联名买房Yes Or No？买了房才闹掰怎么办？

IQI Editorial Team — Fri, 15 Mar 2024 02:15:33 +0000

本文内容是由IQI旗下房地产中介Joyce Yeoh提供。

如今房价高涨，自己买房真的十分困难！因此，在马来西亚很多人都会选择与亲友联名购房。

考虑到目前高昂的房价，联名贷款成为许多年轻首次购房者的首选。这不仅能减轻负担，还能解决贷款问题。

然而，联名购房真的是最佳选择吗？你曾想过，若日后出现问题，联名购房可能带来无尽麻烦？

因此，在决定是否联名购房之前，了解其利弊，再决定是否要联名买房也不迟。

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联名买房的好处
联名买房的坏处
联名买房闹掰了怎么办？

联名买房的好处

1. 人多力量大，买房选择也多

当你和其他人一起购买房产，购房资金相比独自购房时更为充足，也提升了你们的购房能力。

这意味着你们在选择房产时拥有更多的选择。简而言之，你们有足够的资金购买地点更佳、环境更美、更宽敞且价格更高的房产。

通过联名购房，其他人与你一同分担了房屋成本和房贷，即使选择了价格较高的房产，你的负担也不会太过沉重。

此外，在房子装修方面，你也有更多的资金可以将房屋装修得更加精美。若用作投资，这将提高房产的价值，从而获得更高的租金回报率和资本增值。

2. 银行贷款申请批准率高

近年来，银行在审批房屋贷款时的标准变得越来越严格，会根据申请人的每月净收入、固定债务等因素来评估其偿还房贷的能力。

一般来说，一个人申请银行贷款购房往往会面临较大的审批难度。

然而，联名购房的情况则有所不同，银行会考虑到多个申请人共同偿还房贷的情况，因此拖欠贷款的风险相对降低，申请获批的可能性也会提高。

但值得注意的是，不同银行对于审批房贷的门槛和偿还比率（DSR）的上限有所不同，因此最终是否获批取决于具体的情况。

因此，你们可以考虑同时向多家银行申请房贷，以增加获批的机会。

3. 降低贷款利率

一个人购房时，通常需要花费数年的辛劳储蓄，才能筹集到约为房价10%的购房首付款。

然而，如果是两个或多个人联合购房，他们就能够集合更多的资金，支付更多的头期，比如15%、20%甚至更多。

头期给的多不仅能减少了向银行申请贷款的金额，还可能降低了贷款利率。

此外，如果购房者能够通过提取公积金账户的存款来增加购房首付的数额，那么他们申请的贷款金额将进一步减少，从而使贷款利率有可能再次下降。

这种情况下，购房者将能够享受到更有利的贷款条件，减轻了未来还款的压力。

联名买房的坏处

1. 90%的房贷固打浪费了

虽然联名申请房贷会比较容易获得贷款；但是，根据国家银行（BNM）的规定，一个人贷款所买的房子（包括联名购买的房子）：

首2间住宅房产：可以申请最高90%的贷款
第3间住宅房产：可以申请最高70%的贷款

简单来说，如果你购买的第一间房子是联名购买的，并已经获得了90%的贷款，那么你已经错失了一次获得90%贷款的机会。

这也意味着与你联名购买的人也同样失去了这样的机会。

换句话说，原本两个人有着4次获得90%贷款的机会，但现在只剩下2次了。

如果你想购买第二间、第三间或更多的房产，你只有在购买第二间房子时有机会再次申请90%的最高房贷。

2. 首购优惠减半

马来西亚政府为了减轻首次购房者的负担，推出了各种购房计划和优惠政策，其中包括建造价格较为廉宜的可负担房屋、在2025年前免除印花税的政策，以及提供高达110%的房贷等。

然而，如果你和联名购房的另一方都是首次购房者，那么你们会将自己享有的首次购房者优惠机会都用在了这次购房上。

举个例子，假设你和另一位购房者都是首次购房者，都是有机会购买一间价格较为廉宜的可负担房屋。

如果你们选择分开购买，每人可以购买一间房屋，这样共计可以购买两间房屋。然而，如果你们决定联名购房，最终只能购买一间可负担房屋。

简而言之，这意味着无论你们日后想要共同或分开购买第二间房产，都无法再享受到这些优惠。

3. 一生一次的RPGT豁免浪费了

在马来西亚，每位大马公民在出售自己的住宅房屋时，享有一次豁免产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）的优惠。

RPGT是由马来西亚内陆税收局征收的资本盈利税，适用于当业主出售土地或房地产获得盈利时。

与首次购房者的优惠类似，如果你选择联名购房，那么在出售房产时，你们将同时使用了这唯一的一次豁免产业盈利税的机会。

但是，如果你们是分开购买房产，那么每个人都将有一次机会享受豁免产业盈利税的优惠。

4. 双方信用评级息息相关

尽管联名贷款可以提高申请贷款的批准率，但前提是所有贷款者的信贷记录必须良好。

如果你的信贷记录良好，但你的联名伙伴长期拖欠债务，导致信用评级恶劣，这可能成为房贷被拒的原因。

为了顺利获得银行的房贷，建议在决定联名贷款购房前，先了解双方的信用评级，包括对方的债务情况、是否按时偿还所有贷款，以及其他个人债务等。

只要了解清楚，除了能顺利获得银行贷款，也不用担心对方未来会拖欠房贷。

想要查询你的信贷记录？可以通过CCRIS和CTOS查看！

5. 闹掰后，真的很麻烦

联名买房最害怕的一件事，就是以后大家的关系破裂，如离婚、分手、翻脸、拆伙等，都会造成懊恼的问题发生。

举个例子，小情侣买房后却分手需要协调房子的贷款、房子以后该如何处理等。

要不然就是脱售产业意见不合，一方想卖房，另一方却不要卖，处理起来也是怪麻烦的。

若发生以下其中一个情况，更是头疼！

a. 其中一方宣告破产

如果联名购房的一方陷入经济困境，马来西亚报穷局会介入处理其财产，包括其在房地产中的产权份额。此时，报穷局可能会采取以下几种处理方法之一：

将该方的产权份额拍卖出售；
冻结并接管该方的产权份额和其他资产，直至其清偿债务；
与其他联名购房者协商，共同购买该方的产权份额，或者共同出售房产。

无论采取哪种处理方法，都会对其他联名购房者带来很大的困扰和不便。

b. 其中一方发生意外失去工作能力或死亡

此外，如果其中一位联名购房者失去工作能力或者不幸去世，导致无法偿还贷款的问题，也是会带来很大的困扰。

现在向银行申请贷款购买房屋时，贷款者通常需要购买两种保险——递减式房贷保险（MRTA）或抵押定额式房贷保险（MLTA）。

MRTA：保障房贷（受益人为银行），如果贷款人发生永久残废或死亡事件，无法工作赚钱，保险公司将会偿还房贷。一旦房贷还清，家属就可以赎回该房产，无需再支付房贷。

MLTA：在贷款人不幸身亡或永久残废时提供赔偿金，用以偿还房贷。

虽然这两种保险提供的保障不同，但只要有这些保险的保障，即使你的联名伙伴发生意外，导致无法偿还贷款，你也只需要支付一半的贷款。

IQI旗下房地产中介Joyce Yeoh在其视频中对这一议题进行了分享：

联名买房闹掰了怎么办？

1. 把房子卖出去，再平分收益

如果确实出现了不可调和的矛盾，也许最直接的解决方法就是让联名所有者出售房产。

再按照各自的产权比例公平分享房屋出售所得，并且结束所有涉及产权和贷款方面的法律责任。

这种做法可以确保公平和正义，并且解决了由于产权纠纷而可能产生的不愉快局面。

同时，通过终止所有相关法律义务，各方将不再承担任何房产和贷款方面的责任，从而解脱双方的负担，重新开始自己的生活。

2. 其中一方向另一方买下房子

如果你希望出售房产，但联名的另一方不同意，你可以建议将你所持有的50%份额出售给对方，以达到双方都满意的结果。

要实现这一点，你需要遵循类似于买卖二手房屋的程序。你和对方需要签署这些协议：

买卖合约（Sales and Purchase Agreement）：此合约会明确规定你愿意出售你的一半产权给对方，以及相关的出售条件和价格。
贷款协议（Loan Agreement）：如果购买方需要通过贷款来支付购房款项的话，这些文件将确保交易的合法性和透明性，并为双方提供法律保护。

在签署合约之前，建议你咨询专业的房地产律师，以确保你的权益得到充分保护，并且了解交易可能涉及的法律和财务责任。

文章内容部分摘自IQI旗下房地产中介——Joyce Yeoh于视频解说：

在购房的兴奋氛围中，人们往往会忽略负面因素。

然而，在这个过程中，还是必须提醒你，购房是人生中的重大事件。在做出任何决定之前，务必慎重考虑，以免将来后悔不已。

或者是，你可以寻求专业人士帮助，让他们提供你专业和全面的咨询与建议，你也不用担心做出后悔的决定。