Dipetik daripada IQI Real Estate Tit&Bits oleh K. Soma Sundram, Penasihat Strategik Kumpulan Juwai IQI, bertajuk “Tanggungjawab Tuan Rumah dan Penyewa: Siapa yang Bertanggungjawab?”
Memiliki tempat tinggal yang selesa merupakan impian setiap individu, namun bagi kebanyakan orang, menyewa rumah menjadi pilihan utama untuk merealisasikan impian itu.
Seiring dengan peningkatan gaya hidup dan keperluan mobiliti kerja, permintaan terhadap rumah sewa turut meningkat dari tahun ke tahun.
Dalam urusan sewaan ini, penyewa dan tuan rumah memainkan peranan penting dalam memastikan proses sewaan berjalan lancar dan memberi kepuasan kepada kedua-dua belah pihak.
Artikel ini akan membincangkan hak dan tanggungjawab penyewa serta tuan rumah dalam menjamin hubungan sewaan yang harmoni, adil dan profesional.
Intipati Utama:
- Perjanjian sewa mesti dirangka secara rasmi bagi memastikan hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak dilindungi secara sah.
- Tuan rumah dan penyewa mempunyai peranan dan hak masing-masing
- Aduan isu sewaan boleh dibuat melalui saluran rasmi
- Deposit boleh dituntut selepas tamat sewaan jika tiada tunggakan atau kerosakan
- Langkah keselamatan penting bagi mengelakkan penipuan sewaan
Perkara Sebelum Menandatangani Perjanjian Sewa:
- 1. Perjanjian Sewa
- 2. 5 Peranan Tuan Rumah dan Penyewa
- 3. 5 Hak Tuan Rumah dan Penyewa
- 4. Apa Perlu Buat Jika Tuan Rumah Mengabaikan Laporan Kerosakan?
- 5. Saluran untuk Membuat Laporan Isu Sewaan
- 6. Tindakan yang Dikenakan Jika Penyewa Lambat Bayar Sewa
- 7. Bila Boleh Tuntut Deposit?
- 8. Cara Mencegah Isu Perjanjian Tidak Sah
- 9. Cara Mengetahui Sama Ada Sesuatu Urusan Sewaan itu Trusted atau Scam
- Kesimpulan
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Perjanjian Sewa
Perjanjian sewaan ialah kontrak sah di sisi undang-undang antara tuan rumah (landlord) dan penyewa (tenant) yang menetapkan hak, tanggungjawab serta jangkaan kedua-dua pihak sepanjang tempoh sewaan.
Dokumen ini menjadi asas kepercayaan antara kedua-dua pihak bagi memastikan urusan penyewaan berjalan dengan lancar, adil, dan telus.
Antara perkara penting yang perlu dinyatakan dalam perjanjian sewaan termasuk:
- Maklumat harta (alamat dan jenis hartanah)
- Tempoh sewaan (tarikh mula dan tamat)
- Jumlah sewa dan jadual bayaran
- Deposit keselamatan dan utiliti
- Tanggungjawab penyelenggaraan dan pembaikan
- Caj utiliti dan perkhidmatan
- Syarat penamatan dan pembaharuan kontrak
2. 5 Peranan Tuan Rumah dan Penyewa
Setiap pihak mempunyai peranan penting untuk memastikan urusan sewaan berjalan lancar. Berikut merupakan perbezaan tanggungjawab tuan rumah dan penyewa:
| TUAN RUMAH | PENYEWA |
|---|---|
| Menyediakan tempat tinggal yang selamat dan boleh didiami | Membayar sewa tepat pada masanya |
| Bertanggungjawab menyediakan dan menjelaskan terma perjanjian | Memahami dan mematuhi terma yang dipersetujui |
| Mengambil insurans properti | Memastikan properti dalam keadaan baik |
| Mengurus penyelenggaraan struktur dan kerosakan besar | Melapor kerosakan berskala besar dan tidak melakukan pengubahsuaian tanpa kebenaran tuan rumah |
| Pulangkan deposit setelah tamat tempoh penyewaan | Memberi notis keluar mengikut terma |
3. 5 Hak Tuan Rumah dan Penyewa
Hak tuan rumah dan penyewa perlu dihormati oleh kedua-dua pihak. Berikut merupakan penjelasan ringkas mengenai hak-hak tuan rumah dan penyewa:
| HAK TUAN RUMAH | HAK PENYEWA |
|---|---|
| Memastikan hartanah dijaga dengan baik oleh penyewa | Menduduki rumah yang selamat dan boleh didiami |
| Melarang aktiviti haram atau sublet tanpa izin | Menikmati privasi dan ketenteraman semasa menyewa |
| Menerima bayaran sewa tepat pada masanya | Mendapat pemulangan deposit selepas tamat sewaan |
| Memeriksa hartanah dengan notis awal yang munasabah | Menerima perjanjian sewaan bertulis dan sah |
| Menuntut pampasan atas kerosakan/tunggakan | Membuat aduan atau tindakan undang-undang jika dilanggar |
Kepentingan mengetahui hak masing-masing
Mengetahui hak membantu penyewa mengelakkan penipuan dan penyalahgunaan kuasa seperti pencerobohan privasi atau pemotongan deposit tanpa alasan munasabah.
Manakala, tuan rumah juga berhak menamatkan sewaan sekiranya penyewa gagal membayar sewa atau melanggar syarat perjanjian.
Selain itu, kefahaman ini memastikan urusan sewaan dijalankan secara adil dan profesional.
Penyewa yang faham tanggungjawab akan menjaga rumah dengan baik, sementara tuan rumah yang bertanggungjawab akan memberi layanan sewajarnya kepada penyewa.
Hubungan yang baik antara kedua-dua pihak bukan sahaja mengelakkan tekanan, tetapi juga membantu membina kepercayaan jangka panjang.
4. Apa Perlu Buat Jika Tuan Rumah Mengabaikan Laporan Kerosakan?
Jika tuan rumah mengabaikan laporan kerosakan, penyewa perlu mengambil tindakan susulan bagi memastikan isu tersebut tidak berlarutan.
Situasi ini penting ditangani segera bagi melindungi hak dan keselamatan penyewa sepanjang tempoh sewaan.
Berikut merupakan langkah-langkah yang boleh diambil sekiranya tuan rumah mengabaikan laporan kerosakan:
1. Kumpul bukti
Jika tuan rumah tidak mengambil tindakan, penyewa perlu menyimpan bukti seperti gambar, mesej, dan resit.
2. Hantar notis bertulis atau melalui whatsapp
Notis bertulis wajar diberikan dengan tempoh tindakan tertentu. Nyatakan jenis kerosakan dan kesan kepada keselamatan atau keselesaan. Berikan tempoh munasabah contohnya 2 minggu untuk tuan rumah mengambil tindakan.
3. Baiki sendiri (jika perlu)
Jika masih tiada respon, penyewa boleh baiki sendiri dan tuntut kos melalui resit dan bukti kerja pembaikan.
4. Laporkan kepada autoriti yang berkenaan
Jika tuan rumah enggan membayar balik atau terus mengabaikan, buat aduan ke Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM) atau Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata. Tribunal boleh mengarahkan pampasan atau pembaikan wajib.
5. Saluran untuk Membuat Laporan Isu Sewaan
Penyewa dan tuan rumah kedua-duanya mempunyai hak yang diiktiraf oleh undang-undang.
Jika berlaku penindasan seperti deposit tidak dipulangkan, caj tambahan tidak sah, atau gangguan privasi, laporan boleh dibuat melalui saluran seperti berikut:
- Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM)
Sesuai untuk tuntutan bawah RM25,000 berkaitan perkhidmatan sewaan. Boleh buat aduan secara online melalui https://ttpm.kpdn.gov.my/
- Mahkamah Sesyen / Majistret
Untuk tuntutan melebihi RM25,000 atau kes pengusiran. Perlu melalui proses guaman dan mungkin melibatkan peguam.
- Pejabat Peguam / Firma Guaman
Untuk nasihat undang-undang dan tindakan seperti menghantar surat tuntutan atau saman.
- Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta dan Pengurus Harta (LPPEH)
Untuk kes yang melibatkan ejen hartanah, pastikan ejen tersebut berdaftar secara sah dengan LPPEH.
Jika ejen berdaftar melanggar etika contohnya menipu kadar sewa, menyembunyikan maklumat rumah, atau memungut komisen berlebihan anda boleh membuat aduan terus ke LPPEH melalui portal rasmi https://lpeph.gov.my/
- Balai Polis
Jika tuan rumah atau penyewa melakukan penipuan, ugutan, atau mengambil deposit tanpa niat menyewakan rumah sebenar, kes boleh dikategorikan sebagai jenayah komersial.
6. Tindakan yang Dikenakan Jika Penyewa Lambat Bayar Sewa
Jika penyewa lambat membayar sewa, tindakan yang dikenakan bergantung kepada terma dalam perjanjian sewa dan undang-undang tempatan. Berikut adalah beberapa tindakan lazim yang boleh dikenakan:
- Notis lewat bayar: Pemilik boleh mengeluarkan notis rasmi kepada penyewa, biasanya memberi tempoh tertentu (contohnya 7–14 hari) untuk menjelaskan tunggakan.
- Denda lewat bayar: Perjanjian sewa mungkin menetapkan caj tambahan (contohnya RM50 atau peratusan tertentu) jika bayaran lewat.
- Penamatan kontrak: Jika kelewatan berulang atau berpanjangan, pemilik boleh membatalkan perjanjian sewa mengikut prosedur yang sah.
- Tindakan undang-undang: Pemilik boleh memfailkan tuntutan di tribunal atau mahkamah untuk mendapatkan bayaran tertunggak.
- Pengusiran: Sebagai langkah terakhir, pemilik boleh memohon perintah pengusiran melalui saluran undang-undang.
Di Malaysia
- Di bawah Akta Hak Milik Strata 1985 dan Akta Kontrak 1950, pemilik berhak mengambil tindakan jika penyewa melanggar terma pembayaran.
- Jika unit berada di bangunan strata, pengurusan bangunan juga boleh mengenakan sekatan seperti menyekat akses kad atau kemudahan.
7. Bila Boleh Tuntut Deposit?
Deposit sewa biasanya terdiri daripada dua jenis utama:
1. Deposit keselamatan (2 bulan sewa standard Malaysia) – untuk melindungi tuan rumah daripada kerosakan harta benda atau kegagalan penyewa membayar sewa.
2. Deposit utiliti (½ bulan sewa) – untuk menampung tunggakan bil elektrik, air, selepas penyewa keluar.
Penyewa boleh menuntut semula deposit selepas tempoh sewaan tamat dan rumah dikembalikan dalam keadaan baik, bersih serta bebas tunggakan bil dan sewa.
Kebiasaannya, tuan rumah akan memulangkan deposit dalam tempoh 14 hingga 30 hari selepas tarikh keluar rumah. Tempoh ini memberi ruang untuk tuan rumah:
- Memeriksa keadaan rumah
- Menyemak tunggakan bil utiliti
- Mengira potongan sah jika ada kos pembaikan.
Jika semuanya baik, deposit mesti dipulangkan sepenuhnya. Situasi deposit boleh ditolak apabila terdapat:
- Kerosakan perabot akibat kecuaian penyewa
- Kos pembersihan berlebihan selepas rumah ditinggalkan
- Tunggakan sewa atau bil utiliti contoh: elektrik,air,internet
8. Cara Mencegah Isu Perjanjian Tidak Sah
Setiap urusan sewaan perlu dibuat secara rasmi dan didokumenkan bagi mengelakkan pertikaian di kemudian hari terutamanya perjanjian sewa.
Langkah ini membantu memastikan hak serta tanggungjawab kedua-dua pihak jelas, sah di sisi undang-undang, dan dapat dijadikan bukti jika berlaku sebarang isu.
Berikut merupakan cara-cara mencegah perjanjian sewa daripada terbatal:
- Semua urusan perlu dibuat secara bertulis dan formal, bukan sekadar bergantung pada janji lisan atau perbualan WhatsApp bagi mengelakkan salah faham atau manipulasi terma.
- Pastikan identiti penyewa disahkan termasuk tempat kerja, jawatan, dan pendapatan bagi memastikan kemampuan mereka membayar sewa dan mengelakkan risiko penyewa bermasalah.
- Jelaskan atau ubah nama akaun utiliti (seperti air, elektrik) dan tanggungjawab lain agar tidak berlaku kekeliruan siapa yang perlu membayar bil.
- Periksa keadaan rumah dan pastikan senarai inventori (perabot, peralatan, dan kemudahan) disahkan oleh kedua-dua pihak sebelum penyerahan kunci.
- Jangan guna deposit keselamatan untuk tolak bayaran sewa bulanan; deposit hanya boleh digunakan selepas tempoh sewaan tamat untuk potongan yang sah.
- Pastikan setiap halaman perjanjian disemak, ditandatangani, dan diletakkan inisial oleh kedua-dua pihak sebagai bukti persetujuan rasmi.
9. Cara Mengetahui Sama Ada Sesuatu Urusan Sewaan itu Trusted atau Scam
Penipuan rumah sewa semakin berleluasa, terutamanya melalui iklan media sosial contohnya Facebook dan Telegram.
Untuk mengelakkan ditipu, penyewa perlu menyemak latar belakang tuan rumah melalui profil sosial media itu sendiri.
Kenal pasti dahulu sekiranya tuan rumah mempunyai akaun sosial yang aktif. Kebiasaannya, akaun yang baru dibuat, sikit followers, atau tiada posting sebenar sering kali akaun palsu.
Periksa komen dan testimoni daripada pengguna lain. Akaun sebenar biasanya ada aktiviti, gambar jelas, dan interaksi normal.
Kalau iklan disalin berulang kali di platform berbeza dengan maklumat tidak konsisten besar kemungkinan penipu guna semula gambar orang lain.
Elakkan membuat bayaran deposit tanpa melawat rumah secara fizikal terlebih dahulu. Ajak untuk lawatan tapak (site viewing) sebelum sebarang bayaran.
Jika mereka elak berjumpa, bagi alasan jauh, atau mendesak bayaran awal, itu tanda jelas penipuan.
Semak nombor telefon atau akaun melalui aplikasi truecaller atau laman semakan penipuan
Anda boleh gunakan laman semakan rasmi seperti:
- CCID Portal – Semakmule (PDRM – Semak Mule)
- https://scamcheck.my/ Masukkan nombor telefon atau nombor akaun bank untuk semak sama ada pernah dilaporkan sebagai akaun scammer.
Kesimpulan
Kesedaran tentang hak dan tanggungjawab antara penyewa dan tuan rumah amat penting dalam memastikan keharmonian dalam urusan sewa-menyewa.
Dengan pengetahuan undang-undang yang betul, kedua-dua pihak dapat mengelakkan pertikaian, penipuan dan salah faham.
Hubungan yang baik bukan sahaja menjamin kepuasan bersama, tetapi turut menyumbang kepada pasaran sewaan yang lebih stabil dan beretika di Malaysia.
Sewa rumah bukan sekadar urusan kontrak tetapi juga kerjasama yang memerlukan kejujuran, komunikasi, dan tanggungjawab bersama.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa patut saya buat kalau tuan rumah potong deposit tanpa alasan jelas?
Anda boleh minta bukti potongan secara rasmi jika tiada alasan munasabah, buat aduan ke Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia (TTPM).
2. Adakah saya boleh keluar rumah sewa sebelum tamat kontrak?
Boleh, jika perjanjian menyatakan syarat keluar awal dan notis telah diberikan dalam tempoh yang dipersetujui.
3. Apa patut saya semak sebelum tandatangan perjanjian sewa rumah?
Semak butiran rumah, tempoh sewaan, jumlah sewa, deposit, tanggungjawab pembaikan dan syarat penamatan kontrak.
4. Boleh tak tuan rumah masuk rumah tanpa kebenaran saya?
Tidak boleh, tuan rumah mesti beri notis awal dan dapatkan persetujuan penyewa sebelum masuk ke dalam rumah.
5. Kalau rumah sewa ada kerosakan sejak awal, siapa patut tanggung kos baik pulih?
Tuan rumah bertanggungjawab atas kerosakan sedia ada, tetapi pastikan ia dilaporkan segera selepas masuk rumah.
Jika anda sedang mencari ejen hartanah berlesen yang dipercayai untuk bantuan profesional dalam urusan sewa atau jual beli rumah, anda boleh terus hubungi kami di IQI!
Baca Selanjutnya:
2. Pinjaman Rumah Kedua Susah Nak Lulus? Fahami 7 Strategi Ini!
