Versi: EN
Membeli rumah dalam pembinaan atau projek “off-plan” sering dilihat sebagai peluang bijak. Harga lebih rendah, pilihan unit masih banyak, dan potensi kenaikan nilai selepas siap memang menarik.
Tetapi realitinya, tidak semua pembeli benar-benar faham risiko di sebaliknya. Di Malaysia, projek perumahan mengambil masa antara 2 hingga 4 tahun untuk siap.
Dalam tempoh itu, banyak perkara boleh berubah: pasaran, kadar faedah, kos sara hidup, malah keadaan kewangan anda sendiri.
Jadi sebelum anda tandatangan SPA, ini kesilapan besar yang wajib anda elakkan sebelum terlambat!
Faktor Penting Sebelum Tandatangan SPA:
1. Apa Maksud Rumah Dalam Pembinaan?
Rumah dalam pembinaan ialah hartanah yang dibeli ketika projek masih belum siap dan belum boleh didiami.
Dalam industri hartanah, ia dikenali sebagai pembelian off-plan, di mana anda membuat komitmen kewangan berdasarkan pelan lantai, spesifikasi dan perancangan projek sebelum melihat hasil akhir sebenar.
Di sinilah ramai pembeli teruja dengan istilah seperti “harga pelancaran” atau “unit terhad fasa pertama”, tetapi kurang memahami komitmen sebenar yang sedang dibuat.
Di Malaysia, pembayaran dibuat secara progresif sepanjang tempoh pembinaan yang lazimnya mengambil masa dua hingga empat tahun. Dalam tempoh itu, pasaran dan kadar faedah boleh berubah.
Sebab itu, rumah dalam pembinaan bukan sekadar peluang harga pelancaran. Ia adalah komitmen jangka panjang yang perlu difahami sepenuhnya sebelum anda membuat keputusan.
2. Kenapa Ramai Tertarik Dengan Projek Dalam Pembinaan?
jika saya tidak beli sekarang, adakah harga akan naik?
Perasaan takut terlepas peluang inilah yang menjadi pemangkin utama minat terhadap projek dalam pembinaan. Membeli lebih awal dilihat sebagai cara untuk “mengunci harga” sebelum pasaran bergerak.
Antara faktor yang sering mendorong keputusan tersebut ialah:
• Takut harga meningkat selepas siap
Ramai percaya bahawa apabila projek siap dan permintaan meningkat, harga akan disemak naik. Masuk awal dianggap strategi untuk mendapatkan margin kenaikan nilai.
• Takut unit terbaik habis dahulu
Unit aras tinggi, pemandangan terbuka atau susun atur paling praktikal biasanya menjadi rebutan pada fasa awal pelancaran.
• Rasa lebih mampu milik pada peringkat awal
Harga pelancaran dan promosi pembukaan membuatkan komitmen awal kelihatan lebih ringan berbanding membeli unit yang sudah siap.
• Harapan pulangan apabila kawasan matang
Apabila pembangunan sekitar siap dan kemudahan beroperasi sepenuhnya, nilai hartanah dijangka meningkat seiring kematangan kawasan tersebut.
Namun di sebalik semua tarikan ini, pembeli perlu sedar bahawa kelebihan “masuk awal” datang bersama komitmen jangka panjang dan risiko pasaran yang tidak boleh dikawal sepenuhnya.
3. Kelebihan Melabur dalam Hartanah Dalam Pembinaan
1. Harga Belian Lebih Rendah
Oleh sebab rumah belum siap sepenuhnya, pemaju atau penjual biasanya menawarkan diskaun besar.
Pembeli hanya perlu membayar yuran tempahan, sekitar RM1,000 hingga RM15,000, bergantung pada pasaran.
Kos awal yang rendah ini memberikan peluang untuk pulangan pelaburan (ROI) yang lebih tinggi apabila rumah siap dan dijual atau disewakan.
2. Kebebasan Mengubahsuai
Apabila membeli rumah dalam pembinaan, pembeli biasanya boleh memilih reka bentuk dan kemasan akhir.
Ini termasuk bahan lantai, warna cat, lekapan dapur dan bilik mandi, malah mengubah susun atur mengikut keperluan!
Ia peluang baik untuk pemilik rumah membentuk kediaman mengikut gaya mereka tanpa perlu membina dari awal, terutamanya jika struktur sedia ada hampir memenuhi impian mereka.
3. Pulangan Lebih Tinggi
Melabur dalam hartanah yang masih dalam pembinaan sering membawa pulangan lebih tinggi kerana tempoh antara pembelian dan penyiapan lebih panjang.
Jika anda menjual selepas mendapat Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), nilai pelaburan anda berkemungkinan meningkat dengan ketara.
4. Kurang Persaingan
Rumah yang masih dalam pembinaan biasanya mempunyai persaingan lebih rendah berbanding rumah siap sepenuhnya kerana ramai pembeli bimbang tentang isu tersembunyi atau kelewatan.
Permintaan yang rendah ini memberi peluang kepada pelabur untuk berunding dan mendapatkan tawaran yang lebih baik.
5. Peningkatan Nilai Pasaran Selepas Siap
Ini kelebihan besar bagi yang ingin menceburi perniagaan sewaan!
Apabila rumah siap, nilai pasarannya boleh meningkat dengan ketara, terutamanya jika berada di kawasan yang sedang membangun.
Anda juga boleh menaikkan nilainya dengan kemas kini dan mengubah mengikut kehendak pembeli semasa. Selalunya, peningkatan nilai ini melebihi pelaburan asal.
4. Kekurangan Melabur dalam Hartanah Dalam Pembinaan
1. Risiko pembatalan projek lebih tinggi
Ada kes di mana pemaju gagal menepati tarikh siap atau lebih teruk, meninggalkan projek sepenuhnya.
Ini boleh berlaku akibat masalah kewangan, kenaikan kos bahan binaan, atau kadar faedah yang meningkat.
Oleh itu, penting untuk menyelidik latar belakang pemaju secara teliti sebelum membuat pelaburan.
(Jika anda sudah membayar faedah bulanan, anda pasti berharap pemaju tidak tiba-tiba hilang dengan wang anda).
2. Ketidaktentuan tarikh siap
Kelewatan boleh berlaku akibat jadual kontraktor, masalah pembiayaan, atau isu kebenaran.
Ketidakpastian ini boleh menjejaskan perancangan kewangan dan meningkatkan kos seperti bayaran pinjaman, insurans, dan cukai harta.
3. Isu kualiti dan keselamatan
Tidak semua rumah dibina dengan tahap kualiti yang sama, dan mungkin ada masalah tersembunyi dalam pembinaan.
Pembinaan yang buruk boleh menyebabkan harga pembaikan mahal dan risiko keselamatan, terutama jika ada jalan pintas dalam pembinaan asal.
Periksa dan nilai hartanah sebelum membuat keputusan membeli, kerana masalah yang tidak kelihatan boleh membawa risiko besar di masa hadapan.
4. Risiko undang-undang dan pematuhan
Jika hartanah tiada permit sah atau melanggar undang-undang pengezonan, anda berisiko menghadapi pertikaian undang-undang, denda, atau pengubahsuaian paksa.
Tambahan pula, isu dengan kontraktor juga boleh menyulitkan proses pemindahan pemilikan.
Pastikan semua permit dan kelulusan lengkap sebelum melabur dalam rumah dalam pembinaan.
5. Risiko Pasaran dan Nilai Semula yang Tidak Pasti
Walaupun rumah baru berpotensi meningkat nilainya selepas siap, pasaran hartanah juga boleh berubah-ubah.
Nilai hartanah mungkin tidak meningkat seperti yang dijangka, terutamanya jika pasaran jatuh atau lokasi rumah menjadi kurang menarik.
Jika anda merancang untuk menjual selepas siap, ada risiko bahawa nilai jualan semula tidak akan menampung pelaburan yang dibuat.
Selain itu, perubahan dalam pasaran semasa pembinaan—seperti perubahan keutamaan pembeli atau kenaikan kadar faedah boleh mempengaruhi harga jualan.
5. 5 Risiko Yang Sering Dipandang Ringan
1. Mengabaikan Pemeriksaan
Salah satu kesilapan terbesar adalah tidak melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap rumah yang hampir siap.
Menganggap semuanya dalam keadaan baik hanya kerana hartanah itu “hampir siap” boleh membawa kepada kejutan yang mahal.
Sentiasa lantik pemeriksa profesional untuk menilai keadaan struktur dan sistem seperti elektrik, paip, dan penghawa dingin.
2. Meremehkan Kos Penyiapan
Ramai yang sering meremehkan perbelanjaan untuk menyiapkan rumah, menyebabkan pengiraan kos keseluruhan menjadi tidak tepat.
Untuk mengelakkan kesilapan ini, dapatkan sebut harga terperinci daripada kontraktor dan profesional yang boleh membantu menilai jumlah kos pembinaan.
Tambahkan peruntukan untuk perbelanjaan tidak dijangka bagi memastikan anda bersedia dari segi kewangan.
| Pertimbangkan: Jumlah kos yang perlu ditanggung, deposit 10%, yuran guaman, rebat, pulangan tunai, dan pemeriksaan tambahan. Semua ini sering tersembunyi dalam harga jualan dan mungkin ditambah ke dalam pinjaman gadai janji anda. |
3. Tidak Mengesahkan Status Undang-Undang dan Pematuhan
Jangan anggap hartanah itu sah hanya kerana ia masih “dalam pembinaan”.
Sahkan semua permit dan syarat pengezonan telah dipenuhi, serta pastikan tiada isu undang-undang yang belum selesai daripada pemilik atau pemaju terdahulu.
Langkah ini dapat mengelakkan pertikaian undang-undang yang mahal atau pengubahsuaian untuk mematuhi peraturan.
4. Mengabaikan Keadaan Pasaran
Walaupun rumah separuh siap kelihatan seperti tawaran menarik, jangan abaikan keadaan pasaran secara keseluruhan.
Dalam sesetengah pasaran, nilai hartanah mungkin tidak meningkat banyak selepas siap, atau kos menyiapkan rumah mungkin melebihi potensi keuntungan.
Sentiasa lakukan analisis pasaran yang teliti sebelum membeli untuk memastikan pelaburan anda membawa pulangan positif.
5. Gagal Merancang Lebih Awal
Jika pembinaan hartanah tertunda atau memakan masa lama, pastikan anda telah merancang kewangan anda dengan teliti.
Jangka kos tambahan seperti bayaran pinjaman, insurans, dan cukai harta, serta pastikan anda mempunyai dana yang mencukupi untuk menampung perbelanjaan ini sepanjang tempoh pembinaan.
Melabur dalam rumah dalam pembinaan boleh memberi peluang menarik, tetapi ia juga membawa risiko yang ketara.
Kesimpulan
Ketidakpastian mengenai garis masa penyiapan, kos tidak dijangka, isu kualiti, kesukaran pembiayaan, dan komplikasi undang-undang boleh memberi kesan negatif kepada pelaburan.
Keadaan pasaran yang berubah-ubah juga boleh menjadikan pelaburan yang kelihatan menguntungkan menjadi cabaran yang berat.
Seperti yang dicadangkan oleh Ejen IQI dari AG Group, Putera Amirul Haziq, pelabur hartanah perlu membuat penyelidikan terperinci danmenilai keadaan hartanah. Selain itu, mereka juga perlu mengenal pasti risiko untuk memastikan keputusan kewangan yang bijak.
Soalan Lazim (FAQ)
Ya, bank masih boleh menolak permohonan pinjaman walaupun projek tersebut baru dilancarkan. Kelulusan bergantung kepada profil kewangan anda seperti skor kredit, komitmen hutang dan nisbah hutang kepada pendapatan, bukan semata-mata status projek.
Sebab itu, mendapatkan pra-kelulusan pinjaman sebelum menempah unit adalah langkah lebih selamat bagi mengelakkan risiko tempahan terbatal atau kehilangan wang tempahan.
Jika pemaju gagal atau projek terbengkalai, pembeli boleh berdepan proses tuntutan yang panjang dan kompleks. Walaupun terdapat perlindungan undang-undang di Malaysia, penyelesaian tidak semestinya cepat dan mungkin melibatkan prosedur perundangan.
Inilah sebabnya semakan rekod dan reputasi pemaju sebelum membeli bukan sekadar langkah tambahan, tetapi keperluan asas.
Ia bergantung kepada keadaan kewangan dan kesediaan pembeli. Rumah dalam pembinaan mungkin menawarkan harga awal yang lebih rendah, tetapi tempoh menunggu dan risiko pasaran boleh menjadi cabaran bagi pembeli pertama yang memerlukan kestabilan segera.
Langkah yang bagus! Walaupun projek belum siap, melawat tapak boleh membantu anda menilai lokasi sebenar, akses jalan, persekitaran dan pembangunan sekitar. Visual di galeri jualan tidak semestinya mencerminkan keadaan sebenar kawasan tersebut.
Tidak. Keuntungan bergantung kepada permintaan pasaran, pertumbuhan kawasan dan keadaan ekonomi semasa. Membeli pada harga awal bukan jaminan pulangan jika lokasi tidak mempunyai asas permintaan yang kukuh.
Nilai projek berdasarkan beberapa faktor utama seperti rekod pemaju, kadar pembangunan kawasan sekitar, akses pengangkutan, kemudahan asas dan tahap permintaan sewaan. Analisis ini lebih penting daripada sekadar promosi harga pelancaran.
Nak mula melabur dalam hartanah tapi tak pasti caranya? IQI sedia membantu, dari mencari hartanah ideal hingga memiliki rumah impian anda. Hubungi kami sekarang!
Baca Selanjutnya:
