突如其来的COVID-19疫情，打乱了所有的安排。小至个人旅游安排，大至公司不能营运、国家经济停摆。 在这个过程，许多行业都受到或重或轻的影响，房地产亦然。新闻更报道预计房价重挫70%，让投资者和房仲都心慌慌。 那么，在这个严峻的时期，到底房地产能不能撑过COVID-19的大萧条？ 我们诚邀数位房地产达人，细细为你分析、一 一道来内幕！ 受邀嘉宾为： 1.房地产市场，真的会大幅下跌？ Chen Tse Ping(下称Chen）：房地产是我们的刚性需求，其实不会受到大幅影响。 而且过去银行谨慎批贷、加上发展商会透过控制供应调整价格等因素，因此房地产市场需求仍是持续存在。只是目前因为人们投资信心受挫，因此需要一段时间去进行小幅调整，预计市场会在1个季度之后恢复。   Sean Lee（下称Sean）：这可说是大家对房产最关心的状况：COVID-19到底如何影响房地产的销售量及销售价格？ 无可否认，新冠疫情对所有的行业都带来了或大或小的影响。首先因为行动管制限令（MCO），顾客愿意去看房子、展销厅的意愿降低了、去看二手房的兴趣也大大减少。整体说房地产的成交量，肯定是会下跌。 再来，房地产的成交价格呢，很大程度上要看个别地区，及个别屋主的现金流压力。 好的地区租金不太受到影响的情况下，房价肯定下跌的情况是属于比较轻微的。屋主所承受的现金流如果是比较大的话，那么愿意削价卖房的意愿，也比较高。   Firdzaus Syah（下称Firdzaus）：我并不认为房地产市场下滑，这取决于你专注于哪一个市场。 可以说的是，B40和部分M40在买卖上显得更加谨慎、倾向等候合适的入场时机；一些急于脱售的人，他们也会以低于市价的价格出售；另一些有能力者则会选择保留产业、坐等市场回暖。 而对于T20的投资者和买家，他们仍然活跃并搜寻适当的房地产投资。这个人群备有房产投资知识，也懂得何时入场最佳。当然，他们大部分认为现在是最佳时机。 >>延伸阅读：COVID-19买房做对了？危机还是机会？<<   2.MCO之后，房地产市场预计的变化是... ... Chen：我认为主要会是人们对房子需求的改变，和生意模式的改变。 这是第一次人类必须全天候呆在房子内，这个生活形态让大家开始检验家中条件和生活素质。可以预计的是，在MCO之后的房产交易中，人们对阳台的需求性、对书房的需求性、2房或以上户型的需求性，都会大幅增加。因为在发掘网上视频教学、在家上班的可行性后，以往可有可无的书房，预计会渐渐占一席之地，作为家中上班、上课之处。 生意部分，可以预见的是电商崛起、物流和仓库需求暴增、人们渐渐习惯电商的多选择和送到家门。在不久之后，只有功能性强大的实体店铺才能生存。   Sean: 网络看房、交易的崛起，并将持续相当长的时间。 即使在行动限制令（MCO）和有条件行限令（CMCO）结束后，日常生活也会改变，包括我们会继续维持社交距离等，都会变成新的日常生活形态。 因此，在网络和客户会面、透过科技让客户看房选房等，都预计会维持一段时间。   Firdzaus：预计贷款更严格。 马来西亚的部分，在MCO和EMCO后，预计贷款将收紧批准、较为严格。因此，发展商可能需要以更优惠的配套，去吸引有意的房产买家。     3.COVID-19，房仲的工作模式会变化吗？ Chen：善用科技，给客户最好的买房体验。 这期间，若是房仲没有上手新科技的话，将面对更严峻的挑战。由于行动限制令，很多房仲都善用科技，更快更有效传递资讯之余，也能让客户有更好的体验。在科技的加入下，未来的房仲工作形态会有更多的变化，包括可能不如以外的等待客户上门，而是更主动出击来提高效率。   Sean：科技，拉近了房仲和潜在客户的距离。 在疫情笼罩的情况下，我觉得房地产中介必须掌握科技、善用科技。主要因为在不能近距离接触下，通过视频、网络沟通等，都能向不同地区的客户，推销适合他们的房屋。   Firdzaus：线上化的趋势，不可挡。 其实在MCO还没结束前，就已经可以看到我们房仲积极转变的态度。我们顺应时势线上化，即使是之前大幅依赖线下模式的房仲，也开始进入线上冒险，并与潜在客户联系。 更趋流行的，则包括线上看房（e-viewing）、3D虚拟看房体验等，这些都是房仲必备的利器。     4.听说房仲都线上化了，分享一下你们的常用的APP/科技吧！ Chen：和客户联系的话，社交媒体如面书等；另外ZOOM视讯会议，也是和客户会面的管道。另外，预计在未来，虚拟现实（VR）技术会日趋成熟，并能在房地产销售行业扮演一定角色。     Sean：因为不能见面的关系，在我的方面，所有和客户的会面、房地产项目分享会、培训和授课等，完全线上化了。最常用的是ZOOM和Steamyard平台，这两个也可说是最近最火的平台。     Firdzaus：疫情当下，尤其是MCO和CMCO冲击，网络销售知识逐渐变得如此强大。很多买家都无法出门，转而在社交媒体上变得相对活跃。 就我个人观察，视频营销（Video Marketing）、视频剪辑软体如 Filmora、Adobe Premier 或Final Cut Pro，都非常具有潜力，协助我们房仲进行日常工作，向潜在客户提供另一个浏览房产的管道。另外，直播软体如OBS、streamlab 等都在个人必备技能的清单中。而一个付费的Pro Zoom账户，也是让你和团队、客户随时有效沟通的首推软体。     5.MCO期间，你们的成交量如何？可以分享背后的经历/原因？ Chen：老实说，这段时期成交算蛮多。 这个主要是2个原因，首先房地产发展商，比如Esixm，提供了相当完善的供应给有需要的投资者。 其次，我所属的IQI Global公司，在科技方面相当领先，早就将大部分业务诸如报表、看房等线上化。因此MCO宣布后的第一天，公司在危机处理相对到位，大部分线下业务在1天内全面转到网上，包括销售（提供360度虚拟看房体验）、培训（每日线上主题培训）。 补充一点，由于公司链接全世界的房产，因此在这方面，我们相对容易和世界接轨。   Sean: 透过科技的协助，即使在MCO期间无法出门、和客户面对面见面，但是仍然能够透过视频会议，比如ZOOM和Streamyard去进行大部分的房地产项目分享、与客户的会面！       Firdzaus：OK，我确实成功卖出一些单位。坦白说，这取决与个人和客户的关系、持续的跟进和良好的成交能力。     6.如果之后又发生类似情况... ...可以给我们一些建议？ Chen: 这个相当难以预测，毕竟危机都是突发的。主要是警惕自己，必须持续进行学习。 我们必须谨记时时贴近市场、熟悉新科技，这些都能帮助我们在未来再度面对类似状况的时候，度过难关。不过市场已经有了这次的经验，相信下次再有类似状况，市场会更快适应、应变。   Sean： 机会，都是留给有所准备的人。 这样的疫情持续时间不会太短，因此若能在新冠疫情中抢先掌握了科技的房地产中介，都是抢先拿到优势，并且能掌握市场最大份额的一群。即使同样状况来临，他们也是具有优势的。       Firdzaus：即使是MCO/CMCO结束了，房仲也不能松懈，而是应该将客户资料等实体文件数据化。这样一来，可以预备之后再有类似状况出现，能更快应对。 另外，也应该多预备房产照片、视频等，并确保它们容易被客户查看。另一个建议，房仲确实应该在社交媒体打造自己的个人品牌。 如果类似状况再发生（Touch wood ！拜托不要！），起码不会太有压力，而是能够非常专业发展、持续地实现梦想！   很显然，从各位房产达人的分享来看，我们得知了： 疫情带来危机，更是转机。 大部分房地产中介，均有效将自己的业务线上化，从网络发掘另一个可行性。 从而最大化减低自己房仲事业的风险， 更大幅度提高本身的网络能力。   他们可以，你也可以！ 你对房地产有热情、爱帮助人、肯学习？ IQI提供平台、培训、互助的团队， 就差你！ 留下你的资料，我们的招聘团队将迅速联系你！