| TL;DR: Artikel ini menjelaskan cara memohon lesen homestay di Malaysia, termasuk syarat, kos, lokasi permohonan, kepentingan memiliki lesen, serta risiko jika beroperasi tanpa kebenaran. Artikel ini juga menjelaskan perkhidmatan homestay menjadi pilihan pelaburan hartanah berbanding sewaan biasa kerana potensi pulangan lebih tinggi. |
Ada dua tiga aset hartanah, tapi masih belum tahu cara jana keuntungan. Daripada dibiarkan kosong, menjadikan unit sebagai homestay kini semakin popular bagi pemilik hartanah kerana mampu memberi pendapatan tambahan yang konsisten.
Berbanding sewaan jangka panjang, homestay menawarkan pulangan lebih tinggi terutama di kawasan pelancongan utama.
Namun, untuk memastikan operasi berjalan lancar dan sah, pemilik perlu memahami cara mendaftar lesen homestay serta syarat yang ditetapkan oleh PBT dan MOTAC.
Dengan perancangan kewangan dan pematuhan undang-undang, homestay boleh berkembang daripada sumber sampingan kepada perniagaan menguntungkan.
Intipati Utama:
Perbezaan Homestay Rasmi dan Komersial: Terdapat perbezaan ketara antara Program Homestay MOTAC dengan penginapan jangka pendek seperti homestay komersial (sewa keseluruhan unit, komersial).
Operasi homestay merujuk kepada empat lapisan peraturan utama: Kerajaan Negeri, PBT, JMB/MC (bagi strata), dan kewajipan percukaian (LHDN & Kastam).
Syarat Tidak Seragam: Syarat permohonan lesen dan kos (anggaran RM100-RM500 setahun) tidak seragam dan bergantung sepenuhnya kepada PBT di kawasan hartanah, dengan sesetengah negeri memerlukan lesen khusus manakala yang lain hanya pendaftaran.
Kepentingan Memiliki Lesen: Mendapatkan lesen atau kebenaran adalah penting untuk mengelakkan denda, meningkatkan keyakinan pelanggan, melindungi perniagaan jangka panjang dan membuka peluang pemasaran yang lebih luas.
Risiko Operasi Tanpa Lesen & Tidak Mematuhi Peraturan: Risiko mengendalikan homestay secara tidak sah termasuk kompaun RM500-RM2,000, penalti cukai sehingga 300%, tindakan undang-undang daripada JMB/MC, dan arahan penutupan operasi.
Apa yang Anda Perlu Tahu Sebelum Mengendalikan Homestay di Malaysia
1. Apa Itu Homestay?
Istilah “homestay” sering digunakan secara meluas di Malaysia untuk merujuk kepada rumah atau unit kediaman yang disewakan kepada pelancong secara harian atau jangka pendek.
Namun, dari sudut rasmi, terdapat perbezaan antara Program Pengalaman Homestay Malaysia yang diiktiraf oleh Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya Malaysia (MOTAC) dengan penginapan jangka pendek yang biasa dikenali sebagai homestay atau inap desa oleh orang ramai.
| Homestay MOTAC | Homestay Komersial |
|---|---|
| Tetamu tinggal bersama tuan rumah | Tetamu menyewa keseluruhan unit |
| Fokus kepada pengalaman budaya | Fokus kepada penginapan |
| Berdaftar di bawah Program Homestay Malaysia | Tertakluk kepada peraturan PBT dan STRA |
| Biasanya di kawasan kampung | Apartmen, kondominium atau rumah bandar, rumah pantai |
Pada masa kini, istilah homestay sering digunakan untuk merujuk kepada penginapan yang ditawarkan melalui platform seperti Airbnb, Booking.com dan Agoda Homes.
Populariti perkhidmatan homestay semakin meningkat seiring dengan pertumbuhan sektor pelancongan dan perubahan corak perjalanan pengguna. Ramai pelancong memilih homestay kerana harganya yang lebih berpatutan berbanding hotel serta menawarkan ruang yang lebih luas dan privasi yang lebih baik.
Dalam sesetengah lokasi pelancongan, pendapatan daripada homestay juga berpotensi melebihi hasil sewaan jangka panjang.
2. Apakah Peraturan & Syarat Permohonan Lesen Homestay?
Pengusaha homestay perlu memahami bahawa operasi homestay di Malaysia biasanya tertakluk kepada empat lapisan peraturan utama:
Peraturan Kerajaan Negeri – Sesetengah negeri mempunyai lesen atau garis panduan khas untuk penginapan jangka pendek.
Peraturan PBT – Majlis bandaraya, perbandaran atau daerah boleh menetapkan syarat pendaftaran, pelesenan dan penggunaan hartanah.
Peraturan JMB/MC – Bagi kondominium dan apartmen, badan pengurusan bangunan boleh mengehadkan atau melarang aktiviti homestay.
Kewajipan Percukaian – Pendapatan homestay perlu dilaporkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) dan tertakluk kepada keperluan cukai yang berkaitan. Bergantung kepada jenis dan skala operasi, sesetengah cukai dikendalikan oleh Jabatan Kastam Diraja Malaysia.
Syarat permohonan lesen homestay di Malaysia tidak seragam kerana setiap Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mempunyai peraturan tersendiri.
Beberapa syarat asas serta keperluan keselamatan yang lazim dikenakan kepada hampir semua pemohon.
Syarat Asas
Pemohon mestilah pemilik sah hartanah.
Hartanah mempunyai kemudahan asas yang mencukupi.
Mematuhi syarat keselamatan dan kebersihan.
Tidak melanggar peraturan strata atau JMB/MC bagi apartmen dan kondominium.
Keperluan Keselamatan
Alat pemadam api.
Pengesan asap.
Laluan kecemasan yang jelas.
Kebersihan bilik dan tandas yang memuaskan..
Dari segi dokumentasi, pemohon biasanya perlu menyediakan:
Salinan kad pengenalan.
Salinan geran atau dokumen hak milik.
Bil utiliti terkini.
Gambar premis.
Pelan lantai premis.
Jadual di bawah menggambarkan keperluan lesen dan prosedur berbeza mengikut kawasan.
| Negeri/Bandar | Lesen Diperlukan? | Pihak Berkuasa Berkaitan | Anggaran Kos | Peraturan Utama |
|---|---|---|---|---|
| Pulau Pinang (MBPP & MBSP) | Ya | Kerajaan Negeri Pulau Pinang, MBPP, MBSP | RM250 – RM500 setahun (bergantung kepada kategori) | Pendaftaran PBT diperlukan dan tertakluk kepada sekatan kawasan tertentu. |
| Kuala Lumpur (DBKL) | Pendaftaran diperlukan | Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) | Berbeza mengikut kategori dan lokasi | Pendaftaran operator diperlukan dan memerlukan kelulusan JMB/MC bagi strata. |
| Sarawak | Ya | Kementerian Pelancongan, Industri Kreatif dan Seni Persembahan Sarawak | Berbeza mengikut kategori premis | Lesen pelancongan diwajibkan untuk operasi homestay. |
| Sabah | Sebahagian | Lembaga Pelancongan Sabah dan pihak berkuasa berkaitan | Berbeza | Program homestay rasmi memerlukan pendaftaran. Walau bagaimanapun, penguatkuasaan terhadap Airbnb dan penginapan bandar masih berbeza mengikut kawasan. |
| Johor | Tiada lesen khusus di peringkat negeri | PBT tempatan seperti MBJB, MBIP dan lain-lain | Tiada kadar tetap | Perlu mematuhi peraturan JMB/MC dan PBT. |
| Selangor | Tiada lesen khusus di peringkat negeri | PBT seperti MBPJ, MBSA, MBSJ, MPSJ, MPSepang | Tiada kadar tetap | Beberapa majlis seperti MBPJ pernah mencadangkan garis panduan untuk penginapan jangka pendek. Sekatan utama biasanya datang daripada JMB atau MC. |
| Melaka | Sebahagian | Kerajaan Negeri Melaka dan PBT tempatan | Berbeza | Pengusaha homestay di bawah program pelancongan perlu berdaftar. Operasi yang menyerupai hotel mungkin tertakluk kepada syarat yang lebih ketat. |
| Perak | Tiada lesen khusus | PBT tempatan seperti MBI dan MPKK | Tiada kadar tetap | Penguatkuasaan masih terhad. Kawasan pelancongan seperti Ipoh dan Taiping menyaksikan peningkatan aktiviti homestay walaupun belum mempunyai kerangka pelesenan yang menyeluruh. |
| Negeri Sembilan | Tiada lesen khusus | PBT tempatan | Tiada kadar tetap | Penginapan jangka pendek masih kurang dikawal selia secara khusus. Program homestay luar bandar beroperasi secara berasingan di bawah inisiatif pelancongan. |
| Pahang | Tiada lesen khusus | PBT tempatan | Tiada kadar tetap | Kawasan pelancongan seperti Cameron Highlands dan Genting Highlands mempunyai pemantauan yang lebih aktif berbanding kawasan lain, namun belum terdapat sistem lesen negeri yang khusus. |
| Kedah (Langkawi) | Sebahagian | Lembaga Pembangunan Langkawi (LADA) dan PBT | Berbeza | Langkawi mempunyai beberapa syarat pelancongan yang berasingan kerana statusnya sebagai destinasi pelancongan utama negara. Di kawasan tanah besar Kedah, peraturan homestay masih lebih longgar. |
| Terengganu | Tiada lesen khusus | Majlis Bandaraya, Majlis Perbandaran dan Majlis Daerah | Tiada kadar tetap | Aktiviti penginapan jangka pendek masih sederhana berbanding negeri pelancongan utama. Program homestay kampung yang berdaftar dengan MOTAC masih aktif. |
| Kelantan | Tiada lesen khusus | PBT tempatan | Tiada kadar tetap | Pasaran penginapan jangka pendek masih kecil. Tiada garis panduan negeri yang khusus untuk Airbnb atau homestay komersial. |
| Perlis | Tiada lesen khusus | PBT tempatan | Tiada kadar tetap | Jumlah penginapan jangka pendek yang lebih rendah. Tiada sistem pelesenan khusus setakat ini. |
Sumber: Laman Web PropCashflow
Sesetengah PBT turut menetapkan syarat tambahan seperti had maksimum bilangan tetamu, jumlah tempat letak kereta yang mencukupi, pematuhan kepada garis panduan kebersihan dan persetujuan jiran atau penduduk sekitar.
Oleh itu, pemilik hartanah disarankan untuk menyemak syarat terkini dengan PBT masing-masing sebelum memulakan operasi.
3. Di Mana Permohonan Boleh Dibuat?
Tempat permohonan lesen homestay bergantung kepada lokasi hartanah dan kategori penginapan yang ingin dijalankan.
Secara umumnya, permohonan boleh dibuat melalui pihak berkuasa tempatan PBT yang mentadbir kawasan tersebut.
Antara majlis bandaraya terutama di bandar metropolitan yang dirujuk:
Kuala Lumpur – Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL)
Petaling Jaya – Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ)
Shah Alam – Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA)
Pulau Pinang – Majlis Bandaraya Pulau Pinang (MBPP) atau Majlis Bandaraya Seberang Perai (MBSP)
Johor Bharu – Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB)
Begitu juga negeri-negeri lain seperti Perak, Negeri Sembilan, Melaka, Pahang, Terengganu, Kelantan, Kedah, Perlis, Sabah dan Sarawak, pemilik perlu merujuk kepada majlis perbandaran atau majlis daerah yang mentadbir kawasan hartanah masing-masing.
Sekiranya homestay tersebut ingin didaftarkan di bawah Program Pengalaman Homestay Malaysia, permohonan perlu dibuat melalui MOTAC dan bukan melalui PBT semata-mata.
4. Bagaimana Cara Memohon Lesen Homestay di Malaysia?
Proses permohonan lesen homestay biasanya bermula dengan semakan awal terhadap peraturan yang berkuat kuasa di kawasan hartanah tersebut.
Langkah 1: Semak Peraturan PBT & Permohonan
Pastikan kawasan perumahan anda membenarkan operasi homestay atau STRA. Sesetengah kawasan strata mempunyai sekatan tertentu. Dapatkan borang permohonan di pusat PBT masing-masing.
Langkah 2: Sediakan Dokumen
Kumpulkan semua dokumen yang diperlukan sebelum menghantar permohonan.
Langkah 3: Hantar Permohonan
Permohonan boleh dibuat:
Secara dalam talian (jika disediakan PBT).
Di kaunter PBT contohnya DBKL.
Melalui MOTAC bagi Program Homestay Malaysia.
Langkah 4: Pemeriksaan Premis
Pegawai berkaitan mungkin menjalankan pemeriksaan bagi memastikan premis memenuhi piawaian yang ditetapkan.
Langkah 5: Kelulusan dan Pembayaran Kos
Selepas diluluskan, pemohon perlu membayar kos lesen untuk tempoh tertentu dan mematuhi syarat yang dikenakan oleh pihak berkuasa.
Langkah Tambahan: Daftar Perniagaan
Daftarkan perniagaan dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) jika diperlukan. Ini kerana perniagaan penginapan jangka pendek (STRA) diklafikasikan di bawah cukai pendapatan perniagaan (seksyen 4(a)) berbanding sewa pasif (seksyen 4(d)) berdasarkan Akta Cukai Pendapatan 1967. Sumber LHDN.
5. Berapakah Kos Memohon Lesen Homestay di Malaysia?
Kos memohon lesen homestay di Malaysia bergantung kepada beberapa faktor termasuk lokasi hartanah, jenis penginapan dan syarat yang ditetapkan oleh PBT.
Oleh sebab setiap PBT mempunyai struktur kos yang berbeza, tiada satu kadar tetap yang terpakai di seluruh negara.
| Komponen | Anggaran / Catatan Penting |
|---|---|
| Kos Lesen | Berbeza mengikut majlis daerah/bandar. Biasanya RM100–RM500 setahun untuk lesen premis perniagaan |
| Pendaftaran MOTAC (PPP) | Mandatori di bawah Akta Industri Pelancongan 1992. Pendaftaran melalui sistem TOURLIST. Kos termasuk yuran pemprosesan dan penggredan premis |
| Kos Pemeriksaan Premis | Sesetengah PBT mengenakan caj pemeriksaan keselamatan sebelum meluluskan lesen |
| Naik Taraf Keselamatan | Alat pemadam api (RM150–RM300), pengesan asap (RM50–RM100/unit), lampu kecemasan (RM80–RM150), papan tanda keselamatan (RM50–RM100) |
| Kos Unit Strata | Permit tambahan daripada JMB/MC, caj khas untuk unit digunakan sebagai penginapan jangka pendek (berbeza mengikut bangunan) |
Walau bagaimanapun, kos terbesar sering kali bukan datang daripada lesen itu sendiri tetapi daripada penyediaan premis untuk memenuhi syarat yang ditetapkan.
Oleh itu, sebelum memulakan servis ini, pemilik disarankan menyediakan bajet yang merangkumi bukan sahaja kos lesen tetapi juga kos operasi, penyelenggaraan, pemasaran dan penambahbaikan homestay.
Perancangan kewangan yang baik dapat membantu memastikan perniagaan homestay berjalan dengan lancar dan berdaya saing dalam jangka panjang.
6. Kepentingan Pemilik Homestay Memiliki Lesen
Walaupun tidak semua negeri di Malaysia mewajibkan lesen homestay yang khusus, mendapatkan lesen atau mematuhi keperluan pendaftaran yang ditetapkan tetap penting bagi memastikan operasi berjalan secara sah.
Antara kepentingannya ialah:
Mengelakkan denda dan tindakan penguatkuasaan – Mengurangkan risiko dikenakan kompaun, arahan penutupan atau tindakan undang-undang akibat ketidakpatuhan.
Meningkatkan keyakinan pelanggan – Tetamu lebih yakin untuk membuat tempahan apabila mengetahui penginapan beroperasi secara sah.
Meningkatkan kredibiliti perniagaan – Lesen menunjukkan bahawa homestay diuruskan secara profesional dan memenuhi standard yang ditetapkan.
Membuka peluang pemasaran yang lebih luas – Memudahkan kerjasama dengan platform tempahan, agensi pelancongan dan organisasi lain yang mengutamakan penginapan berlesen.
Meningkatkan imej dan reputasi homestay – Homestay yang beroperasi secara sah lebih mudah mendapat kepercayaan pelanggan dan ulasan positif serta anugerah daripada institusi besar.
Melindungi perniagaan untuk jangka panjang – Memastikan operasi dapat diteruskan tanpa gangguan akibat perubahan peraturan atau tindakan penguatkuasaan pada masa hadapan.
Sebagaimana premis perniagaan lain memerlukan permit sah untuk beroperasi, perkhidmatan homestay juga merupakan perniagaan penginapan yang memerlukan kebenaran yang sah untuk memulakan operasi.
7. Risiko Mengendalikan Homestay Tanpa Mematuhi Peraturan
Pemilik homestay yang beroperasi tanpa mematuhi syarat lesen, pendaftaran atau peraturan berkaitan boleh berdepan beberapa risiko seperti:
| Kesalahan | Risiko |
|---|---|
| Beroperasi tanpa kebenaran JMB/MC (bagi hartanah strata) | Boleh dikenakan tindakan oleh pihak pengurusan bangunan seperti denda, tindakan undang-undang atau sekatan akses kad. |
| Tidak mendapatkan lesen negeri atau PBT (jika diperlukan) | Dikenakan kompaun sekitar RM500 hingga RM2,000 serta arahan menghentikan operasi. |
| Tidak mengisytiharkan pendapatan homestay kepada LHDN | Boleh dikenakan penalti cukai antara 100% hingga 300% daripada jumlah cukai yang tidak dibayar serta tindakan pendakwaan. |
| Tidak mengutip atau mematuhi cukai pelancongan (jika berkenaan) | Boleh dikenakan denda di bawah Akta Cukai Pelancongan. |
| Tidak mendaftar SST (jika melepasi had ditetapkan) | Risiko dikenakan denda sehingga RM30,000 dan/atau hukuman penjara. |
| Melanggar zon penggunaan kediaman | PBT boleh mengambil tindakan seperti notis penguatkuasaan, kompaun atau arahan menghentikan operasi. |
8. Mengapa Homestay Menjadi Pilihan Pemilik Hartanah
Secara keseluruhannya, homestay menawarkan peluang kepada pemilik hartanah untuk menjana pendapatan tambahan daripada aset sedia ada dengan potensi pulangan yang menarik.
Berbanding sewaan biasa, sewaan jangka pendek berpotensi memberikan hasil lebih tinggi, terutamanya di kawasan seperti Kuala Lumpur, Johor Bahru, Langkawi dan Melaka.
Homestay bukan sekadar beri pemilik fleksibiliti menggunakan hartanah sendiri.
Dengan sektor pelancongan yang semakin aktif dan trend staycation yang terus meningkat, permintaan terhadap penginapan jangka pendek kekal kuat.
Jika diurus dengan baik, homestay boleh berkembang daripada pendapatan sampingan kepada perniagaan penginapan yang lebih stabil dan menguntungkan.
Masih keliru macam mana untuk memulakan perniagaan homestay? Dapatkan bantuan mengendalikan pelaburan hartanah yang berkesan daripada ejen profesional di IQI Global.
Soalan Lazim (FAQ)
Walaupun homestay mempunyai potensi pendapatan yang menarik, keuntungan sebenar bergantung kepada lokasi, kadar penghunian, kos operasi dan tahap persaingan.
Boleh, tetapi mesti mendapat kebenaran JMB/MC dan mematuhi peraturan strata.
Ya, jika memenuhi syarat tertentu, pemilik perlu mengutip dan melaporkan cukai pelancongan kepada Jabatan Kastam Diraja Malaysia (JKDM)
Walaupun platform mungkin tidak memerlukan lesen pada peringkat pendaftaran, pemilik tetap bertanggungjawab untuk mematuhi peraturan tempatan. Beroperasi tanpa lesen yang diperlukan mendedahkan anda kepada risiko tindakan penguatkuasaan.
Tempoh sah lesen ini berbeza mengikut PBT, tetapi kebiasaannya ia diperbaharui setiap tahun. Pastikan anda menyemak tarikh tamat tempoh untuk mengelakkan operasi tanpa lesen yang sah.
Baca Selanjutnya:
- 9 Kawasan Kejiranan Mewah Selangor Dengan Tarikan Hartanah Bernilai Tinggi
- 7 Hotspot Pelaburan Sewa Pelajar di Sekitar Universiti Malaysia
- Loan Rumah Kena Reject? 7 Punca Utama Yang Ramai Tak Sedar
Rujukan:
PropCashFlow Team. (2026, Februari 21). Airbnb license & rules in Malaysia: State-by-state guide (2026). PropCashFlow. Diambil daripada https://propcashflow.my/blog/airbnb-license-rules-malaysia/
Jae Seok An. (2025). Malaysia Airbnb market report: Short-term rental data and insights. Airbtics. Diambil daripada https://airbtics.com/short-term-rental-market-report-2025-malaysia/
Jabatan Kastam Diraja Malaysia. (n.d.). Cukai perkhidmatan dan cukai pelancongan. Diambil daripada https://www.customs.gov.my/ms/prosedur/teknologi-maklumat?view=article&id=120:cukai-pelancongan&catid=15
Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya Malaysia. (n.d.). Program Pengalaman Homestay Malaysia. Diambil daripada https://www.motac.gov.my/program-pengalaman-homestay-malaysia/
Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya Malaysia. (n.d.). Pendaftaran Program Pengalaman Homestay Malaysia. Diambil daripada .https://www.motac.gov.my/muat-turun/
Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia. (n.d.). Pendapatan perniagaan dan tanggungjawab percukaian. Diambil daripada https://www.hasil.gov.my/media/mwnds5il/slide-tanggungjawab-percukaian-bagi-individu-perniagaan-20250128.pdf
Hafizah. (n.d.). How to start a homestay business in Malaysia: Guide and requirements. MySoftinn. Diambil daripada https://page.mysoftinn.com/en/how-to-start-homestay-business-in-malaysia
Ariff, S. U. (2025, February 2). What makes a ‘homestay’? The Star. Diambil daripada https://www.thestar.com.my/news/focus/2025/02/02/what-makes-a-homestay
Tourism Malaysia. (n.d.). Homestay Program Malaysia. Diambil daripada https://www.tourism.gov.my/
