澳洲政府今年4月开始实施强化外资购房监管，而外国投资者的策略正发生变化——他们从购买新建公寓，转向“买地自建”。 澳大利亚税务局（ATO）最新数据显示，外国人持有澳洲住宅用地三年增长近五成，其中空地交易量更翻倍增长。分析认为，政策调整与资金避险需求，正推动土地投资成为新热点。 政策趋严买家“换赛道” 澳大利亚税务局的数据显示，外国人购入住宅用地的交易量从2022财年的4,228宗上升至2024财年的6,265宗，增幅高达48%。 居外IQI的分析指出，推动增长的主要动力来自于外国买家和开发商，他们更倾向购买土地用于住宅开发，而非直接购买成屋。 按照澳洲官方定义，住宅用地可分为三类： 1, 空地（Vacant land） 2, 含新建住宅的土地（New dwellings） 3, 含现房的土地（Established dwellings） 其中，空地交易量自2021财年以来增长两倍，占外国房地产投资比例从16%升至35%。 居外IQI 集团的分析认为，外国资本在疫情后正重新进入澳洲住宅市场，但重心已从公寓转向土地与开发机会，显示外国投资者在澳洲政府限制外国买家购房政策环境下的策略调整。 新建房交易降温建造延迟与税费成主因 在三类住宅资产中，带现房（土地含二手房）的交易量两年增长54%，显示疫情后外国买家对澳洲二手住宅市场的兴趣回升。 但与此同时，外国人购买新建房的数量下降23%。分析认为，建筑放缓、竣工延迟，以及各级政府提高外国买家税费，是造成下降的主因。 新建房在外国购入总量中的比例，从2022财年的52%降至2024年的32%。 维州最受青睐四成交易集中 从地区分布来看，维多利亚州在2022至2024财年间录得2,606宗交易，占全国41%，居各州之首。 居外IQI认为，这主要反映了大型开发商的土地分割与登记活动增加，而非投机炒作。维州、新南威尔士州及昆士兰州合计占全国约75%的交易量，与澳洲人口与住宅建设集中分布高度一致。 中国买家依然是澳洲住宅土地的最大外资来源，2024财年占投资金额36%；其次为日本（10%）、新加坡（9%）及中国香港（8%）。印度与越南各占5%。 澳大利亚依然是居外IQI询盘排行榜上大中华区买家的第二大海外置业目的地。 ATO的数据印证了这些买家的持续关注，这背后反映了澳洲市场的稳定性与抗风险特征。 公寓吸引力下降“土地+独立屋”成新宠 IQI澳洲公司的经纪人说，高利率与持有成本上升，使公寓吸引力下降，越来越多的外国买家转向了土地+独立屋的组合。 这个组合采用“双合同”结构，即分别签订土地购入与建房合同，仅需就土地部分缴纳外国投资审查委员会（FIRB）申请费及印花税。 以悉尼一套总价100万澳元的独立屋为例，若土地价值约35万澳元，买家仅按土地部分缴费，可节省约12万澳元成本。 若外国买家不是以两份合同，而是以一份合同购买价值100万澳元的新房加土地组合，则需支付约2.6万澳元的外商投资审查局申请费，外加13%-14%的印花税，总费用约达16万澳元，而采用双合同购买仅需约3.5万澳元。 投资焦点：悉尼西北沿线项目 IQI悉尼团队的经纪人反映，目前外国买家最活跃的区域是悉尼西北新地铁沿线，尤其在Rouse Hill、Box Hill等新兴社区。 买家以印度、伊朗及华人为主，其中华裔（包括中国及东南亚）约占20%，印度及伊朗买家各占40%。 独立屋及土地项目的投资周期通常仅12至18个月，相比公寓项目动辄2至4年的周期更具吸引力。部分投资者甚至选择购入土地后分割转售，无需自行开发。 阅读原文- 《财新网》 想知道更多？ IQI中文部落格，一键轻松得知房地产大小事！ 点此浏览

在从事海外房产业的居外IQI集团，我们常被问及如何在海外分散财富和保护财富。 2025年9月16日，香港高等法院对许家印资产的裁决引发热议，让许多企业家和投资者重新思考：离岸信托还是“终极防护盾”吗？ 在这方面，居外IQI集团全球财富管理业务总监、私人财富顾问Haroon Anwar给我们提供了新思路。 事件真相：是冻结还是“击穿”？ 一篇题为《许家印家族信托“防火墙”，被彻底击穿》的文章在网上疯传，称香港高等法院不仅冻结了许家印77亿美元的全球资产，还首次将他价值约23亿美元的美国信托纳入清算范围，冻结了50亿美元的海外资产。 我们通过路透社、《南华早报》和《明天地产》等权威媒体核实后发现：法院确实于2025年9月16日下令，禁止许家印及关联人（包括前妻丁玉梅）处置价值约77亿美元的资产，包括香港、英国、美国的房产、飞机、游艇等。 清盘人（Alvarez & Marsal的两位负责人）正在追回约60亿美元的“不当”股息和薪酬，这些资金疑似通过离岸渠道转移。 但“彻底击穿”信托的说法明显夸大。英文媒体未明确提到信托细节，中文报道则指出，这是香港《破产条例》的常规操作：如果信托涉嫌“欺诈性转移”（比如在债务危机时转移资产）或设立人对信托控制过多，法院可能视其为“假信托”，从而取消保护。 目前，信托只是被冻结和调查，尚未被正式撤销。要真正追回资产，还需美国法院配合，而这可能耗时数年。 法律启示：信托的“安全港”神话破灭？ 这篇文章将案件比作“刺破公司面纱”的信托版，强调当信托被用来躲避债务时，法院会优先保护债权人。 我很认同这一点。香港的普通法体系注重“实质重于形式”：如果信托在恒大2017年财务危机初现时设立，且许家印保留过多控制权（比如投资决定权），法院可能认定它是“自益”工具，直接追回资产。 其实这并非“史无前例”——2024年，香港其他债务案中已有类似信托冻结先例。 许家印案的特殊之处在于金额巨大（77亿美元！），加上全球合作趋势——清盘人通过伦敦法院追踪英属维京群岛（BVI）公司和美国信托。 这提醒高净值人士：离岸信托的“安全港”正在变弱，尤其在全球透明规则（如CRS）下，资产躲无可躲。 居外IQI私人财富顾问Haroon Anwar为财富保护的演变提供了当代视角。 迪拜基金会：一个财富保护的新思路 他说：“虽然传统离岸信托长期用于资产保护，但当今全球环境要求更透明、合规且结构化的解决方案。信托仍然有用，但必须设计清晰的所有权分离、良好的治理，并具备跨境意识。” Haroon强调，迪拜国际金融中心（DIFC）基金会是一个前瞻性的选择。 根据2018年DIFC第3号法律设立，基金会拥有独立的法律人格——这意味着资产由基金会本身拥有，而非创始人或受托人。 只要提前设立并以负责任的资金资助，这种结构能降低与控制权相关的风险。   他指出，由管理良好的基金会理事会和DIFC注册处的监督，确保了透明度和合规性，而DIFC的法律框架提供了一道“防火墙”，限制了外国判决的影响。   Haroon总结道：“DIFC基金会不仅仅是一个司法管辖区的选择。它代表了对更强法律独立性、治理完整性和长期资产保护的转变——对拥有国际投资或混合结构的家族尤其有价值。” 凭借隐私、合规性和普通法确定性的平衡，DIFC基金会模式持续吸引寻求安全、面向未来的财富规划解决方案的全球家族。 给您的启示：如何保护财富？ 许家印案敲响警钟，但也带来机会。我们建议： 合法合规：信托资金必须来源干净，避免像恒大“股息转移”被追回。提前审计是关键。 多元化投资：全球监管趋严，离岸工具不再隐秘。考虑海外房产（居外IQI专长）或基金，搭配基金会更稳健。 家庭规划：丁玉梅的资产冻结和家族诉讼显示，“假离婚”没用。财富计划要考虑家庭关系，我们提供定制咨询。 选择DIFC：其法律框架适合家族传承，但需专业设计，并提前布局。 阅读原文- 《财新网》 想知道更多？ IQI中文部落格，一键轻松得知房地产大小事！ 点此浏览