本文主要内容由IQI旗下房地产中介Daniel Nazreen提供。
新房和二手房，就像两枚硬币的两面，各有优劣。
如何在这两者之间做出权衡，成为了购房者绕不开的话题。尤其是对于首次购房者，做出这样的决定可能更具挑战性。
因此，本文将为你整理出新房与二手房的主要区别，帮助你在购房路上更从容应对！
在开始比较之前，先来明确一下新房和二手房的定义吧！
- 新房（New Project）：由开发商全新建造，尚未有人居住或拥有，买家将成为该房产的首任业主。
- 二手房（Subsale）：曾经有人居住过的房屋，已经有使用历史，现正准备转手出售。
两者之间存在一定的差异！所以一定要了解它们各自的优势和劣势，才能找出最符合你需求的购房选择！
1. 费用
一般购房费用
| 新房 | 二手房 | |
|---|---|---|
| 新房的房价都比较高，而且发展商已经定价，无法再进行议价。 | 房价 | 普遍上二手房的房价会比新房便宜。 买家可以根据房子的状况，与卖家议价，争取合理的价格。 |
| 低定金/零头期 | 订金/头期 | 前期需要支付10%的头期 |
| 发展商通常会提供购房优惠，其中包括： • 免印花税 • 免律师税 • 有些发展商甚至会给与买家现金回扣的优惠。 | 其他购房费用 | 需要自身承担更高的费用，其中包括： • 买卖合约（Sale and Purchase Agreement） • 律师费 • 印花税 • 若有聘请房地产中介，则需要额外付房地产中介的佣金 |
需要特别注意的是，如果你购买的是新房项目并且申请了房屋贷款，那么在房屋尚未建成期间，买家需要支付建筑利息（Progressive Interest），直至房屋交付为止。
相比之下，二手房的不同之处在于，买家无需等待较长的交房时间。一旦完成交易并拿到钥匙，便需立即开始偿还房屋贷款。
大马首购族福利
好消息是，政府为首购者提供了购房优惠政策。因此，不论你选择购买新房还是二手房，只要符合以下条件，都可以享受印花税豁免的优惠：
- 首次购房者（名下从未拥有房产）
- 在2025年12月31日之前购买售价低于RM500,000的房产
例如，如果你作为首购族购买一套售价RM500,000或以下的房子，便可通过该政策节省RM11,250的印花税费用。
装修费用
- 新房
新房的设计风格通常较为现代、时尚，户型规划也符合当下的流行趋势。
在新房装修方面，许多开发商现在会提供“全无装修”或“半装修”的配套选择，让买家根据自己的需求灵活选择。
- 半装修房通常已经配有基础的装修设施，如地砖、厨卫设备等。
- 有些开发商甚至会赠送新的家具或家电设备，如衣柜、洗衣机等。
这样的配套可以帮助买家减少在装修上的时间和金钱投入。
所以，如果买家对个性化设计的要求不高，新房的装修成本相对较低，基本可以节省不少费用。
- 二手房
由于二手房已经有人居住过，二手房的装修费用则主要取决于房屋的使用年限和保养情况。
二手房常见的问题有：水管老化、厕所和厨房的防渗水功能减弱，甚至地砖、墙面出现裂缝或磨损。
这些问题往往需要进行维修或重新装修，尤其是房屋较为陈旧时，装修费用可能大幅增加。
因此，买家在考虑购买二手房时，一定要将装修成本纳入预算中，避免因为房价便宜而忽视后续的装修支出，导致购房后需要投入更多的资金进行大规模的翻修。
2. 房子的实际情况
- 新房
购买新房的一个主要风险在于你无法预先了解房屋的真实情况。
尤其是对于尚未建成的新项目，买家只能通过开发商提供的宣传图、平面图以及样板房等资料了解房屋的基本构造和设计。
尽管这些图纸和样板房可能展示得非常理想，但由于无法亲自检查实际房屋，买家无法判断实际建成后的房屋是否与预期一致。
等到开发商交付房屋时，才有可能发现房屋的质量问题、布局不合理或细节处理不到位的情况，这些问题可能影响到未来的居住体验甚至增加额外的修缮费用。
- 二手房
购买二手房的一个显著优势是，你可以在决定购买前，亲自前往查看房子的真实情况。
通过实地考察，买家可以对房屋的整体状况、内部设施以及周边环境有全面的了解。
如果发现房屋存在明显的损坏或需要维修的地方，买家还有机会与卖方协商，要求先行修复或在房价上进行相应的折扣。
简而言之，二手房为买家提供了更多的透明度和可操作空间，避免了房屋交付后与预期不符的风险。
3. 保修期
- 新房
购买新房的一大优势是享有缺陷保修期（Defect Liability Period, DLP），也就是通常所说的”Warranty”。
根据买卖协议（S&P）的规定，开发商有义务在买家搬入后的24个月内，修复任何不符合标准或存在缺陷的部分。
这为新房购房者提供了额外的保障，确保房屋在早期使用期间出现的质量问题能够得到及时修复。
因此，在新房交付时，买家应仔细检查房屋的各项设施，包括门窗是否能正常关闭、水管是否漏水、墙面和地砖是否有裂缝，确保房屋无明显瑕疵。
- 二手房
相比之下，二手房不享有任何DLP保障。通常，卖方也不会提供额外的保修承诺。
因此，购房者在购买二手房时需要更加仔细地检查房屋的状况，特别是老旧房屋，往往会潜藏着难以发现的结构问题。
常见的隐患包括电线老化、水管漏水等，这些问题在购买时可能不易察觉，但在实际入住后却可能频繁发生，导致额外的维修开销。
因此，二手房买家在购房前应更加谨慎，确保全面检查房屋，避免日后因维修问题增加不必要的费用。
4. 屋子交锁匙时间
- 新房
购买新房时，购房者通常需要等待24至36个月才能入住，除非选择的是已经建成的房屋。
具体来说，在签署买卖合约后，购房者必须等待一段时间才能正式拿到钥匙。根据《1966年房屋发展（控制及执照）法令》，以下地契需要在限时内完工并交付：
- 个别地契（Individual title）：24个月内
- 分层地契（Strata title）：36个月内
时间会从签署买卖合约的当天开始计算，然而，并不是所有发展商都能够严格遵守这个法定期限。
在实际操作中，某些开发商由于各种原因导致工程延期，交房的延误情况时有发生。
特别是当开发商存在资金短缺、管理不善或其他问题时，购房者可能会遭遇漫长的等待。
更为严重的情况是，某些项目可能因为资金不足或管理失当被完全搁置，变成所谓的“烂尾楼”。
这种情况下，买家不仅无法按时入住，还可能面临已支付的购房款项损失，给个人财务和生活带来巨大压力。
- 二手房
相比于新房动辄需要“年”为单位的等待时间，二手房的交付和入住时间要快得多。
一般来说，购买二手房的整个流程相对简单，从签署买卖合约到办理好产权转让手续，通常只需数个月时间，买家就可以拿到钥匙并办理过户手续。
只要交易手续顺利且房子本身无需大规模装修，买家甚至可以在短时间内实现“拎包入住”。
对于急需入住或不想承担长时间等待的买家，二手房显得更加灵活和适合。
5. 地点和社区周围的生活设施
- 新 房
一般来说，新的住宅项目通常位于正在发展中的地区。这些地区的基础设施如商店、医疗资源、教育机构以及交通系统等往往还不完善。
因此，买家无法提前准确预估未来社区的整体环境是否符合自己的需求。
对于打算投资的买家而言，这样的风险更大，因为区域的发展潜力尚未明朗，可能面临投资回报低于预期的风险。
也就是说，尽管房价较低或开发商提供优惠，但未来的增值空间尚难判断，存在投资不确定性。
- 二手房
与新房不同，二手房通常位于发展较为成熟的地区。
如商店、学校、医院和交通等生基础设施已相对完善，买家可以更加明确地了解周边的社区环境。
此外，购买二手房的另一大优势是，买家可以提前到目标地区进行实地考察。
比如，房屋是否靠近坟场、是否经历过水灾、周边的生活环境是否适宜等问题，都可以根据个人的实际需求和偏好作出理性判断。
这种可预见性减少了许多购房的不确定因素，对于注重生活品质或有特定要求的买家来说，二手房往往是一个更有保障的选择。
在购房的选择中，新房与二手房各有其独特的优势和劣势。
对于首次购房者而言，理解这两者之间的主要区别至关重要，以便做出最符合个人需求的决策。
无论是新房的现代设计和保修期优势，还是二手房的成熟社区和即时入住的便利，关键在于购房者自身的预算、生活方式以及对未来的规划。
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Daniel Nazreen是IQI Elite团队的房产顾问，在房地产行业拥有7年的经验。在2022年和2023年蝉联获得顶级领袖冠军（Top Leader Champion），并在2023年拿下 Million Dollar Diamond Achiever。
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