis Sewa | 2025 Q1 | 2024 Q4 | Perubahan Suku (QoQ) |
|---|---|---|---|
| Sewa Purata Keseluruhan | RM2,020 | RM2,052 | -1.6% |
| Sewa Purata 10% Tertinggi | RM5,295 | RM5,309 | -0.3% |
| Ambang Minimum Sewa Mewah | RM3,400 | RM3,400 | 0.0% |
5. Ciri-Ciri Kawasan yang Menjadi Pilihan Pelabur di Kuala Lumpur
Walaupun laporan rasmi tidak menyatakan nama kawasan tertentu, pemerhatian pasaran menunjukkan corak pelaburan yang konsisten.
Ramai pelabur hartanah di Kuala Lumpur cenderung memilih lokasi yang memenuhi kriteria strategik tertentu.
Kawasan yang menepati kriteria ini bukan sahaja menarik minat penyewa, malah menunjukkan potensi pertumbuhan modal yang lebih stabil dan berdaya saing dalam jangka masa panjang.
| Ciri Utama | Mengapa Ia Penting |
|---|---|
| Akses kepada pengangkutan awam | Meningkatkan permintaan sewa dan nilai pasaran disebabkan kemudahan mobiliti harian. |
| Kemudahan dan infrastruktur lengkap | Menarik penyewa profesional dan keluarga kerana gaya hidup yang lebih selesa dan praktikal. |
| Kadar sewa stabil & kadar kekosongan rendah | Popular dalam kalangan pembeli muda Menjamin pulangan sewaan konsisten dan mengurangkan risiko kekosongan unit. |
Pemerhatian Pasaran:
Ringkasnya, lokasi dengan akses baik, kemudahan lengkap dan permintaan sewa tinggi lebih bernilai daripada sekadar harga per kaki persegi.
6. Cabaran Semasa dan Risiko Pasaran
Walaupun pasaran KL menunjukkan prestasi kukuh, pemain industri dan pelabur harus mengambil kira beberapa cabaran penting yang boleh mempengaruhi keputusan pelaburan dan strategi pembelian.
| Cabaran Utama | Kesan Terhadap Pasaran | Langkah Mitigasi |
|---|---|---|
| Kadar Faedah Kekal Tinggi | Mengurangkan kelayakan pinjaman dan permintaan | Fokus pada hartanah subsale yang lebih mampu milik |
| Inflasi & Kos Sara Hidup | Membatasi kemampuan pembeli rumah pertama | Skim bantuan pembeli kali pertama perlu dimanfaatkan |
| Persaingan Projek Baharu | Unit tidak terjual dalam segmen tinggi | Pemaju perlu fokus pada harga titik keseimbangan pasaran |
| Volatiliti Ekonomi Serantau | Gangguan pada keputusan pelaburan luar | Diversifikasi portfolio dan fokus pada lokasi stabil |
Pandangan Pakar:
Pasaran yang matang seperti KL lebih mudah menyerap kejutan berbanding pasaran pinggir. Namun, strategi pelaburan yang berpandukan data tetap kritikal untuk mengurangkan risiko.
7. H2 2025: Apa Yang Boleh Dijangka?
Separuh kedua 2025 dijangka akan terus dipengaruhi oleh beberapa faktor makroekonomi dan dasar domestik.
Namun demikian, berdasarkan data suku pertama, pasaran Kuala Lumpur menunjukkan daya tahan yang tinggi dan dijangka mengekalkan trend pertumbuhan secara terpilih.
Jangkaan Utama Pasaran Hartanah:
- Permintaan terhadap unit mampu milik terus meningkat, terutama dalam kalangan pembeli rumah pertama.
- Kestabilan pasaran sewaan dijangka kekal, terutamanya di kawasan berdekatan institusi pengajian, pusat perniagaan, dan kawasan hospitaliti.
- Pemaju dijangka lebih berhati-hati, melancarkan projek yang benar-benar ‘market-fit’ dengan tawaran lebih fleksibel seperti skim bayaran mudah.
| Faktor Ramalan | Implikasi Pasaran | Cadangan Strategi |
|---|---|---|
| Kadar faedah stabil | Merangsang semula permintaan pembiayaan | Perbankan dijangka memperkenalkan produk lebih fleksibel |
| Pelancaran bersasar oleh pemaju | Kekurangan lambakan unit, pasaran lebih terkawal | Fokus pada unit niche di lokasi berkepadatan tinggi |
| Pertumbuhan pekerjaan di KL | Menyokong permintaan sewa stabil atau menaik | Pelaburan jangka sederhana dalam hartanah sewa |
| Polisi kerajaan berkaitan perumahan | Potensi insentif kepada pembeli kali pertama | Pantau pengumuman belanjawan atau skim pemilikan baharu |
Ramalan IQI Terhadap Pasaran Hartanah Pada H2 2025:
Kuala Lumpur akan kekal menjadi pasaran tumpuan nasional dalam H2 2025 — bukan kerana volum semata-mata, tetapi kerana kualiti pertumbuhan dan kedudukan strategiknya dalam ekonomi Malaysia.
| Data dan maklumat ini diperoleh daripada sumber rasmi IQI Global, termasuk pandangan daripada ahli ekonomi dalaman serta kenyataan rasmi oleh Pengasas Bersama dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Juwai IQI, Kashif Ansari. |
8. Cadangan Untuk Pelabur, Pembeli & Pemilik Hartanah
a) Untuk Pelabur Hartanah:
Fokus anda sepatutnya pada pasaran sekunder.
Gabungan antara potensi kenaikan harga modal yang disokong oleh permintaan kukuh dan hasil sewa (rental yield) yang terus meningkat menjadikan pelaburan subsale di KL sangat menarik.
b) Untuk Pembeli Rumah Pertama:
Jangan hadkan carian anda kepada projek baharu sahaja.
Pasaran sekunder membuka pintu kepada kawasan kejiranan yang lebih mantap dengan harga yang mungkin lebih berpatutan.
Ini adalah peluang anda untuk memiliki kediaman di lokasi yang anda idamkan, tanpa perlu membayar premium untuk sebuah unit baharu atau menunggu bertahun-tahun untuk pembinaan selesai.
c) Untuk Pemilik Hartanah Sedia Ada:
Sekarang adalah masa yang menggalakkan. Permintaan yang tinggi dalam pasaran sekunder bermakna anda berada dalam kedudukan yang lebih kukuh untuk menjual hartanah anda pada harga yang kompetitif.
Pastikan hartanah anda dipersembahkan dengan baik dan harganya ditetapkan secara realistik mengikut data pasaran semasa untuk menarik pembeli yang serius.
Pasaran hartanah Kuala Lumpur pada 2025 bukanlah pasaran yang homogen.
Ia adalah ekosistem dinamik yang didorong oleh enjin berkembar: keyakinan yang membara dalam pasaran sekunder dan kestabilan fundamental dalam pasaran sewaan.
Kematangan yang ditunjukkan oleh para pemaju dalam menguruskan penawaran baharu turut menyumbang kepada kesihatan jangka panjang pasaran.
Bagi mereka yang bijak membaca trend dan membuat keputusan berdasarkan data, Kuala Lumpur terus menawarkan pelbagai peluang yang lumayan.
Segala data dan maklumat dalam artikel ini adalah berdasarkan sumber dalaman IQI Global.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Adakah pasaran hartanah Kuala Lumpur masih sesuai untuk pelaburan pada tahun 2025?
Ya! Data semasa menunjukkan pasaran subsale dan sewaan kekal kukuh, terutamanya di lokasi matang dan berdekatan pengangkutan awam.
2. Mengapa kadar sewa di Kuala Lumpur terus meningkat?
Kerana masih mendapat permintaan yang tinggi. Pekerjaan, kemasukan ekspatriat, dan lokasi strategik menjadikan KL sebagai pusat sewaan paling aktif di Malaysia.
3. Kenapa semakin ramai memilih hartanah subsale berbanding projek baharu?
Kerana nilai dan kemudahan. Subsale menawarkan lokasi matang, akses segera, dan harga yang lebih realistik berbanding unit baharu.
4. Apakah faktor penting yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli hartanah di Kuala Lumpur?
Fokus kepada lokasi yang mempunyai akses pengangkutan awam, kemudahan sekeliling, dan permintaan sewaan yang stabil. Faktor ini lebih penting berbanding hanya melihat harga semata-mata.
5. Adakah sekarang masa yang sesuai untuk menjual hartanah di KL?
Ya. Permintaan dalam pasaran sekunder tinggi, dan pemilik berada dalam kedudukan yang baik untuk menjual dengan harga kompetitif.
6. Bagaimana jangkaan pasaran KL pada separuh kedua 2025?
Stabil dan terpilih. Permintaan dijangka kekal aktif, dengan fokus kepada unit mampu milik dan kawasan yang mempunyai permintaan tinggi.
Mahu jadi sebahagian daripada platform hartanah berprestasi tinggi? Sertai IQI hari ini dan manfaatkan data, sokongan dan komuniti global untuk mengembangkan kerjaya anda.
Baca Selanjutnya:
