最后更新于: 08/09/2026

Version: EN, BM

作为一名房奴，当你的房屋贷款（house loan）被银行批准后，紧接下来要面对的就是巨额的房贷利息（house loan interest）！

想早点还清房贷，借贷者可以通过观察各银行的房贷利率，选择最适合自己财务能力的贷款配套。

现在，就让我们一起来看看马来西亚各大银行9月推行的房屋贷款利率吧！ 

房屋贷款利率怎么算？ 

自2022年8月1日起，马来西亚的房屋贷款利息将依据标准基准利率（Standardised Base Rate, 简称SBR）来调整。 

由于标准基准利率（SBR）与国家银行的隔夜政策利率（OPR）紧密相关，因此所有银行都采用相同的利率。这意味着，一旦OPR调整，SBR也会随之调整。

假设你的贷款金额为 RM300,000，贷款期限为 30 年，贷款利率是3.50%，以下则是年利息和月利息的计算方法： 

因此，每月的还款数额会是本金，并额外加上 RM875 的利息。

其他影响房贷利率的因素

除了国家银行调整OPR将影响各家银行的房贷利率，其实房贷利率还会因以下几个因素而出现变化，包括：

经济状况：通货膨胀与经济的稳定性都将对房贷利率产生影响。

借贷人的信用评分：借贷人的信用评分越高，通常能获得更低的利率。这也意味着，如果两个人获得RM500,000的贷款，但可能借贷人A的信用评分比借贷人B更高，而获得更低的利率。

贷款期限：如果贷款年限越长，银行需要支付更多的时间与成本，从而增加潜在风险（如利率波动、违约风险），因此利率也会相对提高。 

2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？ 

以下是马来西亚各大银行在9月推行的房屋贷款利率：

1. Maybank

Maybank为房屋贷款者提供多种房屋贷款配套选择，让贷款者根据不同的需求，选择合适的配套和房贷利率。

其中最常见的房屋贷款配套包括：

Maybank Islamic HouzKEY

年利率：2.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：一年

所需费用

仅限18至70岁的马来西亚公民，且需为受薪雇员或自雇人士。申请时，不可拥有超过一笔住房贷款，最多允许3名担保人。

用户可浏览 Maybank 网站获取更多详情。

Maybank Maxi Home

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

任何国家、年龄介于18至70岁的受薪雇员或自雇人士都可以申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Maybank 网站。

2. Bank Islam Baiti Home Financing-i

年利率：3.55%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000的马来西亚公民，18岁以上，不是破产人士且无任何法律纠纷。申请者至少3年稳定工作或经营盈利业务，并且有至少1年的良好还款记录。

所需费用

保险种类

• Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT) （强制性）
• HOT (Houseowner/Householder Takaful Plan) （可自选）
• Houseowner/Householder Takaful（可自选）

欲了解更多详情，请浏览 Bank Islam 网站。

3. Standard Chartered Saadiq My HomeOne-i

年利率：3.9%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低月收入为RM4,000，年龄在21至70岁之间，需为马来西亚公民，且为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• 火灾回教保险（Fire Takaful）
• MRTT

用户可到 Standard Chartered 网站获取更多详情。

4. Bank of China Housing Loan

年利率：3.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM60,000，年龄在18至70岁之间，马来西亚公民或永久居民、在马来西亚工作的外国人均可申请，需为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• Fire Insurance （强制性）
• Houseowner Insurance （可自选）
• MRTA（可自选）
• MLTA（可自选）

想获取更多详情，可浏览 Bank of China 网站。

5. Public Bank 5HOME Plan

年利率：4.22%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM24,000，年龄在21至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Public Bank 网站。

6. CIMB HomeFlexi Smart

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

想获取更多详情，可浏览 CIMB 网站。

7. Affin Home Invest-i

年利率：4.36%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• 屋主回教保险（House Owner Takaful）
• MRTT

想获取更多详情，可浏览 Affin 网站。

借贷人应该如何比较各家银行的房贷利率？

就如以上的房屋贷款，各家银行所提供的利率都有所不同。

那作为精明的借贷人，应该如何选择最适合自己的房贷利率，才能进一步降低借贷成本、减少自己的负担呢？

如果你打算向银行申请房屋贷款购买房子，在申请之前不妨先考虑以下3个重点：

1. 查看有效借贷利率（ELR）和利差：比较总借贷成本
2. 了解附加费用：注意可能产生的额外费用
3. 仔细阅读产品披露声明（PDS）：该文件提供有关贷款的关键详细信息

如何规划和比较房贷利率？

在申请房屋贷款之前，单纯比较各家银行的房贷利率是不够的，而是需要做好完整的财务规划，才能确保买房后不会面临财务困难。

第一步：确认你的贷款基本参数

在比较任何银行房贷利率之前，先明确：

• 房产价格
• 贷款金额（Loan Margin）
• 贷款年限（最长35年，或至70岁）
• 每月可负担的贷款比例（建议不超过收入的40%）

此外，建议也使用房屋贷款计算器来预估每月的供款，以了解不同利率的供款。

第二步：系统性地比较各家银行房贷

在比较各家银行的房屋贷款利率时，不要只是看数字的高低，而是要看整体的房贷配套：

1. 比较贷款利率类型：浮动利率或固定利率，同时也要查看前几年是否有优惠利率、了解锁定期（Lock-in period）
2. 留意提前还款的条款：一般上房屋贷款的锁定期为3至5年，建议先了解提前结清贷款是否有罚款，因为这会影响未来再融资或出售房产的灵活性。
3. 了解贷款的灵活性：大马常见的房屋贷款类型包括：
   a. 灵活贷款（Flexi Loan）：可随时存入多余资金以减少利息。
   b. 半灵活贷款（Semi Flexi Loan）：可额外还款，但提款可能需要申请。
   c. 定期贷款（Term Loan）：每个月必须偿还固定的贷款数额，不能额外偿还贷款额，即使支付额外的资金也不能节省利息或提领出来。
4. 房贷保险与额外费用：一般上房屋贷款会附上保险，以保障你在发生意外后，帮助你偿还剩下的房贷。房贷保险分为：
   a. 递减式房屋贷款保险（MRTA）
   b. 抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）

此外，你还需要计算其他费用，包括律师费、文件印花税等，这些都将影响你的贷款成本。

第三步：参考真实经验与专业建议

在决定买房时，建议先参考其他借贷人的经验，从而大约了解买房前期的总费用和买房后的负担，同时也建议咨询贷款专员或财务顾问，以确保贷款结构符合你的财务规划。

由于利息浮动将直接影响未来20年的还款金额，因此在了解各大银行提供的房屋贷款利率及详细信息后，借贷人应根据自身条件选择最合适的贷款方案，以获得最大效益。

当然，还清房贷后，千万别忘了办理后续手续，只有这样房子才真正属于你哦！

买房费用太大？担心一辈子只能买一间房？在IQI，只要你努力达成业绩，实现成为包租公/包租婆的梦想绝对不成问题！

现在就填写表格与我们联系！

延伸阅读：

1. 国家银行连续7次维持OPR在3%，对你的房屋贷款有什么影响？
2. 马六甲房价竟然是全马最低？本地人和外国人都爱选这3区投资买房！
3. 哪家银行FD最高？盘点2026年9月最新银行定期存款利率！ 

The post 9月最新房贷利率最低仅2.88%！教你如何计算房屋贷款利率！  appeared first on IQI Blog.

美国30年期固定利率抵押贷款平均利率原本在去年底已经降至7%以下，让不少潜在买家跃跃欲试，认为美联储可能的降息举措能尽快拉低房贷利率。

然而，近来他们可能正对市场失去信心，因为房地美（Freddie Mac）最新数据显示，当前美国30年期房贷利率又涨回了7.09%，甚至还高于年初6.62%的水平。

对此，全球房产科技公司居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示：“美国购房抵押按揭利率超过7%的心理关，让从去年年底开始盼望按揭利率下调的刚需买家失望，他们更加无法负担购房款，买房这样的人生大事只能一拖再拖。”

他认为，目前市场已经认为今年年内按揭利率下调的可能性不大。

“这样一来，部分刚需买家被迫改变策略，坐等不如早买，以免利率变得更高更难以承受。 但更多买家仍只能等待（更低利率），他们有需要换房或需要搬家的，但现在只得搁置计划。”

卡希夫·安萨里还称，估计今后几个月楼市还将继续冷淡。

“美国楼市现在在等待美联储下调基准利率来激活，美联储在等待消费指数的下调来决策，而消费指数则取决于统计人员收集到的消费者衣食住行的实际花费。”

“现在，只有住（房租）这一项还未能从疫情期间的高位恢复正常。今年年初，租金因为新房大量上市而有所下调，但现在还未能反映在联邦政府的消费数据上。”

“房租通常会整年签订，不少租客还没有签订调低了的租约。”

“市场认为要到年底，按揭利率才可能下调，有机构也预测今年楼市量价均会上涨。不过，从现在到年底前什么事情都有可能发生，工资、移民、大选等都会影响租金。”

“另外，如果按揭利率调低，积压已久的需求释放出来只会再推高房价。毕竟，美国住宅供应不足、平价房建房难的根本问题，并没有得到真正解决。”

想知道更多？
IQI中文部落格，一键轻松得知房地产大小事！

The post 美国房贷利率再次高于7%，房产经纪：美国人的买房计划又延后了 appeared first on IQI Blog.

大家都知道买房地产需要贷款 ，但由于因为马来西亚申请房贷的程序和种类太过复杂了， 所以大家都对房贷并没有清晰的认知。

但你知道吗， 其实马来西亚超过一半以上的人都是依靠个人贷款来购买房子的。若你对贷款以及它的分期付款机制有一定了解的话， 不但可以让你少走很多弯路， 也能帮助你剩下一笔可观的资金。

因此，小编带你用简单的方法来让你对贷款有个清楚的认识。在我们教你如何节省房贷款利息之前，让我们先来了解房贷利息的基础知识和计算方式。

房屋贷款（Home Loan）是什么？

房屋贷款指的就是房地产买家向银行借款来购买房地产的贷款。

根据马来西亚的法律，房屋贷款的利息计算机制是利用银行根据各自的利息（Base Rate，简称BR），再加上本身的利息赚幅计算出来的。

房屋贷款利息怎么算

不只你们是否好奇过到底马来西亚银行的利息是如何算的，为什么分期付款的每月利息金额会有时高有时低。 其实银行是根据所谓的 “余额递减法”（reducing-balance method） 来计算您的利息。

这个 “余额递减法” 其实就是根据你的每月偿还供期后的贷款余额，来计算你还须支付分期付款的利息。

听起来是不是有些复杂， 别担心。 这里举一个例子让你轻松了解

假设你今天跟银行贷款了50万， 银行利息是4.5 % ，贷款期限是30年, 而每个月的贷款金为RM2,533.43 。

而你在第一个月的利息总额是这样计算的 ， 就是拿你需要支付的利息总额 = 贷款本金 x 利息（%）

用上述的例子来解释的话， 第一个月被征收的利息总额为

(RM500, 000*4.5 %) /12=RM1,875

换句话来说， 就是当你付一个月还款总额RM 2,533.43 , 这样RM 1,875 将会是你换银行的利息， 另外一部分的RM 658.43 才会是用来还你跟银行借的贷款。

这样你在第二个月的贷款利息总额将会是

（RM500,000 – RM658.43 *4.5 %) /12=RM1,872.53

只需每月的房贷供多一点，这样就可以用更快的时间减少你的分期付款的本金

其实从上述表格你可以发现， 若你平时每月供的还款金额的越高，这样当贷款金额越少时，这样你所需要支付的利息也会相对应的减少。

若你选择的是房贷（Home Loan) ，那当然你每个月所还款的金额一定是固定的， 因此若你不想花这么大一笔资金来付你的利息的话，你可以选择相对较有灵活性的 Semi- Flex Loan （半灵活房贷）以及Flexi Loan（灵活贷款）。

2种房贷可以让你节省房贷利息

1. Semi-Flexi Loan（半灵活房贷）

Semi- Flexi Loan (半灵活房贷) 是马来西亚目前最常见的房贷类型，大多数本地银行都有提供此服务。半灵活贷款就是借贷者不需要遵循固定的还贷时间表且还款金额相对自由。

你可以选择提前还款来大幅度地降低房贷利息或者你也可以多付还款金额来减低贷款本金，从而减少贷款的利息。

Semi-Flexi Loan 是如何运作的呢？

假如你今天跟银行贷款了50万， 银行利息是4.5 % ， 贷款 期限 是30年, 而本来的每个月的贷款为 RM 2,533.43。但与上述例子不同的是， 这次你的还款金额变得较灵活了，你将第一个月的月供金额增加到RM 3000, 这样你的还款期限也会缩短。

用上述的例子来解释的话， 第一个月被征收的利息总额为

（RM500,000*4.5 %) / 12=RM1, 875

因此RM 3,000 里的月供里会有RM 1, 875 将会是你换银行的利息， 另外一部分的RM 1, 125 才会是用来还你跟银行借的贷款。从此你可以得知借款本金将会扣的越多。

这样，因你在上个月增加了你的还款总额， 你在第二个月的利息总额将会是

（RM500,000 – RM1, 125 *4.5 %) /12=RM1,870.78

与上述例子相比, 你会发现你的利息总额反而会减少当你在每个月增加还款本金。

Semi-Flexi Loan的优缺点

灵活程度较高，可支付额外的供款及可提早把贷款本金还清，从而减少需要支付的贷款利息

Semi-Flexi Loan的第一个优点非常的显而易见， 就是他的还款金额非常的灵活。比起Home Loan的固定还款金额，Semi- Flexi Loan的还款金额就可以随着你的意愿来提高。

理所当然的，若你把月供期的支付金额给提高，你不只可以将还款期限给缩短，你也可以避免昂贵的利息。

可在有需要时，把之前额外支付的供款提领出来

为什么说 Semi- Flexi Loan 会提供许多超多空间给贷款者们呢， 因为这些你拿去还款的钱随时可以汇入或者汇出， 但必须预先通知银行。

因此， 若今年你获得了公司的奖金或花红却没有一个明确的投机计划， 或许你可以选择把钱拿来还款来借此节省利息。

被征收较高的手续费

借贷者虽可以将额外支付的供款提领出来，但必须先取得银行许可或通过银行的审批程序，并且可能会被征收手续费。此外，半灵活贷款的利率也可能会比定期贷款来的较高些。

Flexi Loan（灵活贷款）

相比于 Semi- Flexi Loan 和一般的房屋贷款，Flexi Loan 在这三者里灵活性最高。一般上，flexi loan会与你的来往户头（current account）绑在一起，因此你每个月的房贷还款会自动从你的来往户口里的余额扣除出来。

Flexi Loan 灵活房贷就是供款者无需通知银行，就可以透过自己把还款数额增加或把之前多付的还款数额给提款出来。

其实Flexi Loan 的计算利息机制与Semi Flexi Loan 大致相同。

Flexi Loan （灵活贷款）的优点

此外，至于优点的部分， Flexi Loan 比Semi Flexi Loan 来得更加的灵活是因为还款者可以随时取款且银行会提供支票簿和活期账户来记录你还款或提款的金额

Flexi Loan (（灵活贷款）的缺点

大多数银行收取费用

若你选择了Flexi Loan 贷款，银行将会每个月向还款者收取一定的服务费用， 因此相对于普通的房屋贷款服务以及Semi-Flexi Loan服务， 灵活贷款所还的服务费用会来的较高。

高利息以及不普及性高

在某一些情况下，Flexi Loan 灵活贷款的利息会来的比 Semi Flexi Loan 以及普通的房屋贷款还来的高。 再来，在马来西亚也不是所有银行也提供这种服务的， 因此想选择这种服务的还款者必须三思。

到底什么是 SBR , 什么是OPR ？

自从2022年后在马来西亚银行宣布以将标准基准利率（Standardise Base Rate， 简称SBR）取代基准利率（BR）后，这样导致了所有马来西亚商业银行银行都在使用相同的利率，且使得整个马来西亚贷款的机构变得更加的透明化。

这样是不是导致我们的房屋贷款利息都是一样的呢？

其实并不然， 因为我们的利息机制是这样计算的，这里给一个例子，马来西亚国家银行今年9月宣布保持3.0%OPR，这样SBR也一样是3.0%。SBR的上升与下降是与OPR同步的。这里是以SBR来算房屋贷款利息的方式：SBR参考利率 + 银行赚取的利息 = 实际贷款利息

至于OPR 呢， 就是隔夜政策利率（OPR）。这是由马来西亚国家银行设定的一种利息，for 银行和银行之间隔日借贷的参考利息。

为什么OPR与我们的房贷有密切的关系呢？

OPR会直接影响银行的基准利率（Base Rate）、基准贷款利率（Base Lending Rate）和标准基准利率（Standardise Base Rate）。因此只要OPR上升，银行的这3种利率也会跟着上升，也就造成了每个月的房子供期金额也会提高。

因此，OPR的提高也不只会提高房贷供期的金额， 也会把房贷者的还款期限给拉长。因为马来西亚的房屋贷款大多数为全灵活贷款（full flexi loans）或半灵活贷款（semi-flexi loans），它们的利息都是随着隔夜政策利率有所变动。

譬如说，你的房屋还款期限是35年，每月供期数额为RM2500。 若你现在每月依旧偿还RM2500的房屋供期，那么你的还款期限就会超过35年。

在马来西亚 ，到底哪一间银行的贷款利息是最低的呢？

依照这个马来西亚国家银行的参考利率（Reference Rate框架)，只要是以BR来计算利息的房屋贷款和融资产品，商业银行和金融机构都必须在本身的分行和官方网站，向贷款者列出一笔标准的房屋贷款和融资产品的参考实际贷款利率（indicative effective lending rate，也叫做ELR）。

参考实际贷款利率就是以一个付款期限达30年、贷款金额RM350,000且房屋贷款作为标准，从而计算出来的一个银行利息，是用来消费者作为参考自己的利息是如何算的。

这样根据这个表格，其实 Public Bank的房贷利息是在市场上最有竞争力的, 因为它所需要付款的利息是最低的.

最后， 若还不起房贷怎么办

若你一开始只是拖欠一些月份的房贷， 这样银行将会向你征收罚款。若你还是选择不还房屋贷款， 银行就连本带利的向你征收这些罚款的利息，这样会导致你的债务就会越欠越多。

若你还是持续拖欠银行的贷款不还并对此事视若无睹，银行可能会收回你的房子和启动对你的破产呈请。

因此，当你遇到任何可能任何的房贷问题时，请务必要尽快与你的银行联络，不然将会面临严惩！

打算在马来西亚买房或投资的你，又想要寻求靠谱、专业的房地产中介，那么推荐你IQI专业的咨询团队，助你在大马顺利买房！

The post 马来西亚房屋贷款到底有几种，利息到底怎么算，怎样贷款可以让你有最低的利息？ appeared first on IQI Blog.