最后更新于: 14/08/2026

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作为一名房奴，当你的房屋贷款（house loan）被银行批准后，紧接下来要面对的就是巨额的房贷利息（house loan interest）！

想早点还清房贷，借贷者可以通过观察各银行的房贷利率，选择最适合自己财务能力的贷款配套。

现在，就让我们一起来看看马来西亚各大银行8月推行的房屋贷款利率吧！ 

房屋贷款利率怎么算？ 

自2022年8月1日起，马来西亚的房屋贷款利息将依据标准基准利率（Standardised Base Rate, 简称SBR）来调整。 

由于标准基准利率（SBR）与国家银行的隔夜政策利率（OPR）紧密相关，因此所有银行都采用相同的利率。这意味着，一旦OPR调整，SBR也会随之调整。

假设你的贷款金额为 RM300,000，贷款期限为 30 年，贷款利率是3.50%，以下则是年利息和月利息的计算方法： 

因此，每月的还款数额会是本金，并额外加上 RM875 的利息。

其他影响房贷利率的因素

除了国家银行调整OPR将影响各家银行的房贷利率，其实房贷利率还会因以下几个因素而出现变化，包括：

经济状况：通货膨胀与经济的稳定性都将对房贷利率产生影响。

借贷人的信用评分：借贷人的信用评分越高，通常能获得更低的利率。这也意味着，如果两个人获得RM500,000的贷款，但可能借贷人A的信用评分比借贷人B更高，而获得更低的利率。

贷款期限：如果贷款年限越长，银行需要支付更多的时间与成本，从而增加潜在风险（如利率波动、违约风险），因此利率也会相对提高。 

2026年马来西亚房屋贷款利率是多少？ 

以下是马来西亚各大银行在8月推行的房屋贷款利率：

1. Maybank

Maybank为房屋贷款者提供多种房屋贷款配套选择，让贷款者根据不同的需求，选择合适的配套和房贷利率。

其中最常见的房屋贷款配套包括：

Maybank Islamic HouzKEY

年利率：2.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：一年

所需费用

仅限18至70岁的马来西亚公民，且需为受薪雇员或自雇人士。申请时，不可拥有超过一笔住房贷款，最多允许3名担保人。

用户可浏览 Maybank 网站获取更多详情。

Maybank Maxi Home

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

任何国家、年龄介于18至70岁的受薪雇员或自雇人士都可以申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Maybank 网站。

2. Bank Islam Baiti Home Financing-i

年利率：3.8%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000的马来西亚公民，18岁以上，不是破产人士且无任何法律纠纷。申请者至少3年稳定工作或经营盈利业务，并且有至少1年的良好还款记录。

所需费用

保险种类

• Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT)
• HOT (Houseowner/Householder Takaful Plan)
• Houseowner/Householder Takaful

欲了解更多详情，请浏览 Bank Islam 网站。

3. Standard Chartered Saadiq My HomeOne-i

年利率：3.9%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低月收入为RM4,000，年龄在21至70岁之间，需为马来西亚公民，且为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• 火灾回教保险（Fire Takaful）
• MRTT

用户可到 Standard Chartered 网站获取更多详情。

4. Bank of China Housing Loan

年利率：3.88%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM60,000，年龄在18至70岁之间，马来西亚公民或永久居民、在马来西亚工作的外国人均可申请，需为受薪雇员或自雇人士。

所需费用

保险种类

• Fire Insurance （强制性）
• Houseowner Insurance （可自选）
• MRTA（可自选）
• MLTA（可自选）

想获取更多详情，可浏览 Bank of China 网站。

5. Public Bank 5HOME Plan

年利率：4.22%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：3年

最低年收入为RM24,000，年龄在21至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• MRTA

想获取更多详情，可浏览 Public Bank 网站。

6. CIMB HomeFlexi Smart

年利率：4.35%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

想获取更多详情，可浏览 CIMB 网站。

7. Affin Home Invest-i

年利率：4.36%起

贷款期限：最长可达35年

锁定期：无

最低年收入为RM24,000，年龄在18至70岁之间，任何国籍的受薪雇员或自雇人士均可申请。

所需费用

保险种类

• 屋主回教保险（House Owner Takaful）
• MRTT

想获取更多详情，可浏览 Affin 网站。

借贷人应该如何比较各家银行的房贷利率？

就如以上的房屋贷款，各家银行所提供的利率都有所不同。

那作为精明的借贷人，应该如何选择最适合自己的房贷利率，才能进一步降低借贷成本、减少自己的负担呢？

如果你打算向银行申请房屋贷款购买房子，在申请之前不妨先考虑以下3个重点：

1. 查看有效借贷利率（ELR）和利差：比较总借贷成本
2. 了解附加费用：注意可能产生的额外费用
3. 仔细阅读产品披露声明（PDS）：该文件提供有关贷款的关键详细信息

如何规划和比较房贷利率？

在申请房屋贷款之前，单纯比较各家银行的房贷利率是不够的，而是需要做好完整的财务规划，才能确保买房后不会面临财务困难。

第一步：确认你的贷款基本参数

在比较任何银行房贷利率之前，先明确：

• 房产价格
• 贷款金额（Loan Margin）
• 贷款年限（最长35年，或至70岁）
• 每月可负担的贷款比例（建议不超过收入的40%）

此外，建议也使用房屋贷款计算器来预估每月的供款，以了解不同利率的供款。

第二步：系统性地比较各家银行房贷

在比较各家银行的房屋贷款利率时，不要只是看数字的高低，而是要看整体的房贷配套：

1. 比较贷款利率类型：浮动利率或固定利率，同时也要查看前几年是否有优惠利率、了解锁定期（Lock-in period）
2. 留意提前还款的条款：一般上房屋贷款的锁定期为3至5年，建议先了解提前结清贷款是否有罚款，因为这会影响未来再融资或出售房产的灵活性。
3. 了解贷款的灵活性：大马常见的房屋贷款类型包括：
   a. 灵活贷款（Flexi Loan）：可随时存入多余资金以减少利息。
   b. 半灵活贷款（Semi Flexi Loan）：可额外还款，但提款可能需要申请。
   c. 定期贷款（Term Loan）：每个月必须偿还固定的贷款数额，不能额外偿还贷款额，即使支付额外的资金也不能节省利息或提领出来。
4. 房贷保险与额外费用：一般上房屋贷款会附上保险，以保障你在发生意外后，帮助你偿还剩下的房贷。房贷保险分为：
   a. 递减式房屋贷款保险（MRTA）
   b. 抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）

此外，你还需要计算其他费用，包括律师费、文件印花税等，这些都将影响你的贷款成本。

第三步：参考真实经验与专业建议

在决定买房时，建议先参考其他借贷人的经验，从而大约了解买房前期的总费用和买房后的负担，同时也建议咨询贷款专员或财务顾问，以确保贷款结构符合你的财务规划。

由于利息浮动将直接影响未来20年的还款金额，因此在了解各大银行提供的房屋贷款利率及详细信息后，借贷人应根据自身条件选择最合适的贷款方案，以获得最大效益。

当然，还清房贷后，千万别忘了办理后续手续，只有这样房子才真正属于你哦！

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美国30年期固定抵押贷款利率三年半来首次跌破6%，为美国房地产市场带来重要转折。亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示：“美国房贷利率首次跌破6%这一心理关口，是决定2026年楼市能否复苏的关键因素。”

他指出，利率下调直接减轻了买家的月供压力，“利率每降低0.25个百分点，购房者的房价承担能力大约能提升2.5%。”

更重要的是，它正逐步打破业主长期存在的“锁定效应”（Lock-in Effect），鼓励更多持有低利率贷款的业主挂牌出售房产，从而增加市场供应。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）与Zillow的分析，当利率降至6%以下时，美国中等收入家庭的购房能力平均可提升约3万美元。安萨里表示，这让许多此前被高利率挤出市场的潜在买家，尤其是首购族与改善型买家，重新看到入市机会。美国抵押贷款银行家协会（MBA）数据显示，目前房贷再融资申请量较一年前增长约130%，显示业主正在积极把握利率窗口期。

他认为，随着春季购房旺季临近，利率跌破这一心理门槛可能成为推动市场决策的关键因素，促使因家庭变化等刚性需求而观望的购房者加快入市。

美国人口普查局数据显示，2025年12月美国新房销售年化率为74.5万套，同比增加3.8%，延续了去年第四季度的强劲表现。安萨里认为，新房销售持续高于去年同期，从侧面反映出市场出现回暖迹象。

不过他也指出，供应瓶颈和房价仍处高位，限制了市场全面反弹。部分买家仍在等待利率进一步降至5%区间或更多库存释放。对于国际投资者而言，利率变化也可能带动需求回流，并预计如果利率进一步稳定在6%以下，2026年亚洲买家在美国房地产市场的投资额可能增长20%至30%，尤其是在可负担性改善的城市。

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美国大选年常有“十月惊奇”，指十月份发生的反常事件可能影响选情。而今年，这一惊奇也延伸到了美国楼市。上月，美联储宣布降息，苦于高利率的购房者认为买房时机总算快到了，然而，本月的房贷利率却不降反升。

上周四，美国房地美公司（Freddie Mac）发布的最新数据显示，美国30年期按揭贷款平均利率已升至6.4%，比两周前高出四分之一个点多。

另据美国Mortgage News Daily网数据显示， 抵押贷款利率在昨天（10月22日）跃升至6.85%，达到7月底以来的最高水平。

高按揭利率让许多潜在购房者望而却步，因月供过高难以负担；同时，也让有意置换房屋的业主陷入两难境地。这些业主在此前购房时锁定了2%或3%的低房贷利率，显然不愿因换房而承担高出一倍的利率成本。

什么原因？

买家们会问，为什么美联储降了基准利率，降低了银行的资金成本，但银行的房贷利率不降反升？ 这确实是一个让人意想不到的“十月惊奇“！

这几天，美国各大媒体纷纷对此现象进行了解释，给买家们上了一堂金融课。虽然，美联储能够影响按揭利率，但它并不直接制定按揭利率，银行的按揭利率实际上是由多种因素决定的。

在众多因素中，按揭利率跟十年期国债的收益率的相关性最大。 如果国债的收益率即购买国债的将来的回报率变高，则银行的按揭利率必须相应增高才能吸引投资者来买按揭。 如果国债市场上的投资者认为存在通胀，或认为美联储降息的可能性降低，则投资人会要求更高的国债收益率。这样银行的购房贷款利率也会相应上涨。

分析人士认为，最新的美国经济数据，如失业率、工资水平等，显示出美国经济的韧性。于是，预测美联储再次降息的可能性会降低，导致国债收益率，进而带动按揭利率的上涨。

不过，按揭利率还受到许多其他因素的影响。上述Mortgage News Daily网站指出， “市场的基本走势并不容易归因于任何单一的头条新闻或经济报告。 主要理论涉及选举几率的变化和债券市场管道中更深奥的方面。”

近期利率有可能下降吗？

目前主要机构普遍认为，利率降至疫情初期的2%水平似乎不太可能。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示：“我认为新常态可能是6%。如果我们幸运的话，抵押贷款利率或许能降到5.5%；但如果运气不好，利率可能会回升到7%。”他对一件事充满信心：3%和4%的按揭利率时代已经过去——至少在他有生之年是这样。

经济学家普遍预计，抵押贷款利率至少在今年将保持在目前的水平附近。 房利美（Fannie Mae）预测，30年期抵押贷款利率在10月至12月季度平均为6.2%，明年同一季度将降至平均5.7%。

观望还是出手？

上个月，美联储的降息让买家充满期待，准备入场抢购。 然而，目前却出现了两种截然不同的态度：一方面，买家积极看房积极咨询；另一方面，他们又选择观望，坐等利率下调。

居外IQI集团中国区业务总监Lona Wang表示，本月初她有几组客人前往洛杉矶看房，但“现在客人的动作都很慢，”她说，“毕竟利率还没有下降。”

位于美国华盛顿特区的Evergreen地产总经理Eric Chen表示：“我们的客户目前没有太大变化，上个月降息后稍微活跃了一些，但从公司的销售数字来看，仍然没有显著改善。”

西海岸西雅图经纪公司Compass经纪人Becco Zou也说，“我现在的客人该买的都买了，没买的还在观望。”

难怪目前美国房贷申请人数降到了新低。 全美经纪人协会在美国时间昨天公布的月度房屋数据报告也显示上个月美国房屋销售量是2010年10月以来的新低。

但专家们不建议买家等待合适的利率再购房。一方面，如果购房价格较高，未来利率下调时可以申请再融资（Refinance）；但如果利率继续上升，买房的难度将会加大。另一方面，房价也在持续上涨中。

一年前，按揭利率一度接近8%。Becco Zou表示，她有一位客户多次看房，从公寓到独立屋，经过大半年仍未能买成。而如今，美国平均按揭利率下降了一个多百分点，但全美房价在过去一年里已上涨了3%。

如果考虑到未来两三年内按揭利率可能不会大幅下调，且房价仍在持续上涨，而近期市场上的房源数量已经有所增加，买家也许不用再纠结了。

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花了一笔巨额买下梦想中的房子，虽然实现了多年的心愿，却也意味着背负着数十万的房贷利息。

与其为了还债而精打细算，不如考虑房贷再融资（refinance），通过合理的财务管理来优化现金流，从而减少对金钱的焦虑。 

在你正式决定是否要进行房贷再融资前，先来了解它的运作方式吧！ 

1. 什么是房贷再融资？ 

简单来说，房贷再融资（Refinance）就是终止目前的银行房贷，并以新的贷款条件向原有银行或其他银行申请一笔新的贷款。 

再融资通常用于获得更低的利率、延长或缩短贷款期限，或者将原来的浮动利率转为固定利率。 

此外，借贷人也可以通过再融资从房屋的增值部分提取现金，用于其他用途。 

这个方法能够帮助借贷人降低每月还款额或加快还清贷款的速度，但也可能涉及额外费用和手续费，因此需谨慎考虑是否适合。 

2. 房贷再融资的类型 

普遍上，房贷再融资的类型有三种，分别是利率和期限再融资、套现再融资和存现再融资。它们各自满足不同的需求。 

• 利率和期限再融资（Rate and Term Refinancing） 

使用“利率和期限再融资”方案，可以让你以相同的贷款数额，获得更好的房贷利率。 

这种再融资特别适合在房贷利率大幅下降时进行，只要抓准时机，你仍有机会以更低利率还清贷款。 

打个比方，马来西亚国家银行在今天将隔夜政策利率（OPR）从3%调整至1.75%。随之而来，与隔夜利率紧密相关的房贷利率也会下降。 

尽管当前房贷利率降低了，但这并不意味着你已签订的房贷利率会自动调整。 

• 如果你想从中受惠，应该选择“利率和期限再融资”。这样，银行会取消你原有的贷款协议，并使用当前较低利率的新贷款协议来替代。 

• 假设你之前申请的房贷固定利率为 6%，而当前利率降至 4%，通过再融资，你每年可以节省 2% 的利息支出。 

虽然这类型的再融资方案无法直接套现或整合债务，但是它将通过降低每月还额，减轻你的财务负担！ 

• 套现再融资（Cash Out Refinancing） 

套现再融资，顾名思义，就是完成再融资后还能额外获得现金。因此，有现金支出需求的借贷人都偏好选择这种方案进行再融资。 

只要你名下有房地产，通过套现再融资，你就可以向银行借取高达当前房产价值90%的资金。 

得到这笔资金后，你可以利用它来还清你剩余的房贷利息。除此之外，你也可以拿来购买新房子或是把高利息的其他债务还清。 

例如，10年前你以RM400,000买下一间房子，如今房子价值增至RM900,000。通过套现再融资方案，你最多可以将 RM900,000 的 90% 作为借贷金额，也就是RM810,000。 

前提是，这可能会让你付上更多的利息！ 

• 根据你原先的贷款协议，需要还的利息是RM400,000的90% = RM360,000 

• 现在，你的贷款金额是RM900,000的90% = RM810,000 

• 假设你的新贷款期限和利率与原先相同，那么由于贷款金额增加，你需要偿还的总利息也会相应增加。

每个月的利息支付也会因此上涨。 

毕竟这存在一定的财务风险，建议先咨询你的财务规划师，以避免背负更沉重的经济负担。

• 存现再融资（Cash in Refinancing） 

与前两种再融资类型相比，进行存现再融资贷款（Cash-in Refinance）并非为了获得更低的利率或缓解现金流压力。 

相反，它适合那些拥有额外储蓄的借贷人，通过增加首付款，提前还贷，缩小贷款规模，以此获得更低的利率或加快房屋贷款的还清进度。 

比如说，你的房屋价值是RM400,000，而还未还清的房屋贷款为RM300,000。 

• 通过存现再融资，你可以将额外的储蓄（RM50,000）用于增加首付款。 

• 新的贷款金额将减少至RM250,000（RM300,000 – RM50,000 = RM250,000）。 

• 贷款金额减少后，贷款利息也会相应降低，从而为你节省一笔利息支出。 

因此， “存现再融资”和“套现再融资”是两种相反的房贷再融资方式。

套现再融资是借助当前的房屋净值拿出现金，并申请更高的贷款；而存现再融资则是让手头资金充裕的借贷者投入更多现金，申请较小的贷款。 

3. 房贷再融资有哪些好处？ 

相信还是会有人疑问，乖乖地还完房贷不好吗？为什么要费心将房贷再融资呢？ 

实际上，选择合适的房贷再融资方案和时机，确实可以为屋主带来更多经济上的好处！ 

• 增加备用金

使用套现再融资取得的现金可以让你在多个方面灵活应用。

无论是偿还子女的教育费、购买新房、装修现有房产，还是作为生意资本，都能为你的财务需求提供更多灵活性。 

然而，如果你打算将这笔资金用于购买新房并出租，可能需要再三考虑。 

原因在于，如果新房的租赁过程不顺利，导致一段时间内无法获得租金收入，那你可能会面临同时偿还两项贷款的压力。

所以，即便拥有了这笔资金，也并不意味着你可以随意挥霍。找到正确的使用方式，才是实现财务目标的关键！ 

• 降低贷款利率 

房屋贷款的利率可能会随着时间的推移发生变化。如果你在购房时的银行利率高于现在的利率，考虑房贷再融资是明智的选择。 

通过再融资，你可以将贷款利率从之前的水平降低到当前的更优惠利率，以减少每月的还款额和总利息支出。 

虽然利率的差别可能看起来不大，但即使是0.5%到1%的差距，也会显著影响你需要支付的总利息。 

对于将房屋长期出租的屋主而言，更需要关注这一点，因为利息支出减少意味着你能够获得更多的租金净收入。 

• 缩短房屋贷款的偿还期限 

缩短房屋贷款期限，摆脱债务的束缚，是许多屋主梦寐以求的目标！ 

当你的财务状况稳定且房贷利率已经降低时，你可以选择通过再融资来提前还清房贷。 

在申请房贷再融资时，你可以决定每月的还款额是否与原贷款协议保持一致。只要选择保持不变，你即可提前完成这段“还贷之旅”！ 

你不仅可以用更短的偿还期限来还清房贷，还可以节省利息支出。 

• 申请转换为更具优势的房屋贷款 

只需通过房贷再融资，你就可以根据自身的财务状况和需求，选择转换为不同类型的房屋贷款，譬如定期贷款（Term Loan）、半灵活贷款 （Semi Flexi Loan）或灵活贷款（Flexi Loan）。 

假设你目前的房贷是采用浮动机制来计算利息，而隔夜政策利率（Overnight Policy Rate）预计上调，那这可能是转换为“定期贷款”的最佳时机。 

那么，即使银行调高利率，你的贷款利息和每月还款额也不会同步增加。 

• 产权转移/割名 

当房子还没供完，但你想增加新屋主或移除现屋主的名字，房贷再融资可以帮助完成产权转移，也就是俗称的“割名”。 

根据相关规定，屋主在房贷未清的情况下，无法直接将房屋“割名”给他人。 

然而，通过房贷再融资，可以轻松解决这个问题，实现产权的顺利转移。 

4. 房贷再融资的坏处 

• 贷款锁定期内再融资或被罚款 

有些房贷设有锁定期（lock-in period），意味着借贷者在此期间内不可终止贷款，否则将面临罚款。 

因此，想要进行房贷再融资的屋主，应先向银行确认提前终止之前签署的房贷是否会收取罚款，避免不必要的损失。 

• 转贷费用 

为了顺利完成房贷再融资，你需要经历一系列类似于当初买房时的步骤，而这些服务都需要付费，通常必须在你套现房贷之前缴清。

1. 房产估值费 
2. 银行手续费 
3. 律师费 
4. 印花税（stamp duty） 
5. 买卖合约（SPA）费用 
6. 递减式房贷保险 (MRTA) 

需要注意的是，这些费用加总后可能会超过你从再融资中获取的现金。因此，千万不要盲目行动，最好先咨询专业人士，充分评估自己的财务状况。 

• 信用评分将受影响

在再融资贷款过程中，银行会详细检查你的信用状况，并开立新的信用账户，这可能会暂时降低你的信用评分。 

如果你近期有大额购买计划，如房地产，恐怕不太适合再融资，因为这可能会导致你在未来的贷款申请中面临困难。 

• 短期贷款需付更高月供 

虽然缩短贷款期限是再融资房贷的一个好处，但如果理财不当或没有稳定的工作收入，这可能会带来更大的财务困扰。 

毕竟，缩短贷款期限意味着你需要每月支付更高的月供，所以无疑地会对你的财务状况造成额外的压力。 

因此，在考虑缩短贷款期限之前，务必要确保自己的财务状况稳定并能承受较高的月供。 

6. 马来西亚最新房屋贷款利率

说到还房贷，银行每个月推出的房屋贷款利率非常关键。这直接影响到你每月的还款额，也决定了是否需要终止当前贷款协议，以获取更优惠的利率。 

点这里查看马来西亚各大银行本月推行的房屋贷款利率。 

进行房贷再融资有利也有弊，主要还是要根据自身情况来决定是否真的能带来好处。 

只要用对方法，它仍然是一个能帮助你节省大量利息的有效途径。 

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