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你是否好奇过，柔佛的有钱人都住在哪里？他们从事什么行业，所住的房子价格又大致在什么水平？

提到马来西亚的富人区，很多人第一时间会想到雪隆区，尤其是吉隆坡、满家乐、白沙罗高原或孟沙一带。但事实上，柔佛近年来也在快速崛起。

随着柔新经济特区（JS-SEZ）、柔新捷运（RTS）等重点项目加速推进，加上基础设施持续升级、商业机会不断增加，以及越来越多企业家、专业人士和外籍人士涌入，柔佛已不再只是“潜力市场”，而是逐渐成为马来西亚高端住宅市场中不可忽视的重要一环。

因此，本文将带你认识柔佛的7大富人区，了解每个区域的生活特色、房产类型与吸引力，也一同看看柔佛的高端买家和富裕家庭，究竟都选择在哪里安家置业。

1. 柔佛7大富人区都在哪里？

i. Leisure Farm, 振林山（Gelang Patah）：柔佛最具代表性的外籍人士高端社区

房价范围：RM1,500,000 至 RM29,000,000 以上

参考来源：NST、Tatler Asia、PropertyGuru

a. Leisure Farm 有什么特别之处？

Leisure Farm不只是一个住宅区，它更像是一种生活方式。

这里靠近新加坡，环境绿意盎然，一直被视为柔佛最具代表性的“外籍人士富人区”之一。

它结合了度假式生活与高端郊区住宅的舒适感，适合那些想要空间和隐私，同时又不愿牺牲交通便利性的人。

Leisure Farm占地辽阔，环境清幽，吸引了不少成功企业家、经常往返新加坡的商界人士，以及追求高品质生活的家庭。

社区内设有18洞高尔夫球场、私人马术设施，并且可以通过第二通道快速前往新加坡，地理位置相当有优势。

b. 居民类型

住在Leisure Farm的人，多数是重视隐私、生活品质和社区环境的高净值人士。

其中有不少居民在新加坡经商、工作或在当地有业务，主要原因就是这里靠近新加坡第二通道。

整体来看，买家以事业稳定的专业人士、企业主和外籍家庭为主。

c. 为什么投资者会关注这里？

土地供应有限，再加上靠近新加坡、社区规划成熟，长期受到外籍人士和高端买家的关注，这让 Leisure Farm具备了不错的保值和增值潜力。

与一些容易受市场热度影响的项目不同，Leisure Farm 的吸引力更多来自成熟的社区氛围、稀缺性以及真实的居住需求，因此在柔佛高端住宅市场中一直保持着稳定的地位。

d. 周边设施与生活配套

• 第二通道高速公路：可快速连接新加坡

• 高尔夫球场：区内设有18洞锦标赛级高尔夫球场

• 马术设施：提供私人马厩和骑马配套
• 森林城市（Forest City）：邻近大型综合发展项目

• 依斯干达教育城（EduCity）：靠近多所国际学校和教育机构

ii. 公主港（Puteri Harbour）, 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：柔佛最具代表性的海滨高端住址

房价范围： RM800,000 至 RM15,000,000 以上

参考来源： PropertyGuru、UEM Sunrise、iProperty

a. 柔佛海滨生活的代表区域

公主港可以说是柔佛最具代表性的海滨发展区之一，也常被称为“柔佛明珠”。

这里主打高端的海滨生活，结合了码头景观、Marina Club 配套和游艇停泊设施，整体氛围比一般住宅区更精致，也更有国际感。

公主港吸引了不少国际买家，尤其是来自新加坡的买家，同时也受到马来西亚专业人士和高端家庭的青睐。

对于喜欢海景、码头生活和城市便利的人来说，这里既有生活品质，也具备一定的投资吸引力。

加上它靠近 Puteri Harbour Marina、Sunway Big Box、美迪尼（Medini），以及未来连接新加坡的交通发展，公主港在柔佛高端住宅市场中一直有着很高的关注度。

b. 真正的海滨优势

很多项目会强调“靠近水边”，但公主港的优势在于，它是真正拥有海滨位置的发展区。

部分住宅可以直接面向港湾，日常生活中就能感受到码头、游艇和海滨社区的氛围。

这里的生活节奏更偏国际化，你会看到不同文化背景的居民，也能享受到多元化的餐饮、休闲和社区活动。

这也是为什么公主港不只是一个住宅区，而是一个更有生活感的高端生活圈。

c. 为什么投资这里？

从投资角度来看，海滨房产通常和普通内陆房产有不同的价值逻辑。

真正拥有海滨地段的土地供应有限，而这类房产又长期受到国际买家、外籍人士和高端租客关注，因此在保值和增值方面具备一定优势。

公主港的租赁需求主要来自旅游人潮、外籍人士、企业派驻人员，以及想要体验海滨生活的租客群体。

d. 社区配套与生活设施

• Puteri Harbour Marina：提供游艇停泊和水上活动配套
• 餐饮与娱乐：周边有国际餐厅、咖啡馆和酒吧
• 购物便利：靠近 Sunway Big Box 和美迪尼购物区
• 交通位置：邻近乐高城（Legoland）及未来 CIQ 相关发展
• 国际学校：可连接依斯干达教育城一带的国际教育资源

iii. East Ledang, 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：柔佛低密度山景豪宅区代表

房价范围： RM2,000,000 至 RM7,000,000 以上

参考来源： iProperty、PropertyGuru、NusaJaya Bungalow

a. 柔佛代表性的高端山景住宅区

East Ledang 可以说是柔佛版的东姑山（Bukit Tunku）或 Kenny Hills。

它位于美迪尼一带较高的地势上，结合了山景视野、低密度规划和现代化住宅设计，是柔佛高端买家相当关注的豪宅区之一。

同时，这里拥有更宽敞的土地面积，以及靠近优质生活配套的便利性。

但相比吉隆坡的传统豪宅区，East Ledang 通常能提供更高的性价比，同时前往新山主要商业区和依斯干达公主城一带也相对方便。

b. 为什么高端买家喜欢这里？

East Ledang 的买家群体，多数是成功企业主、企业高层、专业人士，以及注重空间、隐私和景观的家庭。

这里吸引很多高端买家不只是因为房子大，而是整体居住环境更有规划感。

社区设有24小时安保系统，规划密度较低，部分住宅甚至只有少量住宅地块，因此整体居住氛围更安静、更私密。

East Ledang 已经建立起一定的高端社区形象，所以吸引的多是认真自住或长期持有的买家，而不是短期炒作型投资者。

c. 社区氛围

East Ledang 的居民通常比较重视生活品质、建筑设计和社区环境。

这里不像一些只强调“豪宅价格”的项目，而是更强调舒适、秩序和邻里关系。

社区内也常有居民活动，屋主之间的参与度相对高，让这里不只是一个高端住宅区，也带有真实的社区归属感。

简单来说，East Ledang 的吸引力在于，它有豪宅的空间和质感，也有成熟社区才有的温度。

d. 周边设施与生活配套

• 公主港：海滨购物、餐饮和休闲生活圈
• 依斯干达教育城：汇集多所国际学校和教育机构
• AEON Bukit Indah：购物、餐饮和家庭娱乐选择
• Sunway Big Box：大型购物与生活配套
• 乐高城：适合家庭周末休闲的主题乐园

iv. 百合花园（Taman Molek）, 新山（Johor Bahru）：柔佛成熟高端住宅区代表

房价范围： RM900,000 至 RM9,000,000 以上

参考来源： PropertyGuru、The Edge Malaysia

a. 老钱圈层与现代生活的结合

百合花园是柔佛最成熟的高端住宅区之一，也常被视为“柔佛老钱圈层”的代表区域。

这里吸引的多是已经累积多年财富和事业基础的企业主、专业人士和高收入家庭。

相比一些新兴豪宅区，百合花园的优势在于它已经发展成熟，社区形象稳定，生活便利性也很高。

同时，住在这里的人，既能享受相对体面的居住环境，也能轻松前往商业中心、餐厅、购物商场和日常生活配套，可谓便利。

附近有 Mid Valley Southkey 和 AEON Tebrau 等大型商场，既方便购物和用餐，又不会让住宅区本身变得过于吵杂。

b. 居民类型

百合花园的居民多以高收入马来西亚人为主，包括企业主、公司高层、资深专业人士，以及已经建立稳定事业基础的家庭。

和一些较新的发展区不同，百合花园吸引的不是单纯追求新鲜感的年轻买家，而是更重视成熟社区、稳定生活圈和长期保值能力的群体。

这也是为什么它一直被认为是新山其中一个比较有身份感的住宅地址。

c. 为什么投资这里？

百合花园的房产价值一直有相对稳定的表现。

由于这里已经拥有成熟口碑、稳定需求，加上可开发的新供应有限，整体房价具备一定的支撑力。

对买家来说，这类成熟高端住宅区通常不一定是涨幅的最快选择，但胜在需求稳定、社区成熟，长期保值能力较强。

租赁市场方面，百合花园也具备不错的吸引力，尤其受到外籍人士、企业派驻人员和短期访客关注。

d. 生活配套与便利性

• Mid Valley Southkey：大型购物、餐饮和娱乐综合商场
• AEON Tebrau：邻近的日常购物与零售设施
• 和丽园（Austin Heights）：周边成熟住宅与休闲生活圈
• 医疗设施：可连接新山优质医疗资源
• 商业中心：对企业主和专业人士来说交通便利

v. 浩然山庄（Horizon Hills）, 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：高端高尔夫生活社区

价格范围： RM1,100,000 至 RM16,000,000+

资料来源： iProperty、Tatler Asia

a. 享受高尔夫生活的理想住区

浩然山庄是马来西亚其中一个规模较大的围篱式高尔夫住宅社区，位于依斯干达公主城一带。

这个发展项目以18洞锦标赛级高尔夫球场为核心，不只是提供住宅空间，更打造了一种更高端、更讲究生活品质的居住方式。

同时，这里的社区氛围相当私密。整个发展项目只规划了 13个住宅分区，再加上一座完整的18洞高尔夫球场，因此整体密度相对较低。

住户多为企业家、生意人和高收入专业人士，他们通常重视隐私、安全感，同时也享受高尔夫带来的生活圈层。

b. 为什么这里受欢迎？

高尔夫社区吸引的并不是普通大众，而是一群对生活品质、社交圈层和运动文化有要求的人。

对许多住户来说，高尔夫不只是运动，而是一种生活方式和身份象征。

住在浩然山庄，不只是方便打球，更是进入一个相对成熟、稳定且背景相近的高端社区。

c. 稀缺性带来的价值

浩然山庄真正吸引人的地方，在于它的稀缺性。

由于社区规划密度低、出入管理严格，加上高尔夫球场本身就是项目的一大核心资产，因此这里长期保持一定的市场吸引力。

对于追求私密空间、高端生活环境和长期保值潜力的买家来说，浩然山庄是依斯干达公主城里非常有代表性的选择。

d. 社区配套

• 锦标赛级高尔夫球场：18洞高尔夫设施，适合热爱高尔夫生活的人士

• 围篱式保安系统：24小时保安管理，出入更有保障

• 会所设施：包括高尔夫用品店、餐厅及休闲设施

• AEON Bukit Indah：附近有成熟购物商场，日常生活便利

• 依斯干达教育城：周边可连接国际学校及教育资源，适合家庭买家

vi. 碧雅湾（Senibong Cove）, 马西（Masai）：度假式滨海生活住区

价格范围： RM400,000 至 RM6,500,000+

资料来源： PropertyGuru、Walker Corporation、Tatler Asia

a. 当度假生活成为日常

碧雅湾可以说是柔佛市场里非常独特的滨海住宅选择。

这个滨海发展项目结合了真正的海边生活、低密度规划和度假式配套，让住户不必等到假期，也能在日常生活中享受类似度假村的居住体验。

相比吉隆坡或槟城一些同类型的滨海项目，碧雅湾的入场价格相对亲民许多。

这里不仅拥有滨海位置，也配备泳池、餐饮、休闲和度假式设施，适合喜欢安静、舒适和海边氛围的买家。

住户群体也相当国际化，包括外籍人士、度假屋买家，以及重视海景、海风和滨海生活方式的家庭与投资者。

b. 滨海生活的价值优势

碧雅湾的吸引力，在于它提供的是真正的滨海生活，而不是单纯“靠近海边”的概念。

住户可以享受海风、亲水活动和更放松的生活节奏。

对比槟城峇都丁宜（Batu Ferringhi）或新关仔角（Gurney Drive）一带的滨海住宅，这里的生活体验相似，但入场门槛却相对低很多，因此对家庭买家和投资者来说都更容易负担。

c. 生活方式

碧雅湾更适合追求度假感、私密性和滨海生活氛围的人。

不少买家会把这里作为度假屋，平日主要住在其他城市，周末或假期再回来放松。

同时，由于靠近旅游资源，加上海外买家对马来西亚滨海房产仍有一定兴趣，这一带也具备不错的出租潜力。

d. 主要卖点

• 直接连接滨海生活：真正靠近海岸，可享受海风与亲水体验
• 三层式别墅选择：空间宽敞，适合家庭或度假屋用途
• 低密度发展规划：居住空间更舒适，不像一般高密度项目拥挤
• 度假式设施：包括泳池、水上活动、休闲及餐饮配套
• 靠近旅游配套：周边具备旅游与休闲基础设施，提升生活与出租吸引力

vii. 金山园（Impian Emas）, 士古来（Skudai）：重新定义柔佛“黄金地段”

价格范围： RM700,000 至 RM5,000,000+

资料来源：The Star、PropertyGuru

a. 柔佛历史悠久的高端住宅区

金山园是柔佛其中一个较早期成形的高端住宅区。

自1998年发展以来，这个带着永久地契城镇一直被视为新山精英阶层较熟悉的住宅选择之一。

凭借完整的规划、成熟的社区环境和较高的建筑标准，这里也被称为 “依斯干达的黄金地段”。

这个社区吸引了不少成功的马来西亚家庭、企业主，以及希望在柔佛建立长期根基的买家。

区内房产类型相当多元，从排屋到宽敞的半独立式别墅都有，能够满足不同家庭规模的需求，同时也保留了整体社区的高端定位。

b. 为什么它依然保有高端地位？

虽然近年来柔佛出现了许多新兴发展区，但金山园依然能维持其市场地位，主要原因在于它已经拥有成熟的社区基础、稳定的居住人口，以及较长时间累积下来的市场认可度。

这里不是靠短期话题带动的热门区，而是一个经过时间验证的成熟住区。

对一些重视长期居住价值、社区稳定性和资产传承的家庭来说，金山园仍然是一个值得考虑的选择。

c. 社区特色

金山园的住户多数是事业稳定的专业人士、企业主和本地家庭。

许多家庭从2000年代初期就已在这里定居，因此社区关系相对稳固，也形成了一种更成熟、更有归属感的生活氛围。

有些家庭甚至会把这里的房产传承给下一代，这也从侧面反映出买家对这个区域长期价值的信心。

d. 周边便利设施

• 新山Paradigm Mall：大型购物商场，满足购物、餐饮和娱乐需求
• AEON Bukit Indah：提供日常零售、超市及生活配套
• Johor Premium Outlets：适合喜欢品牌折扣购物的居民
• 国际学校资源：周边可连接优质教育选择，适合家庭买家
• 高尔夫球场：附近设有休闲与运动选择，提升生活品质

2. 柔佛房地产市场：你需要了解什么重点？

i. 柔佛和其他州属有什么不同？

柔佛的房地产市场和吉隆坡、雪兰莪、槟城有几个明显不同之处。

– 靠近新加坡的优势： 

柔佛靠近新加坡，这是其他州属很难复制的地理优势。

许多新加坡买家和跨境工作者会被柔佛更大的居住空间和更高的性价比吸引，形成持续需求。

– 基础设施持续升级： 

近年来，柔佛在高速公路、商业发展、国际学校和跨境交通连接方面持续改善。

这些基础设施变化，正在提高柔佛作为高端居住和投资地点的吸引力。

– 更高的空间价值：

相比马来西亚其他热门州属，柔佛房产通常能以相似预算提供更大的居住空间。

对希望兼顾空间、配套和生活质量的家庭来说，这一点非常有吸引力。

– 国际化社区逐渐成形：

公主港（Puteri Harbour）和碧雅湾（Senibong Cove）等区域，正在形成更国际化的社区氛围。

这类发展吸引了外籍人士、跨境专业人士和全球买家的关注。

ii. 投资柔佛房产需要注意什么？

– 增值走势： 

柔佛房产通常属于稳健型增长，不一定像某些热门市场一样快速上涨，但更适合长期持有型投资者。

随着基础设施改善，部分区域的增长潜力也正在加快。

– 出租潜力： 

公主港、碧雅湾和百合花园（Taman Molek）等区域，对外籍人士、度假屋租客和短期访客都有一定吸引力。

投资者也应根据不同社区的租赁需求进行评估。

– 市场成熟度： 

相比吉隆坡和槟城，柔佛部分高端区域仍处于发展和成熟之间。

这意味着，只要选对地点，早期买家仍有机会享受区域成长带来的价值提升。

– 买家群体： 

柔佛吸引的买家类型与其他州属不同。

这里有外籍人士、新加坡通勤专业人士、本地高收入家庭，以及追求更大空间和更高性价比的买家，形成了较独特的市场需求结构。

3. 如何选出合适的柔佛高端住宅区？

4. 一些对于柔佛市场的真实看法

i. 柔佛特别在哪里？

柔佛并不一定适合所有人，但它非常适合某些类型的买家。

如果你追求的是高度都市化、快节奏和强烈都会感，吉隆坡可能更符合你的需求。

如果你喜欢海岛生活和旅游度假氛围，槟城或许更有吸引力。

但如果你重视更大的居住空间、更合理的价格、不断改善的基础设施，以及正在形成中的国际化社区氛围，那么柔佛确实是一个值得认真考虑的选择。

以上列出的干部大高端住宅区，并不是还在等待成熟的新兴荒地。

它们大多已经拥有成熟社区、稳定需求和经过市场验证的价值表现。

但与此同时，柔佛又不像吉隆坡或槟城那样高度饱和，因此仍然保留了更好的入场机会和成长空间。

ii. 柔佛值得投资吗？

要不要投资柔佛，关键还是看你的目标和优先考虑。

如果你看重更大的空间、更高的性价比、基础设施成长、国际化氛围，以及更灵活的生活方式，柔佛会是一个很有吸引力的选择。

如果你更需要立即被市场高度认可的传统豪宅地段、海岛生活，或非常强烈的都会节奏，那你可能需要考虑其他市场。

如果你是一个愿意长期持有、看得懂柔佛转型趋势和未来发展轨迹的买家或投资者，那么现在确实是值得认真研究柔佛市场的好时机。

你会选择住在柔佛高端住宅区吗？

这7大柔佛富人区之所以昂贵，是因为各有不同原因。

有些贵在地段，有些贵在社区，有些贵在生活方式，有些则贵在稀缺性和长期价值。

但是真正的问题是：在柔佛这些高端住宅区当中，哪一个最符合你心中理想生活的样子？

你的答案，其实反映了你对“家”的真正期待。

因为到最后，最贵的住宅区不一定只是价格最高的地址，而是那个最能代表你是谁，以及你想怎样生活的地方。

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部分内容摘自亿达法务办事处负责人陈佐彬在2025年居外IQI国际峰会上的演讲：“推动贸易、人才和投资：柔新经济特区（JS-SEZ）如何塑造世界新经济”。 

想象一下，两个主权国家之间的往来不再被传统边境所束缚，而是有着像欧盟内部国家般更为顺畅、或如香港深圳之间般实现高度协同的经济生活圈。

这样的跨境互联模式，正随着柔新经济特区（JS-SEZ）的推进，首次在东南亚逐步成形。 

JS-SEZ 的愿景不仅着重于推动马来西亚柔佛与新加坡双边的经济，更重要的是，它作为区域级战略布局，被寄予提升东南亚整体竞争力、促进跨境流动性与强化产业协同的使命。 

正如亿达法务办事处（Chur Associates）负责人陈佐彬（Chris Tan）在2025年居外IQI国际峰会中的演讲中所指出，JS-SEZ 的建立象征着两国迈向更深层次的一体化合作，并有潜力为整个区域注入新一波经济增长动力。 

然而，在这场跨国级的经济升级浪潮中，究竟有哪些黄金机遇将率先在柔佛显现？又有哪些领域、产业与区域，将成为这场大趋势下最值得关注的焦点？ 

关键摘要： 

1. 柔新经济特区（JS-SEZ）通过政策、交通与跨境制度改革，将柔佛与新加坡形成“两个核心城市、一个经济体”的新增长圈。 

2. JS-SEZ以优势互补为核心：新加坡负责科技与资本，柔佛提供土地、劳动力与成本优势，让企业能实现“新加坡研发、柔佛生产”的高效模式。 

3. 大规模外资、税务优惠、数字支付整合与跨境人才制度，使柔佛成为东南亚最具潜力的投资热点，吸引科技、数据中心、制造业等重点产业持续布局。 

4. RTS、JS-SEZ政策和产业发展共同推高柔佛房市需求；核心区房价持续上涨，而第二层区域因性价比高与宜居度更佳，正成为投资者的新目标区。 

1. 什么是柔新经济特区（JS-SEZ）？ 

柔新经济特区并不是单纯把柔佛和新加坡连接起来，而是通过一系列政策、基础设施与跨境改革，把两地的优势深度整合，形成一个共同运作、互补发展的经济圈。 

简单来说，这个经济特区就是让柔佛与新加坡变成“不同国家但像同一经济区”一样协作。 

柔新经济特区的目的很明确： 

• 加速柔佛的经济成长 

• 把南部经济带升级成区域级的新经济中心 

而它的长期愿景则是打造一个能与国际竞争、甚至成为大马下一个增长引擎的超级经济圈。 

其中，柔新经济特区涵盖的柔佛9大旗舰区包括： 

• 新山（Johor Bahru） 

• 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）  

• 丹绒柏勒巴斯（Tanjung Pelepas） 

• 丹绒宾（Tanjung Bin） 

• 巴西古当（Pasir Gudang） 

• 士乃-士古来（Senai-Skudai） 

• 士年纳（Sedenak） 

• 森林城市（Forest City） 

• 边佳兰石油综合中心（PIPC，Pengerang Integrated Petroleum Complex） 

• 迪沙鲁（Desaru） 

i. 经济特区的重要影响 

陈佐彬认为，经济特区长期以来一直是发展中国家经济增长的关键催化剂。 

然而，如今经济特区的演变更加复杂，它们不再局限于地理边界，而是开始涉足全球数字领域。 

那么为何经济特区如此重要？ 

• 提供特殊法规和税收优惠以吸引外资 

• 通过精简的行政体系简化企业审批和运营流程 

• 打造自由贸易生态系统，促进创新并创造新的就业机会 

举个现有例子，香港-深圳经济特区等模式已证明了融合两种不同经济体系的有效性。 

而如今，世界正在见证区块链和元宇宙领域新型“虚拟经济特区（Virtual SEZs）”的涌现，在这些区域，数字资产可以根据其自身的法律进行所有权和交易。 

陈佐彬将这种方法描述为“蓝海战略（Blue Ocean）”，即在传统边界之外开辟的全新经济空间。 

通过这一战略，各国和企业可以创造更多创新性的投资机会，拓展技术创新，并构建一个包容且充满活力的无国界经济体。

2. 柔佛和新加坡如何融合成为“柔新经济特区”？ 

柔佛和新加坡逐渐成为亚洲现代经济一体化的典范。 

在“两国一体制”的理念下，两国携手合作，促进贸易、投资和劳动力的流动。 

i. 交通与通关一体化：缩短物理距离 

融合的第一步，就是让人流与物流更快穿梭两地。 

其中的关键措施包括： 

• 柔新捷运（RTS）：开通后每天可载送 36 万人，通勤时间从 1 小时缩短到 5 分钟，有望缓解边境拥堵；且将在2027年1月1日开跑。 

• 设立专属 SEZ 通关通道：更快速的边检，减少堵车与排队时间（尤其针对每日通勤者） 

• 探索自动化与数字化通关，例如面部识别、无纸化过境。

ii. 经济政策互补：新加坡有科技，柔佛有空间 

柔新经济特区的核心就是“优势互补”。 

在结合两国的强项及贡献下，柔新经济特区也由此充分发展了潜力： 

柔新经济特区能让企业实现“两全其美”的景象：即研发在新加坡、生产在柔佛，成本更低，效率更高。 

iii. 企业跨境便利制度：真正的“双边通用”机制 

柔新正在共同制定一套让企业更容易跨境运作的系统，其中包括： 

• 加速企业注册与执照审批 

• 简化跨境投资手续 

• 为企业提供税务优惠与双边激励 

• 推动绿色科技、数码经济、先进制造业等重点产业合作 

• 未来企业可以“一次申请、两地运营”，大幅降低制度障碍 

iv. 人才跨境流动：真正实现“住 A 国，赚 B 国”的模式 

融合的重要一环是让柔新实现人才自由流动。 

其中政策方向包括： 

• 为跨境员工提供优先通关 

• 审视更灵活的跨境就业制度 

• 鼓励新马共享人才资源 

• 让高技能人才更容易在两地来回工作 

这不仅解决新加坡的人才不足问题，也为柔佛居民创造更高薪机会。 

同时，结合以上交通的改善，这让“住柔佛、赚新币”成为可行的生活方式。 

v. 共同打造国际级产业走廊 

JS-SEZ 的愿景并非只是打造一个工业区，而是形成类似国际经济走廊般的高价值增长区域，例如： 

• 大湾区（珠港澳） 

• 深圳—香港科技带 

也就是说，柔佛和新加坡未来更像“两个核心城市、一个经济体”。 

3. 柔新经济特区的投资机会与优惠政策，你绝对不想错过！ 

柔新经济特区虽然还在早期建设阶段，但它对柔佛经济的影响已经相当显著。 

截至2025年10月，柔佛在数据中心、医疗保健、物流与先进制造业带动下，已吸引 RM371亿投资；另外还有RM400亿至RM500亿处于早期阶段的投资在陆续到来，为柔佛的长期成长奠定了强大基础。 

柔新经济特区吸引的投资投资亮点包括： 

同时，家族办公室（SFO）计划也是柔新经济特区的重点关注领域之一，主要原因也是因为能吸引全球财富管理机构在柔新经济特区开展业务。 

这样的计划不仅能引入国际资本，还有助于引导资金投入柔佛州的基础设施和工业发展项目。 

i. 柔新经济特区无现金交易 

在柔佛州经济特区的建设过程中，微信支付和支付宝等数字支付系统支持柔佛州和新加坡之间的无现金交易。 

在香港和深圳，微信支付和支付宝等数字支付系统的整合已成功加强了跨境生态系统。 

而对于柔新经济特区而言，Visa、万事达（Mastercard）、Grab支付（GrabPay）和Touch ‘n Go等现有系统可在两国无缝运行，无需开发新版本即可简化日常交易。 

此外，一站式投资中心的设立也得以加快项目审批流程并协调各政府机构的工作。 

这也就进一步巩固了柔新经济特区的声誉，是个投资者友好、现代化和高效投资目的地。 

4. 人才、创新与东盟未来增长的关键引擎  

柔新经济特区真正优势不仅在于其基础设施，更在于其驱动创新的人力资本。 

陈佐彬强调，未来的竞争力将取决于能否吸引并留住能够在两国经济之间自由流动的高技能人才。 

柔新经济特区的人才发展举措如下：  

• 为吸引优秀人才，提供RM4000至RM5000的优厚起薪。 

• 建立双向签证和工作许可制度，促进技能人才流动。 

• 采用数字化预注册和二维码技术，加快边境通关速度。 

• 重点发展人工智能、航空航天、医疗保健和先进技术等高技能行业。 

马来西亚和新加坡在文化和语言上的相似性也有助于劳动力融合，使柔新经济特区成为一个融合多元技能和文化的经济模式。 

这也有助于构建一个一体化、协作型的区域人才生态系统。 

5. 柔新经济特区如何影响柔佛房市？ 

柔佛经济特区将对两国房地产市场产生深远的影响。 

如果两国全力推进该项目，柔佛的GDP增长率有望达到0.5%至0.9%，短期内贡献高达RM200亿，长期来看甚至可能超过RM300亿至RM500亿。 

这一经济增长与国际货币基金组织（IMF）的预测相符。IMF预计，到2025年，马来西亚的GDP将达到RM2.245万亿，主要得益于大量外国直接投资，尤其是来自中国和美国的投资。 

随着需求的增长，柔佛州住宅房产过剩情况可能会减少，这将为业主带来房产价值上涨的机会。 

6. 我该在柔佛哪里做房产投资？ 

在柔新经济特区范围内，最受瞩目的区域无疑是靠近柔新捷运（RTS）站的新山市中心。 

这里的房价已大幅攀升，每平方英尺介于 RM1100 至 RM1500，不少项目更配备完善的设施与高质量物业管理，价格也因此水涨船高。 

不过，过高的入场价也让许多投资者却步。 

因此专家普遍建议，若预算有限，可以优先关注新山市中心以外但仍属核心范围的区域，这里的房价每平方英尺大约 RM900 至 RM1000，相对更合理，也具备明显升值空间。 

若遇到每平方英尺低于 RM800 的项目，更是难得的“捡漏”机会。 

另一条明智策略是将目光放在第二层区域，例如丹加湾（Danga Bay）、彩虹花园（Taman Pelangi）、圣淘沙花园（Taman Sentosa）、地不佬（Tebrau）和柏玛斯再也（Permas Jaya）。 

虽然许多人偏好靠近新加坡的地段，但这些第二层区域其实更适合长期生活，不仅更宽敞宜居，也更少拥堵，更容易找到高性价比项目。 

在这篇文章中，我们也为你精挑细选了数个柔佛新山值得重点关注的优质发展项目，为你的下一步投资提供更清晰方向。 

把握柔佛房市的黄金机遇 

柔佛凭借优越的地理位置、紧邻新加坡的优势，再加上柔新经济特区的推进与快速发展的科技基础设施，正逐步成为房地产投资者瞩目的下一片黄金市场。 

这也意味着当地住宅物业的需求会持续上升，尤其是在价格仍具吸引力、发展潜力强劲的当下，无疑是入场布局的最佳时机。 

若你正在寻找兼具价格优势、成长动力与实际需求支撑的投资目的地，柔佛绝对是值得重点考虑的选择。越早行动的人，越有机会抢下最大红利。 

常见问题（FAQ）：

想在柔佛投资房产，却不确定该选择哪个区域最适合自己？ 

欢迎联系 IQI 柔佛团队，让专业房地产中介根据你的预算与需求，为你筛选最优地段与项目，协助你顺利布局柔佛房市，把握这难得的黄金机会！  

延伸阅读： 

1. 柔新经济特区蓄势待发，外国人最爱柔佛这5个居住地区！ 

2. 柔佛迎来东南亚首个E-ART智轨列车！23个站点隐藏投资机遇！ 

3. 投资柔佛房产赚新币：柔新捷运、经济特区激活柔佛房市成新热点！  

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说到投资房地产，除了目前国际上火热的迪拜，马来西亚的柔佛州也在近几年踏上国际舞台，成为大马房产的“明日之星”。

随着政府将发展重点放在柔佛州，柔新经济特区（JS-SEZ）、森林城市实施免税政策、柔新捷运（RTS）等的推进，不仅刺激该州的经济，也让当地的房地产炙手可热。

柔佛房市的爆炸式增长，虽然为精明买家和投资者创造资本增值的机遇，但我们都知道，房市在火热一段时间后通常会迎来泡沫。

在这种情况下，柔佛房市会否像专家所担心的那样，可能存在潜在泡沫风险呢？

如果打算投资柔佛房产，不妨让这篇指南提供你专业洞见和数据，助你看清柔佛房市的真实局面！

关键摘要：

• 柔佛已从边境城市走向国际经济枢纽：依托柔新经济特区、森林城市金融特区、数据中心布局和跨境基建，柔佛正被定位为马新南部经济与投资新核心。
• 硬数据支撑房市火热，并非空转炒作：房价指数领跑全国、交易量和交易额长期占南马大多数，滞销住宅单位在四年内减少近六成，显示供需结构持续改善。
• 租赁市场强劲，平均租金收益率接近6%：依斯干达公主城与新山等核心区域受跨境通勤、数据中心与高科技产业带动，小户型与服务式公寓的租金回酬普遍达到6%至8%。
• 房市泡沫化呈复杂信号，但整体仍属健康增长：RTS沿线与经济特区周边出现投机买盘，但NAPIC数据显示，成交依然集中在RM50万以下住宅，代表刚需买家与真实自住需求仍是主力。
• 2026年将是柔佛进入“南部大都会经济圈”的关键节点：随着RTS捷运通车、地方规划落实和柔新经济特区进一步成形，专家普遍预估柔佛房价在未来一至两年仍有约5%至10%的年增长空间。

1. 柔佛房地产到底在火什么？

首先要知道的是，柔佛房市突然崛起并非偶然，而是近年来受到多种因素所驱动，不仅带动马来西亚南部的经济、刺激投资者信心，从而推动柔佛房市的发展。

柔佛州除了因毗邻新加坡的战略地理位置，房价、物价也比对岸更经济实惠，加上对海外买家友好的买房政策，进而带动了该州房地产的发展。

当然，政府所推动的各个发展计划也不能忽视，更是带动柔佛经济和房市的重要引擎。

随着这些重大发展计划的推动，柔佛在2025年上半年吸引了高达RM560亿的总投资额，占全国外商直接投资的约四分之一（总额为RM1,903亿），显示了全球投资者对柔佛长期发展潜力的信心。

尤其以下这6个城市规划，不仅带动人流，也推动柔佛的制造业、高科技电子业等各个行业持续蓬勃发展，并为当地创造了就业岗位，从而刺激住房需求。

i. 依斯干达马来西亚影城（IMS）

早在2014年时，随着依斯干达马来西亚影城（IMS）启用以来，除了为本地创造超过20,000个就业机会，也带动了柔佛房地产市场。

作为东南亚最大的影视基地，IMS设有完善的国际级设施，包括电影与电视摄影棚、水下拍摄池和永久布景，未来还将新增多种影视布景、LED屏幕取代绿幕，致力于产出高品质的影视作品。

因此，大马影城吸引了众多海内外制作公司来到本地拍摄，承接了超过100项拍摄项目，累计约RM12亿的产值。

追溯回2015年的高峰时期，当时随着许多海内外影视团队的到来，尤其是外国制作团队，由于他们在大马逗留时间长，自然而然也带动了周边的房产。

为了方便工作，他们会在影城附近租房子，就像是公寓、排屋或独立式洋房，从而让这些房屋租金全上涨。

ii. 森林城市设立金融特区

在柔新经济特区（JS-SEZ）协议正式签署之前，政府在2023年就将森林城市设立为金融特区（SFZ），并推出一系列税收优惠，以吸引企业和专业人才迁居或回流大马、促进行业发展。

政府为所有在森林城市金融特区开展业务的家族办公室、企业、金融行业公司，以及个人知识型员工提供以下长达20年的税收优惠：

随着该金融特区崛起为区域金融中心，加上毗邻新加坡的战略地理位置、宽松的监管框架和设立限制，吸引了来自多个海内外金融机构和家族办公室入驻，进而成为投资热地。

同时，海外企业和家族办公室的入驻，除了为大马创造许多且广泛的高收入就业机会，也吸引众多海外人才，间接也刺激周边房产。

尤其是曾被誉为“鬼城”的森林城市，自从金融特区的设立，后来政府进一步将其发展为免税岛、智慧岛、安全岛和生态岛，更为当地房地产带来潜在催化剂。

再加上森林城市的发展元素，结合了金融、住宅与环保元素，其带来的各种生活上的便利，也为社区注入新活力，目前已经约有20,000人定居。

此外，如今许多发展商也致力于建新公寓和商业空间，以满足日益剧增的住房需求，以及为森林城市前所未有的发展机遇做好准备。

iii. 柔新经济特区（JS-SEZ）

如果要说柔佛房市火起来的原因，那就不得不提到柔新经济特区（JS-SEZ）了！

这个被誉为“东南亚版深圳”的经济特区横跨马新两国，面积达3,505平方公里，致力于打造马新跨境创新投资枢纽，并透过双方合作吸引更多新的国际投资项目，从而创造更多就业机会、支持人才发展。

尤其是在先进制造业、物流、绿色产业和数据中心与创新科技等关键领域，以提升特区的长期竞争力和可持续发展，也是将其打造为“东南亚投资高地”的催化剂。

自柔新经济特区在2025年初宣布落实后，2025年第一季度就批准了RM301亿的投资额。

同时，根据首相拿督斯里安华公布的最新数据，截至2025年上半年，柔新经济特区已经批准RM371亿的总投资额。

从上述投资额来看，柔新经济特区不仅仅是推动经济的催化剂，更是带动柔佛房市的关键驱动力，除了房屋销售量显著上升，更降低新山的滞销房产。

特别是在柔新经济特区9个旗舰区内的房地产，不仅房产需求量强劲，许多发展商也开始兴建更多高楼住宅，以满足目前和未来的住房需求。

柔新经济特区9个旗舰区包括：

iv. 数据中心

自从新加坡在2022年暂停数据中心开发项目，柔佛州成了许多国际数据公司目标，纷纷在该州寻求新机遇。

同时，由于数据中心建设需要大量空间、能源和水源进行冷却，而柔佛州刚好满足数据中心建设的需求，加之柔新经济特区专注在数字经济领域，为数据中心奠下了稳定基础。

从那时起，柔佛州陆续吸引许多海外数据公司的入驻并投资，不仅迅速追平新加坡数据中心的1.4吉瓦总供电容量，甚至成为东南亚增长最快的数据中心市场。

从美国科技巨头英伟达、谷歌、微软、澳洲数据企业AirTrunk、中国的万国数据和商秦淮数据集团等等，都先后“落地”投资建设高质量的数据中心。

截至2025年第二季度，柔佛政府也已经批准了多达42项数据中心建设项目；同时莱坊的《亚太数据中心报告》也指出，数据中心总供应量达到5.8吉瓦、空置率仅有1.1%。

随着数据中心的蓬勃发展，除了为大马本地科技产业打造完善的生态系统、引入并培育更多专业人才，也创造更多高价值的就业机会。

特别是在云计算、软件开发、网络安全和人工智能（AI）等前沿领域，不少专家认为，大马将有望在2028年成为“区域最大的数据中心枢纽”。

此外，数据中心的发展也将促进对可再生能源和水资源解决方案的需求，预计未来会有更多太阳能发电厂、海水淡化厂的建设，进一步创造大量就业机会。

当然，数据中心的拓展也将让不少领域，如高端电气和电子、半导体、制药业等从中获益，因此这将促使对住宅、办公空间、零售店和员工宿舍的需求增加。

v. 柔新捷运（RTS）

柔佛州有金融特区、经济特区和数据中心，但如果没有一个交通网络让柔佛与国际接轨，当地也无法增长。

因此，政府也正如火如荼建设公共交通、规划高速公路，以提升通勤与出行的便利性、缩短通勤时间和缓解交通压力。

同时，通过这些基建规划，柔佛也能加强与新加坡的连接，从而带动更多资金和人才流入、人流、经济和房市。

尤其是即将在2027年1月全面启用的柔新捷运（RTS），更被视为改写柔佛新山格局的颠覆性工程，其不仅推动城市经济，也带动房价腾飞。

柔新捷运全长4km，是连接柔佛新山和新加坡的“跨境轨道大动脉”，除了缓解柔新长堤交通拥堵的问题，还把两国跨境时间缩短至5分钟，为超过10,000名日勤通勤者提供高效便捷的跨境连接。

这种高效率的通勤方式，备受通勤者、游客和投资者的高度关注，不仅提升居民和通勤族的生活质量，也进一步吸引更人多迁居新山，从而推动当地投资热潮。

根据NAPIC《2023年房地产市场报告》，在柔新捷运工程进度达50%时，柔佛的马来西亚房价指数（MHPI）以8.8%的年增长率领跑全国。

同时，PropertyGuru的数据也显示，当时新山房产需求指数上涨17%。NAPIC的报告也指出，滞销住宅房产从2022年的5,258下跌至2023年的4,228。

与此同时，服务式公寓的滞销数量也在2023年有所下降，从2022年的14,132降至2023年的11,710。

从上述滞销房产数据来看，柔新捷运确实给当地房市带来不小的影响，许多投资者也看准了捷运带来的长期潜力，提前入场布局，希望在通车后迎来房价与租金的双重升值。

此外，随着柔新捷运即将投入运营，NAPIC《2025年上半年房价指数报告》也指出，柔佛的房价指数年增长率达到5.7%，继续领跑全国；房价也从去年同期的RM433,652，上涨至RM458,325。

vi. E-ART智轨列车

此外，为了让新山的交通网络更全面、让通勤更高效、顺畅，政府也建设高架智能轨道快运系统（E-ART），与柔新捷运无缝衔接。

虽然政府还未宣布施工和预计运营时间，但是E-ART贯穿士古来、地不佬、依斯干达公主城和巴西古当4条主要走廊，丰隆研究分析员认为，这将大大改善周边住宅、商业和工业区的连通性，从而推动房产升值。

尤其是那些目前交通较不便的住宅、商业和旅游区，当柔新捷运和E-ART双双竣工，投资者和游客能更便捷地前往较内陆的地点。

而工业和物流资产，当RTS武吉查卡站、士乃机场和丹戎帕拉帕斯港的连接改善，并与智轨列车衔接后，预计届时将全面带动柔新跨境人流。

简单而言，当柔新捷运和E-ART智轨列车双双启用后并相互“合作”，不仅会刺激经济和旅游业增长，也将带动沿线和周边房产，预计届时将再吸引一波投资者的购房潮、推动房价上涨。

2. 2025年柔佛房市表现

就上述种种的城市发展与规划，不难发现柔佛州，尤其是新山一带的房地产备受瞩目，甚至可说是逐渐走向国际舞台。

无论是海内外的投资者，都纷纷抢购柔佛房子，有些房产项目更在推出3天几乎售罄！

柔佛房市究竟有多火呢？以下4种情况，将直接告诉你柔佛房地产领域的火热程度！

i. 房价飙涨至历史高位

随着柔佛房市越发火热，有房地产业者在2025年初发现，柔佛部分地区的房价大幅飙升，甚至较疫情前飙涨了25%。

特别是二线城市地区，如巴株巴辖和居銮，随着越来越多新开发项目，以及因兑换率优势而收入较高的新加坡客工买房，因此当地的双层排屋价格已经突破RM60万至RM100万。

此外，根据NAPIC的数据显示，截至2025年第二季度，柔佛州整体房价指数上涨5.7%达293.7，平均价格为RM458,325。

虽然与2024年同期的RM433,652平均房价只有微微上涨，但是柔佛的房价指数引领全马，成为房市表现最好的州属。

但究竟柔佛哪个地区房价最高呢？以下根据一年的房产交易量，整理了表现最好的10个柔佛地区：

依斯干达公主城、地不佬和新山的房子中位价是整个州属最高的，这是因为靠近新加坡的战略性地理位置、各个大型且备受国际瞩目的基建和城市发展计划所推动。

居銮、古来和峇株巴辖等二线城市的中位价虽然较低，但是从交易量来看，相信将会是下一个热点所在。

ii. 主导南马房市，滞销房产4年降幅达60%

柔佛州曾是全马滞销房产最高的州属之一，但随着该州各项城市发展规划，如今已经主导着南马整体房市。

根据NAPIC的最新的南马房市报告，不难发现无论是交易量、交易额和滞销房产数量，柔佛州的表现可是一年比一年优异。

根据NAPIC的《2025上半年南马房地产市场报告》，南马（森美兰、马六甲和柔佛）在2025年上半年的房产交易中，柔佛以62.4%的交易量和73.1%的交易额居首。

这些数据都显示了，随着该州重大项目的推进，区域经济活力获得提升，进而带动了当地房市持续升温。

房产交易上涨，滞销房产自然也下降。从2020年开始，无论是住宅房产还是服务式公寓或SOHO，滞销数量都呈现稳定下降趋势。

滞销住宅房产从2020年的7,030套下降至2024年的2,964套，降幅接近60%；而服务式公寓/ SOHO则从16,906套降至2024年的11,007套，跌幅约35%。

尽管在2025年上半年出现8.27%的轻微反弹，但鉴于柔佛近年来迎来一系列的重大政策与基建利好，因此被视为市场调整后的短期波动，并非需求疲软。

iii. 平均租金收益接近6%

柔佛不仅主导着南马的房市，同时也正开始主导着马来西亚的租赁市场。

根据Global Property Guide网站，截至2025年第三季度，马来西亚的平均租金收益率达5.19%，其中柔佛州的平均收益率高达5.47%。

1. 依斯干达公主城：约5.6%
2. 新山：约5.47%
3. 梳邦再也：约5.42%
4. 莎阿南：约5.39%
5. 怡保：约5.29%
6. 八打灵再也：约5.28%
7. 吉隆坡：约4.6%
8. 乔治市：约3.77%

在数据中心、柔新经济特区、RTS捷运、新山关卡等政策和基建的推动下，依斯干达公主城和新山属于“优越的地理位置”，因此无论是房价或租金收益率都偏高。

以柔佛3房公寓和排屋为例，如果位于上述两个地区，月租金可以飙涨至RM2,200至RM2,900不等。

如果就房型来看，小户型的房子单位的租金收益率偏高，高达6%至8%。

整体来看，柔佛租赁市场已经从“被动等待”走向“主动增长”的趋势。

无论是自住、出租或长期投资，该州都凭借政策红利与地理优势展现强劲势头。

随着RTS捷运即将通车、经济特区发展越发成熟，相信房价和租金回报都将有更明显的上涨。

iv. 发展商不断建新项目

柔佛的各大政策、基建升级和新规划，整个州属也越来越充满活力，进而吸引众多国内外房产买家和投资者进入市场买房投资，从而推高房价和房产销售。

不仅仅是买家与投资者，随着柔佛房市的需求不断提高，许多发展商也进入该州建设新房产项目。

根据NAPIC的《2025年上半年房地产供应报告》，全马房产供应总数达到641万，而柔佛州以934,439套位列第二，排在雪兰莪州（1,745,057套）之后、槟城（568,496套）之前。

此外，该州还有38,510套在建单位，以及43,964套规划供应单位，新供应量位居全国第三，呈现出南马最活跃的房地产开发区域之一。

值得一提的是，许多新项目都聚集在新山一带，特别是柔新经济特区、依斯干达公主城和新山关卡等，都是最受发展商青睐的区域。

无论是EXSIM、碧桂园、马星集团、双威集团和丽阳机构等，都纷纷在这里兴建房地产项目。

3. 柔佛房市泡沫化呈复杂信号

虽然柔佛房市是因为各种政策和城市规划而呈现 “爆炸式”增长，但普遍很多房市在直线上涨后，都会开始经历房地产泡沫。

而如今的柔佛房市，是否存在泡沫化的风险呢？对此，业内专家都持有不同的意见。

大马仲量联行（JLL）董事经理邓文安指出，很多发展商积极在RTS捷运武吉查卡站点（新山关卡的站点）附近推出项目，如果过度建设导致供需失衡，不排除当地房市存在泡沫化风险。

不过，他建议监管单位应该强化管制和审批限制，确保当地房市发展不会失控，才能避免当地的房市泡沫期。

资深产业顾问陈徽清也持有同样观点，但也认为目前柔佛房市与2014年至2016年依斯干达特区的繁荣期相似。

因此，为了避免历史重演，他认为当地政府和开发商需要合理规划房产项目的推出，确保供需匹配，才能防止房地产泡沫形成。

而这一点与房地产研究与数据网站Bamboo Routes在柔佛房市报告中所提出的观点一致，不过该报告也指出，柔佛房市在泡沫形成中，出现较复杂的信号。

因为该州房市并不是完全出现投机行为，而是与真实需求达到了一个平衡点。

不可否认，在RTS捷运沿线、柔新经济特区、依斯干达公主城等热门区域的房产，大多数投机行为最为明显，部分投资者希望通过快速转售房产牟取暴利。

另一方面，NAPIC的多项指标表明，当地市场基本面稳定，不仅房产滞销量下降，交易也涉及RM50万以下的住宅，彰显了买家真实需求强劲。

纵观以上，柔佛房市的热度并非空穴来风，但整体仍属于健康增长。

虽然不能忽视潜在泡沫风险，但只要政府监管得当、市场保持理性，相信柔佛房市的成长将会是长期且稳健的，而非短暂的“泡沫繁荣”。

4. 2026年预测：南部大都会经济圈与狮城旁的“深圳”的结合

纵观近几年的表现，柔佛房市在2026年预计将继续表现亮眼，房价也将上涨5%至10%。

尤其RTS捷运在2026年1月1日正式通车，以及柔新经济特区（JS-SEZ）的低企业税率吸引越来越多投资，预计房价呈现5%至10%的年增长率。

不仅如此，新山市政局还推出2项规划草案，致力于将柔佛打造成南部大都会：

• 《2035新山地方规划草案》：旨在将柔佛打造成具有国际化水准、文化气息浓厚和充满活力的“全球宜居城市”。同时，通过公共交通导向型发展和城市重建计划，将老旧区域转型为新的经济核心，吸引高价值投资机会。
• 《2035依斯干达公主城地方规划草案》：以“智慧、永续和安宁之城”为愿景，建设绿色科技、低碳交通、绿色与蓝色生态网络，以及包容性社区驱动的未来城市。

这两项规划将于柔新经济特区相辅相成，发展成区域经济的主要特区，连接马新两国投资生态体系，从而将柔佛新山打造成南部大都会经济圈。

至于柔新经济特区，自从大马政府落实以来，就一直被外界视为“东南亚的深圳”、“下一个深圳”。

这可不是空穴来风，柔佛州务大臣甚至曾率领团队到中国深圳展开考察，向当地政府取经，深入了解深圳经济特区的运作，致力于使柔佛成为“下一个深圳”。

这个横跨马新两国的经济特区，双方的互补关系就像深圳和香港的紧密纽带，地理上仅隔一水，共同推动区域的高速发展。

莱坊大马研究与咨询执行董事王美珍指出，企业可以在保留新加坡的总部和研发中心，同时选择在柔佛设立生产基地，结合两地优势以提升竞争力。

再加上柔新经济特区多元的发展重点，推动11个高净值产业快速增长，无疑是“未来推动跨境经济的新引擎”。

随着经济特区的建设加速推进，加上截至2025年上半年迎来RM370亿已批准投资额，以及RM295亿潜在投资额，不仅为区域经济带来新机遇，也为希望享受双城生活的人们提供新选择。

因此，柔佛房产需求在2026年预计持续强劲，而业界专家预计的5%至10%年涨幅，相信也能实现。

5. 柔佛，一个区域崛起的象征

柔佛目前的趋势，不仅仅是一场房市热潮，而是一个区域从“边境城市”转变为“国际经济枢纽”的过程。

凭借RTS柔新捷运、柔新经济特区、森林城市金融特区和数据中心等持续推进，柔佛正从边境城市蜕变成马新两国共同驱动的南部国际经济圈。

在这种城市发展下，房市的增长不仅仅是房价上涨，同时也反映了人口流动上涨、跨境就业和住房强劲的真实需求。

但凡事都有正反两面，投资者若因为柔佛市场的火热趋势，而对当地房地产“心动”，那么在进入市场前，不妨先考虑以下4个风险：

• 房产供应压力：虽然滞销房产在前几年呈下降趋势，但是2025年上半年仍有3,000多套滞销住宅单位
• 政策落实时间有差：很多政策规划目前非常火热，但是部分批文仍待具体化
• 利率风险：虽然马币近期表现强劲，但以全球经济来看，全球通胀尚未稳定，可能导致融资成本上升
• 配套兑现风险：如果产业未能按期进驻，新区域可能陷入“空城”阶段

同时，产业投资顾问刘泌光也提出了3个投资建议，希望能帮助投资者们能更精明、更精确地做出投资柔佛房产的决策：

• 选区不选盘：优质区域能决定未来，在优质地段的平均物业，往往比偏远地区的“豪华房产”更保值。
• 看产业不看噱头：住宅要跟着经济脉动走，哪里能创造就业机会、带动人流，哪里就能撑起房价上涨。
• 时间是最好的增值工具：南马市场刚开始，千万不要急着求回报，真正的回报要等到第7或第8年能实现。

对南马而言，在接下来的5年将是一场“耐力赛”，而2025年至2026年更是奠定长期资产价值的关键时期。

至于投资者或发展商，只要掌握政策节奏、精准选址，柔佛不仅仅只是南马经济引擎，更可能成为马来西亚下一个最具潜力的房产增长热点。

常见问题（FAQ）：

柔佛目前可是大马炙手可热的房地产市场，若打算在当地买房投资，但是依旧不确定哪一区较具潜力？

那就让IQI专业的房地产中介团队协助你，他们将提供你全面且专业的投资建议，帮助你顺利投资！

延伸阅读：

1. 柔新经济特区蓄势待发，外国人最爱柔佛这5个居住地区！
2. 投资柔佛房产赚新币：柔新捷运、经济特区激活柔佛房市成新热点！ 
3. IQI柔佛：以诚信扎根、合作展翼，筑梦柔佛未来

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近几年，柔佛迎来了前所未有的发展热潮。 

无论是柔新经济特区（JS-SEZ）的启动，还是RTS捷运连线的积极建设，都为当地经济注入了强劲动力，也让房地产市场随之腾飞，买家与投资者于各项房产项目的热情也不断升温。 

在这股房地产浪潮中，有一个角色始终扮演着关键的桥梁：房地产中介。 

他们不仅协助买家寻找理想家园，也帮助发展商将优质项目带入市场而在众多团队中，而当中就有一家始终以专业与热忱引领南马房地产的成长——IQI柔佛（IQI Johor）。 

IQI柔佛是谁？ 

成立于2017年，IQI柔佛（IQI Johor）是IQI Global在马来西亚南部的核心分支之一。 

自创立以来，IQI柔佛团队一直深耕于柔佛房地产市场，致力于为本地与国际买家提供专业、透明与高效的房产服务。 

IQI柔佛专注于房地产销售、租赁、项目营销与投资咨询，名下的专业房地产中介更是秉持热忱与责任心，协助买家在柔佛找到理想家园，同时为发展商与投资者开拓更广阔的市场。 

秉持着诚信（Integrity）与合作（Collaboration）的核心理念，IQI柔佛不断强化管理体系，扩大专业团队规模，并持续为房地产中介提供系统化培训，确保团队始终掌握最新的行业趋势与市场资讯。 

无论买家是为了自住还是投资，IQI柔佛的房地产中介都以专业与真诚为本，全程陪伴客户完成购房之旅。 

IQI柔佛背后的团队 

从最初仅有数十名成员的分公司，发展到8年后的今天，IQI柔佛已拥有超过300名专业房地产中介与7名注册房地产代理人。 

同时，身处资讯飞速更新的时代以及不断变化的房地产市场中 ，IQI柔佛名下的房地产中介都参与了团队安排的系统化的培训课程，以确保团队掌握最新市场动态，与时并进。 

团队始终秉持学习与成长的精神，一边精进自身专业，一边尽心协助客户寻找理想家园。 

除了前线房地产中介的努力，幕后行政团队同样功不可没。 

IQI柔佛目前就设有3个专业行政团队，负责市场营销、合规管理、文件处理与客户协调工作，确保每一个环节高效、顺畅地运作。 

此外，除了团队的努力，IQI也与时并进，不断引入创新科技。 

旗下的IQI Atlas应用程序与IQPilot智能AI系统，大幅提升了房地产中介的日常工作效率。 

从客户沟通到交易流程，都能轻松在线完成，让时间规划更灵活、更高效。 

前线与后勤的默契配合，形成坚实的支撑力量。也正是这份协同与专业，让IQI柔佛得以不断突破、稳步扩展，并在柔佛房产市场中持续创造卓越成绩。 

IQI柔佛的成就 

即使在快速扩张的过程中，IQI柔佛依然保持初心，以专业与诚信为核心价值。 

正是这份持久的专注，让团队在柔佛房地产市场中脱颖而出，无论是新盘销售、转售还是租赁，都稳居领先地位。 

让我们一睹IQI柔佛截至2025年近期的亮眼销售成绩： 

这些数字不仅象征着优异的业绩，更是代表着IQI柔佛团队始终如一的承诺——以专业实力与真诚服务，帮助每一位客户实现属于自己的居住与投资梦想。 

IQI柔佛的里程碑 

对于房地产专业精神的坚持与追求，让IQI柔佛的影响力早已超越柔佛区，迈向全国舞台。 

在2024年7月，IQI柔佛迎来了意义非凡的里程碑：于2024年国家房地产大奖（National Real Estate Awards, NREA）荣获年度柔佛区最佳房地产公司（Real Estate Firm of the Year – Johor）。 

这一殊荣不仅是对团队专业表现的高度认可，也印证了IQI柔佛作为马来西亚南部房地产领军者的实力与地位。 

同一场盛典中，IQI柔佛的冉冉新星Connie Lee也荣获了年度柔佛区房地产中介大奖（Real Estate Negotiator of the Year – Johor）。这一刻不仅见证了她的努力与成长，也象征着IQI柔佛在培育顶尖房地产人才方面的成果与承诺。 

同年，IQI亦在2024年Star Property Awards中荣获 “区域奖 – 南方翡翠” 优异奖（Regional Awards – Southern Gem, Excellence Award），进一步巩固了IQI柔佛作为南马领先房地产品牌的声誉与影响力。 

这些荣誉不仅属于IQI柔佛，更属于每一位在前线拼搏、在幕后付出的房地产中介与行政团队。正是他们的热忱与专业，共同铸就了今日的辉煌成就。 

IQI柔佛的重点项目与合作伙伴关系 

优质的项目合作与稳固的伙伴关系，是 IQI柔佛（IQI Johor） 成功的关键基石。 

在房地产行业中，房源即机会——因此，与各大发展商建立长期且互信的合作关系，成为推动业务成长的核心。 

凭借多年来深耕市场的经验，IQI柔佛与柔佛区多家知名发展商保持着紧密合作，共同推动新项目的推广与销售，为买家和投资者提供丰富且高品质的选择。 

以下列举的部分柔佛热门新盘，正是IQI柔佛与发展商携手打造的优质成果，值得计划在柔佛置业或投资的伙伴关注： 

New Projects in Johor

new project located in kebun teh

jalan abad, jalan kebun teh, larkin, 80350, johor

1 - 3 beds | 1 - 2 baths | 105,850 sqft

MYR 474,900

ksl daya residences

taman daya, mukim tebrau johor bahru

1 / 3 beds | 1 / 3 baths | 257,439 sqft

MYR 412,110

ksl mutiara bestari taman nusa bestari

skudai, 81300 johor bahru

4 - 5 beds | 4 - 5 baths | 1,960,200 sqft

MYR 931,000

leisure farm bayou creek

leisure farm, gelang patah

5-6 beds | 5-6 baths | 6,000 sqft

MYR 2,500,000

taman bestari indah - ksl lily

2, jalan bestari 32/3, taman bestari indah, 81800 ulu tiram

4 beds | 4 baths | 31,145,400 sqft

MYR 668,800

impiana kluang @ taman sri lambak

impiana kluang residence, taman sri lambak, kluang jalan azam, taman sri lambak, 86000, johor

4 beds | 3 baths |

MYR 488,000

palazio austin

jln mutiara emas 9/23, taman mount austin, 81100 johor bahru, johor

3 beds | 2 baths |

MYR 440,000

country garden forest city

81550, johor, gelang patah, jln forest city - lebuhraya tanjung pelepas

1 - 4 beds | 1 - 3 baths |

MYR 1,000,000

country garden central park

persiaran aliff harmoni utama, taman damansara aliff, 81200 johor bahru, johor

studio - 4 beds | 1 - 3 baths | 2,339,172 sqft

MYR 200,000

your tranquil living in johor bahru city

08-01, jalan bayu puteri 3/1, taman bayu puteri, 81750 johor bahru, johor

3 beds | 3 baths | 47,916 sqft

MYR 490,000

在这些合作关系中，发展商与IQI柔佛相辅相成——前者提供优质房产项目，后者则以专业的营销与销售能力，将房源精准传递给潜在买家。 

透过这份紧密协作，客户不仅能获得更多独家房产资讯与高价值投资机会，更能在IQI柔佛专业团队的协助下，实现他们的房产与投资目标。 

IQI柔佛的团队文化 

正如IQI的核心理念所强调的那样，合作是推动前进的重要力量。这种合作不仅存在于对外的伙伴关系，更深植于团队内部的协作之中。 

在IQI柔佛，各团队多元且充满活力，成员横跨不同年龄层，尤其以年轻一代为主。他们在团队精神的推动下，展现出独特的能量与凝聚力。 

同时，IQI柔佛的每位团队领袖也都是从普通房地产中介一步步成长起来的。  

他们通过实战经验与培训积累，不仅取得佳绩，更在团队中分享自己的经验与方法，带领更多成员一同前进、共同成长。 

团队合作的价值远不止培训与讲座。 

在 “Work Hard” 的一面，团队成员积极培养房地产中介必备的专业知识与技能；而在 “Play Hard” 的一面，他们也通过各类团队活动（Team building）放松身心、充电再出发，继续朝目标迈进。 

当团队成功突破目标后，还能获得公司的专属旅游奖励，与队友一同前往不同国家，欣赏世界各地的风景，庆祝成果、激发新的动力。 

展望未来 

IQI柔佛能成为柔佛房地产领域的前锋绝非偶然，而是无数努力与坚持累积的成果。 

如今，柔佛正迅速崛起为南马的核心枢纽，经济与发展潜能持续释放，带来了前所未有的机遇。 

在这片充满希望的土地上，IQI柔佛的每一位房地产中介都以坚定目标为动力，不断突破自我，追求卓越。 

展望未来，IQI柔佛将继续扩大房地产中介网络，深化与发展商的战略合作，并积极采用创新的房地产科技（PropTech），以提升客户体验与营运效率。 

在前线团队的努力、后勤团队的支持，以及科技的助力下，IQI柔佛将持续迈向新的高度，向着下一个辉煌的里程碑前进。

常见问题（FAQ） 

IQI柔佛的房地产中介团队不仅致力于协助客户寻找理想房产，也持续专注于人才培养与专业培训。 

如果你身在柔佛，并且有兴趣加入房地产行业，欢迎留下联系方式！ 

延伸阅读：

1. 成为IQI房地产中介的保姆级教程！【附详细流程+费用】 
2. 这5个职业最适合成为房地产中介！看看你的职业有没有上榜 
3. 你只要专心冲业绩、赚钱！IQI用这4种方法，给房地产中介最好的生活！ 

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亚洲房产科技集团居外IQI指出，只要政府继续强化监管框架、确保政策稳定，并完善金融生态体系，马来西亚未来有望凭借具竞争力的优惠措施，吸引更多中小型家族办公室落户，并为国内经济带来高达RM107亿的潜在效益。

居外IQI全球财富办公室主管哈伦安华说，从东南亚竞争力来看，大马具备成为东南亚“中小型家族办公室基地”的条件，尤其对南亚与东南亚的新兴富裕家族而言，大马在成本、税务与生活便利度方面都极具吸引力。

“未来几年，我们将看到更多基建与生活配套在柔佛森林城市等地陆续推出；同时，政府也会完善银行监管与税务制度，并吸引具专业背景的金融人才来马发展。”

据居外IQI估算，每个在大马设立的家族办公室，需聘请本地专业团队，并每年为我国经济贡献至少RM50万，整体带动经济增长约RM107亿。

想知道更多？
IQI中文部落格，一键轻松得知房地产大小事！

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说到在马来西亚投资，除了在吉隆坡、雪兰莪州，如今很多投资者也会想到柔佛州。

近年来柔佛州的话题性非常高，除了是作为连接马来西亚和新加坡的重要门户，政府最近几年的重大发展计划、引入数据中心等，让该州誉有“大马南方门户”之称。

从马新两国政府合作共建柔新经济特区（JSSEZ）、迅速崛起为东南亚数据中心枢纽，再到即将启用的柔新捷运（RTS）、E-ART智轨列车等，都带动了柔佛州的经济，也刺激当地房地产市场发展。

这不仅仅吸引海内外房产投资者在柔佛置业，许多发展商也纷纷在当地推出房地产新项目，以满足庞大的需求。

若打算在柔佛置产，不妨参考以下8个新房地产项目，这些项目因靠近RTS捷运站和新山关卡（CIQ），而备受瞩目与期待，更被认为最有投资潜力的房地产！

8个临近RTS捷运站和CIQ的房地产项目

1. Quayside Suite

quayside suite

jalan trus bandar johor bahru, 80000 johor bahru, johor

1 beds | 1 baths | 21,000 sqft

MYR 630,000

柔佛新山百星汇（Quayside）坐落在新山市中心和新加坡之间，绝佳的地理位置不仅能俯瞰壮丽的马新双城天际线，也给往返马新两地的跨境工作人士提供了便利的出行方式。

该住宅项目毗邻各个主要通往马新两国的交通枢纽，包括：

• 步行10分钟即可抵达武吉查卡柔新捷运站（RTS Link Bukit Chagar Station）
• 步行10分钟即可抵达CIQ
• 步行10分钟可抵达柔新长堤
• 连接新山5条主要高速公路

对于每天或经常往返马新两国的通勤人士，Quayside或许是理想居所。

不仅如此，Quayside也位于陈旭年文化街、新山金融区和毗邻新山城中坊（JB City Square），其充满活力的社区，将现代生活与城市便利相结合。

此外，该住宅也提供高级精致的空中设施，让住户体验宁静且奢华的生活。

因此，凭借各种生活和出行上的优势，无论是打算自住或投资出租，Quayside可说是理想的选择。

2. The Asteriaz

The Asteriaz是EXSIM集团在柔佛新山最具发展潜力的社区——Kebun Teh推出的全新住宅项目。

Kebun Teh位于新山市中心附近，是新山的成熟社区之一，这里拥有完善的基础设施和配套，包括靠近主要道路和高速公路、购物中心、学校、医院、公共交通站点、餐饮和娱乐等。

值得一提的是，The Asteriaz还靠近新山CIQ和柔新捷运（RTS），并提供免费穿梭巴士往返这两个地点，提高了往返柔佛和新加坡的跨境工作人士的出行效率。

如此优越的地理位置、完善且方便的生活设施，The Asteriaz为居民提供了舒适又高品质的生活方式。

new project located in kebun teh

jalan abad, jalan kebun teh, larkin, 80350, johor

1 - 3 beds | 1 - 2 baths | 105,850 sqft

MYR 474,900

3. Country Garden Forest City

country garden forest city

81550, johor, gelang patah, jln forest city - lebuhraya tanjung pelepas

1 - 4 beds | 1 - 3 baths

MYR 1,000,000

中国有碧桂园，马来西亚也有碧桂园！碧桂园森林城市（Country Garden Forest City）是马来西亚政府与中国碧桂园集团共同开发的住宅项目。

由四座人造岛组成的森林城市，位于柔佛依斯干达公主城振林山，也就是说它也是柔新经济特区（JS-SEZZ）的一部分。

这座岛屿结合了科技、环保和生活方式，是一个可持续发展的国际化社区，加上政府近几年推出的各项发展规划与政策，如晋升为金融特区、免税岛，进而提升了其战略地位、经济价值。

因得天独厚的位置，Country Garden Forest City作为新山和新加坡的“中心点”，无疑给居民带来交通出行的便利：

• 距离新加坡仅约2km
• 开车约15分钟可抵达CIQ和未来RTS捷运站
• 距离依斯干达公主城约15km
• 距离新山市中心约35km
• 距离新山士乃国际机场约40km
• 约39km到新加坡乌节路
• 距离樟宜国际机场约55km

至于生活配套方面，森林城市自带的综合商业、教育与休闲设施，让Country Garden Forest City为业主提供了生活便利性，搭配穿梭巴士和MPV服务，进一步解决马新两地的日常通勤问题。

凭借发展齐全的周边设施，Country Garden Forest City给外籍人士、国际学生或马新通勤族提供了全方位便利性的生活方式。

4. KSL Residence 2

ksl residences 2 @ kangkar tebrau

jalan kangkar tebrau, mukim tebrau, johor bahru

1 - 3 beds | 1 - 2 baths | 319,381 sqft

MYR 200,000

后悔错过了KSL Daya Residences？没关系，你还可以考虑KSL Residences 2！

KSL Residence 2是一个综合性住宅与零售项目，其主打为业主提供高性价比和便捷生活。

项目位于地不佬的陈厝港（Kangkar Tebrau），是新山最大的市郊，也是拥有完善设施、便利交通的成熟社区。

因得天独厚的地理优势，KSL Residence 2不仅毗邻多家购物中心、便利商店，同时也紧邻3条主要高速公路，包括：

• 巴西古当高速公路（Pasir Gudang Highway）
• 南北大道（Exit 256）
• 新山东部疏散大道（EDL）——10分钟车程直通新山CIQ

四通八达的交通设施，该项目为通勤者、海外专业人士等提供了出勤上的便利性，无论是上班或外出都非常方便。

除了周边完善的生活配套，KSL Residences 2还配有28间零售商铺，与社区内的设施相辅相成，全面满足了居民的生活、休闲和娱乐需求。

5. Causewayz Square @ JBCC

由EXSIM集团打造的另一个住宅项目——Causewayz Square @ JBCC，坐落在柔佛新山市中心，其战略性的地理位置，提供了日常通勤和都市生活的便利性：

• 新山CIQ：约600米
• RTS捷运站：约800米
• 紧邻新山中央车站（JB Sentral）和Komtar JBCC

此外，Causewayz Square也延续了EXSIM一贯的设计理念，注重空间规划和实用性，同时也融入丰富的生活设施，为住户打造兼具舒适与活力的生活体验：

• 空中BBQ露台
• 泳池
• 空中花园
• 空中休闲区等

不仅如此，Causewayz Square也提供多元化户型选择，从1房到3房双钥匙（Dual Key）单位，以满足年轻专业人士到家庭式住户的各种需求。

随着未来RTS捷运开通、直连CIQ的行人桥落成，Causewayz Squar的价值、投资回报都将不容小觑！

6. Gen Rise @ JBCC

另一个紧邻新山CIQ和RTS捷运站的房产项目，由Majestic Gen推出的Gen Rise @ JBCC被誉为“交通导向型”的发展项目。

该项目除了位于繁忙的新山市中心，周围的交通与生活配套设施完善又便利，满足了住户与通勤者的各种生活与交通需求：

• 连接5条高速公路：包括柔新长堤、新山东部疏散大道（EDL）等
• 新山中央车站：约720米
• 新山CIQ：约760米
• RTS捷运站：约980米
• R&F购物中心：约400米

从Gen Rise步行至新山中央车站、RTS捷运站，不仅路程短，也与Causewayz Square一样提供有盖走道，以增强连接性和居民的便捷性。

另外，Gen Rise以流行粗犷主义（Pop-Brutalism）作为设计灵感，以独特的个性和充满活力的美感，搭配项目内的6个功能区，重新定义都市生活的活力与格调：

• Harmony Zone
• Wellness Zone
• Leisure Zone
• Active Zone
• Aqua Zone
• Fitness Zone

值得一提的是，Gen Rise也凭借引入雨水回收系统、节能电梯、环保涂料，以及电动车充电桩的绿色环保技术，而获得GreenRE银级认证。

其战略性地段、创新设计与绿色环保设计理念，Gen Rise有望为未来住户带来便利、时尚与高价值的生活体验。

7. Sunway Majestic

虽然双威集团在许多州属都拥有房产项目，但是Sunway Majestic可是该集团在柔佛新山的第一个高层住宅项目，也是新山首个拥有永久地契的SOHO。

该项目将住宅、办公、零售、餐饮与生活空间融为一体，加上延续集团一贯的社区发展理念，Sunway Majestic从优越地段到便利生活，都吸引着马新通勤的专业人士。

其不仅坐落在新山市中心，周边的生活设施也一应俱全，围绕着教育学府、购物商场、医疗中心、休闲区和公共交通。

• 新山市政局森林城市公园（Hutan Bandar MBJB）
• 连接4条高速公路
• RTS捷运站：3km
• 拉庆中央巴士总站（Larkin Sentral）：3km
• 新山CIQ：4km

在未来规划中，Sunway Majestic也将提供直通RTS捷运站的穿梭巴士服务，同时也将增设双威零售商场和中央绿林大道。

这种连接性的规划，预计将全面重塑新山城市生活的便利性与现代感，更是一个集居住、工作、休闲与投资于一体的未来城市生活新地标。

8. Lido Waterfront Boulevard – Skypark Kepler

由丽阳机构在柔佛州依斯干达经济特区（国际区域）打造占地163英亩的丽都滨海大道（Lido Waterfront Boulevard）城镇，旨在打造现代化、便捷与可持续的智能城市生活。

这个誉有“滨海明珠”的城镇项目位于柔佛州优质的填海区，毗邻新加坡，总规划涵盖7大核心区域，包括住宅、商业、健康、教育、酒店、休闲和生活设施，而这些都是该州重点推动的产业。

其中，丽都海天苑曜华庭（Skypark Kepler）是位于丽都滨海大道的首个住宅项目，并由丽阳机构与中国建筑（CSCEC）合作、悦榕集团（Banyan Group）携手打造，推出的豪华品牌服务式公寓。

该项目拥有得天独厚的地理位置优势，不仅坐落在未来的国际化中心，也临近多条主要高速公路、连接公共交通、学校、购物中心和休闲设施都近在咫尺，生活和出行可是“无缝连接”：

• RTS捷运站
• 新山CIQ
• 柔新长堤
• 滨海高速公路
• 新山东部疏散大道（EDL）

值得一提的是，Skypark Kepler也致力于打造“智能城市，智能生活”的极致舒适生活体验， 凭借配备的家居、可持续发展的设计理念，让该项目获得GreenRE认证：

• 电动车充电桩
• 低热辐射玻璃窗
• 雨水收集系统
• 人工智能家电
• 20%绿化区域

Skypark Kepler这个精心规划的城市绿洲，结合智能环保和都市生活，为住户带来通行和生活上的便利，不仅是优质住宅的典范，也体现了未来城市生活“奢华和永续”的愿景。

该项目提供的“未来城市生活模样”，特别吸引寻求优越位置、完善设施和拥有高品质住所的外籍人士，因此是投资自住的理想选择。

柔佛8个房地产项目对比图

2026年柔佛5个热门投资地区

尽管目前新山市中心、靠近RTS捷运站和新山关卡（CIQ）地区的房地产项目非常火热，也是国内外投资者高度关注的地区。

不过，随着柔佛州成为马来西亚的发展核心焦点，并逐渐走向国际舞台，因此很多地区的房产也具备增值潜力，不仅开始吸引投资者的目光，更成为该州的热门投资地区。

如果你正打算在柔佛州置业，不妨也考虑以下5个热门地区：

i. 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）

作为柔佛州的经济特区（Iskandar Malaysia），吸引了国内外企业入驻的核心区域。这里拥有国际学校、主题公园、高端住宅及商业中心等等，凸显了该地区未来巨大的增值潜力。

ii. 美迪尼（Medini）

政府计划发展为柔佛州未来的中央商务区（CBD），这里靠近柔新捷运（RTS Link）的终点站，未来有望成为商业、金融及科技结合的产业中心。

iii. 森林城市（Forest City）

一座集齐未来智能生态、旅游、科技和可持续发展的城市，而且也被政府列为免税岛，这里拥有国际学校、高尔夫球场和滨海豪宅等的高端场所，是符合追求高质量生活品质的人眼中的高端住宅。

iv. 浩然山庄（Horizon Hills）

柔佛州最受欢迎的高端住宅区之一，这里占地1,200英亩，并配备了标准的18洞高尔夫球场，绿意盎然的城镇环境甚是宁静优美，同时也拥有基础的商业区标配、便利的交通、国际学校和完善的保安系统等等。

v. 百万镇（Permas Jaya）

位于新山和巴西古当之间，该地区是一个发展成熟的住宅和商业区，拥有着完善的生活便利设施，其优越的地理位置深受本地和跨境通勤人士的喜爱，活跃了该地的租赁市场，投资回报也较稳定。

柔佛房市现况与2026年展望

随着外资不断流入、RTS捷运、E-ART智轨列车等重要基础设施即将运营，加上其与新加坡的战略性地理位置，让柔佛州成为一个充满前景的房地产投资热地。

根据马来西亚仲量联行（JLL Malaysia）、国家房地产信息中心（NAPIC）和渣打集团的数据，截至2025年上半年，柔佛州的整体房价均有所上升：

• 整体住宅房价上涨4.7%
• 整体交易量上涨6.5%
• 服务式公寓同比增长20.4%（2025年第二季度）
• 双层排屋同比增长8.6%（2025年第二季度）
• 靠近RTS捷运站的地价：从每平方英尺RM600-RM900，上涨至RM2,000

而在2025年初，资料库网站Numbeo预测，柔佛市中心的租金收益率预计约5.36%，而市中心以外的地区则高达约7.69%。

根据房产研究网站Bamboo Routes数据，截至2025年9月，柔佛住宅市场的平均租金收益率达到5.47%，超过了预期的数据。

那到了2026年，柔佛州的房市又会如何呢？

Bamboo Suites《2025-2026年柔佛房市展望》报告预测，柔佛房市将保持强劲势头，整体住宅价格预计将保持3%至5%的增长率。

特别是那些靠近RTS捷运站和柔新经济特区（JS-SEZ）的区域，预计将持续保持强劲的表现。

此外，公寓和服务式公寓等高层物业，受益于新加坡投资者和强劲的跨境需求，预计将引领这一增长趋势。

在柔佛买房需要注意的4件事

看到以上柔佛的发展趋势和前景后，是不是也对该州房地产感到极大的兴趣了呢？

如果你正打算购买或投资柔佛州的房地产，记得一定要事先做足研究，才能让你的投资收益最大化。

尤其以下这4件事情，在购买柔佛州房子的时候一定要注意，并做好功课才做出投资决定！

1. 地理位置

房子的地理位置非常重要，不仅能让你的未来生活更便利，而且还能确保未来稳定的升值空间，建议选择靠近交通枢纽（如新山关卡）、商业区或高租赁需求的地区，才能吸引更多海外人士和跨境通勤者。

2. 慎选开发商

买房时一定要注意发展商，选择信誉好、获奖无数的发展商，这样才能确保所购买房子的高品质，同时也能避免项目延误、质量出现问题等不必要的麻烦。

3. 周边基础设施

除了地理位置，房子周边拥有完善的基础设施也非常重要，如学校、医疗、商业和公共交通等，这能大大提升房子出租的吸引力，未来升值潜力可期。

4. 未来发展

如果是买房投资，可以关注政府的发展规划，就像是RTS、经济特区或新商业中心的发展等，这些都能直接影响房地产的价值，并带来稳定的升值潜力。

总的来说，政府大力推动柔佛各种基础设施和房产的发展，加上毗邻新加坡的地理优势，该州已成为房地产投资的热门选择，尤其以上提到的房地产项目更展现了极大的增值潜力。

然而，在投资前，务必仔细评估地理位置、开发商信誉、周边设施和未来发展规划，以确保投资的安全性和长期回报。

常见问题（FAQ）：

柔佛房市的未来充满机遇，现在正是投资的好时机！赶紧联系IQI的房地产中介，让他们为你提供专业且全面的投资建议，助你顺利投资柔佛房产！

延伸阅读：

1. 柔佛迎来东南亚首个E-ART智轨列车！23个站点隐藏投资机遇！
2. 投资柔佛房产赚新币：柔新捷运、经济特区激活柔佛房市成新热点！
3. 0%税务新政策！森林城市房地产有望东山再起，成为投资新热点？ 

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如今柔佛州是马来西亚的发展核心焦点，让该州不仅仅成为“第二个吉隆坡”，甚至开始走向了国际舞台！

从柔新经济特区（JS-SEZ）的成立，再到森林城市成为免税岛，柔佛已经备受国际关注。

尤其柔新经济特区推动数字经济发展，吸引了多家世界科技巨头，如AirTrunk、Equinix和微软（Microsoft）等，确定在那里设立数据中心，让柔佛跃升为东南亚最大的数据中心据点。

此外，随着柔新捷运系统（RTS）即将运营、E-Art智轨列车也即将施工，基础建设全面升级，除了带动大量就业需求和经济增长，也吸引越来越多外国人移居柔佛州。

特别是以下这些地区，都是外国专业人士和投资者生活和定居的首选！

外国人最爱的柔佛居住地区

说到柔佛州最吸引外国人居住的地方，就非依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）及其周边地区莫属了！

这是因为早在2006年，大马政府宣布启动柔南经济特区发展走廊计划，旨在打造一个类似深圳与香港关系的经济特区，推动区域经济发展。

而当时的这项计划，就是现如今众所周知、柔佛新山著名的依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）。

经过多年的发展，依斯干达经济特区已成为大马最具活力的经济区域之一，吸引了大量外国投资者和居民。

即使现在政府致力于发展柔佛州，许多外国投资者和居民都会优先选择以下5个依斯干达经济特区的周边地区居住：

1. 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）

位于柔佛新山的依斯干达公主城（Iskandar Puteri），是依斯干达经济特区的关键发展区域之一。

依斯干达公主城坐落于新加坡西北方向，紧邻新马第二通道，这一得天独厚的地理优势，吸引了众多外国人前来定居和投资。

这里不仅拥有丰富的旅游资源，如乐高乐园（Legoland）和生态植物园（Eco Botanic），还以其便利的交通条件著称。

从依斯干达公主城出发，驾车约30分钟即可抵达柔佛士乃国际机场、45分钟可到达新加坡樟宜机场，为居民和游客提供了极大的出行便利。

凭借其综合优势，依斯干达公主城正逐步成为外国人居住、投资和旅游的热门目的地。

2. 美迪尼（Medini）

美迪尼（Medini）作为依斯干达经济特区的核心区域，不仅是该地区发展的引擎，更是依斯干达公主城未来的中央商务区，承载着重要的经济与商业功能。

美迪尼的独特之处在于其对智能化、永续发展和环保理念的践行。

凭借先进的规划与创新实践，这座城市屡获殊荣，赢得了多项绿色城市和智慧城市奖项，也吸引不少外国人在此定居。

Error: Unable to fetch property details.

3. 森林城市（Forest City）

森林城市是位于柔佛州依斯干达公主城振林山的大型私宅项目，由四座人造岛屿组成，总面积达1386公顷，规模宏大且规划先进。

自大马首相拿督斯里安华正式宣布，将位于柔佛州依斯干达经济特区的森林城市（Forest City）列为特殊金融区（Special Financial Zone），进一步提升了其战略地位和经济价值。

值得一提的是，森林城市也已被列为免税岛，成为继纳闽、浮罗交怡、刁曼岛和邦咯岛之后，马来西亚的第五个免税岛屿。

免税岛地位和各种税务优惠政策，无疑对外国投资者、游客以及潜在居民具有强大的吸引力。

country garden forest city

81550, johor, gelang patah, jln forest city - lebuhraya tanjung pelepas

1 - 4 beds | 1 - 3 baths

MYR 1,000,000

4. 浩然山庄（Horizon Hills）

浩然山庄是由两大发展商巨头——Gamuda Land和UEM集团携手打造的城镇发展项目。

该项目以“可持续发展的城镇”为核心发展理念，致力于将总面积达1,200英亩的地段，打造成一个绿意盎然、低密度的宜居城镇。

除了环境清幽的住宅区，发展商还计划在步行范围内建设Horizon Mall购物中心、Horizon Hills Golf & Country Club高尔夫俱乐部，以及Invictus国际学校，为居民提供便捷的生活配套。

此外，得益于其毗邻新加坡的地理优势，居住在此的外国人可以轻松往返于马来西亚和新加坡之间，享受双城生活的便利。

5. 百万镇（Permas Jaya）

同样属于依斯干达经济发展走廊的百万镇（Permas Jaya），是一个汇聚马来西亚三大种族的现代化城镇。

作为持续发展的住宅和工业区，百万镇地理位置优越，毗邻新山，居民可轻松往返于马来西亚和新加坡之间。

此外，百万镇还拥有丰富的休闲娱乐设施，为居民提供多元化的生活体验，包括：

• Permas Jaya高尔夫俱乐部
• Permas Jaya体育综合设施
• Permas Jaya广场
• Permas Jaya商业中心等。

无论是生活还是工作，百万镇都是外国人理想的居住选择。

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为什么柔佛吸引外国人？

不可否认，政府如今大力发展柔佛州，确实吸引了大量海外专业人才在柔佛新山一带定居。

不过，除了是该州的发展，柔佛还有许多优势都深深吸引了外国人移居于此，并在当地生活和投资。

尤其是以下4个优势，是让外国工作者和投资者在柔佛定居的主要原因：

1. 就业市场蓬勃

为了加强马来西亚与新加坡之间的经济联系、互联互通，两国政府共同推动柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的建设。

该经济特区有望成为数据中心枢纽，预计将促进跨境贸易和吸引外资，从而创造大量就业机会，吸引外国人才在柔佛定居。

2. 生活成本低

根据市场调查平台Answer.sg的一项调查，高达55%的新加坡人表示愿意搬迁至柔佛新山居住，以应对新加坡日益上涨的生活成本。

与连续两年蝉联全球最昂贵高端生活城市榜首的新加坡相比，柔佛的生活成本明显更低，对外国人具有极大的吸引力。

此外，新加坡人还可以利用汇率优势，在柔佛享受更低的生活费用和房租。

3. 优越的地理位置

柔佛与新加坡地理位置接近，仅隔着柔佛海峡，并通过新柔长堤和新马第二通道紧密连接。

新柔长堤连接柔佛新山市与新加坡的兀兰，而新马第二通道则连接柔佛振林山（Gelang Patah）与新加坡的大士（Tuas）。

这种地理优势使得往返两国变得极为便捷。

4. 便利的交通网络

柔佛的交通网络发达，除了有大家熟知的新柔长堤连接柔佛新山市与新加坡的兀兰之外，柔佛新山距离士乃国际机场仅约30分钟车程。

此外，预计于2026年末竣工的新柔捷运系统（RTS）将进一步提升两地的连通性。

这个全程长4公里的捷运，将穿越新山市区直达新加坡Woodlands North捷运站，方便两地居民的日常通勤。

不仅如此，柔佛州政府也计划引入连接主要城市的智能轨道快运系统（E-ART），为居民提供高效的出行和跨境通行方式。

凭借其优越的地理位置、完善的基础设施、低生活成本，以及政府的大力支持，柔佛正逐步成为外国人定居、投资和生活的理想之地。

总的来说，无论是追求高品质生活，还是寻找投资机会，柔佛都能满足你的需求。

常见问题（FAQ）

如果你也想探索柔佛的无限潜力，不妨联系IQI专业房地产中介，他们将为你提供更多关于柔佛的房地产投资资讯，开启你的柔佛新生活！

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柔佛的发展再加速！

除了即将成为东南亚最大数据的中心据点，如今又迎来全马乃至东南亚首个高架智能轨道快运系统（E-ART）！

随着政府大力推动柔佛的发展，从森林城市、JSSEZ，到预计2026年底即将营运的柔新捷运（RTS），如今再加上E-ART系统，柔佛的交通又要升级了！

这项耗资高达RM70亿的ART系统，主要连接依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、士古来（Skudai）和地不佬（Tebrau），不仅缓解交通拥堵，还与武吉查卡（Bukit Chagar）RTS站协同发展，带动周边经济与房市。

那么，E-ART究竟是什么？它的路线规划如何？柔佛又为何需要E-ART？马上为你解析！

1. 什么是E-ART？

E-ART华语名称为高架智能轨道快运系统（简称为智轨列车，英文全称为Elevated Autonomous Rail Rapid Transit），是一种结合巴士与LRT的新型公共交通。

虽然外观类似有轨电车，但事实上，它无需铁轨也可直接在道路上行驶。

E-ART采用多节式车身设计，可容纳更多乘客，并且站点设置与一般公共交通接轨，方便市民换乘。

此外，它使用电动或混合动力系统，不仅提升交通便利性，还能有效降低碳排放和交通噪音，展现环保优势。

2. E-ART如何运作？

E-ART智轨列车系统可谓非常先进，许多运作都能依靠智能技术实现，打造出高效的公共交通方式。以下是E-ART的主要特点：

i. 虚拟轨道行驶

该系统运用地面标线识别、传感器技术和高精度导航，使E-ART列车能精确识别并跟随预设路线。

它采用橡胶轮胎，在专用车道或引导线上运行。

ii. 无人驾驶与智能控制

E-ART具备自动驾驶技术，可以准确停车、避开障碍物，并自动调节速度。

同时，它也支持人工干预，确保行驶安全。

iii. 灵活适应多种道路环境

E-ART系统可以与常规公交共享车道，无需增设轨道，不仅缩短建设周期、降低成本，还能适应不同的城市道路条件。

iv. 高效的运力与调度

E-ART通常采用模块化编组设计，车厢可灵活增减，适应不同客流需求。

结合智能调度系统，E-ART可调整班次，提高运力，减少交通拥堵。

这种创新的交通模式提升了公共交通利用率，同时降低了建设与维护成本，成为现代城市公共交通系统中的重要补充。

3. E-ART与其他轨道交通有哪些差别？

众所周知，马来西亚普遍的轨道交通包括MRT、LRT、KTM，以及即将运营的RTS，那E-ART又与它们有何不同呢？

以下就整理了这5种轨道交通工具的差别，包括在速度、稳定性、造价和建设时间上的对比，以帮助大家更容易它们之间的不同之处！

4. E-ART系统共3条路线、23个站点

虽然建造公司还未官方公布E-ART的路线图，但网络上已经流传出疑似该快运系统的路线图。

不过，根据柔佛州务大臣拿督翁哈菲兹指出，建议中的E-ART系统总长预计超过50公里、全程设有32个站点，并覆盖3条主要路线：

• 依斯干达公主城线：14.78公里
• 士姑来线：18.8公里
• 地不佬线：14公里

项目将分阶段进行，第一阶段计划于2025年第三季度动工，目标是在2027年1月，与预计开跑的新柔地铁系统（RTS）同步投入运作，为柔佛州带来更完善的公共交通网络。

5. E-ART与RTS Bukit Chagar站带来协同效应

在柔佛E-ART路线图中，Bukit Chagar站是其中一站，并与RTS相连。

经常往返柔新两地的人，对Bukit Chagar一定不陌生。它位于新山市中心，靠近新山关卡（JB CIQ）和苏丹依布拉欣大厦。

作为RTS在马来西亚的终点站，Bukit Chagar站将成为柔佛州内外的重要交通中心。

RTS建成后，预计每小时单向运力可达1万人次，日均客流量约为4万人次，如此高的人流量可能会导致Bukit Chagar站周边出现交通拥堵情况。

与此同时，Bukit Chagar地区正进行一项大型综合开发项目，计划建设四座塔楼组成的现代化综合体，涵盖购物中心、酒店、服务式公寓、医疗中心和教育设施。

为缓解潜在的拥堵问题，E-ART将在其中扮演关键角色。E-ART的乘客可前往Bukit Chagar站，再转乘RTS直达新加坡。

这样的配合不仅节省时间，还能有效分流RTS的客流，避免长堤一带的交通堵塞。

E-ART与RTS的联动，不仅让柔佛州内外的出行更顺畅，还将带动Bukit Chagar一带的经济发展，进一步巩固其作为重要交通中心的地位。

6. 柔佛E-ART周边房产

随着ART项目的推进，沿线周边的房产市场备受关注，房产价值有望进一步提升。以下是柔佛E-ART部分站点的周边房产：

i. KSL Mutiara Bestari

位于士古来的KSL Mutiara Bestari，是一片永久地契的平地住宅，空间宽敞，户型面积从2561至3452平方尺不等。

最令人兴奋的是，不到RM100万就能入手，简直是“大空间，平民价”的理想之选！

ksl mutiara bestari taman nusa bestari

skudai, 81300 johor bahru

4 - 5 beds | 4 - 5 baths | 1,960,200 sqft

MYR 931,000

ii. Danga Sutera

Danga Sutera同样位于士古来，项目价格亲民，起价仅约RM88万起。

社区内设有泳池、健身房、多功能厅等设施，满足日常生活与休闲需求。无论是自住还是投资，都是值得考虑的选择。

dawn of a legacy

skudai, 81200 johor bahru, johor

4 - 5 beds | 5 - 6 baths

MYR 880,000

iii. Centro JB City Centre

Centro JB City Centre坐落于新山Tebrau，项目配备泳池、健身房、儿童游乐区等设施，致力于为住户营造舒适且便利的居住环境。

其服务式公寓的起价约RM28万起。

centro @ jb city centre

jalan yahya awal, bandar johor bahru, 80100 johor bahru, johor

1 - 3 beds | 1 - 2 baths | 256,568 sqft

MYR 284,000

柔佛的发展正一步步展开，E-ART开通后，将为大家的出行带来更多便利，也有望为沿线地区带来新的商机和发展。

无论是想买房、考虑投资，E-ART的到来都将带来不少新变化。未来的柔佛，值得多加留意！

常见问题（FAQ）

随着政府发展柔佛州，除了当地的经济将受到刺激，该州的房地产也具有无限的投资潜力！

如果对投资柔佛州的房地产感兴趣，但需要专业人士的投资建议，不妨让IQI的房地产中介帮助你，让你顺利投资房产的路上更顺利！

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亚洲房产科技集团居外IQI表示，一旦柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）成功发展，将为有意重启吉隆坡-新加坡高铁（HSR）工程项目的各方面带来动力。

居外IQI的联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）说，柔新经济特区的成功离不开完善的基础设施，借助特区成功发展趋势，则会露出重启隆新高铁工程的机会。

此外，他看好柔新经济特区协议签署后，10年内能为国内生产总值（GDP）贡献RM198亿，并推动柔佛经济更快速增长，同时也预计柔佛能为GDP贡献0.5%至0.9%的增长，约RM200亿甚至超过RM300亿至RM500亿。

“马新协议具有里程碑意义，将改变两国产业市场。”

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森林城市，由碧桂园集团倾力打造，曾被寄予厚望，但近年来却因“鬼城”的称号而备受关注。 

这座占地广阔的城市，坐落于马来西亚柔佛州，毗邻新加坡。 规划之初，森林城市以先进的城市设计、优美的自然环境和与众不同的配套设施吸引了众多目光。

然而，现实与理想却存在差距，城市内人烟稀少、商业氛围不足。 

在2025年财政预算案里，森林城市被纳入为免税岛，而主要目的是为了振兴这座沦落为“鬼城”的各领域发展。 

如果你不曾听说过森林城市，也不了解为何如今它会被重点关注，那就让我们带你游览森林城市！

1. 一个绿色、智慧、未来的理想之城 

由碧桂园集团与Esplanade Danga 88联合打造的森林城市，占地约30平方公里，是一座雄心勃勃的未来之城。 

项目以“绿色、智慧、未来”为核心理念，将环保的设计理念、先进的科技与现代化的都市生活方式完美融合。 

通过将环境、科技和产业的顶尖设计相结合，森林城市致力于打造一个优雅的理想生活与工作空间，为人们呈现一个可持续发展的未来城市蓝图。 

政府也致力于发展森林城市（Forest City），并把它列为经济特区，以吸引海外人才和国内外的投资者，自然而然也带火当地房地产。

2. 被赋予“鬼城”称号的现状 

森林城市是否为“鬼城”一直备受争议。 之所以被贴上这样的标签，主要是因为这座城市的高楼大厦与人烟稀少的景象形成了鲜明对比。 

尽管拥有现代化的度假设施，但空旷的街道和闲置的商铺却让这座城市显得有些冷清。 

网络上关于森林城市的评价褒贬不一。一些人认为，这座城市的环境和设施管理得很好，但更多的人将它视为一座“鬼城”。 

事实上，除了免税店和水上乐园等少数几个地方，城市的大部分区域都显得有些冷清。 

至于长期住客，虽然入住率并不高，但他们对绿化环境和私人海滩所带来的整体居住体验还是感到满意的。 

3. 森林城市的独特卖点

卓越的地理位置

森林城市位于依斯干达经济特区核心，与新加坡隔海相望，也配有便捷的交通网络，包括直达新加坡的巴士线路，使居民可以轻松往返两地。 

2023年纳入新经济特区后，发展潜力巨大。尤其，森林城市拥有齐全的基础设施、商业资源以及宜居的生活环境，吸引了众多国内外人士前来投资置业。 

森林城市是一个充满吸引力的未来生活与商业枢纽，致力为居民提供高品质的生活。 

免税岛 

马来西亚2025年预算决定将森林城市指定为免税区，这将大大促进复兴，特别是该地区旅游业和零售业的发展。 

免税政策的实施将直接拉动消费，吸引大量游客和投资者，为当地经济注入新的活力。 

 在马来西亚政府的支持下，森林城市滨海酒店及其周边景点将迎合来自世界各地的游客，成为游客必去的目的地之一。  

免税购物带来的价格优势将刺激消费需求，带动零售业的繁荣。 免税购物、餐厅和娱乐活动也将为居民和游客提供新的生活与旅游方式。 

4. 设立家族办公室可享零税务优惠 

马来西亚政府于2024年9月宣布，将森林城市打造成全国首个家族办公室零税率的地区。 

这旨在吸引全球高净值家庭前来管理财富，推动当地经济发展，提升森林城市的国际地位。这一举措将于2025年第一季度正式实施。 

为了吸引更多国际投资，政府还推出了一系列优惠政策： 

总结来说，森林城市具备成为热门投资和旅游目的地的诸多优势。家族办公室零税务政策、免税优惠、生态环境、地理位置，这些都为吸引游客提供了坚实基础。 

想摆脱“鬼城”的称号，最重要的还得要正视存在的挑战，不断提升自身，才能实现成为国际投资者和旅客的目标。 

森林城市房产的投资条件那么好，你还不心动吗？即刻联系我们，让我们在你的投资之路助你一臂之力吧！

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