可能没有哪个房产项目象马来西亚与新加坡之间的森林城市受到这么多国际关注，也没有哪个项目的开发过程这么一波三折。
今年随着各国边界的重新开放，不少媒体一窝蜂地来到这里一探究竟，从他们的报道中人们得到的印象是，这是座空寂的“鬼城”；当你正庆幸自己当年没“入坑”时，8月底，马来西亚首相拿督斯里安华宣布，森林城市将被重新指定为金融特区。
从那以后，马新两国媒体在谈论这个项目时，便把它跟香港对面的深圳，甚至曼哈顿边上的新泽西州连在了一起。
照片取自Forest City官网
金融特区到底是啥？ 有多特？
森林城市是一个在填海的土地上建造的城市，位于马来西亚最南部柔佛州新山以外的海中，离对面新加坡直线距离2公里，开发商碧桂园 的宣传用语称这座城市位于“东盟中心地带”。
这座耗资1000亿美元的开发项目的规划，包含填海四个岛约20平方公里、高尔夫组团和建筑工业化产业园约10平方公里。
目前有一个岛已填好，据碧桂园马来西亚公司称，截至今年8月份，森林城市项目在历经8年的建设工程后，总体竣工率为15%。迄今已建成28,000个住宅单位，有9,000人居住在森林城市。
照片取自 Forest City中文官网
首相安华在8月份访问柔佛州时宣布，森林城市项目将被指定为金融特区，以刺激马来西亚依斯干达地区的经济。
他简要介绍了该区将为企业设立业务提供的激励措施，例如为外国技术工人提供15%的统一所得税率（其他地方为30%）、多次入境签证，以及为那些常驻新加坡的人提供快速入境通道。
安华相信，这将吸引许多在新加坡经营成本高昂的公司。
据此看来，森林城市金融特区是一个工业园区，旨在吸引新加坡和马亚西亚的企业来入驻，看来，金融特区并非专指吸引银行或金融服务业。现在大家正等待政府于近期公布相关细节。
马新两国业界怎么看？
两岸的商界领袖都称赞在森林城市设立自贸区的举措可能对各方都有利。
新山中华总商会会长Low Kueck Shin先生告诉新加坡《亚洲新闻台》说，森林城市金融区的设立，是马来西亚依斯干达州和柔佛州南部经济走廊实现其作为国际大都市潜力的正确方向上迈出的一大步。
他说，对于马来西亚的公司，金融特区将鼓励他们与新加坡公司建立更多的伙伴关系。特区还将惠及南部州的零售、餐饮和酒店业。
特区可以引发“乘数效应”——更多新加坡公司在森林城市设立基地，柔佛州的公司也将与它们进行更多的业务合作，并享受技术知识和专业技能的转让。
这也将为马来西亚本地人创造更多就业机会，柔佛州终于可以像人们曾经设想的那样——就像深圳成为中国大陆的经济枢纽一样。
照片取自 Forest City中文官网
新加坡制造商联合会（SMF）副会长兼名誉秘书主席Melvin Tan先生说，此举将使面临土地空间和电力供应成本上升等挑战的新加坡公司受益。
对于许多传统或较小的企业来说，新加坡正面临着空间紧张的问题，由于土地、劳动力和基础设施的成本，许多制造商无法在新加坡维持运营。
而柔佛州的土地成本较低，水电等公用事业成本也较低，毗邻新加坡，在柔佛州开设经济区可以为其中一些公司提供生命线。
Melvin Tan还说，如果这些公司无力在新加坡租用土地，它们就只有两个选择：在新加坡以外的地方另觅厂址或停业。
马来西亚银行研究分析员黄薇芯也乐见森林城市被列为金融特区，除了受惠于自身成为金融特区，还有裕廊湖区（Jurong Lake District）作为新加坡第二个市中心商务区的溢出效应。
马来西亚双威大学的经济学教授Yeah Kim Leng博士说，森林城市被重新指定为金融特区，将提供财政和金融激励措施来吸引国际企业，这也将鼓励目前在新加坡工作的柔佛人考虑就近就业。
“这是一项创新的政策举措，不仅可以振兴森林城市的发展，还可以促进本州的经济，因为有大量马来西亚人前往新加坡工作。”。
他说：“自贸区可以吸收新加坡工业发展的溢出效应，特别是全球商业服务和其他知识型产业的转移，这些产业在城市国家已不再具有竞争力。”
森林特区会像以前的经济区一样消失吗？
但业内人士也不确定森林城市自贸区的愿景能否实现，因为过去提出的同类项目要么表现不佳，要么没有实现。
2009 年，时任首相拿督斯里纳吉在登嘉楼和彭亨设立了一个类似的经济特区，以吸引中国在马来西亚半岛东海岸的投资，该地区被称为东海岸经济特区特别经济区域（ECER SEZ）。
照片取自 ECER…
美联储自2022年3月开始加息，市场来不及消化高房价、高利率的重拳，让不少买家苦不堪言，楼市也进入“冰冻期”，甚至直至2023年10月末，美国购房抵押贷款利率达到8%的最高点，导致同年11月的房价中位数保持在387,600美元的最高位。
不过，随着美联储将在2024年降息的预期不断升温、美国抵押贷款利率从峰值回落，人们开始期待2024年美国楼市迎来“解冻”，但高抵押贷款利率、高房价、低库存水平是目前美国楼市的主要特征。
全球房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 表示，市场在经历了近一年的低落后，在上个月终于开始出现一些复苏迹象。
然而，他认为，这些看似“解冻”的迹象并不意味着楼市可以在2024年恢复正常，若想让楼市恢复到2019年以前的状态，利率得降至5%，而这在2024年不一定能实现。
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《国际金融报》、《金融界》、《新浪财经》、《网易》、《同花顺财经》、《证券时报》
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全球房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）在12月22日发布了2023年第三季度全球楼市报告，并显示该季度的全球房市持续低迷，但日本、迪拜和希腊楼市表现抢眼。
报告指出，在扣除通胀因素后，在2023年第三季度的住房统计数据市场中，仅有17个市场房价上涨、46个市场房价下跌，而楼市低迷的原因包含各种方面，包括通胀导致购买力下降、信贷条件收紧、利率上升导致借贷成本屡创新高，以及全球经济不确定性加剧等。
不过，居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 表示，由于地缘政治或利好楼市政策，日本、迪拜和希腊楼市表现抢眼，因此成了中产人士的理想海外资产配置目的地。
阅读全文- 《中国新闻网》、《人民网》、《迪拜人》、《网易》、《东方财富网》、《中新经纬》、《腾讯网》
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根据居外IQI第四季的IQI产业调查与指数报告，2024年预计是马来西亚房地产市场表现良好的一年，产业经纪和房产协调员的市场情绪保持强劲。
最新的产业调查显示，产业专家预计2024年住宅产业价格和租金将分别增长9.95%和9.57%，在吉隆坡和雪兰莪地区，房价和租金的涨幅预计分别为9.7%和9.9%。
居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 指出，购房-租房比率反映了人们对房市的信心，有91.1%的人表示他们会建议朋友购买房产，而仅有8.9%建议租房。而在雪隆地区，购租比率为88.8%对比11.2%。
“产业经纪可能建议购买房屋，因为他们预期2024年产业售价和租金将显著上扬，这乐观情绪是基于预期经济走势，投资流入，基本设施改善，以及需求与供应动力。”
阅读全文- 《星洲网》、《南洋商报》、《Durian Property》、《Pick@Stock》、《KLSE Screener》
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根据美国商务部在11月27日公布的数据显示，美国新屋销售降幅超过预期，10月新屋销售环比下降5.6%至年化67.9万户。
尤其房价的跌幅更惊人，10月份新房价格中位数为40.93万美元，比一年前暴跌了17.6%，这是自1964年美国政府开始跟踪记录以来的最大降幅，环比则下降3.1%。
居外IQI集 团联合创始人兼首席执行官 卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 称，美国新房市场整体上量价齐跌，但各地区情况不一。
居外IQI在达拉斯的一个开发商伙伴反映说，他们那里的新房项目近期已有涨价的趋势，因为一 来库存不多了，二来大家对美 联储的降息预期渐浓。
阅读全文- 《21世纪经济报道》、《房产360》、《证券时报网》、《中新经纬》、《同花顺财经》、《网易》
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中国经济前景面临挑战，加上地缘政治紧张局势的不确定性，根据美国财经媒体报道，越来越多中国富豪冒险委托地下钱庄，纷纷将自己的财产转移到国外。
不过，从中国合法转移现金受到严格限制，个人在一般情况下，每年只能海外电汇5万美元，如果决定移民则只有1次转移资产的机会。
房地产科技公司居外IQI（Juwai IQI） 早在今年8月时表示，未来两年预计将有超过70万中国人离开中国，他们置产的热门国家包括澳洲、加拿大和英国。
阅读全文- 《中时新闻网》
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随着数字经济的发展，数据中心作为5G、人工智能、云计算等新一代信息通信技术的重要载体，在促进数字化转型中的作用日益凸显。
近些年，东南亚地区数字化进程加速发展，对数据中心的需求也持续攀升。
凭借着丰富的土地、电力资源以及政府支持政策等，马来西亚正在吸引众多国际企业前来投资兴建数据中心，以期增强马来西亚数字经济活力，并培养一批高技术人才。
全球房地产科技公司居外IQI今年5月份的一份报告指出，马来西亚目前共有30多个数据中心，另有十多个正在开发中。
报告指出，就土地成本而言，马来西亚具有很大优势。吉隆坡和柔佛州土地成本较低，仅需美国北弗吉尼亚州数据中心市场的四分之一。
阅读全文- 《环球杂志》微信、《环球杂志》
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亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）13日发布的全球房价报告显示，二季度全球房价总体疲软，房价实际下跌的国家数量居多。其中，欧美房价向上动能减弱，亚洲房价分化，太平洋地区由繁荣转入低迷。
报告显示，在截至今年二季度的一年里，大多数国家的高通胀造成了一种错觉，即房价仍然在强劲上涨（或者下跌幅度很小）。
从主要市场来看，在经历了十年的强劲房价增长之后，二季度美国房价继续下跌，原因是需求下降和房地产开发商信心不足。加拿大也显示出了类似的趋势。
居外IQI联合创始人兼董事总经理 Daniel Ho 指出，现在在美国购买一处普通住宅的月供占普通人的收入比例，已从33%猛增为60%， 在这种情况下，目前的房价应该难以为继。
根据国际清算银行的数据，从2022年初到2023年二季度，12个发达经济体的实际房价下跌了10%。
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美国商务部在当地时间10月26日公布的数据显示，美国第三季度实际GDP年化季率初值为4.9%，是第二季度的两倍多，创下了2021年第四季度以来的最高水平，也高于市场预期的4.3%。
尽管美国三季度GDP超出预期，但不利信号已经出现。高利率对美国经济的方方面面影响深远，美国房地产行业便是其中的一个缩影。
美国住宅贷款抵押机构房地美数据显示，截至10月26日当周，美国30年期固定利率抵押贷款利率升至7.79%，连续第七周上升，高于上周的7.63%。
居外IQI集团联合创始人兼首席执行官 卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 分析称，接近8%的按揭利率对楼市是一种心理冲击，使买家更加望而却步，卖家更加惜售。
“买家无力负担高利率与高房价，早前享受到低利率红利的卖家也不愿轻易卖房置换，否则就得承担几倍的按揭利率。于是，需求和供应双双受到抑制，供应受到的抑制更大，于是房价居高不下，形成楼市困境。”
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最近，有关“日本房地产正成为海外投资者的香饽饽”成为热议话题，加上日元兑美元的汇率贬值近14.5%，在一定程度上放大了日本房地产的吸引力。
亚洲房产科技公司居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 表示：“根据询盘数据，日本在中国买家海外购房目的地榜单常年排名前十，今年到目前为止，日本排名第七，2022年为第八位。”
而IQI日本负责人根布和明表示，考虑到目前的日元汇率，外国买家现在有很大的购买动力。除了住宅外，海外投资者还热衷于购买日式传统旅馆及温泉酒店。据业内人士估计，到2033年外国人将拥有40%的日式旅馆。
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