Dalam dunia urus niaga hartanah yang semakin kompleks, memahami aspek perundangan seperti kaveat sangat penting untuk melindungi aset anda.
Kaveat bukan sekadar istilah undang-undang — ia adalah mekanisme perlindungan yang boleh menjadi penyelamat hak anda jika digunakan dengan betul.
Pernahkah anda terfikir bagaimana satu notis kecil di Pejabat Tanah boleh menghentikan sepenuhnya urus niaga berjuta ringgit?
Inilah kuasa kaveat! Dalam panduan ini, anda akan temui penjelasan yang mendalam dan terperinci untuk membantu anda memahami peranan sebenar kaveat.
9 Perkara Penting Tentang Kaveat Hartanah
- 1. Kenapa Kaveat Penting?
- 2. Apa Itu Kaveat?
- 3. Jenis-jenis Kaveat di Malaysia
- 4. Apa Berlaku Jika Hartanah Anda Dikaveatkan?
- 5. Proses Memasukkan Kaveat Persendirian
- 6. Kesan Kaveat Kepada Pihak Ketiga
- 7. Cabaran dan Risiko Salah Guna Kaveat
- 8. Peranan Peguam dalam Urusan Kaveat
- 9. Perbezaan antara Kaveat dan Lien
- Soalan Lazim (FAQ)
1. Kenapa Kaveat Penting?
Ramai pemilik hartanah atau pembeli tidak menyedari bahawa hak mereka boleh terancam tanpa kaveat.
Contohnya, bayangkan anda sudah bayar deposit rumah, tapi pemilik asal tiba-tiba jual rumah itu kepada pihak lain.
Atau anda seorang pemiutang yang memegang geran tanah sebagai cagaran, tapi peminjam cuba memajakkan tanah itu secara senyap.
Di sinilah kaveat memainkan peranan penting sebagai “kunci amaran” kepada semua pihak.
Ringkasnya, kaveat:
- Melindungi kepentingan sah yang belum selesai didaftarkan.
- Menghalang pemilik membuat urus niaga tanpa persetujuan pihak berkepentingan.
- Memberi notis awam kepada sesiapa yang ingin berurusan dengan hartanah tersebut.
2. Apa Itu Kaveat?
Dari sudut istilah undang-undang, perkataan kaveat berasal daripada perkataan Latin “caveat” yang bermaksud “berhati-hati”.
Dalam konteks hartanah, kaveat ialah notis rasmi yang didaftarkan di Pejabat Tanah ke atas dokumen hak milik sesuatu hartanah bagi memberi amaran bahawa terdapat kepentingan yang dipegang oleh pihak ketiga.
Kaveat berfungsi sebagai:
- Sekatan sementara terhadap sebarang urus niaga berdaftar seperti penjualan, pajakan atau gadaian.
- Mekanisme perlindungan kepentingan sah yang belum didaftarkan sepenuhnya.
- Notis awam kepada semua pihak ketiga yang membuat carian hak milik bahawa hartanah berkenaan sedang tertakluk kepada tuntutan atau pertikaian.
- Cara mengekalkan status quo sementara menunggu penyelesaian melalui rundingan atau keputusan mahkamah.
Perlu diingat bahawa kaveat adalah bersifat sementara dan tidak sekali-kali memberi hak milik mutlak kepada pengkaveat.
Ia adalah alat undang-undang yang direka bentuk untuk perlindungan sementara, bukan untuk mengambilalih hak pemilikan.
3. Jenis-jenis Kaveat di Malaysia
Undang-undang tanah di Malaysia, terutamanya melalui Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), memperuntukkan beberapa jenis kaveat yang berbeza bergantung kepada siapa yang memasukkannya dan tujuan ia dimasukkan.
Setiap jenis kaveat mempunyai ciri-ciri undang-undang tersendiri, tempoh kuatkuasa yang berlainan serta kesan berbeza ke atas pemilik tanah dan pihak ketiga.
Adalah sangat penting bagi pemilik tanah, pembeli, institusi kewangan dan semua pihak berkepentingan memahami jenis-jenis kaveat ini supaya mereka tahu bagaimana ia berfungsi dan bagaimana ia boleh mempengaruhi urusan hartanah mereka.
Berikut adalah empat jenis utama kaveat yang diiktiraf oleh KTN:
| Jenis Kaveat | Siapa Boleh Memasukkan | Tujuan | Tempoh Kuatkuasa |
|---|---|---|---|
| Kaveat Persendirian | Individu/syarikat berkepentingan | Melindungi kepentingan seperti hak pembeli yang telah menandatangani perjanjian jual beli tetapi belum didaftarkan pindah milik. | 6 tahun (boleh dibatalkan atau dilanjutkan oleh mahkamah). |
| Kaveat Pendaftar | Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah | Melindungi kepentingan kerajaan atau pihak rentan seperti kanak-kanak, orang kurang upaya atau membetulkan kesilapan hak milik. | Tiada tarikh luput; kekal sehingga dibatalkan oleh Pendaftar atau mahkamah. |
| Kaveat Pemegang Lien | Pemiutang yang memegang geran hak milik sebagai cagaran hutang | Memberi perlindungan kepada pemegang lien jika peminjam gagal melunaskan hutang. | Sehingga hutang dilunaskan atau mahkamah memerintahkan pembatalan. |
| Kaveat Amanah | Pendaftar terhadap tanah amanah | Melindungi tanah yang dipegang oleh pemegang amanah supaya urus niaga mematuhi syarat amanah. | Sehingga dibatalkan oleh Pendaftar atas permohonan pemegang amanah atau benefisiari. |
Contoh Kes: Kenapa Kaveat Penting?
Bayangkan situasi ini: Ali membeli sebuah rumah bernilai RM800,000 di Kuala Lumpur dan telah membayar deposit sebanyak 10% kepada pemilik.
Namun sebelum proses pindah milik selesai, pemilik asal berhasrat menjual rumah tersebut kepada pihak lain pada harga yang lebih tinggi.
Dalam keadaan ini, Ali berdepan risiko besar kehilangan haknya walaupun sudah membayar deposit kerana urus niaga belum sempurna secara pendaftaran.
Untuk mengelakkan perkara ini, peguam Ali segera memasukkan kaveat persendirian di Pejabat Tanah.
Dengan adanya kaveat ini, pemilik asal tidak boleh mendaftarkan sebarang urus niaga baharu tanpa terlebih dahulu menyelesaikan tuntutan Ali.
Ini memberikan masa dan ruang undang-undang kepada Ali untuk menyempurnakan proses pindah milik secara rasmi tanpa risiko kehilangan hartanah tersebut.
4. Apa Berlaku Jika Hartanah Anda Dikaveatkan?
Bagi pemilik hartanah, menerima notis bahawa hartanah mereka telah dikenakan kaveat boleh menimbulkan kekeliruan atau kebimbangan.
Apakah yang sebenarnya berlaku apabila hartanah dikenakan kaveat?
Sebagai pemilik tanah yang dikenakan kaveat:
- Anda tidak boleh melakukan urus niaga baru.
- Anda akan menerima notis rasmi (Borang 19C) dari Pejabat Tanah.
- Tiada denda langsung, tetapi anda mungkin perlu menanggung kos undang-undang untuk pembatalan.
- Nasihat peguam diperlukan segera.
Pada ketika ini, mendapatkan nasihat daripada seorang peguam hartanah yang berpengalaman adalah langkah kritikal untuk menilai opsyen pembatalan yang ada.
Terdapat beberapa cara pembatalan kaveat boleh dilakukan:
- Rundingan Sukarela: Berunding dengan pengkaveat untuk menyelesaikan isu. Jika berjaya, mereka boleh menarik balik kaveat.
- Permohonan Kepada Pendaftar (Borang 19H): Memohon kepada Pendaftar untuk membatalkan kaveat.
Pengkaveat akan diberi 60 hari untuk mendapatkan perintah mahkamah bagi melanjutkan kaveat mereka. Jika gagal, kaveat akan dibatalkan.
- Perintah Mahkamah: Jika rundingan dan permohonan Pendaftar gagal, anda boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk membatalkan kaveat.
Ini boleh mengambil masa dan melibatkan kos yang lebih tinggi, tetapi mungkin juga membolehkan tuntutan ganti rugi jika kaveat itu tidak berasas.
5. Proses Memasukkan Kaveat Persendirian
Memasukkan kaveat persendirian sebenarnya langkah yang penting kerana ia melibatkan hak pemilikan tanah.
Proses ini perlu ikut peraturan yang ditetapkan dalam Kanun Tanah Negara 1965.
Selalunya, anda akan perlukan bantuan peguam, dan ada beberapa langkah utama yang perlu diikuti:
- Kenalpasti Kepentingan: Pastikan anda mempunyai kepentingan yang sah dan boleh didaftarkan ke atas hartanah.
- Penyediaan Dokumen: Sediakan Borang 19B KTN (permohonan kaveat), Surat Akuan Sumpah yang menyatakan alasan kukuh, salinan kad pengenalan, dan dokumen sokongan (cth: Perjanjian Jual Beli).
- Pengisian & Penyaksian: Borang dan Akuan Sumpah perlu diisi dengan lengkap dan ditandatangani di hadapan Pesuruhjaya Sumpah atau peguam.
- Pemfailan di Pejabat Tanah: Dokumen yang lengkap difailkan di Pejabat Tanah yang berkaitan bersama dengan bayaran fi pendaftaran.
- Pendaftaran & Notis: Jika permohonan diluluskan, kaveat akan didaftarkan dan Pendaftar akan menghantar notis (Borang 19C) kepada pemilik tanah berdaftar dan pihak-pihak berkepentingan lain.
6. Kesan Kaveat Kepada Pihak Ketiga
Kaveat bukan sahaja memberi kesan kepada pemilik tanah tetapi juga membawa implikasi besar kepada pihak ketiga yang mungkin terlibat dalam urus niaga berkaitan dengan hartanah berkenaan.
a) Pembeli Berpotensi
Apabila seseorang bakal pembeli melakukan carian rasmi di Pejabat Tanah, kaveat yang telah didaftarkan akan terpapar dalam rekod hak milik tanah tersebut.
Ini selalunya menyebabkan pembeli berasa was-was dan cenderung untuk tidak meneruskan pembelian sehingga isu kaveat diselesaikan.
b) Bank atau Institusi Kewangan
Institusi kewangan yang ingin memberi pinjaman dengan hartanah tersebut sebagai cagaran tidak akan memproses pinjaman selagi kaveat wujud, kerana ia menyekat hak pemilik tanah untuk menggadaikan hartanah itu secara bebas.
c) Pemaju Hartanah
Bagi pemaju yang tanah mereka dikenakan kaveat, ia boleh menjadi penghalang kepada kelulusan pembiayaan projek atau proses penjualan unit-unit yang dibangunkan di atas tanah tersebut.
Kesan-kesan ini menjadikan kaveat satu sekatan yang berkesan tetapi pada masa yang sama boleh mengganggu kelancaran transaksi hartanah sekiranya ia disalahgunakan atau tidak diselesaikan dengan segera.
7. Cabaran dan Risiko Salah Guna Kaveat
Walaupun kaveat adalah instrumen perlindungan yang sah, ia juga boleh disalahgunakan oleh pihak tidak bertanggungjawab, misalnya untuk menekan pemilik tanah tanpa alasan yang kukuh.
Penyalahgunaan seperti ini dikenali sebagai kaveat berniat jahat atau frivolous caveat.
Jika mahkamah mendapati kaveat tersebut tidak berasas, pemilik tanah boleh menuntut ganti rugi di bawah Seksyen 329 Kanun Tanah Negara 1965.
Ini bagi mengelakkan kaveat digunakan sebagai alat gangguan.
Tambahan pula, membatalkan kaveat yang tidak sah boleh jadi rumit, memakan masa, dan melibatkan kos guaman yang tinggi —selain memberi tekanan emosi kepada pemilik tanah.
Justeru, sesiapa yang ingin memasukkan kaveat dinasihatkan supaya berhati-hati dan mendapatkan nasihat undang-undang terlebih dahulu bagi mengelakkan masalah undang-undang di kemudian hari.
8. Peranan Peguam dalam Urusan Kaveat
Peguam memainkan peranan yang sangat penting dalam semua aspek berkaitan kaveat:
- Nasihat Undang-undang: Memberi panduan sama ada anda mempunyai asas yang sah untuk memasukkan kaveat atau sama ada kaveat ke atas tanah anda sah.
- Penyediaan Dokumen: Memastikan semua borang, akuan, dan sokongan lengkap dan tepat.
- Proses Pemfailan dan Pembatalan: Menguruskan keseluruhan proses di Pejabat Tanah atau di Mahkamah Tinggi.
- Rundingan dan Litigasi: Mewakili kepentingan anda dalam rundingan atau prosiding mahkamah jika berlaku pertikaian.
9. Perbezaan antara Kaveat dan Lien
Dalam amalan undang-undang hartanah di Malaysia, istilah kaveat dan lien sering digunakan dan kadangkala disalahertikan sebagai konsep yang sama.
Namun, dari sudut undang-undang, kaveat dan lien mempunyai konsep dan implikasi yang berbeza.
Jadual berikut merumuskan perbezaan utama antara kedua-duanya secara lebih mudah difahami:
| Aspek | Kaveat | Lien |
|---|---|---|
| Definisi | Notis rasmi di Pejabat Tanah untuk memberi amaran tentang tuntutan atau kepentingan atas hartanah. | Hak memegang dokumen hak milik sebagai cagaran pembayaran hutang. |
| Sifat Undang-undang | Jus in rem — mengikat semua pihak dan kelihatan dalam carian rasmi. | Jus in personam — hanya mengikat peminjam-pemiutang; tidak kelihatan dalam rekod rasmi. |
| Kesan kepada pihak ketiga | Memberi notis awam dan menghalang urus niaga tanpa penyelesaian. | Tidak memberi notis kepada pihak ketiga; tidak terikat secara automatik. |
| Cara diiktiraf | Melalui pendaftaran rasmi di Pejabat Tanah. | Diiktiraf antara pemegang lien-pemilik; perlu kaveat untuk kesan kepada pihak ketiga. |
| Hubungan kedua-duanya | Kaveat boleh digunakan untuk melindungi hak lien terhadap pihak ketiga. | Lien memerlukan kaveat untuk menghalang urus niaga pihak ketiga. |
Kaveat bukan sekadar istilah undang-undang, ia adalah pelindung kepentingan yang boleh menyelamatkan anda daripada kerugian besar.
Sama ada anda pembeli, pemilik, pemiutang atau pemaju, memahami cara kaveat berfungsi adalah kunci utama untuk mengurus risiko hartanah.
Jika anda berdepan isu berkaitan kaveat, pastikan anda mendapatkan nasihat guaman profesional secepat mungkin.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Apa beza kaveat dengan geran tanah?
Geran tanah adalah bukti hak milik anda. Kaveat pula sekatan sementara pada geran itu, sebagai amaran melindungi kepentingan pihak lain atau menghalang urus niaga.
2. Bolehkah saya jual rumah saya jika ada kaveat padanya?
Tidak! Kaveat menghalang pendaftaran sebarang urus niaga termasuk penjualan. Anda perlu batalkan kaveat dahulu.
3. Berapa lama masa yang diambil untuk batalkan kaveat?
Beberapa minggu jika persetujuan dicapai. Beberapa bulan hingga bertahun jika melalui Pendaftar Tanah (60 hari) atau mahkamah, bergantung kerumitan kes.
4. Adakah kaveat ini satu “denda” atau “hukuman”?
Bukan. Kaveat adalah alat perlindungan hak, bukan denda atau hukuman kewangan. Kos yang timbul adalah yuran perkhidmatan guaman, bukan penalti.
5. Saya sudah bayar deposit rumah, patutkah saya masukkan kaveat?
Ya, sangat digalakkan. Kaveat persendirian akan melindungi kepentingan anda sebagai pembeli dan menghalang penjual dari menjual kepada pihak lain.
6. Apa akan jadi jika saya biarkan kaveat yang tidak berasas pada geran saya?
Ia akan menghalang semua urus niaga masa depan hartanah anda (jual, gadai, pajak) dan boleh menyebabkan kerugian atau masalah lebih besar di kemudian hari.
Sudah bersedia untuk menggunakan pemahaman ini secara profesional?
Sertai IQI Global dan jadilah sebahagian daripada komuniti perunding hartanah yang berwawasan.
Baca Selanjutnya:
