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说到投资房地产，除了目前国际上火热的迪拜，马来西亚的柔佛州也在近几年踏上国际舞台，成为大马房产的“明日之星”。
随着政府将发展重点放在柔佛州，柔新经济特区（JS-SEZ）、森林城市实施免税政策、柔新捷运（RTS）等的推进，不仅刺激该州的经济，也让当地的房地产炙手可热。
柔佛房市的爆炸式增长，虽然为精明买家和投资者创造资本增值的机遇，但我们都知道，房市在火热一段时间后通常会迎来泡沫。
在这种情况下，柔佛房市会否像专家所担心的那样，可能存在潜在泡沫风险呢？
如果打算投资柔佛房产，不妨让这篇指南提供你专业洞见和数据，助你看清柔佛房市的真实局面！
关键摘要：
柔佛已从边境城市走向国际经济枢纽：依托柔新经济特区、森林城市金融特区、数据中心布局和跨境基建，柔佛正被定位为马新南部经济与投资新核心。
硬数据支撑房市火热，并非空转炒作：房价指数领跑全国、交易量和交易额长期占南马大多数，滞销住宅单位在四年内减少近六成，显示供需结构持续改善。
租赁市场强劲，平均租金收益率接近6%：依斯干达公主城与新山等核心区域受跨境通勤、数据中心与高科技产业带动，小户型与服务式公寓的租金回酬普遍达到6%至8%。
房市泡沫化呈复杂信号，但整体仍属健康增长：RTS沿线与经济特区周边出现投机买盘，但NAPIC数据显示，成交依然集中在RM50万以下住宅，代表刚需买家与真实自住需求仍是主力。
2026年将是柔佛进入“南部大都会经济圈”的关键节点：随着RTS捷运通车、地方规划落实和柔新经济特区进一步成形，专家普遍预估柔佛房价在未来一至两年仍有约5%至10%的年增长空间。
阅读内容： 1. 柔佛房地产到底在火什么？ 2. 2025年柔佛房市表现 3. 柔佛房市泡沫化呈复杂信号 4. 2026年预测：南部大都会经济圈与狮城旁的“深圳”的结合 5. 柔佛，一个区域崛起的象征 常见问题（FAQ）：
1. 柔佛房地产到底在火什么？
首先要知道的是，柔佛房市突然崛起并非偶然，而是近年来受到多种因素所驱动，不仅带动马来西亚南部的经济、刺激投资者信心，从而推动柔佛房市的发展。
柔佛州除了因毗邻新加坡的战略地理位置，房价、物价也比对岸更经济实惠，加上对海外买家友好的买房政策，进而带动了该州房地产的发展。
当然，政府所推动的各个发展计划也不能忽视，更是带动柔佛经济和房市的重要引擎。
随着这些重大发展计划的推动，柔佛在2025年上半年吸引了高达RM560亿的总投资额，占全国外商直接投资的约四分之一（总额为RM1,903亿），显示了全球投资者对柔佛长期发展潜力的信心。
尤其以下这6个城市规划，不仅带动人流，也推动柔佛的制造业、高科技电子业等各个行业持续蓬勃发展，并为当地创造了就业岗位，从而刺激住房需求。
i. 依斯干达马来西亚影城（IMS）
早在2014年时，随着依斯干达马来西亚影城（IMS）启用以来，除了为本地创造超过20,000个就业机会，也带动了柔佛房地产市场。
照片取自IMS官网
作为东南亚最大的影视基地，IMS设有完善的国际级设施，包括电影与电视摄影棚、水下拍摄池和永久布景，未来还将新增多种影视布景、LED屏幕取代绿幕，致力于产出高品质的影视作品。
因此，大马影城吸引了众多海内外制作公司来到本地拍摄，承接了超过100项拍摄项目，累计约RM12亿的产值。
追溯回2015年的高峰时期，当时随着许多海内外影视团队的到来，尤其是外国制作团队，由于他们在大马逗留时间长，自然而然也带动了周边的房产。
为了方便工作，他们会在影城附近租房子，就像是公寓、排屋或独立式洋房，从而让这些房屋租金全上涨。
ii. 森林城市设立金融特区
在柔新经济特区（JS-SEZ）协议正式签署之前，政府在2023年就将森林城市设立为金融特区（SFZ），并推出一系列税收优惠，以吸引企业和专业人才迁居或回流大马、促进行业发展。
政府为所有在森林城市金融特区开展业务的家族办公室、企业、金融行业公司，以及个人知识型员工提供以下长达20年的税收优惠：
企业类型税收优惠税率家族办公室、企业0%至5%企业税率金融行业公司5%企业税率个人知识型员工15%统一个人所得税
随着该金融特区崛起为区域金融中心，加上毗邻新加坡的战略地理位置、宽松的监管框架和设立限制，吸引了来自多个海内外金融机构和家族办公室入驻，进而成为投资热地。
同时，海外企业和家族办公室的入驻，除了为大马创造许多且广泛的高收入就业机会，也吸引众多海外人才，间接也刺激周边房产。
尤其是曾被誉为“鬼城”的森林城市，自从金融特区的设立，后来政府进一步将其发展为免税岛、智慧岛、安全岛和生态岛，更为当地房地产带来潜在催化剂。
再加上森林城市的发展元素，结合了金融、住宅与环保元素，其带来的各种生活上的便利，也为社区注入新活力，目前已经约有20,000人定居。
此外，如今许多发展商也致力于建新公寓和商业空间，以满足日益剧增的住房需求，以及为森林城市前所未有的发展机遇做好准备。
iii. 柔新经济特区（JS-SEZ）
如果要说柔佛房市火起来的原因，那就不得不提到柔新经济特区（JS-SEZ）了！
这个被誉为“东南亚版深圳”的经济特区横跨马新两国，面积达3,505平方公里，致力于打造马新跨境创新投资枢纽，并透过双方合作吸引更多新的国际投资项目，从而创造更多就业机会、支持人才发展。
照片取自The Malaysian…
